2009年11月

2009年11月29日

中古マンション 収益性からローンの安全性を確認する

中古マンション 収益性からローンの安全性を確認する

 

 

 

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<中古マンション 収益性からローンの安全性を確認する>


住宅を購入しようというときは、イメージや夢が先行してしまい、経済的な判断が鈍くなってしまうケースが多いと思います。


重要なことは、安全に返済ができるのか?ということですね。


「無理のない購入予算を決めよう18」では、ご自身の収入から見た安全性のチェックという話でしたが、今回は、購入する物件自体の収益性に着目します。


前回のサラリーマンAさんのパターンで考えましょう。以下のような条件でAさんはマンションを購入しようとしています。


<マンションの概要>

・○○駅 徒歩10分

・築10年

・3LDK 70平米

 

<初期費用>

 購入金額  2800万円

 借入金額  2630万円(毎月の返済額10万円)

 自己資金   400万円

 諸経費    230万円

 

<マンション保有経費>

 管理費   13000円

 修繕積立金 15000円

 公租公課  12000円


もし、このマンションを、他人に賃貸した場合、お金の収支がプラスになるかどうかを見てみようという考え方です。

このとき、まずは周辺の賃貸マンションの賃料相場を調べてみます。


周辺の賃料相場は、インターネットなどで簡単に調べることができます。


サイトのチェック項目を注意して見ると、アパートの賃貸や一戸建ての賃貸など様々なものが混在していますが、マンションの賃貸物件を選んで調べてください。


駅までの距離や立地、築年数や部屋の広さや間取りが概ね同じようなものがいいですね。


似たような賃貸物件が見つかったら、その物件の月額賃料と共益費を合計してください。それを、その物件の賃貸面積で割ります。すると面積あたりの賃料収入単価が計算できます。


具体的には、こんな感じです。


<似たような賃貸物件の概要を調べた結果>

・○○駅 徒歩 9分

・築12年

・3LDK 65平米

・月額賃料 14万円

・共益費   5千円

⇒(14万円+5千円)÷65平米=2230円/平米(賃料収入単価)


次に、購入しようと思っている物件にあてはめて考えます。似たような賃貸物件が、1平米あたり2230円で賃貸募集されているわけですから、同じような単価で自分の物件も貸せる可能性があるわけです。


そこで、同じ単価で自分の物件を賃貸した場合の月額賃料を以下のように計算してみます。


2230円/平米 × 購入予定物件の面積70平米 =15万6千円


ただし、確実に貸せないと意味がありませんので、15万6千円から5%程度マイナスにして安全度を向上させて資金繰りを見てみます。


このとき、収支はどうなるかというと、

 

 賃料収入合計 148000円(15万6千円×95%)

 管理費    ▲13000円

 修繕積立金  ▲15000円

 公租公課   ▲12000円

────────────────

純収益     108000円

毎月の返済額 ▲100000円

────────────────

          8000円

となります。


収支が8000円となりプラスになりますので、収益性の面から見ても、ローンの返済額は妥当ということが言えるわけです。


住宅ローンを借りる以上は、賃貸することは原則として認められませんが、毎月の返済額と購入しようとする物件を賃貸した場合の純収益とを比べることは、借入額や返済額の妥当性を見るひとつの方法です。


是非、お試しを。

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ayumiltd at 20:14|PermalinkComments(0)TrackBack(0)住宅ローン 

2009年11月26日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう8(無理のない購入予算2)

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう8
              (無理のない購入予算2

 

 

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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう
8
                   (無理のない購入予算2)>

 

前回の「無理のない購入予算を決めよう7」では、理想的な借入金額の最終チェック方法、適切な自己資金の必要性についてご説明しましたね。

 

さて、今回は、無理のない購入予算を求めましょう。具体的には、理想的な借入金額をベースに次のような計算を行います。

理想的な借入金額  

  +)  住宅購入用の貯蓄  

  +) 親などからの援助金  

  −)     購入諸経費  

──────────────

       適正な購入予算 

 

まず、理想的な借入金額に、自己資金として住宅購入用の貯蓄や親などからの援助金を足します。前回もお話していますが、自己資金は、売買代金に対して最低でも10%、できれば20%以上はあったほうがいいですよ。

