2016年08月21日

中古住宅購入時に最大50万円の補助金

中古住宅購入時に最大50万円の補助金


 今朝の日経新聞に、40歳未満の方に対して、自分が住むための中古住宅を購入する際、必要なリフォーム費用を最大50万円補助するという制度を創設するようです。

 

 今月24日の閣議決定する第二次補正予算案に250億円計上するようで、秋の臨時国会で成立すれば年内にも制度が走り始めるようです。

 

 まだ詳細が固まっているわけではないけれども、ホームインスペクション(住宅診断)を受けていることが条件になるそう。

 

 リフォーム額は物件によって、また買主さんの意向によって大きく変わりますが、50万円だけでも補助されればいいですよね。(まあ、この制度とこの程度の補助額だけでは、政府が思っているような中古住宅購入に拍車がかかるとは思えませんけど)

 

 中古住宅流通の活性化を本当に進めるなら、新築優遇の税制を改正することですよ。それと、無駄に新築供給をさせないこと。2015年に改正された相続税の基礎控除圧縮で、新築アパートがどんどん供給されて、新築の空室率が激増していることなども考えてほしいものです。

 

 どういうわけか、この手の制度って、つぎはぎ系なんですよね。部分最適っていうんでしょうか。

 もっと全体的なグランドデザインをしないと、効き目はないのではないかと思ってしまいます。

 

 

(筆者がさくら事務所不動産コンサルタントとして連載している日経コラムはこちら)

http://style.nikkei.com/money/DF280120166577

 

 

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不動産は、人に安心と豊かさを与えるものでなければなりません。

それは、人と不動産が切っても切れない関係にあるからです。

だから当社は

「不動産を通じて豊で安心な社会を実現すること」

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http://www.ayumi-ltd.com/

東京都中央区京橋1−14−6 ガーデニアビル9階

104-0031  TEL03-6228-7937

■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの

ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害

を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。

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2016年08月15日

2020年に金利は3.4%?

2020年に金利は3.4%?

811日の日経新聞を読んでいたら、「長期金利、20203.4%?」との見出しが。

 

内閣府の公式文書で「中長期の経済財政に関する試算」の内容についての記事でした。

 

理論値ではありますが、国債の価格下落(金利上昇)が急速に進むことを想定しており、大胆な金融緩和や機動的な財政支出などを続けた場合の「経済再生ケース」では、2020年に3.4%まで上がると計算しています。

 

長期金利が上昇するということは、長期国債の価格が下がるということ。

 

国債保有が減ったとはいえ、まだまだ大量に保有する銀行は大変ですよね。

 

でも、実は、不動産を持っている人にも影響します。

 

金利が上がれば、不動産価格は下がります。

 

なぜなら金利が低いときはローン調達額が高まるため、不動産価格は上がりますが、

逆に、金利が上がればローン調達額は低くなり、不動産価格は下がります。

 

 

お金を借りて不動産を取得したり、相続対策のための賃貸マンションなどを建てている方は、さらに大きな影響があるでしょう。

 

保有する不動産の価格が下がる(担保価値が下がる)だけでなく、固定金利でない場合、利払いが増えるからです。

 

今後の金利動向、やはり要チェックです。

 

 

 

(筆者がさくら事務所不動産コンサルタントとして連載している日経コラムはこちら)

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不動産 あるある相談 相続対策の賃貸アパートって?

不動産 あるある相談 相続対策の賃貸アパートって?

 

相続対策で、借入して賃貸ビルや賃貸住宅を建てて運用するというのが流行っています。

 

2015年1月から、相続税における基礎控除が6掛けになったことから、より借入金による賃貸建物建築に拍車がかかっているようです。

 

 

筆者のところにも相続と借入に関するご相談を持ち掛ける方は多いのですが、先日、都内某所で8階建ての賃貸マンションを建てるという計画があり、アドバイスをしてきました。

 

「家賃保証が30年続くから安心というけれど、本当なの?」

というのがご相談者の一番心配な点でした。

 

これについては、最近いろいろなところで報道されているように、2年ごとに合意しないと家賃保証契約が継続されないなど、ずっと同じ水準で家賃が保証されるわけではないという点が問題です。

 

 

もちろん、家賃収入が下がっていくリスクにどのように対応するかということは極めて重要なポイントですが、実は次の二点も家賃下落リスクと同じくらい重要なポイントなんです。

 

(1)  元利均等返済で、金利支払いが少なくなってくる16年目以降

(2)  建物設備の減価償却がなくなる16年目以降

のキャッシュフローがどうなっているか?

