中古マンション 管理を見極める技２ 管理状況を知るための書類（2）

中古マンション　管理を見極める技２　管理状況を知るための書類(2)

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＜中古マンション管理を見極める技２　管理状況を知るための書類(2)＞

前回は、（イ）管理規約・使用細則、（ロ）定期総会議案書・総会議事録、についてお話しました。

今回は、（ハ）管理会社が作成した重要事項説明書、（ニ）長期修繕計画案、（ホ）竣工図、の３つについてお話します。

（ハ）管理会社が作成した重要事項説明書

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７２条では、管理会社がマンションの管理組合と管理委託契約を締結（更新を含む）する前に、説明会を開催する必要があり、説明会の１週間前までに重要事項説明書、説明会の日時・場所を記載した書面を交付しなければならないとしています。

（新築マンションの場合は、建設工事の完了日から１年を経過する間に契約期間が満了するものについては、重要事項説明の義務は課されていません。）

この管理会社が作成した重要事項説明書は、

１．管理会社の商号、住所、登録番号、登録年月日

２．管理事務の対象となるマンションの所在地

３．管理事務の対象となるマンションの部分に関する事項

４．管理事務の内容及び実施方法

４−２．管理する財産の管理方法

５．管理事務に関する費用ならびにその支払い時期及び方法

６．管理事務の一部の再委託に関する事項

７．保証契約に関する事項

８．免責に関する事項

９．契約期間に関する事項

１０．契約の更新に関する事項

１１．契約の解除に関する事項

１２．原本を交付した方の氏名

という構成になっています。

ざっと項目を眺めると判る通り、管理業務の中身を中心とした構成となっています。

すべてについて詳細はご説明しませんが、主要なチェック項目について簡単に説明します。

「４．管理事務の内容及び実施方法」については、

◇長期修繕計画案とそれに基づく修繕積立金計画案の作成と更新

◇具体的な管理事務の内容（管理員の勤務日や勤務時間、保守点検や清掃作業等の年間回数等）

が、きちんと記載されているかどうかを確認しましょう。

長期修繕計画案と修繕積立金計画案は、マンション管理にとっての肝なので、これが記載されていないとなると、その管理会社の対応はちょっと心配になってしまいます。

また、具体的に管理事務の内容が記載されていれば、日々のきめ細かなメンテンナス対応が判ります。

「９．契約期間に関する事項」は、契約期間が１年となっていること、

「１０．契約の更新に関する事項」は、自動更新になっていないこと、

「１１．契約の解除に関する事項」は、管理組合側が３ヶ月前までに書面で申し入れすれば解除ができるという内容になっていること、

というのがチェックポイントになります。

これは、質の割には高い管理費を取り続けようとするような管理会社である場合、管理組合側から管理委託契約を解除しにくいような契約内容にしようとする傾向があるからです。

管理組合と管理会社が健全な緊張関係のもと、日々、維持管理に向けて行動していくという考え方が管理会社にあれば、そのような契約内容にはならないと思います。

なお、（ハ）管理会社が作成した重要事項説明書ならびに、前回ご説明した（イ）管理規約・使用細則、（ロ）定期総会議案書・議事録は、仲介業者さんにお願いすれば入手できます。

仲介業者から、まれに、「買受申込を出していただけないとお渡しできません」などと言われることもあると思いますが、マンションの管理人さんあるいは管理会社に直接行けば、閲覧は可能です。

もちろん、仲介業者さんに同行してもらってもよいと思います。

管理組合は、利害関係人（マンションを購入しようとしている人）に対して、マンションの規約や総会議事録などを閲覧させなければならない義務があるので、大抵の書類は閲覧可能なのです。

（ニ）長期修繕計画案

２０年〜２５年程度のスパンで、なにをどのように修繕していくか、という長期計画案です。

この計画案は、今後の修繕積立金の値上げなどを予測するのに使える資料です。

チェック方法については別途ご案内したいと思っています。

（ホ）竣工図

これまでのメルマガで出てきましたね。杭と地盤の状況やコンクリート強度、遮音性などを調べるにあたって必要な書類です。

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中古マンション 管理を見極める技２ 管理状況を知るための書類(1)

