2009年10月

2009年10月30日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう2(銀行の貸出上限1)

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう2 (銀行の貸出上限1

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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう2
                     (銀行の貸出上限1)>

金融機関は、以下のような手順で貸出上限額を算出していく、というのは前回お話した通りです。

 ◇税込年収 × 返済比率 = 年間返済額
 ◇年間返済額 − 他の借入金の年間返済額 = 実質的な年間返済額
 ◇年金現価係数(※)を利用して貸出金額上限を算出

まずは、年間返済額の算定です。

金融機関は、税込年収に対する返済比率をベースに、住宅ローンの年間返済額を算定します。税込年収が500万円ならば、返済比率は30%程度です。

年収が少なければ、返済比率は25%だとか、高い年収だと40%程度が概ね上限になりますが、金融機関の審査基準によって違いがあります。

Aさんの年収は税込500万円ですから

◇税込年収500万円×返済比率30%=年間返済額150万円

となります。Aさんは、他に借入金がないという前提なので、実質的な年間返済額も150万円となります。
 (他に借入金がある場合は、そのうちお話します。)

次に、金融機関は、年間返済額150万円を、何年に亘って貸し出せるか(返済期間)、ということを考えます。

返済期間は、通常35年間が上限です。

最終完済年齢を75歳〜80歳とする金融機関が多いので、Aさんの場合、厳しい金融機関でも、75歳−30歳=45年となるので、上限の35年間の返済期間となります。

例えば47歳で住宅ローンを借りようとする場合は、75歳−47歳=28年間となります。

返済期間が短いということは、借入額が少なくなるということを意味します。

さらに、中古マンションの場合、築年数が古い場合、返済期間が短縮されることもあります。このような制限をかける金融機関の場合、「55年−築年数」が返済期間の上限となるようです。

ですから、中古マンションを購入する場合で、返済期間を上限の35年間にしたいのならば、古くても築年数は20年以内のものを選んだほうがよいということになります。

次に審査金利です。審査金利というのは、金融機関が住宅ローンの貸出額を計算するときに使用するもので、長期的な金利動向を踏まえた金利です。

あくまで審査上の金利ですから、実際の貸出金利とは異なります。

これも金融機関によって違いはありますが、今のところ4%程度としている金融機関が多いようです。

ここまでで、「実質的な年間返済額」「返済期間」「審査金利」という三つの指標が出そろいました

これで貸出金額上限の算定ができます。

なお、年金現価係数というやっかいな算式が出てきましたが、ここでは無視しましょう。

これは、代表的な表計算ソフトのマイクロソフトエクセルを使えば、簡単にできますので(次回へ)。



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<関連記事>
無理のない購入予算を決めよう1(考え方)
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1794859.html
無理のない購入予算を決めよう3(銀行の貸出上限2
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無理のない購入予算を決めよう4(他に借入がある場合)
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無理のない購入予算を決めよう5(理想的な返済額)
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無理のない購入予算を決めよう6(理想的な借入額)
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無理のない購入予算を決めよう7(無理のない購入予算1
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無理のない購入予算を決めよう8(無理のない購入予算2
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2009年10月26日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう1(考え方)

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう1(考え方)


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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう1(考え方)>


住宅を購入する際、まず物件を探すことから始めてしまう人が多いのですが、本当は、適正な予算を決めるのが第一段階の作業です。


適正な予算を十分に検討せずに購入した結果、幸せな生活が続くはずが、返済苦の生活になってしまったのでは、せっかくの住宅購入も全く意味がありません。


適正な購入予算を決めるには、

(1)金融機関がどの程度貸してくれる可能性があるのか?

(2)理想的な返済可能額はいくらか?

(3)理想的な返済可能額から導かれる借入金額はいくらか?

(4)理想的な借入金額から導かれる適正な購入予算はいくらか?

