2013年12月27日

ノンフィクション「囲い込み」 その後

ノンフィクション「囲い込み」 その後


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710日付日本経済新聞朝刊記事に弊社代表がコメントさせていただき
 ま
した。 http://bit.ly/1634GKB

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先日アップした、ノンフィクション「囲い込み」の後日談。


結局、私のお客様はM社の両手仲介で、無事に契約。そして、つい最近、決済・引渡を迎えました。


買主さんは、M社に頼り切るのがどうしてもご不安ということで、弊社が購入コンサルティングの業務委託を受託する形で、以下のお手伝いを。


(1)ライフシミュレーションを利用した購入資金調達アドバイス

(2)既存住宅性能基準に準じたマンション管理状況分析

(3)長期修繕計画分析

(4)土地条件図、地質図等による地域分析

(5)建物竣工図の要点チェック

(6)ホームインスペクションの実施(さくら事務所の松田姐さん、有難うございました!)

(7)契約関連書類チェックと契約立会


無事に全ての手続きが終わり、年明け早々からリフォームをなさるそうです。

来年早々、第二子がご誕生されるので、ご一緒に新居に入るとのこと。

なんだかこの年末、きれいにモノゴトが収まって嬉しい限りです。

 

それから別件ですが、スーモジャーナル記事「いいねランキング」で、僕らの「木賃デベロップメント」が堂々5位に入賞しちゃいました。


http://suumo.jp/journal/2013/12/26/56700/


こちらも、お客様や関係者各位のお力あってのこと。生かされているなあ、と思う次第です。

本当に皆様、お世話になりました。

よいお年を。。。
 

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■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの

ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害

を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。

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2013年10月26日

ノンフィクション「囲い込み」

ノンフィクション「囲い込み」


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710日付日本経済新聞朝刊記事に弊社代表がコメントさせていただきま

した。 http://bit.ly/1634GKB

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平成25年10
21日。

うちのお客様から、M社のホームページに掲載されている物件に興味があるのだけれど、問合せをしてほしいと依頼があった。
調べてみるとその物件は、1015日に専属専任媒介でレインズに登録されたばかり。


これは両手を狙っているだろうなあと思いつつ、M社の担当に連絡。


すると、担当曰く「話が入っているので紹介できない」とのこと。


私はすぐに、うちのお客さんに連絡をし、そのまま正直にご報告した。
とはいえ、恐らくは「囲い込み」をしている可能性が高いと感じたので、直接M社の担当に連絡してみてはどうかとアドバイスした。


すると案の定、1026日の10時ということで、簡単に見学の予約がとれてしまったと。


これが世に言う「囲い込み」の実態。


まあ、苦労して専属専任媒介まで取り付けたのだから、両手取引(売主と買主の双方と媒介契約を締結し、両方から手数料を貰う取引)にしたいと考えるのはしかたないと思う。


しかし、この101日から、
レインズ利用規定が改定され、「囲い込み」を禁じる規定や処分規定などが盛り込まれたにもかかわらず・・・。


うちのお客様は、弊社を買主側のエージェントとして使いたいということで半年ほどお付き合いしてきた方。だから、「田中さんからじゃなきゃ買いたくない」とまで言ってくださり、結局、本日平成25年10月26日午前10時、物件見学に付き添うことになった。


物件見学には、お客様ご夫婦とお子さん一人に、変なおっさん(私)の4人。


M社ご担当は怪訝な目で私を見るので、「付き添いで来た知り合いです〜」なんて軽く受け流しつつ、バシバシ質問(これは結構楽しかった〜。)。


物件は専有部だけでなく共用部もきちんと手入れされていた物件だったし、いくつかの資料をチェックすれば大丈夫そう。高台で地盤もよいところであることは事前の調査で分かっているし、ホームインスペクションも契約前に実施できるよう交渉してもらえるというところまで話ができた。


見学も終盤になり、さすがに立場を明かさないとまずいなあと思い、自分が仲介業者であることを含め、前述の経緯について話をした。


するとM社のご担当、目をまんまるにして困惑した模様で、
「本当にあの時はお話があったんです! だから囲い込みじゃありません!」と、
こちらは何も聞いていないのにいろいろ言い訳。


私は心の中で、
「おいおい、俺が君に電話して断られてから10分後に、うちの客が君に連絡してんだぞ。その10分の間に偶然、話がだめになって見学可能になったってことかい???」
と思わずにはいられませんでしたが、そんなこと突っ込んだところで仕方ないので、
「弊社が買主様のエージェントとして介在することはできませんか?」
とお願いしてみた。
 

すると、

「売主様からは、安心できる買主様を選ぶために、弊社のお客様に絞って紹介してほしいと頼まれているんです・・・」とのこと。


ん??? それって、売主さんにとってうちのお客様は、私が介在すると不安な買主様で、私が介在せずM社だけが介在するなら安心なお客様ってこと???