中古マンション　管理を見極める技２　管理状況を知るための書類(1)

 

 

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＜中古マンション　管理を見極める技２管理状況を知るための書類(1)＞

 

マンションは、その所有者たちで共同管理していかなければならないものですから、様々な取り決めがありますし、様々な課題をみんなで解決していきます。

 

そして、一般的にこうした管理ルール、管理状況や管理活動について、書面が必ず作成されます。

 

ですから、マンションの管理状況を確認するためには、まずは以下のような書類の有無を確認することから始めます。

 

 

（イ）管理規約・使用細則

管理規約は、マンションの専有部分と共用部分の定義、使用方法、管理組合の運営方法、管理費や修繕積立金などの規定について書かれています。

 

使用細則は、管理規約に書かれていないきめ細かな利用方法や様々な生活のルールなどが記載されています。まさに、そのマンションで生活するためのルールブックです。

 

大抵のマンションにはこれらの書類があると思いますが、まれに存在しない場合もありますので注意が必要です。

 

なお、どの部分をチェックすべきかについては、後日、詳細をご案内します。

 

 

（ロ）定期総会議案書・総会議事録

「定期総会議案書」には、

 

◇管理費や修繕積立金に関する会計決算報告や次年度の会計予算

◇管理組合の業務報告（修繕、備品の購入や諸トラブル対応等）

◇管理規約や使用細則の変更や新ルールの制定

◇大規模修繕の予定等

◇管理費や修繕積立金等の値上げについて

 

などが記載されています。

 

「総会議事録」は、定期総会議案書を前提に管理組合が開催した総会の議事録ですから、どのように採決されたか、あるいは各議案に対してどのような意見が出たか、ということが記載されています。

 

つまり、定期総会議案書や総会議事録は、そのマンションの抱える問題やそれに対する対応状況が解る書類ということなのです。

 

大規模修繕の計画や修繕積立金の値上げについては、正式に採決されていない状況であっても、今後の課題として議論されている場合もあります。

 

その場合は、議決外事項として議事録に記載されるケースもありますので要チェックです。

 

中古マンションの売買で、不動産仲介業者が行う売買に関する重要事項説明書においては、正式な採決がない限り、「大規模修繕の予定なし」「修繕積立金の値上げ予定なし」と説明するケースが多く、管理組合が今後の課題として認識しているかどうか、あるいはそういった議論があるかどうかまでは調査・説明されないことが多々あります。

 

このほか、理事会議事録も入手できると、定期総会で報告される主要な事項とは別に、きめ細かな課題やそれに対する対応状況が判るので参考になります。

 

 

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中古マンション リフォーム物件で見落としがちな点

中古マンション　リフォーム物件で見落としがちな点

 

 

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＜中古マンション　リフォーム物件で見落としがちな点＞

 

最近は、中古マンションが活況を呈しており、その中でもリフォームやリノベーション物件というのが流行しています。

 

その中で、「全面リフォーム済み」という物件をよく見かけますが、ちょっと注意しなければならないのが、アンテナ端子の位置です。

 

昔のマンションを綺麗にリフォームしていても、アンテナ端子が「これってどこにテレビを置くの？」というような場所にあることがあります。

 

これは、間取り変更の工事をしている場合に発生することがあるんです。

 

例えば、３ＤＫのお部屋を２ＬＤＫに改装する場合です。

 

３ＤＫですと、ダイニングキッチンのほかに、お部屋が３つあるわけですが、アンテナ端子が、ダイニングキッチンのお部屋のコンクリート壁の側についていることがあります。

 

２ＬＤＫに改装する際、ダイニングキッチンと隣り合うリビングの壁を壊してＬＤＫにすることが多いのですが、ＬＤＫに変更したとたん、アンテナ端子がキッチンに近い場所にあることになります。

 

ＬＤＫであれば、キッチンとは離れた壁面にアンテナ端子があるのが普通だと思いますが、アンテナ端子の変更工事をしていないケースも多々あります。

 

もちろん、家具やテレビの配置は、人それぞれ好みがありますので、必ずしも問題になるという話ではありませんが、事前に確認したほうが安心ですね。

 

なお、この手の説明は、仲介業者さんからなされることはあまりありませんので、ご自身で確認する必要があります。

 