というステップで考えます。


今回は(1)の金融機関がどの程度貸してくれる可能性があるのか?というお話です。言い換えれば、金融機関の貸出上限金額ということになります。


次のようなサラリーマンAさんを想定して、シミュレーションしてみましょう。

 ◇税込年収   500万円

 ◇年齢     30歳

 ◇他の借入金  なし


基本的に銀行は、上記データをベースにして、以下のような手順で算出していきます。

◇税込年収 × 返済比率 = 年間返済額

◇年間返済額 − 他の借入金の年間返済額 = 実質的な年間返済額

◇年金現価係数(※)を利用して貸出金額上限を算出

(※)年金現価係数=((1+r)^n-1)/r(1+r)^n)


なんだか難しい言葉が並んでいますが、気にしないでください。


次回、それぞれの言葉について簡単に説明していきますので。



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2009年10月23日

中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性3

中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性3

 

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<中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性3

3.建物構造と設備の状況
(8)遮音性(軽量衝撃音)

軽量衝撃音というのは、ナイフやフォークを床に落としたり、椅子を引きずったりした際に発生する音のことです。

この軽量衝撃音に対する遮音性能は、以下の通り、LL(レベルライト)値で示されます。

LL40  特級  特別に高い水準が要求される場合の水準
LL45  1級  日本建築学会が推奨する水準
LL55  2級  一般的な水準
LL60  3級  やむを得ない場合に許容される水準

よく、リフォームマンションの営業担当者が、「このフローリングはLL45ですから遮音性に優れていますよ」というセールストークをしますが、

これは、そのフローリング材の製品が持つ、軽量衝撃音に対する遮音性能についてのみ語られているのであって、重量衝撃音に対する遮音性能については、全く語られていないということに注意しなくてはなりません。

そうです。人が飛び跳ねたり走ったりしたときの「ドスン」という音、重量衝撃音に対する対策は、床の仕上材料とはあまり関係ないのです。

重量衝撃音については、スラブ厚さと梁間面積によって遮音性能がある程度決まってくるということについてお話しましたね。

つまり、マンションの床における遮音対策は、(1)重量衝撃音対策と(2)軽量衝撃音対策の双方が必要ということです。

軽量衝撃音を吸収するためには、絨毯やカーペット(特に防音カーペット)が効果的です。


床の表面が柔らかいですから、ものを落としても音を吸収してくれそうだということが、なんとなく判りますよね。

とはいうものの、最近はフローリングが流行です。リフォームマンションやリノベーションマンションも、大抵フローリングに仕様を変えています。

フローリングは、絨毯やカーペットに比べて、かなり音が響きます。

ですから、フローリングの物件の場合、極力LL45以上の遮音性能があるものが使われているマンションのほうが安心できます。

なお、仮に遮音性の高いフローリング材を使用しているとしても、施工によっては表示された性能を発揮しない場合があるそうなので、絶対に安心というわけではないようです。

音の問題は、それくらいに複雑かつ難しい問題だと思っておいてください。

なお、気に入ったマンションがある場合、管理規約や仕様細則に、フローリング改修工事を行う場合は、管理組合理事長に申請書を提出し承認を受けなければならないといったルールがある場合があります。

あるいは、フローリング材を使う場合はLL45以上だとか、最高水準の防音性能のあるもののみ使用可能、といった規制がある場合があります。

リフォーム済みでもそうでなくても、購入前には念のため確認しておきたいポイントです。

<関連記事>
建物の価値を見極める技 遮音性1
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1710889.html
建物の価値を見極める技 遮音性2
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1748311.html
建物の価値を見極める技 遮音性4
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1968292.html

 


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2009年10月19日

中古マンション価格 底値圏に突入?4

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中古マンション価格 底値圏に突入?4

 

実際に中古マンションが成約した価格をベースにした、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構の「東京圏マンション流通価格指数」10月分が発表されました。

 

このデータ、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格の推移を調査しているものです。

 

 

