2009年08月

2009年08月30日

中古マンションはシングル女性に優しいのです 2

中古マンションはシングル女性に優しいのです(その2)


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先日(8月11日)に引き続き、中古マンションがシングル女性に優しい理由をもう一つ。


中古マンションは、購入した後の価格の目減り率が、新築マンションに比べると少ないといわれています。

マンションの価格は、よく言われているように、新築後、誰かが入居した段階で10%〜20%程度、価値が下がります。

その後、不動産市況に変化がない前提で考えれば、10年から15年程度かけて、当初の新築分譲価格の40%前後まで下がっていくというのが一般的なイメージです。

16年目以降は、価格は下がるものの、以前の下落スピードほどではなく、ゆっくりと下落、あるいは低位安定的に推移するといわれています。

もちろん、物件の立地や建物の構造やグレード、不動産市況などによって、差は出ます。

しかしながら、これまで私が取り扱ってきた中古マンションをみると、概ね上記のような価格推移をたどっていると思います。

例えば、とあるシングル女性が、新築分譲当時100だった物件を、築15年経過した中古マンションとして45で購入したとします。


購入後10年経過後、ライフスタイルが変化(例えば結婚など)し、所有マンションを第三者に売却しなければならなくなったとしても、不動産市況に大きな変化がなければ、40程度で売れる可能性は十分あります。


新築で購入し10年後に売るとなると、半値まで下がる可能性は十分ありますので、これと比べれば、ずいぶん目減り率は少ないといえます。


また、売らずに済むのであれば、収益率(年間家賃÷初期投資額)は、決して悪くはない水準を維持できる可能性があります。(新築価格は高いが中古は安いので中古のほうが収益率を高めるには有利。住宅賃料は新築と中古で大きな差はあまりない。よって、収益率は新築よりも中古のほうが高くなる。)


目減り率の小ささは、中古マンションのほうが優位にあるのは事実ですが、立地と建物をきちんと精査しなければ、その実現可能性は低くなります。


立地選定のチェックポイントや建物構造のチェックポイントについては、引き続き公開していきますので、楽しみにしてください。


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2009年08月27日

中古マンション 建物の価値を見極める技3 耐震性

中古マンション 建物の価値を見極める技3 〜耐震性

 




いよいよ、安心中古マンションの真髄になってきました。建物構造と設備のチェックポイントです。

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3.建物構造と設備の状況

 

建物構造と設備の状況を評価する項目のうち、今回は「耐震性」のチェックポイントについてお話します。

 


(1)耐震性

 

このところ、大規模な地震が続くなかで、やはりマンションの耐震性は気になるところです。

 

日本は言わずと知れた地震大国ですから、地震に対してどのような建物を建てなければならないかということを、建築基準法で制限しています。

 

1978年に発生した宮城県沖地震を機に、1981年6月1日に施行された建築基準法の改正で、耐震に対する設計方法が根本的に見直しされているのですが、それ以前の建物は、震度5強程度の揺れでも倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能なレベルで建築することが義務付けられていました。

 

一方、見直しされた建築基準法では、巨大地震を想定し、震度6強から震度7の揺れでも建物が倒壊せず、最低でも「人の命が守られる」ように建物の設計や構造が強化されています。

 

この1981年6月1日を境に、それより前の建物は、旧耐震基準の建物、それ以降の建物は新耐震基準の建物と言われています。

 

ここで注意しなければならないのは、いつ建物が建ったのか、ということではなく、建築確認申請がいつ役所に受理されたかということです。

 

建築確認申請というのは、役所に対して、こういう建物を建築しますがよろしいでしょうか、と申請を出し、役所に受理されることを言います。

 

つまり、1981年6月1日に建物が完成していたとしても、建築確認申請が1981年6月1日より前になされていれば、この建物は旧耐震基準の建物ということになります。

 

よく解っていない仲介業者さんと話をしていると、「このマンションは、1982年に竣工(建物が完成)しているので大丈夫です」などと平気で言っているケースが多々ありますので注意が必要です。

 