物件見学時、あるいはご契約前に、各部屋のアンテナ端子（それ以外にも電話回線、コンセント、ガス栓等）の場所を確認し、家具の配置をよく検討してみてください。

 

 

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中古マンション 管理を見極める技１ 簡単なチェック方法

中古マンション　管理を見極める技１　
                             簡単なチェック方法

  

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＜中古マンション　管理を見極める技１　簡単なチェック方法＞

 

一戸建て住宅でも、維持管理は必要ですね。

 

塗装が禿げてくれば塗り替えなければならないし、生垣も手入れしなければならない。古くなってくれば給排水管も交換しなければならなかったり、壁や屋根の修理をしたり・・・

 

マンションも維持管理が必要なのは一戸建て住宅と同じです。ほおっておくと劣化がどんどん進んでしまいます。

 

マンションが一戸建て住宅と異なるのは、それぞれのお部屋を所有する人たちと共同で管理しなければならないということです。

 

所有者の方々の足並みが揃わないと、維持管理が思うように進まないこともあります。

 

その意味では、所有者あるいは住民の方々の意識の高低によって、管理の善し悪しが決まってくると言えます。

 

ところで、きちんと管理がなされていると、どのようなメリットがあるでしょうか。

 

きちんと維持管理がなされていれば、エントランスやエレベーター、共用廊下などは小奇麗に清掃され、気持ちよく生活することができます。

 

そして、良好な管理はマンションを長持ちさせます。

 

また、時代とともに生活スタイルが変化するにつれて、古いマンションは、どうしてもその機能が陳腐化します（新しい設備や機能のマンションが登場すれば相対的に機能面での価値が下がっていく）。

 

しかし、所有者たちの管理に対する意識が高ければ、新たな設備を取り入れるなど（セキュリティーシステム導入・ブロードバンドの設置等）によって、価値を維持向上させることもできるわけです。

 

要するに、良好な管理によって資産価値の維持向上が図られるということです。

 

だからこそ、中古マンションは「管理を買え」と言われるのです。

 

さて、早速、管理の善し悪しについて、見るだけで簡単にチェックできる方法をご紹介しましょう。

 

（１）エントランス

きれいに清掃されていますか？ゴミなど落ちていませんか？あるいは、電球が切れていたりしませんか？

 

これらがきちんとしていれば、住民の方々の管理に対する意識が高い可能性があります。

 

掲示板には、古いお知らせ（半年以上も前のものなど）が掲示されたままになっていませんか？

 

通常は、定期点検のお知らせや地元自治会のお知らせなどが掲示されていると思いますが、古いものがそのまま掲示されていたり、破れたままになって久しいと思われる状態だと、管理活動がずさんな可能性もあります。

 

（２）駐輪場

駐輪場に置いてある自転車が散乱しているなど、整然と収納されていない状態ではありませんか？

 

お住まいになっている方々のマナーが表に現れる部分ですから、あまり整頓されていない状況だと、管理意識が低い可能性があります。

 

（３）ゴミ置き場

ここは、住民の方々の意識の高さや管理会社のレベルの高さが一目瞭然です。

 

ゴミ収集日を守らない人がいたり、ゴミの出し方が乱雑だったり、清掃が行き届いていなかったりする場合は、管理レベルが高いとは言えないでしょう。

 

これらについては、ひとつの物件だけではなく、いくつか現物を見て回るとよく解ります。

 

是非お試しください。

 

 

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中古マンション 建物の価値を見極める技10 電気容量

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＜中古マンション　建物の価値を見極める技10　電気容量＞
 

３．建物構造と設備の状況

（１５）電気容量

 

１９８２年ころまでに竣工したマンションの場合、現代と生活スタイルが異なる面も多いことから、基本的なインフラの水準が低いままであることがあります。

 

特に電気容量は大きく違うことがあります。

 

現在のマンションは、５０Ａ〜６０Ａが主流ですが、この当時のマンションは３０Ａが主流です。

 

一般的な電化製品に必要な電気容量は、

 

◇エアコン　　１０Ａ〜１５Ａ、

◇掃除機　　　１０Ａ

◇アイロン　　１０Ａ

◇電子レンジ　１０Ａ〜１２Ａ

◇ドライヤー　１０Ａ

◇テレビ　　　　１Ａ

◇こたつ　　　　５Ａ〜１０Ａ

 