 

次に、購入諸経費です。購入諸経費には以下のようなものがあり、概ね売買金額の8%から10%程度となるのが普通です。

◇売買契約書に添付する印紙税、不動産仲介手数料固定資産税等の精算金、登録免許税、司法書士報酬

◇ローン契約書に添付する印紙税、ローン事務手数料ローン保証料、団体信用生命保険料、火災保険料

抵当権設定費用

◇不動産取得税、固定資産税、都市計画税、引越し代、家具などの購入資金等

 

では、サラリーマンAさんでシミュレーションしてみましょう。住宅購入用の貯蓄400万円と想定しますと、以下のように適正な購入予算が算定されます。

 

理想的な借入金額  2630万円

  +)  住宅購入用の貯蓄   400万円

  −)     購入諸経費   230万円

──────────────────────

       適正な購入予算  2800万円

 

このケースだと、自己資金は400万円ですから、購入予算(売買代金)の14%強になりますね。

 

実際に自己資金400万円から諸経費の230万円は購入時に出て行ってしまうお金ですから、残りの170万円が売買にかかる手付金になるわけです。

 

もし、自己資金も購入諸経費も売買代金の10%だったとすると、フルローン(売買代金のすべてを借入に頼ること)になってしまうわけですね。

 

これが、最低でも自己資金は10%と申し上げた理由です。

 

最後に一点注意です。「住宅購入用の貯蓄」ですが、いざという時のための貯蓄を住宅購入用に回さないことです。

 

少なくとも半年〜1年程度の生活費は残した上で、不動産購入用の自己資金を考えましょう。


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<関連記事>

無理のない購入予算を決めよう1(考え方)

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1794859.html

 

無理のない購入予算を決めよう2(銀行の貸出上限1

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1808814.html

 

無理のない購入予算を決めよう3(銀行の貸出上限2

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1825531.html

 

無理のない購入予算を決めよう4(他に借入がある場合)

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無理のない購入予算を決めよう5(理想的な返済額)

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1883223.html

 

無理のない購入予算を決めよう6(理想的な借入額)

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1896111.html

 

無理のない購入予算を決めよう7(無理のない購入予算1

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1911351.html

 

無理のない購入予算を決めよう8(無理のない購入予算2

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ayumiltd at 17:38|PermalinkComments(0)TrackBack(0)購入予算の決め方 

2009年11月25日

中古マンション 失敗しないマンション選定の基準

中古マンション 失敗しないマンション選定の基準

 


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<中古マンション 失敗しないマンション選定の基準>

このブログで、私は、「立地を見極める技」や「建物の価値を見極める技」を書き連ねてきました。

 


私は、よいマンションを見極めるために、これらを参考にすることは、資産価値を把握するという意味において重要なことだと思っています。

 

 


しかし、今、私には、ひとつ大きな心配事があります。

 


もし、十分にマンションを買う意味を考えずに、私の書いたチェックポイントばかりに目を奪われてしまう方がいらっしゃるとすれば、その方は、買えるものも買えなくなってしまうのではないか、ということです。

 

 


本当に重要なのは資産価値云々よりも、なぜご自身がマンション購入を考えているのかという理由なのです。

 


マンション購入の理由には、いろいろなものがあるでしょう。

 

◇金利が低いうちに住宅を購入したい。

◇上の階の子供がとび跳ねる音がうるさいから引っ越したい。

◇社宅退去期限が間もなく到来する。

◇賃料を支払うならば、ローン支払いのほうが得だ。

◇もっと日当たりのよい場所に移りたい。

◇子供の中学入学に合わせて広い部屋に引っ越したい。

◇親の介護ができるマンションを探したい。

◇通勤に便利な場所に移りたい。

 


実際には、これら(これ以外も含めて)が複合的になっているというのが一般的でしょう。

 

 


私がブログに書いてきた記事は、ある意味、万人受けするチェック項目です。

 


万人受けするチェック項目をより多く満たす物件は資産性が高いといえますが、誰の目から見ても100点満点の物件は、極めて希少ですし、あったとしても相当高い金額になるでしょう。

 


みなさんが購入しようとしている物件は、万人受けする物件ですか?

