2009年09月

2009年09月28日

とてつもない強度と耐久性を持つコンクリート

とてつもない強度と耐久性を持つコンクリート



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<とてつもない強度と耐久性を持つコンクリート>

 

 

前回、中古マンション 建物の価値を見極める技8で、コンクリートの耐久性(設計基準強度)についてお話しました。

 

最近の一般的なマンションでは耐久設計基準強度24N/mm2以上のコンクリート(大規模補修不要予定期間65年、供用限界期間およそ100年のコンクリート)が採用されている、というお話もしました。

 

30N/mm2の設計基準強度であれば、かなり上級なマンションだというのが今の感覚です。

 

ところが、技術開発とは凄いもので、もっとすごいコンクリートが開発されているのです。

 

9月12日の日経新聞の朝刊、お読みになった方もいらっしゃるのではないかと思いますが、160N/mm2という、とてつもない強度のコンクリートが実際にあるそうです。

 

1センチ平方メートルに1.6tの力が加わっても壊れない強度という意味です。

 

少々大きめの自動車1台が、1センチ平方メートルの範囲のコンクリートに乗せても壊れない強さですよ!

 

これだけ強ければ、柱を細くすることができ、内部の空間を広くすることもできるようです。

 

実際に、150N/mm2クラスのコンクリートを採用した高層マンションは、現在4棟ほどあるようです。

 

当然、耐久性も高いと言えます。

 

現在、200N/mm2のコンクリートが開発されているそうで、今後、300N/mm2のコンクリートも実用化にメドがつくそうです。

 

ただし、やはり通常のコンクリートに比べてコストが高いため、高層マンションの一部において使われる程度のようですが・・・

 

これだけ丈夫なコンクリートですと、将来的に建替える際、どうやって壊すのでしょうね。極めて大変だという話も一方であるようです。

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2009年09月25日

中古マンション 建物の価値を見極める技5 コンクリートの耐久性2

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<中古マンション 建物価値を見極める技5 コンクリートの耐久性2>

 

3.建物構造と設備の状況

(4)コンクリートの耐久性(その2)

 

前回、コンクリートの耐久性をチェックする指標として、水セメント比についてお話しました。

 

本来的には、水セメント比がコンクリートの耐久性を確認する上ではベストなのですが、この水セメント比、マンションによっては竣工図に記載がない場合があります。

 

この場合、別の指標として、設計基準強度というものをチェックすることで代用します。

 

設計基準強度というのは、建物を設計する時にコンクリートが持つべき強度のことを言います。

 

設計基準強度は、24N/mm2というように標記されますが、1センチ平方メートルに240kgの力が加わっても壊れない強度という意味です。

 

ここで議論しているのは強度ではなくて、耐久性の話なのに・・・と思われるでしょうけれど、実は、コンクリートの強度は、コンクリートの中性化の速度と比例関係にあります。

 

ですから、設計基準強度が高いほうが耐久性があると考えることができます。

 

日本建築学会では、コンクリートの強度を決めるに当たって、耐久設計強度というのを定めていて、以下のようになっています。

 

<長期>

設計基準強度        30N/mm2

大規模補修不要予定期間   100年

 

<標準>

設計基準強度        24N/mm2

大規模補修不要予定期間   65年

供用限界期間        100年

 

<一般>

設計基準強度        18N/mm2

大規模補修不要予定期間   30年

供用限界期間        65年

 

大規模補修不要予定期間というのは、大規模な補修をしなくても、鉄筋の腐食やコンクリートの重大な劣化が起こらないと予定されるおおよその期間のことを言います。

 

供用限界期間というのは、建物を継続して使用した時に、構造体の大規模補修が必要となるであろうと予想されるおおよその期間のことを言います。

 

最近の一般的なマンションでは耐久設計基準強度24N/mm2以上のコンクリート(大規模補修不要予定期間65年、供用限界期間およそ100年のコンクリート)が採用されています。

 