程度とされていますので、３０Ａの電気容量しかないマンションの場合、これらを複数利用し、合計の電気容量が３０Ａを超えると、ブレーカーが落ちてしまうわけです。

 

これでは使い勝手が悪いという場合、電力会社に問い合わせて、電気容量のアップをお願いすることになります。

 

電気容量のアップは、毎月の基本料金が上昇しますが、便利にはなります。

 

ただし、マンションの場合は一戸建の住宅と異なり、電気容量のアップが制限されることがあります。

 

電気容量は、現在敷設されている電気配線（幹線）の太さによって決まってくるからです。

 

マンションの場合、各住戸の所有者全員でマンション本体までの幹線を所有（共有）しています。

 

この幹線の太さによって、電気容量をアップできるかどうかが決まってくるわけです。

 

もし幹線の太さが足りない場合、現状の幹線のままでは電気容量アップはできません。

 

幹線の交換工事を行おうとする場合、マンションの各住戸所有者の合意（管理組合での合意）による資金拠出（各所有者が積み立てた修繕積立金などの取り崩し）が必要となります。

 

お金のかかることですし、マンション所有者の多くが電気容量のアップを望んでいるかどうかも判らないので、幹線の交換工事が実現するかどうかは微妙です。

 

したがって、将来的にオール電化にリフォームしようという計画があったり、多くの電化製品を同時に利用するような生活スタイルである場合には、管理会社等に電気容量アップの可否についてきちんと確認しておく必要があるのです。

 

なお、マンションの電気容量は、室内のブレーカーを見るとすぐに判ります。

 

 

 

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中古マンション購入 贈与税非課税枠の拡大で安心返済

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＜中古マンション購入　贈与税非課税枠の拡大で安心返済＞

 

先日、ボーナスカットにより、住宅ローン返済に苦しむ人が増えているという記事を掲載しました。

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2151492.html

 

この記事は、ボーナス返済額が比較的高い金額で返済計画を立てている状態で、会社からのボーナスがカットされ、返済苦に陥っているということなのですが、

 

そもそも、実際の総支出（マンション売買代金＋購入諸経費）に対する自己資金の比率が少ないということが、返済苦に陥るリスクをはらんでいるという認識をしなければなりません。

 

 

そんな中、平成２２年度税制改正大綱では、贈与税の非課税枠を大幅に拡大するとうたっています。

 

これは、自分のご両親や祖父母から贈与を受けて住宅を取得した場合、これまでは610万円（基礎控除110万円＋住宅取得資金に係る贈与500万円）を超える部分について課税されていたものが、

 

平成２２年は、贈与を受ける人の合計所得金額が2000万円以下であれば、1610万円（基礎控除110万円＋1500万円）までは課税されない（1610万円超の部分に課税される）ということになるものです。

 

従来だと、1500万円の贈与に対し、税金はざっくり360万円程度かかっていたのですから、実質的に使えるお金は1140万円でしたが、平成２２年は、1500万円まるまる自己資金として使える制度となります。

 

自己資金が少なくてお悩みの方は、是非、これを機にご両親や直系の祖父母に相談することをお勧めします。

 

なお、合計所得金額が2000万円以上の方は、基礎控除110万円と従来の500万円控除が受けられるようです。

 

 

 

＜平成２２年度税制改正大綱（56ページより抜粋）＞

 

?直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置について、次の措置を講じます。

イ 非課税限度額（現行 500 万円）を次のように引き上げます。

（イ） 平成22 年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者 1,500 万円

（ロ） 平成23 年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者 1,000 万円

ロ 適用対象となる者を贈与を受けた年の合計所得金額が2,000 万円以下の者に限定します。

ハ 適用期限を平成23 年12 月31 日（現行 平成22 年12 月31 日）までとします。

 

(注) 上記の改正は、平成22 年１月１日以後に贈与により取得する住宅取得等資金に係る贈与税について適用します。ただし、平成22年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者については、上記の改正前の制度と選択して適用できることとします。

 

http://www.cao.go.jp/zei-cho/etc/pdf/211222taikou.pdf

 