意味わからん!って心の中で叫びながら、大人な私はぐっとこらえて、「そうですか」と一言。


明日は5件の案内が入るというこの物件。確かに価格も適正に設定されているし、場所も場所だから見に来る人は多いはずだ。
 

とすると、6ヶ月以上、いろいろ物件を探し続けて、そろそろ引っ越さなければならないタイムリミットも近づいてきているうちのお客様のほうが歩が悪い。今日の物件にやっと巡り合ったうちのお客様のほうが売主に比べると立場は弱いと言わざるを得ない。これを逃すとこれ以上の物件は多分しばらく出てこない可能性が高い。


そんな状況で、私が無理に介在しようとすれば、M社は別の買主を優先し、うちのお客様はこの物件を買うことが非常に困難となるだろう。
 

仕方ない。仲介は諦めて、購入コサンルティング(ライフシミュレーション、適正な返済額コンサルティング、ホームインスペクション、マンション管理状況分析、契約関係書類チェック、契約・決済立会業務)で行こう。


でも、うちのお客様からすると、仲介手数料は倍になっちゃうし(うちは一定金額を超えると買主のフィーが半額だから)、購入コンサルティングフィーだって結構高いし、結果的にあんまり幸せじゃないような気もする・・・。


いやいや、なんだかなー
 

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2013年08月11日

国交省 フラット35 融資上限の一次撤廃検討

国交省 フラット35 融資上限の一次撤廃検討


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7/10日本経済新聞朝刊記事にコメントさせていただきました。
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国交省 フラット35 融資上限の一次撤廃検討


日本経済新聞によると、国土交通省はフラット35の融資上限を、購入金額の90%から100%に上限を撤廃することを検討しているようです。


原文はこちら → 
http://www.nikkei.com/article/DGXNASGC1000C_Q3A810C1MM8000/


頭金なしで(といっても仲介手数料や不動産取得税、登録免許税などの諸経費は自己資金が必要ですけどね)住宅が購入できるとあって、消費税増税後に想定される住宅需要の低迷を少しでも抑制したいということのようです。


住宅産業界にとっては有難い話ではありますが、ちょっと微妙な問題もあるように思います。


国交省は、上限撤廃によって、フラット35の住宅ローン債権を買い取る住宅金融支援機構の貸倒リスクが高まることから、来年度の概算要求で機構への出資金を積み増すとしていますが、貸倒リスクが高まるということは、返せなくなる人が増える可能性が高まるということで、それを判っていて融資上限を撤廃するってことなんですよね。


うーん、如何なものなんでしょうか。

消費者に返せなくなるリスクを負わせながらも住宅を買わせようというのは。。。


住宅金融支援機構や国土交通省からすれば、債務者が住宅ローンを返せなくなっても、住宅ローン債権を他の金融機関や投資家に売っていますので、単独で融資するよりは貸倒リスクは低減されています。いわば、みんなでリスクを負担し合えば怖くない的な世界かもしれません。


一方、住宅ローンを借りる人からすると、購入金額の100%を融資してもらえるというのはありがたいようで、実はかなりリスクがあります。


現在、購入金額の90%までしか融資しませんので、仮に、ローンを借りてすぐに返済しなければならなくなった場合、買った金額の90%以上で売ればローン全額を返済できます。少しではありますが、余裕がありますよね。


でも、購入金額の100%融資しちゃうということは、購入金額以上で売れなきゃ返済しきれないんですよ。


もちろん、返済がある程度進んでいれば、購入金額以上で売れなくても大丈夫ですけどね。ちょっとそれについて考えてみましょう。


例えば、2.2%の固定金利でお金を借りて、5年経過したときに返済できないような状態になったら、その時の元本返済率は約10%ですから、買った金額の90%以上の額でその不動産が売却できれば全額返済できます。


10
年経過時点だと20%強の返済率ですから、その時点であれば買った時の金額の80%以上で売れば完済できます。


ここでポイントになるのが、元本返済のペースと不動産価格下落のペースです。

元本返済のペースが早ければ「売れる金額>残債務額」となる可能性が高いのですが、不動産価格下落のペースのほうが早い場合、「売れる金額<残債務額」という事態になりかねません。会社で言えば「債務超過」です。