この時代の中古マンションを購入する場合は、建築確認申請の写しを入手して確認することが必要です。仲介業者に言えば入手することができます。

 

建築確認申請には、役所が受理したはんこが押されているのですが、その日付が、1981年6月1日以降になっていることが確認できれば、新耐震基準の建物であることが判ります。

 

私の経験ですが、1983年に竣工した建物を調査した際、建築確認申請の日付が1981年5月というものがありました。

 

このマンションは非常に規模の大きい物件でしたので、建築期間が長いものだったのです。ですから、建物の完成時期が1983年ではあっても、役所に受理してもらった建築確認申請は、旧耐震基準のもとに行われていたということになっていたようです。

 

ところで、旧耐震基準の建物は全て危険なものなのでしょうか。

 

阪神淡路大震災では、1972年〜1981年に建築された建物で無被害だったものは50%弱、軽微な被害だったものが25%程度となっています。

 

つまり、あの大地震にも耐え抜いた旧耐震基準物件が75%もあったということです。

 

つまり、新耐震基準ほどの安心感はないかもしれませんが、選び方次第では買ってもよい旧耐震基準物件もあるのではないかと思います。

 

阪神淡路大震災で被害が大きかった建物は、

 

◇1階部分が、鉄筋コンクリートなどの構造壁のない独立した柱だけの構造になっている建物(1階が駐車場になっているケースが多い)

 

◇1階部分が、柱の少ない構造で、入り口部分などの開口部が大きい建物(1階が店舗などになっているケースが多い)

 

などが大きな被害を受けたそうです。

 

旧耐震基準の物件を購入する場合、このような建物を極力選ばないようにすることは重要なことだと思います。

 

また、旧耐震基準の物件でも、耐震改修促進法に基づく耐震補強がなされているものは、現在の建築基準法レベルの耐震性があると考えてもよいです。

 

さらに、上記の耐震補強ほどの安心感はありませんが、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が行っている住宅ローンで、フラット35という商品がありますが、

 

この住宅ローンを借りることができる証明書(中古住宅適合証明)がある物件も、ある程度の安心感はあると考えています。

 

フラット35は、旧耐震基準のマンションの場合、耐震に関する部分の簡単な調査が必要となります。

 

融資をする側からすれば、地震で倒壊してしまうリスクの高いマンションにはお金を貸したくないと思うのは当然なので、フラット35の適合証明があるマンションは、何もない旧耐震基準のマンションに比べれば、安心感のある物件であると言えると思います。


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2009年08月24日

中古マンション価格 底値圏に突入?2

中古マンション価格 底値圏に突入?2

 

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<中古マンション価格 底値圏に突入?(その2)>

財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構の「東京圏マンション流通価格指数」、なんと、今年の5月、6月と2カ月連続で取引価格が上昇しているんです。


このデータは、実際に中古マンションが成約した価格をベースにしていますので、かなり信憑性の高いものです。


1995年の平均値を100として、


2008年1月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比 8.6%

2009年4月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比▲7.2%

2009年5月  84.4  前月比  1.4%  前年同月比▲5.1%

2009年6月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比▲4.7%


http://www.reins.or.jp/


2008年2月から2009年4月までで、取引指数が上昇したのは1回だけです(2008年6月0.5%)。


この価格下落局面で、2カ月連続の上昇、しかも1%以上のレベルでの上昇というのは、注視したいところです。


来月の動向は要チェックですね。底値を探る動きかもしれませんので。


今年の3月頃、私は、2003年〜2004年ころの底値圏(価格指数で言えば、75前後)まで下がる可能性もあるのでは、と思っていたのですが・・・


住宅への潜在的な需要は依然として高いと言われていますので、新築マンションの供給減少、中古マンション供給水準不変という状況で、こうした指数の変化が生じたのかもしれませんね。


今後、新築マンションがどの程度供給されるか、サラリーマンの給料がどのように変化するかなど、によって、価格指数は変化するでしょうし、政権交代が騒がれている中で、実行される経済対策がどの程度効果を発揮するかにもよるでしょう。