 


第一の目的は、マンション購入したいと思う絶対的な理由から導かれる「譲れない条件」がクリアされる物件を購入することではありませんか?

 


きっと、「譲れない条件」というのがみなさんの中にあるはずです。

 


それを2〜3つに絞り込み、その条件を最低限をクリアする物件をまず探すことが重要です。

 


そして、譲れない条件を満たす物件がいくつか出てきたときに、どの物件が一番よいのかという選択をするときに、このブログに書いてあるチェック項目を使ってみてください。

 

 


是非もう一度、なぜ今マンションを購入したいのかという「絶対的な理由」を整理し、そこから導かれる「譲れない条件」を絞り込んでみてください。

 


きっと、本当に失敗しないよりよいマンション選びができると思います。




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2009年11月23日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう7(無理のない購入予算1)

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう7
                         (無理のない購入予算1)

 

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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう7
                   (無理のない購入予算1)>

 

前回は、理想的な返済可能額はいくらか?というお話をしました。

 

今回は、理想的な返済可能額をベースに理想的な借入金額を求め、適正な購入予算まで算出します。

 

前回、固定金利2.91%、返済期間35年、ボーナス返済なしという住宅ローンを想定して、理想的な借入金額を算定しました。

 

=−PV(2.91%/12,35*12,100000)

 

答えは、約2630万円でしたね。

 

理想的な借入金額が算出できたら、銀行の「貸出上限金額」よりも「理想的な借入金額」のほうが少ないことを確認します。

 

サラリーマンAさんの場合(他の借入金がない場合)、貸出上限金額は約2823万円、理想的な借入金額は約2630万円でしたから、「貸出上限金額>理想的に借入金額問題」となり、問題がないことが判ります。

 

理想的な借入金額のほうが貸出上限金額よりも大きい場合は、貸出上限金額をベースにして適正な購入予算を決めていただいてもよいと思いますが、この場合、現在の賃料支払や住宅購入のための貯蓄が、収入の割にはかなり高い比率になっている可能性がありますので注意が必要でしょう。

 

一般的に、税込年収の25%〜28%程度までがまずまずの返済比率といわれていますので、この程度に収まるよう、理想的な借入金額を調整したほうがよいと思います。

 

さて、ここで注意してほしいのは、理想的な借入金額が2630万円だからといって、2630万円の物件を購入できるわけではないということです。

 

少し前であれば、オーバーローンといって売買金額以上のローンを出す金融機関も多かったのですが、最近では、不動産価格の下落や収入環境の悪化に伴い、銀行による評価が厳しくなったことも影響しているのか、オーバーローンで実行するケースは少なくなりつつあります。

 

実際に住宅ローンを借りる場合、売買金額に対して10%から20%程度の自己資金がないと融資されないケースも散見されます。

 

自己資金があまり準備できていないけれども、何とか購入したいという場合は、フラット35や、一般金融機関の変動金利や固定金利選択型商品を選んでいくことになりますが、どんな商品を選ぶにせよ、売買金額に対して10%以上の自己資金は欲しいものです。

 

何故かというと、少ない自己資金で購入するとなると、何事もなく返済が継続すれば問題はないのですが、例えば、急激に給料が減るなどといったことが発生し、住宅ローンの返済がままならない状態になった場合、売却した場合の手取り金額よりも住宅ローンの残債務の額のほうが大きいという事態、つまり、売るに売れないし、支払いも継続できない、という事態が発生する場合があるのです。

 

もし、将来、売却せざるを得なくなった場合、買った値段より高く売れれば問題ないでしょうが、今後、マンション価格がどんどん上昇していくということは考えにくいですし、建物が古くなっていく以上は、原則として、価格は時間の経過とともにゆっくり下がっていくと考えるのが自然です。

<参考記事 http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1729005.html 

 

たとえば、2400万円のマンションを購入し、5年で売却せざるをえない事態になった場合で考えてみましょう。全額ローンで購入した場合と自己資金10%、20%の場合の残債務は以下のようになります。

