2009年07月

2009年07月31日

中古マンション 建物の価値を見極める技1 建物外観と共用部分のチェックポイント

中古マンション 建物の価値を見極める技1 
             建物外観と共用部分のチェックポイント

 

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1.建物外観と共用部分の状況

(1)建物全体のイメージ

これは、主観的なイメージでとらえるしかないのですが、良い、普通、今ひとつ、の3段階に分けて評価しています。

個々人の好き好きではありますが、見た目のよいマンションは大抵の人が「いいなぁ」と感じるのも事実です。

(2)駐車場の状況

一番よい駐車場は、平らな地面に置ける平置き型駐車場です。出し入れも簡単ですしね。


次によいのは、自走式と言われる駐車場です。2階建や3階建ての平面駐車場などがよく見受けられます。


使い勝手が今ひとつなのは、機械式駐車場です。出し入れが面倒ということもありますが、中長期的に見ると維持管理費用が結構高いと言われています。


機械式駐車場を持つ中古マンションでは、当初の修繕計画における費用と、現在の修繕見積もり費用が大幅に異なるという問題を抱えているケースが多いようです。


また、乗用車のサイズが過去に比べて大型化しているので、機械式駐車場の幅が合わない、高さが合わないということもよくあります。事前にチェックしないと、敷地外の駐車場を借りざるをえないということもあります。


(3)エントランスホールのイメージ

これも、(1)と同様、主観的なイメージでとらえるしかありません。私は、良い、普通、今ひとつ、の3段階に分けて評価しています。


あくまでもイメージですが、私は、狭く圧迫感のあるエントランスや、かなり薄暗いエントランスは、今ひとつの部類に入れています。


セキュリティー面(オートロックの有無、外部から共用廊下への進入難易度、監視カメラの台数や設置場所など)も評価要素に入ります。


(4)エレベーターの配置

エレベーターの数とお住まいになる部屋からの距離を確認します。


数は、50戸に1基は欲しいところですね。これより少ないと今ひとつの部類に入ります。これ以下ですと、利用者の多い朝などは、なかなかエレベーターが来ないということも起こりえます。


また、自分のお部屋からエレベーターまでの距離は50m以内であるのがよいですね。


近いからと言って、エレベーターに隣接する部屋は極力避けたほうがよいですが、遮音処理がばっちり施されていれば気にならない場合もあります。


(5)バリアフリーの状況

駐車場や廊下、通路など、段差がないようにスロープが施されている場合は、バリアフリーを考えている設計ですので、良好として評価しています。


上記のような加工が施されていない場合は、普通と評価しています。




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ayumiltd at 17:19|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建物を見極める技 

2009年07月30日

中古マンション価格 底値圏に突入?

 

中古マンション価格 底値圏に突入?

 

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長谷工アーベストさんの「顧客マインド調査」によれば、首都圏新築マンションは買い時だと感じている人の増加幅は縮小したものの、増加は続いているとのこと。


http://www.haseko-urbest.com/press/pdf/20090717.pdf

 


この調査の中に、「買い時だと思う理由」があるのですが、1位:金利が低い、2位:税制メリットあり、3位:価格が低い、となっていました。

 


私が注目したのは、3位の「価格が低い」と答えた人たちの割合。

 


時系列的に次のようになっています。


2008
10月:31


2009
年01月:52%(前回比増加)


2009
年04月:60%(前回比増加)


2009
年07月:55%(前回比減少!)

 


で、私は、こう思ったのです。

 


マンション価格は、昨年秋を頂点に下がり続けていますが、マンション購入を希望する方々は、昨年末から今春ころまでは値ごろ感を感じていたものの、この夏になってからは、値ごろ感を感じる割合が減ってきたのではないかと。

 


つまり、値下がり傾向に陰りがでてきたのではないか? と思うのです。

 


中古マンションの価格は、新築マンションの価格推移に大きく影響されるというのが定説です。

 


中古マンションは2008年末をピークに、約20%程度価格が下がってきています。さらに価格が下がるのかどうかは判りませんが、底値を探る動きになってきたのではないかと感じます。

 


あとは、今後の景況感やサラリーマンの給与水準の変化によって、価格水準に影響が出るのだと思います(詳細は小生発行のメールマガジン第1号〜第2号をご参照くださいね)



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2009年07月24日

中古マンションは今買い時か?

20090722211601



中古マンションは買い時か?