 

 

建物の競争力がなくなってくるのは築10年〜15年以降。

そのころになると、金利の支払額は当初より少なくなってきます。経費が少なくなりますので、損益はあがり、支払う税金が増えます。

また、建物設備の減価償却は一般に15年です。当初15年は経費として償却できますが、16年目からは償却はゼロとなり、支払う税金が増えます。

 

つまり、収入は減るけれど、税額が増えるという時期が16年目以降だということなんです。

 

16年目以降の現金収支がチャント回って入ればよいのですが、

そうでないケースが多いのです。

 

 

借入で賃貸事業を行う場合、この16年目以降の現金収支に注目しておかないと、後で痛い目に合う可能性があるんです。

 

 

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2016年08月02日

不動産 あるある相談 売る?貸す?そのまま?

不動産 あるある相談 売る?貸す?そのまま?

 

空き家を相続したんだけど、どうしよう。。。

 

放っておいても問題はないけれど、だからといってずっとこのままというわけにもいかない。

 

固定資産税や都市計画税もかかるし、雑草が生えたり、植木が伸び放題になれば、剪定もしなきゃならない。

 

だからと言って、売るのはなんとなく忍びない。

 

貸すといっても、このままの状態では貸せないので、お金をかけてリフォームせざるを得ない。でもお金をかけるだけの効果はあるのだろうか・・・

 

 

空き家相続でお悩みの方って本当に多いのです。

 

 

この悩みを整理するためには、

 

1. 不動産価格の推移と人口動態や駅の集積度などに基づく今後の予測(売る合理性)

 

2. 貸す場合の投資リターン(含む賃料下落予測)(貸す合理性)

 

 

が必要。

 

これを踏まえて、このままでもよいと思えるかどうかなんです。

 

 

 

 

私の経験でいえば、「金銭的な話」と「心の話」の整理のためには、

「金銭的な話」についてきちんと検証しておくことが大事。

 

検証すれば、

 

「その程度のコストなら、このままにしておいてもいいじゃないか」という結論もあるかもしれないし、

 

「こんな費用がかかるなら、少しは収入が入るようなことを考えよう」という結論になるかもしれないんです。

 

 

 

この検証がないから、腹がくくれないというケースが多いと思います。

 

 

みなさんはいかがでしょうか?

 

 

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2016年07月24日

不動産 あるある相談 買うか借りるか

20160724

不動産 あるある相談 買うか借りるか

 

今、家を購入したほうがよいのか、そうでないのか。

 

こうしたお悩みを抱える方、非常に多いのです。

 

 

 

人口が減少していくことが明白な中で、不動産価格が下落してしまうのではないか?

価格下落を待っていては歳をとってしまい、ローンを借りにくくなるかもしれない。。。

 

 

金利が極めて低い状況にあるからこそ、今買ったほうが得なのではないか?

金利が低いからこそ不動産価格は高くなっているのだから、様子を見るべきではないか・・・

 

 

家賃を払うくらいならローン返済をしたほうが得だし、支払いが終われば安心できる。

賃貸なら経済状況に変化に合わせて住み替えができる。空き家増加で家賃も低下、結果的にお得ではないか。

 

 

 

このように、経済合理性だけでは、購入か賃貸のどちらがよいか判断はできないのだと思います。

 

大切なことは、住宅を購入するなら「そこでどんな暮らしをしたいのか」をはっきりさせることです。

 

「そこでどんな暮らしがしたいのか」が明確なら、仮に購入した不動産の価値が下がったとしても、それを補って余りある価値ある暮らしができるはずです。

 

 

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2016年07月17日

ブログ復活します!

ブログ復活します!

 

皆さまご無沙汰しております。

ブログ更新を止めてから、2年以上経ってしまいました。

申し訳ありませんでした。

 

あゆみリアルティーサービスでの仕事を継続しながら、

201411月から、さくら事務所にジョイン。

 

今年の2月から、さくら事務所不動産コンサルタントとして日経電子版コラムに連載しています。

http://style.nikkei.com/money/DF280120166577

 

 

これからも、この二つの会社で、不動産コンサルタントとして活動しながら、

おもしろく、役に立つ不動産ネタを発信していきたいと思っています。

 

ひきつづきよろしくお願いいたします。

 

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2014年06月01日

空きアパートと相続

空きアパートと相続


日本の世帯数は約5000万世帯。一方ですでに存在する住宅戸数は約5800万戸数と言われています。実際、東京都区部においても、多くの空きアパートが見られます。

空き家は防犯上の問題から何某かの手を打たなきゃと思っていても、更地にしてしまえば、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になっちゃう場合があるし、貸すにしてもお金をかけて直したり、建替しないと、とてもじゃないけど借り手がつかない。