耐久設計基準強度が24N/mm2より弱い基準のものは、すべて購入してはいけない中古マンションかというとそうではないと思いますが、24N/mm2という数値は、ひとつの目安になると思います。

 

古いマンションになると、耐久設計基準強度20N/mm2などが利用されているケースもあります。

 

この場合でも、ご自身がお住まいになる想定期間などと照らし合わせて、十分な耐久性と言えるかどうかというのも判断基準となるでしょう。

 

当然、そのマンションの維持管理状況にも左右されます。

 

なお、設計基準強度の記載場所は、前回ご説明した竣工図の構造の項目にある特記仕様書に記載されています。

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2009年09月21日

中古マンション 建物価値を見極める技5 コンクリートの耐久性1

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<中古マンション 建物価値を見極める技5 コンクリートの耐久性1>

 

 

3.建物構造と設備の状況

(3)コンクリートの耐久性(その1)

 

一般的なマンションは、鉄筋コンクリート造りのものが大半です。この鉄筋コンクリートの耐久性をチェックすることも、建物の価値を見極める上では重要だと思います。

 

鉄筋コンクリートは、マンションの構造の大半をなす部分です。コンクリートの中に鉄筋が入ったものです。

 

鉄筋は引っ張られる力に対して強く、コンクリートは圧縮される力に強いという特徴があります。

 

さらに、コンクリートはアルカリ性であるため、鉄筋が錆びるのをガードしてくれます。

 

これらの特徴を合わせることで、引っ張られる力にも圧縮される力にも強く、かつ耐久性の高い建材になっているのです。

 

ところが、大気中の炭酸ガスにコンクリートがさらされ続けると、コンクリートはだんだん中性化していきます。1年間でコンマ数ミリの世界ですが、表面からだんだん中性化します。

 

中性化がひどく進行すると、これまでのガード役が機能しなくなってしまい、鉄筋が錆び始め、強度が低下していくことになるわけです。

 

ガード役のコンクリートの耐久性は、中性化するスピードがより遅い性質のもののほうが、耐久性が高いということになるわけですが、これを見極めるポイントは、水セメント比という指標です。

 

コンクリートの成分は、水、セメント、砂、砂利で構成されていますが、セメントの重量に対する水の重量の比率(水セメント比)が強度の決め手になります。

 

水の量が少ないほど、緻密なコンクリートが生成され、炭酸ガスが浸透しにくくなり、その結果、耐久性も高くなるというわけです。

 

住宅金融支援機構の住宅ローンで有名なフラット35の技術基準では、この水セメント比は60%以下と定められています。

 

長期間、融資をする立場から見て、簡単に劣化するマンションにはお金を貸したくないはずです。

 

そうした観点からすれば、水セメント比は最低でも60%、55%以下ならば優良と言えると思います。

 

この水セメント比、中古マンションの場合どのように調べるか、ということが問題になりますが、このチェックは、一般の仲介業者さんではまず無理なので、専門家に任せたほうがよいと思います。

 

もし、ご自身で調べたい場合は、前回のお話と同様に、検討している中古マンションの管理人さんや管理会社に事情を説明して、竣工図を見せてもらいましょう。

 

竣工図は、構造、意匠、電気、設備という4つの項目に分かれていますので、構造の部分を見てください。

 

構造の項目の最初のほうに「特記仕様書」という項目がありますので、その中の「コンクリート工事」の欄を見ると水セメント比が出てきます。

 

このほかに、スランプ値という指標もありますので、チェックしたほうがよいです。(長くなってしまうので、今回は説明を省略します)。

 

なお、中古マンションの場合、物件によっては、竣工図に水セメント比やスランプ値が記載されていないケースが多々あります。

 

この場合の対処については、次回お話します。


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2009年09月18日

よりよい中古マンション情報を入手する方法(2)業者の傾向と対策

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<よりよい中古マンション情報を入手する方法(2)業者の傾向と対策>

 

前回お話しましたように、一般的な不動産仲介会社は、売り情報の発掘に一番エネルギーを費やします。

 

なぜならば、売り情報は、売却価格さえコントロールできれば、売りやすい商品にすることが可能だからです。

 