人口減少や世帯数の減少などを考えると、今の時代、不動産の価格が上がることは考えにくい。新築の場合、住んだら中古になってしまい、そのとたんに価値は10%〜20%ダウンしてしまう。


そう考えると、融資上限の撤廃というのは、借り手にも大きなリスクを負わせる可能性がありそうです。


私見ですが、投資信託などの投資商品の販売時、金融機関は適合性の原則などから、購入者に対してきめ細かに(というより必要以上に)投資リスクに対する説明を行って販売しています。


一方、住宅ローンについては、そうしたリスク説明は一切ありません。不動産を購入すること、ローンでお金を調達することは、投資そのものだと思うのですが・・・

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2013年05月28日

長期金利の上昇について考えてみた

長期金利の上昇について考えてみた
 

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長期金利の上昇について考えてみた


先日、GDPについてつれづれなるままに書いてみましたが、あの後起こった一大事は、長期金利の急上昇(国債価格の急下落)でした。


さて、どうして長期金利が上昇したのでしょう?


ご存知の通り、これまで政府は大量の国債を発行してきました。大量に発行すれば、国債の価格は下がるはずです。


たとえば、ドーナッツを食べたい人が10人しかいないときに、10個のドーナツを店頭に並べたら、1100円で売れるかもしれません。
でも、1万個のドーナツを店頭に並べたらどうなるでしょう?

1個あたりの金額はほとんどタダ同然になるかもしれませんね。


国債というのは、100円を国に貸してくれたら1%の金利を付けて、一定期間後に100円お返ししますよよという金融商品です。ドーナッツの話ではありませんが、大量に国債を発行すれば、100円で売れなくなってしまい95円とか90円に値段が下がってしまう可能性があるんです。


たとえば、100円に対して1%の金利で国債を発行したはいいけれど、途中で換金したい人がこの国債をマーケットで売ろうとすると、90円でしか売れないかもしれない。この場合、90円で買ったら年1円もらえるという商品になりますね。すると、1円÷90円=1.11%となり、金利は上昇するわけです。(本当は一定期間後に100円帰ってくるので正確な計算ではありませんが、イメージとしてはこれでOKだと思います。)


今の日本で起きていることは、まさにこういうことなんですね。


で、この金利上昇と不動産の関係って何?というのが今回の本題です。


不動産投資をする場合、安い金利でお金を借りて、その金利よりも高い利回りを得られる不動産を買えば儲かります。


たとえば、1%の調達金利で年間400万円の賃料収入が得られる1億円の投資用不動産を買えば、利払いが100万円ですから、年間300万円儲かることになります。簡単にいうと不動産投資というのはこういうからくりなんです。


もし、金利5%になってしまったら、この投資用不動産なんてなんてだれも買いませんね。だって、利払いが500万円で収入が400万円じゃ大損ですからね。


そうなると、この投資用不動産を売りたい人は、値段を下げるしかないんです。たとえば400万円の賃料収入はそのままだとすると、少なくとも6700万円くらいまで値下げしないと売れないでしょう。6700万円に対して400万円の賃料収入なら約6%の利回りですから、調達金利5%でも買ってくれる人が現れるかもしれません。


こんなふうに、金利が上昇すると不動産価格は下がるわけです。


いやいや、これって不動産投資をする人だけの話でしょ、っていうあなた。
違いますよ。住宅も同じです。


住宅を購入する場合、金利が低ければ、調達できる金額も大きくなります。


たとえば、毎月10万円の元利返済できる人が、調達金利1%、返済期間30年で住宅ローンを借りた場合、調達額は約3100万円です。


でも、もし調達金利が4%になってしまったら、毎月10万円の元利返済ができる人が返済期間30年で住宅ローンを借りると、調達額は2100万円まで下がります。

つまり、金利が上がれば、調達できる金額が少なくなり、今まで3000万円近くのものが買えた人が、2100万円までのものしか買えなくなってしまう。


これまで3000万円程度で売れたはずの物件が、2000万円程度でしか売れなくなる可能性があるということなんです。


金利が3%だとか4%程度で推移してれいば、左程気にしなくてもよかったかもしれませんが、今の住宅ローン金利は変動金利で1%以下です。これってとんでもなく低い水準です。


もちろん、日本のように低成長の国は金利が上がりにくい傾向にありますので、一気に金利が上がることはないかもしれません。また、国債を発行し続けながらもそれを買い支える活動を政府はするでしょうから、まだまだ何とかなるという考え方もあります。