【返済期間35年、固定金利2.91%、2400万円で購入】

5年後の残債務

全額ローン     2190万円

自己資金10%   1970万円

自己資金20%   1750万円

 

このように、自己資金が増加すればするほど、残債務は少なくなっていきます。つまり、自己資金が多いほど、何かあった時に、価格面で売りやすい状態になるということです。

 

逆に自己資金が少ないと、何かあった場合、身動きが取れなくなる(売るに売れない、支払いも継続できないという事態に陥る)可能性があるという意味なのです。


次回はこれを踏まえて無理のない購入予算を最終的に計算します。 

 

続きを読む

ayumiltd at 11:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0)購入予算の決め方 

2009年11月20日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう6(理想的な借入額)

 

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう6(理想的な借入額) 

 

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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう6(理想的な借入額)>


前回、理想的な返済額を求めました。サラリーマンAさんの場合、一ヶ月10万円でしたね。


今回は、理想的な返済額から理想的な借入金額を求めます。


まずは、大手銀行などの、全期間固定金利の商品をネットなどで探し、返済期間と金利を調べてみましょう。


今回は、返済期間35年、全期間固定金利2.91%を前提に理想的な借入金額を算定してみます。


なお、全期間固定金利の商品を選定する理由は、完済するまでの間、毎月の返済額が一定であるため、安全な返済計画を検討するのに適しているからです。


さて、再びエクセルで計算してみましょう。計算方法は次の通りとなります。前回もご紹介しましたよね。


 =−PV(審査金利/12,返済期間(年)×12,実質的な年間返済額/12)


今回は、実質的な年間返済額ではなくて、理想的な月間返済可能額は10万円ですから、


 =−PV(2.91%/12,35*12,100000)


で算出できます。答えは、約2630万円となります。

(今回は月間返済額なので、「/12」が抜けています)


ご自身で、理想的な月間返済額を計算したら、返済期間と金利を変化させてシミュレーションしてみてくださいね。


ところで、実際にシミュレーションを行う場合には、お子さんの「将来の教育費」「結婚資金準備」などのライフイベントも加味したキャッシュフローシミュレーョンを行ったほうがよいと思います。


これは、弊社のみならず、フィナンシャルプランナーの方などでも有料サービスとして提供しています。


また、インターネットなどで、キャッシュフローシミュレーション用のエクセルシートを無料で提供しているケースもありますので、ご自身で試してみるのもよいと思います。


続きを読む

ayumiltd at 01:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0)購入予算の決め方 

2009年11月17日

中古マンション 失敗しない選び方


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<中古マンション 失敗しない選び方>

 

さる11月11日、リクルートさんが行っている「SUUMO(スーモ)」の企画で、「失敗しない中古マンションの選び方」という情報が掲載されていました。

 

大変コンパクトにまとまっていましたので、一読の価値ありだと思います。

 

ポイントは、

 

1.立地条件は将来の資産価値にも影響する

2.耐震性などは法改正の時期に着目しよう

3.管理の善し悪しは、共用部分+大規模修繕の履歴でチェックする

4.住宅ローンの条件や控除についても事前にチェック

5.希望通りにフォームできるかどうかを確認

 

となっていました。

 

1と2については、このブログで「詳細のチェックポイント」を紹介していますので、参考にしてみてください。

 

◇立地を見極める技1

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1096190.html

 

◇立地を見極める技2

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1123640.html

 

◇立地を見極める技3-1,2

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1193034.html

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1202731.html

 

(これらをまとめた無料レポートも配布しております(上段ご参照))

 

 

◇建物の価値を見極める3 耐震性

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1480064.html

 

 


3の管理については、今後、このブログよりも先に、メールマガジンで配信していく予定にしています(12月頃からスタート予定です)


<失敗しない中古マンションの選び方(SUUMO)>
http://suumo.jp/edit/chuko/shippaishinai/091111/index.html

 

引き続きよろしくお願いします!