2008  1月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比  8.6

2008  2月  90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比  6.8

2008  3月  90.0  前月比 ▲0.1%  前年同月比  5.9

2008  4月  89.5  前月比 ▲0.6%  前年同月比  3.6

2008  5月  89.0  前月比 ▲0.6%  前年同月比  4.0

2008  6月  89.4  前月比  0.5%  前年同月比  2.5

2008  7月  88.0  前月比 ▲1.6%  前年同月比 ▲0.8

2008  8月  87.9  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲1.5

2008  9月  86.1  前月比 ▲2.1%  前年同月比 ▲4.9

2008 10月  85.8  前月比 ▲0.3%  前年同月比 ▲4.3

2008 11月  85.7  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲5.2

2008 12月  85.0  前月比 ▲0.8%  前年同月比 ▲5.4

2009年 1月  84.0  前月比 ▲1.2%  前年同月比  8.5

2009年 2月  83.8  前月比 ▲0.2%  前年同月比  7.0

2009年 3月  83.5  前月比 ▲0.4%  前年同月比  7.3

2009  4月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比  7.2

2009  5月  84.4  前月比  1.6%  前年同月比  5.1

2009  6月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比  4.7

2009  7月  85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比  3.4

2009  8月  85.1  前月比  0.1%  前年同月比  3.2

2009  9月  86.6  前月比  1.7%  前年同月比    0.6

 

 

以前からお伝えしている通り、今年の5月以降、取引価格は上昇傾向にあり、顕著な値下がりが見られません。

 

9月の指数は前月比で1.7%の上昇で、5月以降最大の上昇幅となっています。

 

 

見逃せないのが、前年同月比です。

 

昨年7月以降、ずっとマイナスだったものが、9月になってプラスに転じています。

 

前月比、前年同期比ともにプラスです。この傾向がしばらく続くのであれば、底値に入ったと言ってもよいかもしれません。

 

首都圏の中古マンション取引件数も、7ヶ月連続で前年同月比を上回っていますので、取引は比較的盛んになってきていると言えます。

 

しかし、完全失業率、給与収入の低下など、不安要素も多々あります。二番底を探る動きに転じなければよいのですが・・・

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2009年10月16日

中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性2

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<中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性2

 

3.建物構造と設備の状況

(7)スラブ厚さと梁間面積 2

 

前回、重量衝撃音に対する遮音性は、スラブ厚さと梁間面積に関係するというお話をしました。

 

皆さんが検討するマンションのスラブ厚さや梁間面積は、どのように調べたらよいのでしょうか?

 

まずは、仲介の営業担当者に、スラブ厚さ(対象となる部屋の床と上階の床双方とも)、梁間面積を聞いてみましょう。

 

多分、殆どの営業担当者は答えることができないとは思いますが、中には、マンションの管理会社などに連絡して調査してくる気の利いた営業担当者もいるかもしれません。

 

もし、仲介の営業担当者が明確に回答してこない場合は、管理会社の連絡先を聞いて、スラブ厚さと梁間面積を確認するという方法もあります。

 

しかし、管理会社の方でも調べるノウハウがない人もいますし、あまりに忙しくて対応できないという場合も多々ありますので、簡単に調べてくれるとは限りません。

 

この場合、管理会社やマンションの管理人さんにお願いをして、竣工図を見せてもらって確認することになります。

 

竣工図は、4つの項目から成り立っているという話は何度かしましたが、今回も4つのうちの一つである構造の項目を見ます。

 

その中に、各階伏せ図というのがあります。

 

そこで、自分が検討している階の床部分と上の階の床部分を探します。

 

マンションの平面図が事前に入手できれば、それと見比べながら、対象部分を探し出します。

 

各階伏せ図には、S1、G2、B5、C11、W13などの記号が書かれていますが、チェックするのはS(スラブ)とG、B(梁)です。

 

まず、GとBですが、これらは梁なので、その図面に記載された梁の長さから、梁間面積を計算します。

 

通常のファミリーマンションであれば、ひとつの部屋は、二つの梁間で構成されていると思いますので、それぞれの面積を算出しておきます。

 

次に、Sですが、英文字の後に続く番号を記録しておきます。構造の項目の中に、スラブリストというページがありますので、そこで同じ番号のSを探します。

 

スラブリストには、そのスラブの厚さが記載されています。

 