ただ、どうみても金利水準が低すぎます。そして今回の長期金利の急上昇。ちょっとこの先が不安です。


住宅ローンを組んで家を買うならば、固定金利で調達する前提で買える物件を選んで頂きたいものです。


万が一のことを考えてほしいなあと思う今日この頃であります。。。

(うーん、なんだかドーナッツが食べたくなってきた(笑))

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2013年05月17日

GDPについて考えてみた

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GDPについて考えてみた


気が付けは、37日以降ブログを更新していなかった。。。

小説もアップすると言いながら、全然やってない。

皆さんすみません m(_ _)m


で、今回は小説ではなくて、昨日から話題のGDPについて。


GDP
3.5%アップしたというけど、本当なのかなあと思って、あまり詳しくないけれど、内閣府の実質季節調整系列のデータを調べてみた。


2012
4Q  GDP 518.04兆円

20131Q  GDP 522.57兆円(0.87%UP⇒年率換算(4倍)で3.5%UP


うん、確かに3.5%アップだね。(この計算でいいのか判らないが、ざっくりやってみることに意義があるのだ)

でもさ、普通、前年同期比を比べるんだよって昔教わった記憶があるので、やってみた。

するとね、


2012
1Q  GDP 522.50兆円

20131Q  GDP 522.57兆円


あれっ? あんまり変化がないぞ。。。

気になってきちゃったから、内訳を見てみよう。

学生時代に習ったGDPの式は、


GDP
=民間消費+企業投資+政府支出+(輸出−輸入)


だったはず。


内閣府のデータでいうと、


民間消費(C)=民間最終消費支出+民間住宅

企業投資(I)=民間企業設備+民間在庫品増加

政府支出(G)=政府最終消費支出+公的固定資本形成


なので、これを踏まえると概ね次のようになると思う。(ちなみに純輸出をNEX、輸出をEX、輸入をIMと標記。単には兆円。)
 

  GDP  C   I   G  NEX  (EX  IM)

20124Q  518  323  62  126   6   78  72

20131Q  523  326  61  127   9   81  73


これを見ると、民間消費(C)が3兆円up、輸出(EX)が3兆円upGDPを引っ張っているみたいだね。

でも、同じ第一クオーターで比べると・・・


      GDP  C   I   G  NEX  (EX  IM)

20121Q  523  322  68  122  12   85  73

20131Q  523  326  61  127   9   81  73
 

GDPは変わらないけど、企業投資▲7兆円、輸出▲4兆円と合計▲11兆円減っているのを、民間消費4兆円と政府支出5兆円でなんとかカバーしたって話になってる。

そう。雰囲気で踊っている僕らと政府支出で今の経済をなんとか支えているとも言えそう。

ちなみに同じことを名目季節調整系列のデータで計算してみるとこうだ。
 

  GDP  C   I   G  NEX  (EX  IM)

20121Q  480  304  64  120  ▲8   71  79

20131Q  475  306  57  123  ▲12   74  86
 

GDPは▲1.1%だ。これじゃ景気がいいなんて実感はなくて当然だねえ。

企業投資▲7兆円と輸出▲4兆円という減少を、なんとか民間消費2兆円と政府支出3兆円でリカバーしたけど、GDPは下がっちゃったってこと。


こうしてみると、あんまり手放しで喜べないんじゃないかなあ。


もちろんデフレ脱却に向けた心理作戦としては、これまでの政策は正しいと思うけど、言ってみれば雰囲気に踊らされて消費する民間と政府支出で支えられている経済なんですよね・・・


企業投資がもっと盛んになって、輸出も伸び、その結果として民間消費も伸びるという本当の意味で成長と言える姿には、まだまだ全然なってないんですよ。


しかし、各新聞の記事にこのようなデータが掲載されないのは何故なんでしょうね。

GDP速報値が出るときは、大抵こんな感じの比較データや見解が各紙に掲載されていたはずなのに・・・


てなわけで、消費税増税前の駆け込みとか、なんとなく景気がいいというニュースが流れているからといって、よく考えずに家を買ったり、不動産投資したりするのはやめましょうね〜。

(しっかり考えて買うのはOKですよ!もちろん。)
 

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2013年03月07日

国交省 中古住宅の担保評価整備を開始

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国交省 中古住宅の担保評価整備を開始


国土交通省が昨日、中古住宅の流通促進・活用に関する検討会の初会合を開いたそうだ。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
(以下住宅新報webより抜粋)
 2020年までに中古流通・リフォーム市場の倍増を目指している国交省は、(中略)住宅性能(価値)を引き上げる取り組みを行った住宅について、取引価格や金融機関の担保評価に適切に反映させるにはどのようにすればよいかなどについて話し合う。住宅・不動産関係者のほか、金融機関の担当者らも会合に加わる。