私見ですが、経済環境を見ると、中期的には劇的によくなるという感じでもなさそうですし、劇的に悪くなるという感じでもなさそうなので、中古マンション価格は、全体としては低空飛行を続けるのではないかと、勝手に思っています。

 

 

 

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2009年08月22日

中古マンション 建物の価値を見極める技2 専有部分のチェックポイント3

中古マンション 建物の価値を見極める技2
〜専有部分のチェックポイント3

 

 

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今回は、前回に引き続き、(9)〜(10)の項目のお話です。

 

 

2.専有部分の状況

 

 

(9)収納率

収納率というのは、その部屋の専有面積(販売資料上の室内面積。通称、壁芯面積。)に対してどの程度の収納スペースがあるかということです。

 

ただし、床から天井まである収納スペースのみで計算してください。新築マンションでも、キッチンのつり戸棚や下駄箱、トイレの戸棚まで収納スペースとして計算しているところがありますが、本来的には邪道だと私は思います。

 

中古マンションの場合、正確な間取り図が入手できない場合もありますが、仲介業者に頼めば、販売当時のパンフレットを手に入れることができますので、それをベースにざっくりと計算してみるとよいでしょう。

 

専有面積に対して7%以上あれば良好、5%以下の場合は今ひとつ、その中間であれば普通と考えています。

 

 

(10)バルコニーの広さ

バルコニーはその幅はいくらあってもよいと思いますが、奥行きが見るべきポイントになります。

 

幅が1.2m未満ですと狭く使い勝手が悪いと感じるでしょう。1.8m以上は良好と判断しています。ただし、2m以上ある場合、逆に部屋の日当たりが悪くなるケースもありますので、注意が必要です。

 

なお、1.2m以上1.8m未満は普通と判断しています。

 

なお、バルコニーに外部水栓(水道の蛇口とシンク)があると便利です。

 

 

 

これで、2.専有部分の状況はおしまいです。

 

近いうちに、3.建物構造と設備の状況についてお話します。

 

いよいよ、中古マンションを購入する上で、最も重要なポイントであると私が思っている領域に入ってきました。ご期待ください。


 

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その3では、専有部分の状況(6)〜(8)までお話しました。


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2009年08月20日

中古マンション 建物の価値を見極める技2 専有部分のチェックポイント2

中古マンション 建物の価値を見極める技2 
〜専有部分のチェックポイント2

 

 

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今回は、前回に引き続き、(6)〜(8)の項目のお話です。

 

 

2.専有部分の状況

 

 

(6)バスルームの広さ

バスルームは、ユニットバスの規格が決まっています。1216とか1418などと、業界の人々が言っているものです。

 

1216というのは、1.2m×1.6mのサイズのユニットバスという意味です。

 

1216は、かなり狭く感じると思います。1317で普通。1418以上あれば、かなり広く感じます。

 

もちろん体の大きさによって感じ方は違うかもしれませんが、中古マンションを見学するとき、実際にバスルーム内に立ち入り、サイズを聞いてみて実感してみてください。

 

なお、最近のマンションは1418というものが増えていますので、バスルームにこだわる方は、比較的、築年数の新しい物件を狙うことになると思います。

 

 

(7)トイレの広さ

トイレの広さというのは、あまり関係ないと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、狭いトイレというのは、案外とつらいものなのです。

 

座って用をたす場合、正面のドアや壁までの距離が狭いと、体がちょっと大きいだけで、立ったり座ったりするのに、頭がぶつかってしまい大変苦労します。

 

基本的には、便座の先端から前の壁、あるいはドアまでの距離が55cm以上あるとよいです。それより短いとかなり窮屈になります。

 

 

(8)主寝室の広さ

ここでは、ご夫婦の主寝室というイメージでお話します。

 

中古マンションを見学しても、実際にどのような家具の配置ができるかというのがイメージできずに、入居してみてから、家具の配置ができずに困ってしまうというケースはよくある話です。

 