これで、スラブ(床と天井)の厚さ、梁間面積が判るので、前回掲載した表と照らし合わせることで、概ねの重量衝撃音に対する遮音性が明白になるわけです。

 

なお、ここで記載しているスラブは、ボイドスラブ(コンクリートの内部を空洞にして発砲ポリスチレンなどを埋め込んだもの)には当てはまりませんので注意してください。

 

ボイドスラブは通常のスラブより厚できていますが、上記のような構造であるため、通常のスラブより厚みがないと遮音性が低くなります。

 

ボイド系の場合、通常スラブ厚さの1.25倍〜1.3倍程度で通常スラブと同等の遮音性になると言われています。

 

仲介営業担当者から、「このマンションのスラブは250mmですから極めて遮音性に優れていますよ」と言われても、「ボイド系じゃないですよね?」と確認できれば、相手の営業担当者も一目置くでしょう。

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<関連記事>

建物の価値を見極める技 遮音性1

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2009年10月09日

中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性1

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<中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性1


3.建物構造と設備の状況

(6)スラブ厚さと梁間面積 1


マンションライフが始まって、一番初めに気になること。


それは上の階から響く音と、自分が下の階に音を響かせていないか、という音の問題です。


上下階の音問題は、床に物を落とすと、床が振動し音が伝わることが原因です。


遮音性とは、音を、さえぎる(遮る)性能のことです。床の遮音性で問題になるのは、衝撃音といわれるものです。


衝撃音には2種類あり、重量衝撃音と軽量衝撃音というのがあります。


前者は、子供がとび跳ねたり走ったりした際に発生する音です。


後者は、ナイフやフォークを床に落としたり、椅子を引きずったりした際に発生する音です。


遮音性能は、重量衝撃音はLH(レベルヘビー)値で表記され、軽量衝撃音はLL(レベルライト)値で表記されます。


よく、リフォームされたマンションの営業担当者が、「このフローリングはLL45ですから遮音性に優れてますよ」というセールストークをしていますが、


これは、そのフローリング材の製品が持つ、軽量衝撃音に対する遮音性能についてのみ語られているのであって、重量衝撃音に対する遮音性能については、全く語られていないということに注意しなくてはなりません。


まず、重量衝撃音です。


重量衝撃音は、コンクリート床(スラブ)の厚さと、梁で支えられるスラブの面積で、計算上は概ね決まるといわれています。


よく、スラブの厚さが20cmあれば大丈夫、という話がありますが、実は梁(大梁と小梁)で支えられるスラブの面積によって遮音性は変わってくるのです。


スラブが厚ければ、振動を抑えることができるだろうというのは、なんとなくイメージできます。


一方、梁で支えられる面積というのは、イメージ的には大太鼓です。重低音が響くのは、叩く面積の広い大太鼓ですよね。


つまり、スラブの厚さに加え、梁で支えられる面積(梁間面積)が小さければ、より遮音性は高いということになります。


日本建築学会によれば、遮音等級は以下のようになっています。

 

      │         梁間面積

スラブ厚さ │ 15平米  20平米  25平米  30平米

──────│───────────────────────

15cm  │ LH55  LH55  LH60  LH60

16cm  │ LH50  LH55  LH55  LH60

18cm  │ LH50  LH50  LH55  LH55

20cm  │ LH45  LH50  LH50  LH55

23cm  │ LH45  LH45  LH50  LH50


重量衝撃音の遮音等級は、次の通りです。


◇LH45 特に優れている。特別の高い性能が要求される場合の水準。

◇LH50 優れている。日本建築学会が現在(新築物件において)推奨する好ましい水準。

◇LH55 標準的である。一般的な性能水準。

◇LH60 やや劣る。やむをえない場合に許容される性能水準。


この遮音等級は、スラブ厚さと梁間面積によって、「計算上」概ね決まってくると申し上げましたが、床の仕上げ方法や仕上材料の種類、さらに施工レベルやよっても大きく影響されます。