原文はこちら → http://www.jutaku-s.com/news/id/0000018223
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 中古住宅の流通が活性化するような議論がどんどん進んでますなあ。


 国土交通省は、ホームインスペクション(住宅診断)について今月中に第三者性(※)等の議論を含んだガイドラインを出そうとしているようですし、2013年度中に、公共建物やマンションなど全ての種類の建物を対象とした、耐震性のある建物を認定する制度を新設する予定。

 

「土地」至上主義だった不動産市場に、建物そのものの価値をきちんと見出そうという動きが、だんだんはっきりと見えるようになってきましたねえ。

 
 これまで、中古の建物の価値は時間の経過とともにゼロになるという一律的な評価方法でした。例えば木造なら20年〜25年で価値はゼロだよねって感じで。

 
 でも、ちゃんとメンテナンスしていれば、もっと長く住めたり、耐震性だってアップさせることも可能なんですよ。そういう建物をきちんと評価しようというのは、と〜ってもいいこと。

 
 何と言っても、今回の記事にあるように、ファイナンス(金融)が絡んでくるってえのがいい!

 
 金融機関は書類上で建物審査をするしかないので、耐用年数とかで機械的に建物価値を評価してたんですよ。あるいは、遵法性のある建物かどうかを、書類上でチェックしてふるいにかけるとかね。

 
 でも、ホームインスペクションや住宅履歴制度、耐震認定などが浸透してくることによって、金融機関がより建物を評価しやすい環境になると、買主にとってローンが付きやすい建物かそうじゃないかっていうのが、今後はかなりはっきりする可能性が高くなる。

  
 そうすると中古住宅市場も随分よい方向に変わると思うなあ。(個人的には、流通システムそのものの抜本的改定も必須と確信しているところだが(笑))

 
 買主さんだけでなく、売主さんや不動産を所有している方々(マンションもそうですよ!特にマンションの場合は、管理組合も!)も要チェックですよ。自分の資産価値の評価基準が変わろうとしているわけですから。

 

(※)ホームインスペクションの第三者性

中立的に住宅診断を行うという意味での第三者性。

家を買う人が、自分でホームインスペクターを選定して委託する場合には、第三者性は担保されていると考えられるが、たとえば、何としても売却を成立させたい売主や仲介業者が委託したホームインスペクター診断を行ったり、リフォームを実施せんがための診断を行うというのは、第三者性が担保されない可能性がある。

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2013年01月15日

新商品「保証付き中古住宅」 導入検討開始します。

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新商品「保証付き中古住宅」 導入検討開始します。


大手住宅仲介会社が、こぞって「保証付き中古住宅」サービスを始めるようですね。


このサービス、簡単に言うと、


「建物検査を仲介会社の費用負担で実施し、問題ない物件ならば限定された築年数の建物で、かつ限定された部位(※)のトラブルを保証する


というものです。


(※)限定された部位

一般的な中古住宅売買取引で明示されている「瑕疵担保責任の範囲」

◆構造上主要な部位の木部の腐食(一戸建)

◆雨漏り

◆給排水管の故障

◆シロアリの害


通常、売主さんは、物件の引渡から3ヶ月間は、建物トラブルの責任(いわゆる上記範囲の瑕疵担保責任)を負いますので、まずはこの部分について、仲介会社が保証することになります。


仮に売る前の住宅診断で問題が見つかれば、修繕してから売るか、「問題がある部分がありますよ」と買主にお知らせして売ることになります(こうすることで、瑕疵担保責任を負う必要がなくなります。しかしこのとき、保証付きで売るのかどうかは微妙ですね。。。)


さらに、その後9カ月において買主さんが建物トラブルに見舞われた場合、買主さんに対し、その部分についても仲介会社が保証するというもの。


中古住宅を流通させるには、とてもよい商品だと思います。


これなら、従来に比べて安心して売れますし、安心して買うことが可能ですね。


弊社でも、このレベルの保証であれば、取扱は十分に可能なので、早速商品化しようと思いました。(ということは、どの仲介会社でも建物診断(ホームインスペクション)にある程度造詣がある会社ならば、導入可能ってことですな(笑))。


ただ、ひとつ問題なのは、「保証すればそれでいいって話じゃないよね」ということ。


この商品の場合、保証する部位だけしっかり検査しておけばよいわけで、それ以外の部分については「知りませ〜ん」という話になりかねない(もちろん、大手仲介会社さんの商品がそうだと言っているわけではありません。)。