一方、買い情報は、購入希望価格だけでなく、希望する立地や間取り、築年数などなど、買主の気持ちひとつで変化する要素が非常に多く、不動産仲介会社にとっては、コントロールが極めて難しいものとなるのです。

 

ですから、不動産仲介会社は売り情報を発掘して、インターネットやチラシ広告などに売り物件情報を掲載し、買い手が問い合わせてくるのを待つというのが基本的な行動パターンになります。

 

これで買主が出てこなければ、価格を下げる交渉を売主に対して迫っていきます。

 

また、不動産仲介会社は成約しやすい情報か否かを見極め、力の入れ具合を案件によって変えています。

 

売り情報であれば、人気のある立地やブランドマンション、価格が他の物件に比べて安い物件、売主が早く売らざるを得ない事情のある案件などは、不動産仲介会社にとっては、「おいしい案件」となります。

 

買い情報であれば、購入意思や購入条件がはっきりしている買主、予算と購入条件がある程度マッチしている買主に対しては、売り情報ほどではないにせよ、不動産仲介会社は力を入れて対応しようとします。

 

話をまとめると、不動産仲介会社は次の優先順位で仕事をするということです。

 

(1)好立地・ブランド物件・割安物件の売り情報

(2)普通の売り情報

(3)購入意思が明確で、予算と購入条件が合理的である買い情報

(4)普通の買い情報

(5)購入意思や購入条件がはっきりしない買い情報

 

このように、不動産仲介会社は、「売り情報」が第一ですから、買主としての立場である皆さんは、よりよい情報を手に入れるために、心して取りかからなければならないのです。

 

ですから、よりよい情報を手に入れるためには、少なくとも、

 

(1)購入予算

(2)予算にあった購入希望条件

 

を整理し、明確に決めておかねばならないのです。さらに、

 

(3)購入時期

 

も明確にすると、不動産仲介会社は俄然やる気になります。

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<関連記事>

よりよい中古マンション情報を入手する方法(1)

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1568978.html

よりよい中古マンション情報を入手する方法(3)

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1989680.html

 


 

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2009年09月14日

中古マンション価格 底値圏に突入3


中古マンション価格 底値圏に突入?3

 



<中古マンション価格 底値圏に突入?3>

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今回も、前回に引き続き、実際に中古マンションが成約した価格をベースにした、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構の「東京圏マンション流通価格指数」を見てみたいと思います。

 

(過去2回の記事はこちらをご覧ください。)

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/cat_90133.html

 

 

1995年の平均値を100として、

20081月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比 8.6

20082月  90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比 6.8

        ↓

      大幅に下落

        ↓

20094月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比▲7.2

20095月  84.4  前月比  1.4%  前年同月比▲5.1

20096月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比▲4.7

 

20097月  85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比▲3.4

 

20098月  85.1  前月比  0.1%  前年同月比▲3.2

 

http://www.reins.or.jp/

 

 

価格指数の推移は、

 

20082月から20094月までは、

中古マンション価格指数はひたすら下落。(指数上昇したのは20086月の0.5%のみ)。

 

20095月、6月は、

これまでの下落局面から、2カ月連続の上昇、しかも1%以上のレベルでの価格上昇。

 

20097月、8月は、

2カ月連続の上昇から、2カ月連続で概ね横ばい。

 

となっています。

 

しかも、前年同月比は、マイナス値がどんどん縮小傾向にあります。

 

一般的に言えば、底値を探る動きと言ってもよいのではないでしょうか。

 

 

一方、気になることもあります。

 

完全失業率は過去最悪の5.7%、労働分配率は過去25年間で最高の55.1%などという経済指標が発表されています。

 

住宅価格は、経済の状況に大きく左右されるものですから、中古マンション価格が下がる要素もまだあると考えてもよいでしょう。

 

ただ、経済環境は金融危機をとりあえず脱した感があります。国内経済のかじ取りが上手くいけば、現在よりも劇的に悪くなることはないと思いますので、しばらくは低位安定の価格推移をするのではないかと思います。