 




先日、私の仲間と新高輪プリンスホテルのビアガーデンで暑気払いをしてきました。



一人4000円でたらふく食べて飲みました。ホテルの割には、さほど高いという感じでもなかったですよ。



たまにはいいもんです。


株式会社モナベールの今西社長、清水部長、写真を撮ってくれた大串さんありがとうございました。

 





さて、本題です。


国立社会保障・人口問題研究所のデータを眺めていたら、こんなデータが掲載されていました。

 

総人口       H17    127.8百万人   ⇒  H32    122.7百万人

東京圏          34.5百万人   ⇒       35.0百万人

 

東京圏世帯数   H17     14.2百万世帯  ⇒   H32     15.1百万世帯

男性単身        2.7百万世帯  ⇒        3.0百万世帯

女性単身            1.9百万世帯  ⇒         2.4百万世帯

夫婦のみ            2.7百万世帯  ⇒        3.0百万世帯

夫婦子供            4.5百万世帯  ⇒        4.0百万世帯

一人親と子             1.1百万世帯  ⇒              1.4百万世帯

 

ご覧の通り、総人口は減少するけれど、東京圏(東京、神奈川、千葉、埼玉)の人口は微増、世帯数は増加すると予想されています。

 

さらに、ファミリー世帯は減少するけれど、単身世帯や夫婦のみの世帯、一人親と子の世帯は増加すると予想されています。

 

キーワード的に言うと、「人口減少による日本経済の成熟化・停滞化」「高齢者世帯やDINKS世帯の増加」というイメージですね。となると、次のようなことが想像できそうなのです。

 

◇マンションは、従来の3LDKや4LDKといったファミリータイプは主流でなくなるのでは?

◇利便性のよい場所で、新築より割安な中古マンションを買う高齢者世帯が増えるのでは?

DINKS世帯は、新築より安い中古マンションを求め、自分たちなりのリフォームでオンリーワンの住まいを創造し、余裕資金は自分たちの楽しみのために使うのではないか?

 


で、結論。


価格が下がってきているこの時期に、リフォームしやすい建物で立地のよい中古マンションを購入することは、資産性の面でも、結構いいかもしれない!?

 

でも、中古マンションですから、管理面や構造面も気になりますよね。

 

中古マンションの売買には、不動産仲介業者が介在しますが、この業界にとっては、このあたりのこともサービス提供していくことがとても重要ではないかと私は思っています。

 

手前味噌ですが、私の会社では、立地評価、管理や構造面を含めた建物簡易調査も仲介業務の中に含めてサービス提供しています。もっともっとレベルを上げていくよう頑張ってますよ!!



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2009年07月23日

中古マンション 立地を見極める技3 周辺環境や公法規制等のチェックポイント2

中古マンション 立地を見極める技3   〜周辺環境や公法規制等2

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(4)嫌悪施設の有無

嫌悪施設とは、読んで字のごとく、一般的に住宅地にあると嫌がられるような類の施設です。

具体的には、ゴミ焼却場、産業廃棄物置き場、変電所、火葬場、し尿処理施設、ガスタンク、高圧線、墓地などです。

少々離れた工場やお風呂屋さんの煙突、というのも風向きによっては嫌悪施設となります。洗濯物が干せないなんてこともあるんですよ。

それ以外にも、嫌悪施設はありますので、購入検討している物件の周辺は、「必ず歩いて見て回る」ことが必要です。たまに、とんでもないものがあったりすることも・・・



(5)騒音や振動の状況

周辺の道路、鉄道などの騒音や振動がどうであるか、ということです。

大型トラックが往来するような国道が近くにあったりすると、深夜、早朝など、よく音が聞こえたり、振動が伝わってきたりすることがあります。

こうした騒音や振動は、朝、昼、晩の平日、休日ともに確認しないとわからないものです。

ご自身でしらべたり、近所に住んでいる方に聞いてみるなどする必要があります。

また、大きな消防署や警察署があると、サイレンの音が耳につくこともありますので、注意が必要です



(6)用途地域

役所に都市計画課というセクションがありますので、そこで聞くとどんな用途地域に指定されているか解ります。最近は役所のホームページでも調べることができる場合があります。