 

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中古マンション 建物の価値を見極める技９ 給湯器の能力

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＜中古マンション　建物の価値を見極める技９　給湯器の能力＞

３．建物構造と設備の状況

（１４）給湯器の能力

中古マンションを購入するとき、ついつい見落としがちなのが、給湯器の能力です。

購入して、いよいよマンションライフを満喫しようと思ったら、十分にお湯が出ない、なんてことはよくある話です。

最近の給湯器は、追い焚き、保温、足し湯などなんでもできますし、洗面所、お風呂、キッチンの３か所でお湯を使っても全く問題ないというのが当たり前になっています。

しかし中古マンションの場合、竣工時期によって、給湯器の機能が大きく異なります。（もちろん、新築当時の給湯器をそのまま使っている場合ですが・・・）

◇１９８２年ころまで　　　　　　８号〜１０号

◇１９８３年〜１９８７年ころ　１３号〜１６号

◇１９８８年〜１９９４年ころ　１８号〜２０号

◇１９９５年以降　　　　　　　２４号

ちなみに１号というのは、１分間に１リットルの水を２５度上昇させる能力を言います。

つまり、２４号ならば、水温が１５度とすれば、１分間に４０度のお湯が２４リットル作れる能力ということになります。

大体の目安ですが、１０号ですと、キッチンとシャワーで利用可能ですが、同時使用は無理でしょう。冬場はお湯の量が少なくなります。

１６号は、キッチン・シャワーで利用可能ですが、これも同時使用は厳しいです。同時使用できるとしても、夏場などのように水温が高い時に限られます。シャワーだけならば冬場でも十分な湯量が得られます。

２４号は、年中、キッチンとシャワーの二か所同時使用が可能です。水温の高い夏場であれば、三か所使用もＯＫです。

個人的には、２０号あればそれほど気にすることはないと思いますが、現在、お住まいになっている給湯器の能力を確認してみて、それ以上の能力があるか否か確認してみるのがよいでしょう。

なお、給湯器の号数は、品番などを確認し、メーカーに問い合わせれば解ります。（慣れてくると、品番のある部分に１６とか２０とか書かれているものが多いので現場で大体のことは判るのですが）

もうひとつ、お風呂については、追い焚き機能付きか否かも確認しましょう。

もし追い焚き機能がない場合、追い焚機能付きに交換するとなると、外部に設置する給湯器からユニットバスまで、コンクリート壁を貫通させた上で配管を一つ追加しなければなりませんので、給湯器の交換費用のほかに、その配管工事費が追加されます。

リフォーム物件などでは、追い焚き機能がないものでも、「追い焚き先行配管済み」といった案件もあります。この場合は、給湯器を交換するだけで、追い焚き機能付きのお風呂のチェンジすることが可能となります。

なお、リフォームするときに、給湯器の能力をアップさせる場合、ガスの供給能力によって設置可否が決まることがあります。

最近のガス給湯器は大型化しているため、場合によってはマンション全体のガス供給能力を超えることが生じることがありますので、仲介業者を通じて管理会社に事前にチェックしたほうがよいでしょう。

共用部分のガス管を従来の配管より太い管に取替えることによって、マンション全体のガス供給能力のアップが実現しないことには、大型の給湯器設置を認めることができないということもあるからです。

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中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管4

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＜中古マンション　建物の価値を見極める技8　給排水管4＞

３．建物構造と設備の状況

（１３）給水・給湯管　二つの工法

給水管や給湯管には、二つの工法があります。

一つは、「さや管ヘッダー工法」。もう一つは「先分岐工法（在来工法）」です。

「さや管ヘッダー工法」は、ヘッダーと呼ばれる金属製の円筒形の器具（横一列に４〜６程度の穴が空いている器具）があるのですが、この器具にある横一列に並ぶそれぞれの穴と、お部屋の中にある各蛇口が、一本の配管で繋げられた形式ものです。