特に、主寝室は、シングルベッドを2台置くことになりますので、きちんとした配置が可能かどうかというのは、部屋の広さに加え、形状も大きな要素になります。

 

一般的に、シングルベッドの幅は1m程度です。ベッドの間にナイトテーブルを配置するとすれば、50cm程度の幅が必要となります。これだけで、2.5mはとられてしまいます。

 

これに加え、その両端は1mずつの余裕は欲しいです。窓もあるでしょうし、クローゼットの開け閉めもあるでしょうから。

 

とすると、部屋の幅は、できれば4.5m程度は欲しいということになります。

 

次にベッドの長さです。一般的には2m程度ですね。片側は壁にくっつけてしまうでしょうから、足元側は少なくとも1mの余裕を作るとして、3mは欲しいですね。

 

ですから、主寝室は4.5m×3mの長方形が収まる部屋であればOKでしょう。このサイズの長方形が入らない場合は、使い勝手が悪いと思います。

 

 



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その2では、専有部分の状況(1)〜(5)までお話しました。


ayumiltd at 15:24|PermalinkComments(1)TrackBack(0)建物を見極める技 

2009年08月18日

中古マンションの適正価格を調べる方法

中古マンションの適正価格を調べる方法

 

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中古マンションを購入する際、その物件価格がストライクゾーンに入っている物件なのかどうか不安になる方が多いですね。 

値引きしてくれたから良かった!と思っても、値引き後の価格が適正価格だったりすることもないわけではありません。

 

今回は、自分が検討している中古マンションの価格が適正なものなのかどうかを調べる簡単な方法についてご紹介しましょう。

 



「取引事例」と「分譲当時の価格(分譲価格と表現することもあります)」を利用した方法ですが、一般的な仲介業者さんも活用する方法です。

 


「取引事例」とは、売りたい人と買いたい人が、価格交渉を行って取引をした結果の「価格」です。

 

需要と供給のバランスがとれたところで価格は決まるという考え方からすれば、取引事例は適正な取引価格の範囲にあると考えることができます。

 

「取引事例」と「分譲価格」は、物件を探してもらっている仲介業者さんから入手します。

 

きちんとした仲介業者さんならば、『検討しているマンションの「取引事例」と「分譲当時の価格」を知りたい』と言えば教えてくれるはずです。

 


以下、各データを入手するにあたっての留意点を述べます。

 


まずは「取引事例」です。

 

最低でも1〜2カ月前までのデータを入手してください。

 

ひどい仲介業者さんだと、昨年の夏〜秋ころの取引事例を出してくることがあります。これは一番高かった時期の取引事例ですから注意してください。下手をするとカモにされて、高い価格が妥当だと誤解することになってしまいますので注意しましょう。

 

また、「取引事例」はできれば複数集めてください。

 

取引事例には、売り急ぎ(価格が比較的安くなる)、買い急ぎ(価格が比較的高くなる)という事例も稀ではありますが存在しますので、複数の取引事例を集める必要があります。

 

なお、取引事例を聞いたら、ついでにその取引事例の「専有面積」も聞いておきましょう。

 


次に「分譲価格」です。

 

仲介業者さんには、「検討しているお部屋の分譲当時の価格」と「取引事例のお部屋の分譲当時の価格」を聞きます。

 


これらを使って、「検討物件の適正な取引価格」を次のように計算をします。

 

◆「取引事例の売買価格」÷「取引事例の専有面積」=「取引事例の専有面積あたり売買単価」・・・A

 

◆「取引事例の分譲価格」÷「取引事例の専有面積」=「取引事例の専有面積あたり分譲単価」・・・B

 

◆「検討物件の分譲価格」÷「検討物件の専有面積」=「検討物件の専有面積あたり分譲単価」・・・C

 

◆A×C÷B×「検討物件の専有面積」=「検討物件の適正な取引価格」

 


上記の算式でいうC÷Bは、取引事例のお部屋と検討している物件のお部屋の価格差がどの程度あるかということを示しています。

 

これに取引事例の売買単価を掛けることで検討物件の適正な取引価格を算定したわけです。

 