この用途地域では、どんな建物ならば建ててよいかということが決められています。

工業系(工業地域・準工業地域、特工地区など)は、法的に工場や倉庫が建てられますので、将来的に近隣に工場などが建設されても文句は言えない立地ということになります。

ですから、極力、工業系の用途地域に属する物件は選ばないほうが立地としては評価が高くなります。



(7)ハザード指定状況

役所に行くと、洪水ハザードマップ、地震災害等による被害度マップなどを提供してくれる場合が最近増えています。

自分が検討している物件がある場所が、これらの被害予想マップのどの位置に存しているのかによって、評価のレベルが変わります。

このほかに、急傾斜地や地滑りなどの危険地域に指定されているか否かなどもありますので、よく調べましょう。

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2009年07月22日

中古マンション 立地を見極める技3 周辺環境や公法規制等のチェックポイント1

中古マンション 立地を見極める技3
                 〜周辺環境や公法規制等1

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マンションの立地を見極める技(その3)です。 

価値ある立地の要素には、次のように大きく3つあると考えています。

 1.前面道路の状況

 2.交通機関や近隣施設の状況

 3.周辺環境や公法規制等の状況

今回は、3.周辺環境や公法規制等の状況です。


3.周辺環境や公法規制等の状況

周辺環境や公法規制等の状況を評価するための要素は全部で7個
あります。

(1)街並みの様子

(2)工場や倉庫などの立地状況

(3)遊休地の有無

(4)嫌悪施設の有無

(5)騒音や振動などの状況

(6)用途地域

(7)ハザード指定状況


(1)街並みの様子

私は、ざっくりと3段階に分けて考えます。

 ◇住宅として良好な環境

 ◇普通、可もなく不可もなく

 ◇今ひとつ

住宅として良好な環境というのは、最寄り駅から少し離れた場所
であれば、閑静な住宅地で、住宅以外のものが目立っては存在しないような場所です。

駅に近い場所であれば、高層マンションなど、近隣の喧騒に耐え
うる環境を創造してある街並みです。


今ひとつ、というのは、住宅地と工業系の建物が混在しているよ
うな街並みです。あるいは、普通の商店街の中の住宅なども、住環境としては今ひとつと考えます。


これは、主観的な判断になりますが、大抵の人が直観的に感じる
イメージであまり大きなブレはないと思います。


ご自身の判断で三段階のうちどれに該当するかイメージしてみて
ください。


(2)工場や倉庫などの立地状況

周辺に工場や倉庫などが多く立地しているような場所は、あまり環境としてはよくないですね。


こうした工業系のものが殆どない、あるいは少ないというのであ
れば、それほど問題はありません。


逆に、工業系のものが散見される場合は、あまり好ましい住環境
とは言えないと思います。


(3)遊休地の有無

隣地や周辺に空地(遊休地)がある場合、近い将来、どんな建物が建築されるか判りません。


古いアパートや共同住宅(特に空き部屋が多いようなもの)があ
る場合も少々不安です。取り壊す可能性もありますからね。


目の前に、大きな建物でも建てられたら、日当たりに大きな影響
があるでしょうし、工場などが建築された場合は、大きく環境が変わってしまいます。

次回に続く


 

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2009年07月21日

中古マンション購入条件って?

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中古マンション購入で、一番初めに決めなければならないのは、適正な購入予算と適正なローンですが、次に重要なポイントは、「立地」「建物」です。

家族全員の現状と将来を見据えて購入条件を整理しましょう。

 

具体的には以下のような項目について考えることになります。

(1)  立地

 ◇希望する沿線
 ◇駅からの距離
 ◇通勤通学の状況
 ◇買い物の環境
 ◇近隣の学校の評判
 ◇病院の有無
 ◇近所の公園の有無
 ◇用途地域
 ◇道路環境などなど


永住ではなく途中で転居する可能性がある場合、将来的に売却や賃貸できる立地環境にあるかどうかが特に重要になります。


これについては、中古マンションの立地を見極める技(3)で最終回をご案内する予定です。


 

(2)  建物

 ◇築年数
 ◇広さ
 ◇間取り
 ◇天井の高さ
 ◇バルコニーの広さ
 ◇開口部の向き
 ◇駐車場の有無やサイズ
 ◇供用部分の設備などなど

 

永住する場合、バリアフリー化の許容度など、構造的な部分にも踏み込む必要が出てきます。

これについては、来週22日以降、数回にわたってメールマガジンで紹介します。
お楽しみに。




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2009年07月19日

仲介業者の営業攻勢に負けないように

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中古マンション購入の現場でよく見受けるのですが、購入する方々の多くは、勢いで契約しているケースが多々あります。

勢いでうまくいくこともあるんですが、失敗する人も結構います。

仲介業者や販売営業担当者は、売れればいいので、買主の気持ちを盛り上げて、一気に契約まで持ち込みます。

買主を追い回し、夜中でも契約させてしまうほどのつわものもいます。


そんな営業攻勢に負けないようにするためには、いくつかやらなければならないことがあります。

そのひとつが、「適正な購入予算を決める」ということです。無理なローンを組まされてしまうことほど、つまらないことはありません。

これは、無料レポート「サルでも解る住宅ローン」に掲載していますので、読んでみてください。



そして、次が「購入条件の整理」。

今、私が執筆しているメールマガジンで掲載している最中の「価値ある立地の要素とは」にあるように、いくつかチェックポイントがあります。

また、「価値ある建物の要素」(今後掲載予定)もチェックしていきます。

このほかに、仲介業者との付き合い方や契約関連書類のチェックなど、様々なポイントがあります。

今後、ブログやメールマガジンで公開していきますのでお楽しみ。

 