どうせ売る前に検査するなら、瑕疵担保責任の範囲以外も含めてしっかりやっておきたいもの。


買主さんは1年どころか、今後長〜くお住まいになるわけですから、長持ちさせるために必要な情報やアドバイスも、買主さんにしてあげるのが心意気ってもんでしょう。


買ってから1年くらいは問題ないかもしれないけれど、外壁や屋根は早目に塗ったほうがいいかもしれないし、給湯器も交換時期を過ぎているかもしれない。


建物が傾いていても、限定された部位に問題がなければ保証してくれないんですからね。。。


という意味からすると、保証付きとはいえ、どこまできちんと住宅診断をしてくれているのか、その内容について買主さんは確認したほうがいいでしょうね。心配な場合は、自らホームインスペクター(住宅診断士)に依頼して、別途調査してもらうのもよいと思います。


弊社には、無料ホームインスペクション付きの中古住宅売買仲介という商品が売主向けにも買主向けにもありますが、これに1年保証を付けることを速攻で検討します。特に買主さん向けの保証を。

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2012年12月12日

ミニ小説〜不動産屋の背信 第二十三話 背信の裏側

ミニ小説 〜不動産屋の背信 第二十三話 背信の裏側


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えっ!これを知らずに家を売ったり買ったりするの?

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ミニ小説 〜不動産屋の背信 第二十三話 背信の裏側


奈々は、美樹からの電話を切ると、西京不動産販売の五十嵐あてダイヤルをプッシュした。


約束の朝10時までに、西京不動産販売が勧めてきた建売業者である「大雄ホーム」に9500万円で買ってくれとお願いするか、それとも、大雄ホームを諦め、HSリアルティーが連れてきた今村という個人の買主の話を進めるかを決めなければならないのだ。


「もしもし、桜新町の藤川と申しますが、五十嵐さんはいらっしゃいますか?」


「お待ちください。」


しばらくすると、五十嵐の声が聞こえてくる。


「おはようございます。藤川様。ご検討の結果は如何ですか?」


「いろいろ考えましたが、今村さんの話を聞いてみようということになりました。」


「そうですか。わかりました。では、大雄ホームさんには、今回のお話はなかったことにするようご連絡してもよろしいですね。」


五十嵐は最後通告のつもりで切り返した。


奈々は一瞬戸戸惑う。


やはり、確実に買ってくれる大雄ホームのほうがよいのではないか? 大手である西京の勧めに従ったほうが、後々後悔しないで済むのではないか?


そう感じる一方で、なぜ西京不動産販売が、HSリアルティーが連れてきた今村の話を自分達に伝えなかったのか?

単に自分達の利益だけのために行動していたのか?それとも何か事情があるのか?という考えが彼女の頭を廻る。


HSリアルティーの畑中にしても、まだ直接会ったわけではない。


西京不動産販売の五十嵐を信じるべきか、HSリアルティーの畑中を信じるべきか、奈々は、頭の中が混乱しそうだった。


しかし、やってみるしかない。建売業者ならば他にもたくさんいる。9500万円という価格にならないにしても、それに近い金額が、理屈上は出てもおかしくない。


奈々は思い切って答える。


「しかたありませんね。今回はお断りしてください。」


一瞬、沈黙が流れる。


五十嵐は五十嵐で、大雄ホームで話を進める目もあると踏んでいたからだ。


「解りました。それでは大雄ホームさんには、後ほどお断りの連絡を入れておきます。それから、私からHSリアルティーさんに連絡して、一度物件を見学してもらうように手配します。」


五十嵐は何事もなかったかのように、淡々とした口調で話を進める。


「次の土曜日にでも、物件見学をしてもらいましょう。それでいいですね。」


「お願いします。ところで・・・」


奈々は思い切って口を開く。


「今村さんのお話ですけど、以前から物件を見学したいというお話があったようですね。何故知らせてくれなかったんですか?」


五十嵐は淡々と答える。


「私たちは、藤川様に安全に取引をしていただくために、属性の解らない仲介業者との取引を避けたいと考えているんです。この業界は海千山千です。あとあとトラブルになるような方と取引することは、私たちとしてもお勧めしたくないんです。そりゃ、買主を連れてきたのが大手ならば、お話をきちんと繋げますよ。今回はそうではありませんから。たとえ、元東都信託銀行の方であっても。」