でもそんなお金はないから、なんだかんだ言いながら、そのままにしちゃおってことになる。

しかし、首都圏、特に都区部で空き家を持っている場合、相続税のことも気にしておかないと、実は厄介なことになる場合があるんです。


例えば、かつてAさん(70歳)が相続で取得したアパートがあるとしましょう。このアパートはここ数年、全室空き家になっていました。

Aさん(70歳)には、子供Bが一人います(配偶者は他界)。そして、Aさんの相続財産はこのアパートと敷地(土地200平米(路線価;700千円/平米)、建物固定資産税評価額500万円)と、銀行預金を3000万円だったとします。


もし、Aさんが、来年以降に、残念ながらお亡くなりになられた場合、相続税はいくらくらいになるでしょうか。


ざっくり計算すると相続税額は約3860万円となります。

金融資産が3000万円しかないですから、アパートを売らなければならないかもしれませんね。


一方、このアパートを全室貸していたらどうなっていたでしょうか。

計算してみると相続税は約2000万円となります。


もちろん、今の空き家アパートがそのままで貸せるわけではありませんが、少なくとも税額差で1000万円近くはあるので、その分を上限として、アパート内装工事として投資することはできそうです。

この内装投資に対して、どの程度の期間で回収できるのか、そのリスクはどの程度かをきちんと検討する必要はありますが。


次回は、今回のケースを前提に、ちょっと考えを進めてみたいと思います。

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2014年04月25日

宅地建物取引士???

宅地建物取引士???

 

 

『自民党が議員立法での国会提出を目指す宅地建物取引業法改正案の概要が17日、明らかになった。中古住宅の流通促進に向けた関係者との連携など、宅地建物取引主任者の役割が大きくなりつつあることを踏まえ、主任者を「宅地建物取引士」に改称し、地位向上につなげる。』(418日建設通信新聞より)

 

http://www.kensetsunews.com/?p=30314

 

 

この記事読んでて、僕は恥ずかしくなっちゃいました。

 

中身は殆ど変わらないのに、宅地建物取引主任者を「士」にしたいらしい。

 

中古住宅の流通促進に向けては、リフォームやホームインスペクション、瑕疵保険などが取引の中に組み込まれつつある。

 

中古住宅ラウンドテーブルでは、建物の価値を便宜的に20年とか25年でゼロにする慣習をやめて、きちんと維持管理している建物には、きちんとファイナンスできるようにしようという議論が進んでいる。

 

「士」にしたいなら、こうしたことに適用できる人材を作るための資格であるべきじゃないのか。

 

中身を変えず、資格の名称だけ変えるなんて、片腹痛い。

 

上位資格を作りますっていうんなら、まだ判らんでもない。

 

ホームインスペクターとか、少なくともFP2級とかAFP程度のファイナンス知識くらいは付加されたものじゃないと意味はないかなあ。

 

いや、「士」を語るなら、建築士とかFP1級のレベルまで知識を問うてもいいかもしれない。

 

まあ、そんなことを国交省が言い始めたら、宅建業関係の多くの方々は大反するだろうけど。

 

仮に、「士」にするにしても、5人に1人が有資格者であればいいというルールはもうやめようよ。

 

従事者は全員、資格者であるべきですよ。

不動産を取り扱う上で、最低限の知識レベルなんですから。
 

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2014年04月14日

空家と相続1

空家と相続1
 

現在、日本全国の世帯数は約5000万世帯。これに対し、既存住宅の戸数は5800万戸と言われています。空室率は約14%ということになります。
 

首都圏ではこれほどの感覚はないにせよ、ちょっと街を歩けば、簡単に空家や空き室の目立つアパートやビルを見つけることができます。


空家にして置かざるを得ない理由は、いくつかあると思いますが、

「老朽化が激しく借り手がいない」

「防犯上問題があるとはいえ、建物を壊すお金がもったいない」

「建物を壊してしまうと、固定資産税が6倍に跳ね上がる」

「思い出のある建物を壊したくない」

「売らなければならないほど、困ってはいない」

といったことが主な理由なんだろうと思います。


でも、来年1月からルールが変わる相続税を視野に入れると、空家を放置したままにするのは、ちょっと問題になりそうな気がしています
(もちろん、空家のままにしておくというのは、周辺地域に悪影響を及ぼすという意味でもよくはないのですが・・・)。


来年1月からの相続税改正点で大きいポイントは、遺産に係る基礎控除額の減額です。


これまでは、「5000万円+1000万円×法定相続人の数」となっていましたが、
来年1月からは、「3000万円+600万円×法定相続人の数」となります。

これは、例えば、相続が発生し、遺族が奥さんと子供2人だった場合、これまでは相続財産総額から8000万円を引き算できたものが、4800万円しか引き算できなくなってしまうということです。

つまり、相続財産が8000万円の方は、これまで相続税がかからなかったにも関わらず、来年1月以降は相続税がかかるということになるわけです。ちなみにこの場合、相続税額でいえば、総額350万円の税額となります。