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2009年07月16日

耐震のお墨付き?フラット35

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いよいよ、17日(金)に宅地建物取引業免許が正式におります。

 

これで、やっと、仲介業務を通じて皆さんのお役に立てます。

 

これまで、不動産に関するお悩み相談ばかりでしたので、より高い価値のある仲介業務を展開しようと思います。

 

ところで、本日より住宅ローンに関する無料レポートを始めたので、それに関係した話をひとつ。

 

フラット35というローン、これが使えるマンションは耐震面で多少は安心というお話です。

 

フラット35は、住宅金融支援機構という所謂お上が運営する組織が、銀行の住宅ローン貸出債権(貸付金の金利と元本を回収する権利)を代わりに買い取る仕組みです。

 

細かな仕組みは別として、

「全期間固定金利」「保証料0円」
これはフラット35の非常に嬉しいメリットです。

しかし、中古マンションの場合、適合証明というお墨付きがないと借りることができません。

 

特に、昭和56年以前の旧耐震基準のマンションについては、同機構の耐震評価基準をクリアしないとだめなんです。

 

逆にいうと、この適合証明がとれた中古マンションは、お上のお墨付きがもらえたと考えることもできますね。

 

費用もたいしてかかりません。10万円でおつりがくるくらいです。

 

仲介手数料が100万円くらいするのであれば、そのうち1割くらいは、仲介業者が負担してもよいのではないかと思っています。

 

あゆみリアルティーサービスでも、現在、こうしたサービスを検討中です。



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中古マンション 立地を見極める技2 交通機関や近隣施設のチェックポイント

中古マンション 立地を見極める技2
                           〜交通機関や近隣施設


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2.交通機関や近隣施設の状況

立地の価値を決める要素としては、最も重要な要素だと考えられます。駅から近いことや徒歩圏内に銀行や商店街があるというのは、生活利便性が高いことの証です。

 


(1)最寄り駅までの所要時間 (2)バス停までの所要時間

マンションは利便性を買うものとも言われます。最寄り駅までの距離は資産性を決める上でも重要な要素の一つです。


最寄り駅までの距離が徒歩5分以内。これはベストですね。一戸建住宅では、なかなかこの近さは得られない利便性です。


徒歩5分超〜8分以内。資産性にこだわるならば、8分以内がよいと私は思っています。一戸建住宅との比較感において、8分を超える場所は、一戸建住宅とマンションが競合しがちだからです。マンション購入で資産性にこだわるならば、8分以内にしたいものです。


徒歩8分超〜12分以内。いわゆる徒歩圏内のマンションです。徒歩12分超となると、雨の日や真夏の炎天下ではかなり辛い距離になってきます。一戸建住宅であれば許容されることは多いと思いますが、マンションの場合は、ほかに余程のメリットがないと厳しい評価になることが多いです。


バス便の場合は、バス停までの距離に加えて、バス停から駅までの所要時間、バスの本数などが影響してきます。


なお、徒歩何分というのは、信号待ちや踏切待ちなどの時間も含まれますので、実際に歩いてみる必要があります。


不動産屋さんの物件チラシは、80mで1分と計算するルールになっていますが、実際に歩く時間のほうが長くかかることもあります。


ひどい不動産屋さんになると、80mあたり1分もかからない計算になっているチラシを平気で作ってばら巻いているという事例も沢山あります。(当の本人さんは気づいていないのかもしれませんが・・・)。



(3)最寄り駅のグレード

駅のグレードを何で測るかは、いろいろあると思うのですが、マンションは利便性が一番のポイントと考えると、どんな列車が停車するのかということが重要になってきます。


普通列車しか停車しない駅よりは、特急や急行列車が停まる駅のほうがグレードは高いと言えるわけですね。



(4)小学校までの所要時間

(5)区役所等までの所要時間

(6)金融機関等までの所要時間

(7)商店街までの所要時間

(8)コンビニエンスストアまでの所要時間

いずれも、歩いて行くのに無理がない所要時間であればベストです。


歩いて行くのに無理がない所要時間は約12分です。これなら多少の雨でも我慢できる時間距離でしょう。


該当するものが多ければ多いほど、資産性は高いものと考えられます。


なお、小学校については、所要時間に加えて、学区もポイントになります。学区は小学校だけでなく中学校にも影響します。


人気のある学区(例えば、官舎などが多く存在し、キャリア官僚や裁判官などのご子息が多く通う学校区など)に物件がある場合は大変人気があり、中古マンションや中古の一戸建住宅が直ぐに売れてしまうこともあるようです。