五十嵐の発言は、前段は本音だが、後段は嘘だ。

たとえ大手から問合せがあっても、「商談中」と言って他の不動産業者が連れてくる買主候補には物件を見せないようにするし、売主に話を繋げることはない。


ただ、五十嵐個人が悪いわけではないのだ。

西京不動産販売という組織のみならず、大手不動産仲介会社は、実績に強く左右される給与体系であることが多い。

組織で自分の処遇を守ろうと思うなら、取引トラブルを避け、安全確実に取引を成約させ、かつ収益が最も高くなるような選択をせざるを得ないことも多い。
 

また、不動産仲介のルールとしても、他の不動産業者が連れてきた買主の話を、売主側の不動産業者が売主に伝えなかったからと言って、罰則規定があるわけでもないのだ。


奈々は、五十嵐に対する疑念が払拭できたわけではないものの、今後の話をスムーズに進めるために、これ以上の追求をやめ、次の土曜日のアポイントを再確認して電話を切った。
 

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※この作品はフィクションです。実際の人物、団体、事件、物件などとは一切関係ありません。


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ayumiltd at 16:18|PermalinkComments(0)TrackBack(0)ミニ小説(不動産屋の背信) 

2012年11月18日

ミニ小説〜不動産屋の背信 第二十二話 決心

ミニ小説 〜不動産屋の背信 第二十二話 決心


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ミニ小説 〜不動産屋の背信 第二十二話 決心


「もしもし、美樹?」


「あっ、お姉ちゃん! どうだった?」


「うん、問題ないと思うわ。買主の今村さんは東都海上のOBなんですって。特種な人ではないみたい。」


「じゃあ、取引の相手として、そんなに心配しなくてもいいかもね。でも、ちゃんと買ってくれるかどうか心配だよね。大丈夫なの?」


菜々は、今村が出した買付証明書の内容が気になっていたのだ。


買付証明書というものは、普通なら、購入希望金額、契約予定日、決済引渡日、それに一般的な決まりごとが書かれている程度だ。素人である菜々にとっても、その程度の内容であれば理解できることだったが、例の買付証明書は常識的には違和感のある内容だった。


菜々は続ける。


「確か、今村さんの買付証明書には、『既に進めている買主との話がだめになったら声をかけてほしい』とか、『契約する前に住宅診断をさせてほしい』とか、『修繕に大幅な費用がかかる場合は、売買金額の減額を相談したい』とか書いてあったよね。」


「そうだね。でもね、畑中さんが言うには、仮に住宅診断をして問題があったとしても、建売業者の9500万円以上にはなると思うって言ってた。建物を壊して建替えなきゃだめな状態にならない限り、9500万円になることはないだろうって。」


「なるほどね。確かに、うちの家の修理に3000万円もかかるなんてことはないよね。」


「それと・・・」


美樹は言葉を詰まらせながら続けた。


「あの買付証明書だけど、あんな内容になったのには理由があるんだって。」


「理由?」


「うん、今村さんはね、随分前からうちを見学したいってお願いしてたらしいの。」


「えっ!そうなの? 前から見学したいって?」


「でね、西京さんからは、別の話が進んでいるから見学できないって言われてたらしいの。だから、やむを得ずあんな内容にしたんだって。」


「西京からそんなこと一度も聞いてないじゃない。どういうこと? わざと私たちに伝えなかったってこと?」


「たぶんそういうことになるわね。会社の友達が言うにはね、西京不動産販売は、私達から手数料をとるだけじゃなくて、西京不動産販売自身が買主を連れてきて、その買主からも手数料をとりたかったんじゃないかって。だから、今村さんの話を伝えなかったのかもって。だって、畑中さんが連れてきた買主の今村さんは、畑中さんに手数料を払うんだから。そうすると西京不動産販売は私達からしか手数料が貰えないでしょ。だから、西京不動産販売は、私達の家を見たいというお客さんがいるって畑中さんに言われても、伝える気にならなかったのかもしれないわ。」


「でもそれって、私達に対する背信行為じゃない!」


「でもね、菜々。畑中さんに言われたのよ。西京さんにも立場があるから、私が畑中さんと直接やりとりしたことは内緒にしておいたほうがいいって。そうしないとスムーズな取引ができなくなるかもしれないからって。。。」


「わかったわ。お姉ちゃん、もう10時まで時間がないわ。これから私、西京の五十嵐さんに電話するね。今村さんとの話を進めてほしいって。」


「菜々、よろしくね。」


菜々は、西京不動産販売の五十嵐が、今まで自分たちに事実を伝えてこなかったことに対して強い憤りを感じていたが、今は西京の五十嵐に対し、自分たちの考えを冷静に伝えることに意識を集中した。

