2009年12月09日
中古マンション購入 仲介手数料を無料にする方法(2)
中古マンション購入 仲介手数料を無料にする方法(2)
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<中古マンション購入 仲介手数料を無料にする方法(2)>
前回は、不動産仲介手数料がタダになる方法として、取引態様が売主となっている物件を探したり、そういう売主の会社ホームページを調べたりする方法をご案内しました。
この方法は仲介手数料を支払わずに済むと書きましたが、交渉次第では、さらにメリットを享受できる場合があります。
売主が、当初、不動産仲介会社に支払うことを想定していた不動産仲介手数料分を売買価格から差し引いてくれることがある、ということです。
もともと、売主である不動産会社は、事業計画の中で、販売時に不動産仲介手数料がかかることを前提にした事業収支を組んでいます。
【事業収支のイメージ】
販売価格 3000万円
────────────────────
仕入価格 2000万円
リフォーム費用 300万円
販売時の不動産仲介手数料 100万円
その他経費 100万円
費用合計 2500万円
────────────────────
利益 500万円
もし、買主が直接来たとなれば、売主も不動産仲介手数料を支払わなくて済みますので、不動産仲介手数料相当分の値引きをしても、当初計画の利益額が減ることがないわけです。
もちろん、売主が、当初負担する予定だった不動産仲介手数料額相当分のすべてを、売買代金から値引きしてくれるかどうかはわかりません。
しかし、例えば手数料相当額の半分程度を値引きするということは、それほど難しいことではないと思います。
実際、中古リノベーションマンションを売っていた私の経験でも、このような対応をしたことがありますし、他の不動産会社の方々も同様の対応をしていると、よく耳にします。
例えば3000万円のマンションならば、本来、買主が支払うはずだった不動産仲介手数料100万円がなくなります。
次に、売主も買主と直接取引することで、不動産仲介手数料の100万円を支払わずにすみます。このとき、当初計画していた利益と同額で構わないと売主が判断すれば、売買金額から100万円を差し引く可能性があります。
こうなると、結果として、買主から見れば、最大で約200万円程度の支出削減が図れるわけです。まさに、願ったりかなったりの話です。
しかし、注意しなければならないこともあります。
売主はプロ(宅地建物取引業者)です。百戦錬磨のプロ相手に、契約条件等を自力で交渉し、自力で物件の問題点を把握し、重要事項説明に対してチェックを入れていかなければなりません。
売主と買主は利益相反の関係ですから、どんなに売主が善人だからといって、売主にいろいろ聞いても、いいように言われるリスクがあります。買主のために行動してもらうことは、売主に対してあまり期待できないのです。
そういう意味では、信頼できる別のプロに買主側のアドバイザーとして立ってもらうという方法があります。
これは、不動産仲介としてではなく、不動産コンサルティングという位置づけで、物件調査、建物調査、契約関係書類の確認、契約条項の助言、契約立会、決済立会などの仕事を請け負ってもらうものです。
弊社を含め、数十万円で請け負ってくれる会社もありますので、問い合わせてみるとよいでしょう。
当然、この不動産コンサルティングは、売主から手数料等の報酬を取らないことが前提となります。あくまで買主のコンシェルジュ(執事)、味方として仕事をしてもらうということになります。
できれば、買主の味方としてコンサルティング契約を締結する以上は、売主から名目如何を問わず、報酬の支払いを受けない、といった制限条項を盛り込んで契約をしたほうがよいですね。
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