同じマンションでも階数やバルコニーの広さや向き、角部屋か否かといった条件によって価格差があるわけで、分譲価格を比較することでこの価格差を求めているのです。


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2009年08月16日

中古マンション 建物の価値を見極める技2 専有部分のチェックポイント1

中古マンション 建物の価値を見極める技2 
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その1では、「1.建物外観と共用部分の状況」のお話をしました。


今回は、2.専有部分の状況についてです。


2.専有部分の状況


専有部分の状況を評価するための要素は次のとおり10種類あります。今回はそのうちの5つをお話します。

(1)日照と眺望

対象となる部屋の日当たりですね。一般的には南向きが最も日当たりがよいとされます。人気度合いで言うと、南向き、西向き、東向き、北向きの順番が一般的です。


ただし、バルコニー側などの主要開口部の方位によっても違いますし、バルコニー側にどのような建物が建っているかによっても差がでます。ですから、現地で確認することが一番です。


もう一つは眺望です。これは、部屋からの眺望やバルコニーからの眺望です。上層階であればあるほど評価は高いです。(最上階は冷房が効きにくいとか、防犯上リスクがあるというデメリットもあると言われますが・・・)


日照、眺望ともに、現地をよく見て、個々人の主観でよいので、よい、普通、今ひとつ、と3段階に分けて評価してみましょう。



(2)角部屋かどうか

角部屋は、開口部(窓)がある部屋が増えますので、通気性や日照の面で評価が高くなります。


角部屋であれば、よい、そうでなければ、普通、と評価します。


ちなみに、角部屋住戸の人気順位は、東南、南西、北西、北東の順番です。



(3)玄関ポーチ・アルコープの有無

アルコープとは、共用廊下から数十cmから数m程度バックした位置に玄関を設置し、玄関の前から廊下までの窪んだゆとり空間を形成している部分のことで、共用廊下から玄関内部が丸見えになるのを防ぐために行われます。


ポーチとは、アルコープのような空間に加えて、門扉が併設されているものです。


玄関前に、ポーチやアルコープがあるかどうかを確認しましょう。これらがある場合は、よい、ない場合は普通と評価します。



(4)リビングダイニングの広さ

リビングダイニングは、ファミリータイプのマンションの場合、専有面積の25%以上あればよいと言われます。


マンションの設計をやっている友人達は、大抵このようなことを言っています。マンションの動線などを意識している設計士の方々の経験からくる数値のようです。


私が思うに、恐らく間取りのバランスなんだと思います。実際に、様々なマンションでこの確認をしてみましたが、不思議なことに、25%をクリアしていない物件は見た目の間取りのバランスが悪いものが多いのです。


なお、私は、25%以下の場合については、普通と評価しています。



(5)キッチンの広さ

システムキッチンの長さを確認します。ここではI型(直線のキッチン)についてお話します。


一番よいのは2.4m以上の長さがあるもの(あるいは、リフォームを前提とする場合、これを設置できるキッチンスペースがあること)です。


これは使い勝手が良い。まな板を置いて調理をするスペースもゆったりしていますが、シンクの端にもゆとりが(25cm程度)あり、とても使いやすいと言われています。


なお、これ以下の場合は普通と評価しています。


ちなみにキッチン背後の通路幅は、冷蔵庫や食器棚を配置した後の幅として、80cmは欲しいところです。



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中古マンションの良さとは何なのでしょう。 
一般的には、次のようなことが言われています。


◇価格が安い
・新築マンションは、誰かが住んだその日から、新築価格の2割引きになっ
 しまうとも言われています。
・つまり、将来、売る可能性がある人にとっては、価格の下落リスクが新築
 比べて低いと言えます。


◇駅前立地でも探しやすい
・駅前再開発地域というような場所は限られるので、駅前立地の新築マンシ
 ンの供給数は中古マンションの供給数に比べて少ないのが一般的
です。