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ayumiltd at 17:31|PermalinkComments(0)TrackBack(0)ミニ小説(不動産屋の背信) 

2012年11月02日

ミニ小説 〜不動産屋の背信 第二十一話 真実

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ミニ小説 〜不動産屋の背信 第二十一話 真実


藤川美樹は、東都信託銀行本社ビル10階から8階の社員食堂に向かった。


ワンフロアのほぼ全てが食堂となっている8階は、朝9時半ころであれば人影もまばらで目立たない。


美樹は意を決してHSリアルティーに電話をかけた。


「あのう、私、東都信託銀行の藤川と申します。畑中さんいらっしゃいますか。」


「私が畑中ですが・・・」


「あっ、畑中さんですね。私、東都信託銀行の藤川と申します。弊社不動産部にいる同期の三上典子さんからお話を伺いお電話いたしました。」


「三井さんの同期なんですね。それはそれは。で、どうされました?」


「実は私、西京不動産販売さんにお願いして、桜新町の自宅を売却しようとしているんです。畑中さん、何のお話かわかりますよね。」


「ああ!あの桜新町の売主さんなんですね、藤川さんは。すると、今村様の買付証明書もご覧いただいたんですね。」


「そうなんです。でも、西京さんは、素性のわからない相手とは取引しないほうがいいと言うし、今日の朝10時までに、とある建売業者さんに9500万円で売ると明言しないと、この値段で建売業者にはかってもらえないかもしれないと迫られているんです。畑中さんが東都信託のご出身と聞いてちょっと安心したんですが、買主の今村さんがどんな方なのか分からず心配で。。。」


「うちのお客さんは東都海上火災のOBで今村様という方です。特に問題がある方ではありませんよ。」


「東都海上の方なんですか。ちょっと安心しました。でも、あの買付証明書を読むととても不安で・・・」


「そうでしょうね。ただあのような内容になったのには事情があるんです。」


「事情?」


「ここだけの話にしてほしいんですが、実は、今村様はこの物件にずっと興味をお持ちで、弊社から西京さんに物件見学のお願いした経緯があるんです。しかし、西京さんからは別に進めているお客様があると言われ、藤川さんの物件を拝見させて頂くことができなかったのです。」


「えっ!物件見学の申し込みをしていただいたんですか?」


「はい。ところが数週間経過しても、藤川さんの物件は西京のウェブサイトに掲載されたままの状態が続いていましたので、先行している買主さんとの交渉がスムーズに進んでいないかもしれないと思い、万が一、先行している買主さんとのお話がダメになった場合、今村様に検討させてほしいというメッセージを送ったというわけなんです。」


「そうなんですか。分かりました。」


美樹は一息置いて、話を続けた。


「今、建売業者さんが9500万円で買ってくれるという話があるんですが、10時までにどうするか決めないと、この話がなくなるかもしれないんです。どうしたらいいのか分からなくて・・・」


12週間くらい待ってもらえないんですか?普通ならその程度の期間、待っていただけると思うんですが・・・」


「西京の説明では待てないということなんです。ところで、畑中さんのお客さんは絶対に買ってくれるんですか?」


「それは保証できませんよ。まだ物件見学もしていないんですから。住宅診断もさせていただきたいですし。もちろん、結果として、何も問題がなければ12500万円で購入したいというご希望です。」


「問題があったらどうなるんですか?」


「問題というのは建物の劣化状況次第ですね。売主さんに修繕してもらいたい箇所がある場合、修繕費用を差し引いた価格になるかもしれません。」


「修繕費用ってどの程度ですか?」


「まずは、中を見せていただいて、住宅診断をしてみないと何とも言えません。ただ、9500万円ということは、12500万円と3000万円の差ですよね。今お住まいになっていて、雨漏りがひどいとか、家が傾いているとか、柱が朽ちているということがないなら、そんなに大きな金額がかかるとは思えません。仮に、どうにもならない欠陥が見つかった場合、3000万円の修繕をするより建替えたほうがいい。3000万円なら、解体費用を含めても十分な金額ですからね。だから、9500万円というのは最低ラインの金額ということになると思いますよ。」


「解りました。ちょっと妹と相談してみます。」


電話を切ろうとした美樹を遮るように、畑中が付けくわえる。


「藤川さん、今日こうやって私と直接話をしたことについて、西京には言わないほうがいいですよ。西京さんにも立場がありますし、気分を害されてしまうと今後スムーズなやりとりができなくなってしまうかもしれないので。」


「解りました。有難うございます。」


そう言って、美樹は電話を切った。そして急ぎ、妹の奈々に電話をする。
 

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