 

 

株式投資において、「底値で買おうと思っても絶対に買えない。下がっている途中で買い、上がっている途中で売れ。」とよく言われるそうですが、不動産も同様だと思います。

 

少なくとも、これから中古マンションを購入しようと考えていらっしゃる方々にとっては、価格下落が顕著な今が一つのチャンスであることは事実でしょう。(物件の見極めは従来以上に慎重になるべきだと思いますが)

 



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2009年09月10日

よりよい中古マンション情報を入手する方法(1)〜仲介業者のお仕事

よりよい中古マンション情報を入手する方法(1) 仲介業者のお仕事


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中古マンションを購入するには、まず物件を探さないことには始まりませんが、通常「物件探し」は、不動産仲介会社にお願いするのが普通です。


そこで、不動産仲介会社の仕事内容や行動パターンを通じて、不動産仲介会社を上手に活用するノウハウをご案内しようと思います。


不動産仲介会社は、「不動産を売りたい人」と「不動産を買いた人」の情報を集め、「売りたい人」と「買いたい人」の仲人として不動産売買契約を締結させることで、売主と買主から不動産仲介手数料を得て商売を成立させています。


例えば、不動産仲介会社X社が売主Aさんから売却の依頼を受け、別の不動産仲介会社Y社が、その物件を3000万円で買いたいという買主Bさんを見つけてきた場合を考えてみましょう。


不動産仲介手数料は売買価格の3.15%+6万3千円が上限となっていますので、上記の場合、不動産仲介会社X社は売主Aさんから約100万円、不動産仲介会社Y社は買主Bさんから約100万円の仲介手数料を獲得することができます。これを業界用語で、「片手」とか「分かれ」と言います。


   売   X   Y   買
   主 →   ⇔   ← 主   「片手」「分かれ」
   A   社   社   B


これだけ聞くと、極めて簡単な仕事のように思えるかもしれませんが、実際は、この商売、千三、万八(センミツ、マンパチ)と言われるくらいに、情報量に対する成約率が低く、簡単には契約成立に結び付かないのです。


なぜならば、売主は高く売りたいですし、買主は安くてよい物件を欲しがります。それぞれ相反する立場の方々が取引に関する様々な条件について合意しなければならないので、なかなか簡単には契約が成立しません。


ですから、効率的に仕事を進めようとする不動産仲介会社は、一般的に次のような行動パターンを取るのです。ちなみに、歩合制の色合いが濃い場合、営業担当者の動き方はより顕著になります。


一般的な不動産仲介会社は、売り情報の発掘に一番エネルギーを費やします。なぜならば、売り情報は、売却価格さえコントロールできれば、売りやすい商品にすることが可能だからです。


一方、買い情報は、購入希望価格だけでなく、希望する立地や間取り、築年数などなど、買主の気持ちひとつで変化する要素が非常に多く、不動産仲介会社にとっては、コントロールが極めて難しいものとなるのです。


次回は、このような業務環境にある仲介業者とうまくつきあうノウハウをご案内します。


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2009年09月07日

民主党の政策と中古マンション 両手取引の禁止

民主党の政策と中古マンション  両手取引の禁止




<民主党の政策と中古マンション  両手取引の禁止>

民主党政策集INDEX2009では、国土交通に関する政策のひとつとして、「
一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引を原則禁止とします。」というのがあります。

「一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引」というのは、

中古マンションを売りたい人が、仲介業者Aに売却を依頼し、仲介業者Aが自ら買い手を見つけてきて、売り手と買い手の両方から手数料を取るという取引のことです。

なぜ、この取引を原則として禁止するのでしょうか?