さらに、上下階にどんな人が住んでいるかによっても、状況は異なります。


また、音に対する感じ方は、個々人によって大きく異なるとも言われていますので、実際には住んでみないと判らないという面もあります。


しかし、今回お話したような客観的な指標は、判断材料としては必要なものだと思います。


次回は、ご自身でもできる、スラブ厚さと梁間面積の調査方法についてご紹介します。


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2009年10月05日

中古マンション 建物の価値を見極める技6 リフォーム許容度を知る(階高)2

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<中古マンション 建物の価値を見極める技6
                      リフォーム許容度を知る(階高)2

3.建物構造と設備の状況

 

(5)リフォーム許容度を知る(階高)2

マンションは構造体であるコンクリートを削ったりすることはできませんので、階高が高いほうが、空間活用度合いという意味で、リフォーム許容度が高い、すなわち資産性が高いと言えます。

 

たとえば、階高にゆとりがあれば、リフォーム時に床を均一の高さにしてバリアフリーにもできます。

 

お風呂やトイレなどの水回りの場所も変更が可能になる場合もあります。

 

特に、水回りの場所変更は、排水のこう配を十分にとる必要がありますから、階高にゆとりがあるほうが有利なのです。

 

また、部屋の配置自体を大きく変えることも可能です。

 

直天井の場合は照明などの配線がコンクリートの中に埋まっているため、配線変更は難しいですが、二重天井にすることで、自在に配線を変更することも可能になります。

 

ところで、現在の新築マンションは、二重床、二重天井が主流なので、階高は3mくらいあるものがよいとされていますが、中古マンションの場合は、直天井、直床というものも多く、天井高も低いものが散見されます。

 

そうしたなかで、どの程度の階高の中古マンションを選ぶべきでしょうか?

 

二重床や二重天井のゆとりは、概ね15cm程度とるのが通常ですから、天井高を最低で2.3m程度とすると、有効な天井高(コンクリート床面から上の階のコンクリート床の底面までの高さ)は2.6mは欲しいところです。

 

階高に換算すると、コンクリート床の厚さを加えて、2.8m程度あれば最低レベルをクリアしていると考えてもよいのではないかと思います。

 

階高の確認方法は、竣工図にある構造という項目の中に、軸組図というものがありますので、それで確認することができます。

 

直床、直天井の物件であれば、有効な天井高は、室内に入って計測すれば解ります。この場合は2.6mあれば最低限をクリアしていると考えてもよいでしょう。

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ayumiltd at 12:38|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建物を見極める技 

2009年10月02日

中古マンション 建物の価値を見極める技6 リフォーム許容度を知る(階高)1

中古マンション 建物の価値を見極める技6
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3.建物構造と設備の状況

 

(5)リフォーム許容度を知る(階高)1

 

マンションの天井が高いと、解放感があり、広く感じるため、生活する上でも非常によいものです。

 

実際に天井の高さが2.5mを超えてくると、なかなかよいものです。

 

2.4m程度であれば普通かな、といった感じです。

 

ちなみに、建築基準法施工令では、天井の高さは2.1m以上と定められています。

 

 

 

ところで、中古マンションを購入するときにチェックしたいのは、天井の高さではなくて、階高なのです。

 

階高というのは、マンション構造体のコンクリート床面から、上の階のコンクリート床面までの距離を言います。

 

 

 

なぜ、この階高にこだわるのかというと、リフォームの許容度がこれでわかるのです。

 

価値ある建物は、長く住まうことができるというのが、ひとつの要素になるため、階高も重要なポイントのひとつです。

 

もし、2.5mの天井高だとしても、直天井(上の階のコンクリート床の底面にクロスを直接貼った天井)と二重天井(上の階のコンクリート床と天井の間に配線などのための空間を確保してある天井)とでは、空間を自由に活用する上での許容度が大きく異なってきます。

 

また、直床(コンクリート床に直接フローリングなどを施した床と、二重床(コンクリート床とフローリングとの間に空間がある床)も、上記同様、空間を活用する上での許容度が大きく異なります。

 

具体的に、許容度というのは・・・(次回に続きます)


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ayumiltd at 11:37|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建物を見極める技