(9)大型商業施設までの所要時間

10)入院施設や救急対応の病院までの所要時間

これらは、自動車で行く場合の所要時間を見ます。


いずれも、10分程度で到着できればベストです。


ここに掲げたすべてを網羅する物件は極めて少ないので、物件を選ぶ時には、ご自身が何にこだわるか冷静に考えて、優先順位を決めていく必要があります。


そうしないと、いつまでたっても物件を購入することができなくなってしまうので注意が必要です。

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2009年07月14日

中古マンション 立地を見極める技1 前面道路

中古マンション 立地を見極める技1〜前面道路の状況

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価値ある立地は、住生活を営むにあたって住みやすい環境にある場所となります。そして、この要素は、次のように主に3つあります。


1.前面道路の状況

2.交通機関や近隣施設の状況

3.周辺環境や公法規制等の状況

不動産会社や不動産仲介業者のセールス担当者は、物件のよいところばかり宣伝してきます。例えば、駅までたったの5分と言いながら、アップダウンが激しい場所だったり、開かずの踏切があったり・・・

こうしたセールストークに気を取られないようにするためにも、チェック項目としてよく確認してみてください。

1.前面道路の状況
■前面道路というのは、そのマンションに面する道路のことです。マンションの出入り口や駐車場の出入り口に面する道路と思ってください。

■この前面道路、評価をするための要素は全部で7つあります。

(1)道路の幅

(2)道路の計画性

(3)歩道の有無

(4)街路樹の有無

(5)勾配の状況

(6)駐車場からの入出庫難易度

(7)駐車場からの左右出庫の可否

(1)道路の幅

■一番よいのは幅12m以上あることです。ゆったりした道路ですから、使い勝手もよいはずです。


■次によいのは6m〜12m未満です。これでも私は十分だと思っています。そして4m〜6mが普通。4m未満はあまり使い勝手はよくないですね。車のすれ違いも大変です。


(2)道路の計画性

■きちんと計画的に作られていない場合、その道を先に進んでいくと道路の幅がだんだん狭くなったり、行き止まりになったり、あるいは曲がりくねったりしていることがあります。


■こういう無計画な道路は見た目もあまりよくないことが多いのです。つまり、付け焼刃的に舗装だけとりあえずしました、というような道路である可能性があるということです。


■十分な排水計画もなく作られている場合は、強い雨の日など、とても歩きづらい道になってしまいます。


■計画的な道路であれば、行き止まりということもないでしょうし、幅員も一定であることが多く、それなりに時間とお金をかけた道であるため、見た目も利用上も良好です。


(3)歩道の有無 (4)街路樹の有無

■歩道や街路樹があるほうが良好な環境と言えますよね。見た目も美しいですし、歩行も楽です。


(5)勾配の有無

■平坦ならよいのですが、急な坂の途中にあるマンションは使い勝手としてはあまり好まれません。


(6)駐車場からの出入りの難易度

■交通量が多い場所や渋滞がひどい通りに出入口があれば、出入りに苦労します。また、カーブの途中に出入口があるなどの場合は、交通事故のリスクが高くなります。


(7)駐車場からの左右出庫の可否

■右左折ともに可能な場合はよいのですが、左折しかできないところもあります。


■例えば、広い通りに面してはいるものの、道路に中央分離帯があるような場合です。これでは右折はできません。


■中央分離帯がなくても、交通量が多ければ実質的には右折できないと考えたほうがよいかもしれません。よくチェックしたほうがよい項目です。

なお、これらのチェッポイントは、すべてを満たさなければならないというものではありません。

個々人のニーズに応じて譲れないものに絞らないと、買えるものも買えなくなってしまいます。

ある程度気に入った物件が、数件に絞れた際に、こうしたチェックポイントとあなたのこだわりポイントをすり合わせながら、最終選定に使っていただけるとよいと思います。


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ayumiltd at 16:58|PermalinkComments(0)TrackBack(0)立地を見極める技 

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はじめまして。
あゆみリアルティーサービス代表の田中歩です。

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この会社は、中古マンションの購入に対して、様々な問題意識を持っていた私が、今年の2月に立ち上げた会社です。

これまで行ってきた様々なアドバイスなどをベースに、中古マンションを購入しようと思っている方々に有益な情報を提供していこうと思っています。

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