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2009年11月16日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう5(理想的な返済額)

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう5

                 (理想的な返済額) 

 

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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう5
                      (理想的な返済額)

 

 

無理のない購入予算をきめよう4までで、(1)金融機関がどの程度貸してくれる可能性があるのか?という点についてお話ししました。

 

ただし、銀行が「貸してくれる金額」と実際に「買える金額」とは別ものです。

 

理想的な返済可能額を計算し、その上で、理想的な借入金額を求めていかないと、安心の中古マンションライフは送れません。

 

前回のサラリーマンAさん、他の借入がない場合ですと、実質的な年間返済額150万円で、28百万円強まで住宅ローンを借りることができそうだということは、以前にお話しましたね。

 

<復習はこちら>

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1808814.html

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1825531.html

 

しかし、実質的な年間返済額150万円でというのは、果たして適正なのでしょうか?

 

こうした観点から、サラリーマンAさんにとっての理想的な返済可能額を考えてみましょう。

 

今、サラリーマンAさんは、以下の条件で住宅を賃借しています。 

◇月額賃料(共益費・管理費等込み) 90000円

 ◇駐車場賃料            10000円

 

また、Aさんは自宅の購入を考えていましたので、毎月、住宅購入のための貯蓄として、4万円ずつ貯めています。

 

Aさんにとっては、住宅に関する毎月の最大支払額は賃料等と住宅購入のための貯蓄ということになります。これ以外は、生活費や教育費、その他レジャーなどのための支出、その他貯蓄等と想定します。

 

このとき、Aさんにとって、9万円+1万円+4万円=14万円が、住宅に関する「一般的な返済可能額」と考えられます。

 

一方、マンションを所有すると「管理費」「修繕積立金」「駐車場賃料」「公租公課」などの追加負担が発生します。検討するマンションによって金額はまちまちですが、今回は以下のように想定します。

 ◇管理費         10000円

 ◇修繕積立金       10000円

 ◇駐車場賃料       10000円

 ◇公租公課(月額換算)  10000円

  合  計        40000円

 

先ほどの「一般的な返済可能額」から、上記の合計4万円を差し引いた10万円が「理想的な返済可能額」となります。

 

年間返済額としては120万円ですね。Aさんのケースでは、金融機関の目線として考える年間返済額よりも少ない結果になりました。

 

なお、上記のように4万円を差し引くのは、実際にマンションを購入した際に、毎月かかる費用を含めて、当初予定していた住宅の支出である14万円に納めるためなのです。

 

この点についてよく考えずに、借りられるからいいや、と思って買ってしまうと、毎月の返済のほかに、管理費等の諸費用がかかり、家計の収支が大幅に狂うことになりかねません。

 

さて、「理想的な返済可能額」が算出できましたので、次回は、これをもとにした「理想的な借入額」を算出してみましょう。

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<関連記事>

無理のない購入予算を決めよう1(考え方)

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1794859.html

 

無理のない購入予算を決めよう2(銀行の貸出上限1

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1808814.html

 

無理のない購入予算を決めよう3(銀行の貸出上限2

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1825531.html

 

無理のない購入予算を決めよう4(他に借入がある場合)

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1825531.html

 

無理のない購入予算を決めよう6(理想的な借入額)

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1896111.html

 

無理のない購入予算を決めよう7(無理のない購入予算1

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1911351.html

 

無理のない購入予算を決めよう8(無理のない購入予算2

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1931489.html

 

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2009年11月11日

中古マンション価格 底値圏に突入?5

中古マンション価格 底値圏へ突入?5

 

 

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<中古マンション価格 底値圏に突入?5

 


10
月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。

 

このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格の推移を調査しているものです。

 

今年の5月以降、徐々に価格が上昇していましたが、10月は前月比▲1.1%の下落となりました。前年同月比では▲0.2%です。

 

実質的には横ばいといった感じだと思います。

 

 

20091月からの中古マンションマーケットの状況を概観すると、

 

200913月期、200946月期、200979月期の中古マンション成約件数は、3期連続で前年同期を上回る(需要は旺盛で、中古マンション取引は活況)

 

◇中古マンション新規売却物件の件数は、3期連続で減少(供給量の減少)。特に、新規売却件数のほぼ半数を占める都区部の新規件数は、前年同期比3割を超える減少。

 

といった感じです。

 

需要が旺盛で供給が少ないのですから、5月以降の価格上昇は当然の結果と言えます。

 