それぞれの配管は、さや管式（配管を通すための管。つまり二重管式。）になっており、「さや管ヘッダー工法」と呼ばれます。

給水管もさや管も樹脂製なので、柔らかくて曲げやすいため、施工が楽です。

さらに、錆びることがないですし、鋼管のように継手（管のつなぎ目）が不要ですから、漏水リスクも少ないです。

中の給水管が劣化した場合、刀の鞘（さや）のように、中の管を抜き出して簡単に交換できるので、壁や天井などを壊す必要もありません。

また、ヘッダー工法は、ヘッダーと呼ばれる器具から途中で分岐することなく、各蛇口まで水や湯が供給されるので、複数の水栓を同時に使用した場合でも、水量変化が少なく、安定した給水、給湯量が得られます。

さや管内部の空気層には断熱効果があり、結露が起きにくいと同時に、給湯配管では保温効果も期待できます。

もう一つは先分岐工法（在来工法）です。

給水本管や給湯器から、各蛇口までの間に、複数の分岐（Ｔの字型の分岐）がある工法です。

分岐部分は漏水リスクが高いため、現場で施工せずに部屋のタイプ別に工場であらかじめ作ることから、先分岐工法と呼ばれています。

原則として、部分別の交換ができないために、修繕する際には、床や天井を大規模に解体しなければなりません。

つまり、さや管ヘッダー工法に比べて、メンテナンスコストが高くなるということです。

こうしてみると、中古マンションを購入するのであれば、さや管ヘッダー工法の物件を選んだほうがよいと言えそうですね。

ただし、さや管ヘッダー工法が主流になったのは、１９９５年以降くらいからですので、それ以前のマンションですと、先分岐工法がほとんどだと思います。

だからと言って、９５年以前の先分岐工法の物件を買ってはいけないということではありません。

先分岐工法の物件を購入する場合、

◇これまでに漏水トラブルがなかったかどうか

◇専有部分の配管材質や寿命から推定して、交換する必要があるかどうか

などを確認しましょう。

仮に、配管の交換工事を行う必要がありそうな物件でしたら、そのコストがどの程度かかるのか調べ、そのコストがかかる前提で、その物件を購入すべきかどうか検討すればよい話です。

ご自身でリフォームすることを考えているのであれば、先分岐工法の物件でも、内装リフォームとともに、給排水管の交換工事も一緒に行うことができますから、安心ですね。

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中古マンション価格 底値圏に突入？7

中古マンション価格　底値圏に突入？7

 

 

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＜中古マンション価格　底値圏に突入？7＞

平成21年12月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。

このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格の推移を調査しているものです。

12月は前月比で▲0.1％、前年同月比でプラス3.9％でした。

さて、直近のピークから2009年にかけてを概観してみましょう。

直近のピークは2008年1月の91.8、その後指数は下がり続け、2009年4月に83.0まで下がりました。

2009年5月以降は、指数トレンドは反転。徐々に指数は上昇し、12月末時点には88.3と最下点から5.3ポイントアップしています。

ただ、現場実感からすると、

「11月までは取引は活況だったが、12月は買主側の動きが悪くなった」

というのが正直なところです。

私自信、取引の現場に身を置く立場としてそのように感じていますし、大手仲介業者の方々から聞く現場実感も同様なものが大半を占めます。

2009年春ころから底値感が出てきたとは言え、5月以降は価格上昇。

これに対して、

景況感悪化、今後の処遇不安等により、価格調整局面に入った可能性があるのではないかと思います。

恐らく、来月の指数は、もう少し下がるのではないかと思いますが、昨年4月に記録した83.0を下回る水準調整トレンドに移行するかどうかは、2月、3月の動向を見極める必要がありそうです。