理由は二つあるのではないかと思います。

一つは利益相反の問題です。

一般的に、売り手は高く売りたい、買い手は安く買いたい、というように、双方の利害は完全に相反しています。

売り手と買い手の双方から報酬を取るということは、誰のために仕事をするのか?というのが不明確になる、という意味で規制しようというのでしょう。

実際、欧米では、日本で行われる「両手取引」は、信じられない取引慣行のようです。



もう一つの問題は、仲介業者が両手取引を追及した結果、売主の利益が阻害する可能性があるということです。

売り手から売却の依頼を受けた仲介業者Aは、本来、よりよい買い手を探す義務があります。

しかし、仲介業者Aにしてみれば、買い手からも手数料を取れたほうが儲かります。

したがって、別の仲介業者Bから、よりよい買い手の紹介を受けても、その買い手とは取引しようとはせず、少々、購入希望価格が低くても、自分で見つけた買い手と取引しようとします。

結果として、売主にとってベストの買い手と取引ができないケースが発生するわけです。


私自身、同様の問題意識を持っていたことから、会社を立ち上げています(あゆみリアルティーサービスを設立するにあたっての問題意識は、以下URLをご参照ください。)

http://ayumi-usedhouse.hp.infoseek.co.jp/problemconsciousness.html


業界としては、両手取引禁止となると収益は大幅に落ちるため、とんでもないことだ、と大騒ぎになるでしょう。

しかし、これまで不動産仲介業界が、多くのメーカーが取り組んできたようなコスト削減努力や付加価値向上の努力をしてきたかというと、そうとも思えない面もあります。

工夫次第で新しい価値は創造できる、と思いながら仕事に取り組みたいものです。

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2009年09月03日

中古マンション 建物の価値を見極める技4 杭と地盤

中古マンション 建物の価値を見極める技6 〜杭と地盤



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<中古マンション 建物の価値を見極める技6 〜杭と地盤>


前回の耐震性に続き、建物の基礎となる杭と地盤の強さについてのお話です。


3.建物構造と設備の状況

(2)杭と地盤


現在の建築基準法では、マンションなどの一定の規模の建物については、その基礎が「良好な地盤」に達していなければならないことになっています。


「良好な地盤」というのは、標準貫入試験という特殊な調査でN値という数値を割り出し、N値50以上となる固さの地盤が5m以上続く場所を言います。


要するに、地中の固い部分が連続しているところ、ということです。


そして、その場所を支持層と呼んでいます。


マンションの構造を確認するにあたっては、この支持層に到達するよう杭がきちんと打たれているかどうかということは当然ながら、地表から支持層までの距離がポイントになります。


仮に、地表から支持層までの距離が50mだとすると、細長い50mの柱が何本かある上に建物が乗っているイメージになります。50mというと、概ね16階建の建物の高さです。


支持層までの地盤が非常に緩いような場合、液状化現象などの問題もありますが、巨大地震などが発生した場合、杭が損傷するリスクがあります。


なぜならば、杭は縦に打ち込むだけなので、横につっかえ棒となる梁のような構造がないため、縦の揺れには強いかもしれませんが、横ゆれには弱いと考えられます。


地表から支持層までの距離が短いものに比べて、その距離が長いもののほうが、杭損傷のリスクが高いと言えるのです。


一般的には、30m以内ならばさほど心配しないでよいようです。20m以内なら安心できるといったところでしょうか。


このあたりのチェックは、一般の仲介業者さんではまず無理なので、専門家に任せたほうがよいと思います。

もし、ご自身で調べたい場合は、検討している中古マンションの管理人さんや管理会社に事情を説明して、竣工図を見せてもらいましょう。


竣工図は、構造、意匠、電気、設備という4つの項目に分かれていますので、構造の部分を見てください。

構造の項目の中に、ボーリング調査図(土質柱状図)というのがありますので、そこに深さに応じたN値のグラフが掲載されています。これで、支持層までの距離が確認できます。


次に、杭伏せ図という図面があります。これは
、どこにどのような杭を打っているかがわかる図面です。


図面には注釈があり、杭のタイプ、位置別、杭先端の長さが掲載されています。支持層までの深さと比べ、その地点の杭が支持層に達しているかどうかが確認できます。

 

 

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ayumiltd at 16:30|PermalinkComments(1)TrackBack(0)建物を見極める技