◇隣の住人や上下の住人のことも事前に判る
・新築マンションは、通常、建物が竣工する前から販売されますので、出来
 がった姿を見る前に契約を結ぶことになります。
・したがって、隣人がどんな人かということは判りません。
・一方、中古マンションであれば、調べればこうしたことは判ります。


これらを踏まえると、

◆通勤の利便性、深夜の治安を考えると、駅近マンションは中古マンションの
 ほうが探しやすい。
◆価格も安いので、多少収入が少なくても資金計画が立てやすい。

◆将来、結婚して売ることになっても、価格下落リスクが少ないので安心。ま
 た、駅前立地ならば賃借人も付きやすい収益資産として保有継続もできる。

◆隣人の状況も判るので安心。


これらの特徴は、シングルの女性にとっては嬉しいことばかりですね。


しかも、リフォームやリノベーション次第で、自分だけの空間を創造すること
も可能になります。


シングル女性に優しい、と申し上げましたが、実は、資産形成を目論むサラリ
ーマンにとっても、中古マンションは妙味のある資産だと思います。


値崩れリスクが少ないという特徴がある中古マンションで、賃借人が付きやす
い立地・建物の物件を購入することができれば、下手に賃料を支払い続けるより、良い結果が生まれることもあります。


もちろん、中古マンションは玉石混交ですから、立地だけでなく、建物の状況
や管理の状況をよく見極める必要はあります。


それができれば、中古マンションはシングル女性にとっても、サラリーマンに
とっても、資産形成に資するアセットだと言えるのではないでしょうか。

 



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不動産は、人に安心と豊かさを与えるものでなければなりません。

それは、人と不動産が切っても切れない関係にあるからです。

だから当社は

「不動産を通じて豊で安心な社会を実現すること」

目的として事業を展開します。

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<運営会社>

ホームインスペクション(住宅診断)付き中古住宅・マンションの売却・購入

 株式会社あゆみリアルティーサービス

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103-0026  TEL03-6228-7937

■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの

ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害

を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。

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ayumiltd at 01:45|PermalinkComments(0)TrackBack(0)その他 

2009年08月04日

修繕積立金 本当に大丈夫?

修繕積立金、本当に大丈夫?


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修繕積立金は、マンションの様々な部分の修繕のために、区分所有者の方々が毎月積み立てている金銭です。

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◇あなたが知りたい安心中古マンション購入の技が満載。

 ◇検索ページはこちら。

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中古マンションを購入すると、仲介業者が行う重要事項説明書で、現在積み立てられている修繕積立金の総額、そのお部屋の毎月の修繕積立金、そのお部屋について修繕積立金の滞納があるかないか、などが説明されます。


実は、安心して買う、ということになると、これだけでは調査不足なんですね。


まずは仲介業者にお願いして、長期修繕計画(あるいは管理会社が作成した計画案でもOK)と、最近の定期総会議案書とその議事録を貰いましょう。


前者については、今後、20年とか25年に亘って、どのような修繕工事が計画されているか、その予算はどの程度と考えているかが判ります。


これと、現在積み立てられている修繕積立金総額、今後、積み立てられる予定の修繕積立金を勘案しながら収支を作ると、概ねではありますが、どの時期にお金が足りなくなるか、といったことが判ります。

(具体的な方法は別の記事に掲載しています。こちらをクリックしてください)

後者の定期総会議案書は、当初計画された修繕計画以外に、オートロックを付けようとか、エレベーターを代えようとか、管理組合で工事をすべきかどうか議論されている内容が掲載されていることがあります。


これも踏まえて、今後の修繕計画や費用について、管理会社にヒアリングすると、判らなかった点が見えてくると思いますよ。


ちなみに、長期修繕計画案がないという場合もあります。この場合は、仲介業者では全く対応ができません。維持管理のプロに現状の劣化診断を行ってもらった上で、今後の計画を策定してもらわなければならなりません。


こういうマンションは、区分所有者の方々の管理に対する意識がやや低い可能性があります。長く住まう場合には、あまりお勧めしたくないマンションかもしれません・・・



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ayumiltd at 15:56|PermalinkComments(0)TrackBack(0)管理を見極める技