350
万円なんて大した額じゃないから、気にしないという方はよいのですが、そういう方はあまり多くはいないでしょう。


これを解決するためには、相続財産の評価を相続税法に定められたルールに基づき、評価額を圧縮する方法を模索する必要があります。


特に空家は相続財産評価の上では、高く評価されてしまうものですから、いろいろ考えておく必要があると私は思っています。


次回以降、そのあたりのことを少しずつお話していきたいと思います。

 

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2014年01月07日

今年は不動産の定義を見直します

今年は不動産の定義を見直します
 

あけましておめでとうございます。

本年もよろしくお願い致します。 m(_ _)m

 

昨年は、木賃デベロップメントというチームを、スタジオA建築設計事務所の内山さん、施工会社のルーヴィス代表である福井さんと組成し、江古田と綱島で案件を仕上げました。

 

ここで学んだことは、

実際そこにある築30年〜築50年の建物を再生するにあたって、

 

◇物理的に修繕したりスペックを上げる

◇オーナー負担を減らすことができるストラクチャーをどう作るのかということ

ということばかりにフォーカスするのではなく、

 

◇そこにどんな人達に住んでもらい、楽しんでもらうのか、

◇さらには、周辺地域の人にも楽しさやワクワク感を提供することができないか、

ということを徹底的に考えなければならんのだなということでした。

 

これらの取り組みは、テレビや新聞、雑誌にも沢山載せていただいたり、日経BP社の本にも掲載していただいたりと、本当に関係者の皆様には感謝感謝であります。

 

スーモジャーナル記事(2013ベスト5に入りました) http://suumo.jp/journal/2013/12/26/56700/
日経BP社書籍 ⇒ http://amzn.to/1cUADXp

 

今年もまた、チーム木賃デベロップメントだけでなく、他の方々とチームを組成しながら、こういった仕事をしていけたらいいなあと思っています。

 

 

もうひとつ、昨年取り組んだお仕事で印象的だったのが、売主が破産者であるマンションの売却でした。

 

破産案件そのものは、千代田生命、東京生命など更生特例法が適用された会社など、相当数こなしてきていますので、取引そのものの実務については特に目新しさはないのですが、今回、敢えて、買主および買主側業者に対して

 

「ホームインスペクションを実施してから契約しましょうね」

という条件で販売活動を行ったことは印象的な出来事になりました。

 

もちろん、買主が自らインスペクション会社を選定して費用も出すことが条件ですが。

 

この案件は、複数の債権者が揉めている状況にありましたので、転売業者に売却するような価格では決着しない可能性がありました。ですから、一般のエンドユーザーさんに売却せざるを得ないという事情がありました。

 

債権者からすると、「なんでわざわざそんなことするの?」という感覚になるものですが、瑕疵があるかもしれない物件を調べもしないで、一般ユーザーには売れないでしょ!という理屈でお願いしたわけです。

 

しかし、簡単に認めてもらえるわけもなく、

またインスペクション費用の捻出についても同様であり・・・

 

そこで已むなく、媒介契約締結前に弊社で物件実査を行う際、同時に既存住宅インスペクションガイドラインに準じて自分なりに事前調査をし、その結果、基本的には問題ないということ報告した上で、買主がホームインスペクションを行うことを条件とする形でセールスを行う了承を得たのです。

 

事前調査でほぼ問題がなさそうだということが判ったので、買主も安心してインスペクション費用を支払う判断をしてくれましたし、買主側の仲介業者も買主を説得してくれたようでした。

 

結果的に、この案件、一般エンド価格とほぼ遜色ない価格で、1ヶ月足らずで成約。

しかも引渡後、買主さんから感謝のメールが。。。 

「ホームインスペクションを勧めてくださって有難うございました。インスペクションに立ち会えたのもとてもよかったです。毎年自分でもチェックしようと思います。」

うちは売主側業者ですよ。買主側業者が別にいるのに! 嬉しかった〜。

 

買主側をきちんと意識した販売っていうのは、マーケティング的には当たり前の話なんでしょうが、中古住宅流通の世界ではあまり意識されていないんですよね。。。買主側を意識した商品創りみたいな意識が。

 

そんなこともあったからか、昨年は日本経済新聞にもコメントさせていただく機会をいただいたりもしました。

 日経記事 ⇒ http://bit.ly/1634GKB

こちらも感謝感謝であります。

 

今年は、不動産や建物は単なる「箱」ではないんだと改めて意識して、

不動産や建物は、そこに集う「人々」が、そこで素敵な「コト」を作りだす「場」なんだ

と定義しなおして、仕事をしていこうと思います。

 

今年も駿馬のごとく駆け抜けます。

引き続きよろしくお願い致します。


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