2008年  1月　　91.8　　前月比　　2.2％　　前年同月比　　8.6％⇒直近ピーク

2008年  2月　　90.1　　前月比　▲1.8％　　前年同月比　　6.8％

2008年  3月　　90.0　　前月比　▲0.1％　　前年同月比　　5.9％

2008年  4月　　89.5　　前月比　▲0.6％　　前年同月比　　3.6％

2008年  5月　　89.0　　前月比　▲0.6％　　前年同月比　　4.0％

2008年  6月　　89.4　　前月比　　0.5％　　前年同月比　　2.5％

2008年  7月　　88.0　　前月比　▲1.6％　　前年同月比　▲0.8％

2008年  8月　　87.9　　前月比　▲0.1％　　前年同月比　▲1.5％

2008年  9月　　86.1　　前月比　▲2.1％　　前年同月比　▲4.9％

2008年 10月　　85.8　　前月比　▲0.3％　　前年同月比　▲4.3％

2008年 11月　　85.7　　前月比　▲0.1％　　前年同月比　▲5.2％

2008年 12月　　85.0　　前月比　▲0.8％　　前年同月比　▲5.4％

2009年　1月　　84.0　　前月比　▲1.2％　　前年同月比  ▲8.5％

2009年　2月　　83.8　　前月比　▲0.2％　　前年同月比  ▲7.0％

2009年　3月　　83.5　　前月比　▲0.4％　　前年同月比  ▲7.3％

2009年  4月　　83.0　　前月比　▲0.5％　　前年同月比  ▲7.2％

2009年  5月　　84.4　　前月比　　1.6％　　前年同月比  ▲5.1％

2009年  6月　　85.3　　前月比　　1.0％　　前年同月比  ▲4.7％

2009年  7月　　85.0　　前月比　▲0.3％　　前年同月比  ▲3.4％

2009年  8月　　85.1　　前月比　　0.1％　　前年同月比  ▲3.2％

2009年  9月　　86.6　　前月比　　1.7％　　前年同月比    0.6％

2009年 10月　　85.6　　前月比　▲1.1％　　前年同月比　▲0.2％

2009年 11月　　88.4　　前月比　　3.3％　　前年同月比    3.1％

2009年 12月　　88.3　　前月比　▲0.1％　　前年同月比    3.9％

中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管3

中古マンション　建物の価値を見極める技8　給排水管3

 

 

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＜中古マンション　建物の価値を見極める技8　給排水管3＞

 

３．建物構造と設備の状況

（１２）給排水管交換済み物件の注意点

 

リフォーム物件やリノベーション物件で「給排水管全面交換済み」という物件があります。

 

こういう物件は、漏水リスクも少なくて安心できそうです。

 

しかし、完全に給排水管を交換し切っていない物件も存在するので注意が必要だと思います。

 

給排水管は、簡単に言えば、次のように繋がっています。

 

 

（ア）道路に敷設された給排水管

　　　　↓

（イ）マンションの敷地内にある給排水管

　　　　↓

（ウ）建物にあるＰＳ（パイプスペース）内の給排水管

　　　　↓

（エ）ＰＳとお部屋の中を繋ぐ給排水管

　　　　↓

（オ）お部屋の中の給排水管

 

 

一般的に、給排水管の工事業者は、マンションの所有者が（エ）の部分から交換するよう言わなければ、（オ）のお部屋の中の給排水管のみを交換します。

 

なぜならば、マンションの所有者の権利が及ぶ場所（勝手に交換できる場所）は、厳密にいえば、（オ）の部分だけだからです。

 

（エ）の部分は共用部分（マンションの所有者全員で所有管理すべき部分）と解されるため、工事業者は勝手に給排水管を交換することができないわけです。

 

（エ）の部分まで交換するためには、管理規約等の内容にもよりますが、原則として管理組合に届け出をしたり協議をしたりしなければなりません。

 

したがって、一般的に、工事業者は、お部屋の中に引き込まれた古い給排水管の一部を１ｍ程度残し、その先の部分のみを交換することになります。

 

このとき、お部屋の中には、元々の古い給排水管が少なからず残った状態になります。

 

残された給排水管は古いままので、仮に耐用年数を大きく超えているとすれば、漏水リスクを抱えたままということになります。

 

漏水が専有部分（マンション所有者の権利の及ぶ範囲。この場合、お部屋の内部。）で発生した場合、その責任は専有部分の所有者に及びます。

 

共用部分で漏水が発生すれば、管理組合の負担となります。

 

工事業者さんや売主が、恣意的に嘘をついているということではないのだと思いますが、完全なる給排水管の交換が結果的にできていないような事例は実際に散見されます。

 

ですから、「給排水管全面交換済み」とは言っても、（オ）からなのか、（エ）からなのか、よく確認したほうがよいのです。

 

中古マンションを購入後、ご自身で給排水管の取替工事をする場合、（エ）からすべて交換してもらうようにするのが一番安心です。

 

 

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