実際、東京23区内の人気エリア(城南地区や城西地区)では、指値(売却希望価格を下回る金額で買受申込をすること)が利かない案件が多々出ているというのもうなずけます。

 

物件の価格がだんだん下がってきたこと、日本の財政状況に鑑み、将来の金利上昇リスクを考えると、早目にローンを組んでマンションを購入したほうが、賃料を払い続けるよりお得、という考えの方が多いため、この経済環境下でも需要が旺盛なのだろうと思います。

 

ただし、現在の経済環境(特に失業率、給与水準の低下等による需要の動向)からすれば、継続的に価格が上昇することはないと思われますが、中古マンションの価格は、下落傾向というより、一進一退を繰り返しながら、当面の間は低位安定、といった感じで推移するのではないでしょうか。

 

 

 

2008  1月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比  8.6

2008  2月  90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比  6.8

2008  3月  90.0  前月比 ▲0.1%  前年同月比  5.9

2008  4月  89.5  前月比 ▲0.6%  前年同月比  3.6

2008  5月  89.0  前月比 ▲0.6%  前年同月比  4.0

2008  6月  89.4  前月比  0.5%  前年同月比  2.5

2008  7月  88.0  前月比 ▲1.6%  前年同月比 ▲0.8

2008  8月  87.9  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲1.5

2008  9月  86.1  前月比 ▲2.1%  前年同月比 ▲4.9

2008 10月  85.8  前月比 ▲0.3%  前年同月比 ▲4.3

2008 11月  85.7  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲5.2

2008 12月  85.0  前月比 ▲0.8%  前年同月比 ▲5.4

2009年 1月  84.0  前月比 ▲1.2%  前年同月比  8.5

2009年 2月  83.8  前月比 ▲0.2%  前年同月比  7.0

2009年 3月  83.5  前月比 ▲0.4%  前年同月比  7.3

2009  4月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比  7.2

2009  5月  84.4  前月比  1.6%  前年同月比  5.1

2009  6月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比  4.7

2009  7月  85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比  3.4

2009  8月  85.1  前月比  0.1%  前年同月比  3.2

2009  9月  86.6  前月比  1.7%  前年同月比    0.6

200910月  85.6  前月比 ▲1.1%  前年同月比 ▲0.2

 

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ayumiltd at 00:05|PermalinkComments(1)TrackBack(0)マーケット 

2009年11月09日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう4(他に借入がある場合)

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう4

                    (他に借入がある場合)
 

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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう
4
                    (他に借入がある場合)>

 

「無理のない購入予算を決めよう3」では、他に借入金がないケースで考えましたが、他に借入金があると、大きく借入可能額が減少してしまいますので注意が必要です。

 

例になっているサラリーマンAさんに、以下のような他の借入金があった場合、どのようになるか見てみましょう。


 ◇税込年収   500万円

 ◇年齢     30歳

 ◇他の借入金

・自動車ローン(年間返済額24万円、残りの返済期間1年)

  ・ローンカード(極度額100万円。現在は借入金なし。)

 ◇借入期間   35年
 ◇審査金利   4% 


「実質的な年間返済額」の計算式は、

 ◇年間返済額 − 他の借入金の年間返済額 

でしたね。

 

上記の例でいくと、自動車ローンの年間返済額が24万円です。

 

ここで注意すべきは、自動車ローンが、仮にあと1年で支払いが終わるとしても、貸出上限金額の算定においては、35年という返済期間のすべてを通じて、年間返済額から24万円が控除されてしまうということなのです。

 

さらに、カードローンです。これは実際に借入していなくても、極度額の20%〜30%を、他の借入金の年間返済額とみなす金融機関もあります。今回は25%で計算してみます。

 

すると、サラリーマンAさんの年間返済額は、

◇税込年収500万円×返済比率30%=年間返済額150万円

でしたから、以下のように他の借入金の年間返済額を差し引きます。

年間返済額      150万円

 自動車ローン      24万円

 カードローン      25万円

─────────────────

  実質的な年間返済額  101万円

 

このとき、貸出上限金額は約1900万円となってしまいます。(ご興味があれば、エクセルで計算してみてください。前回の記事に入力式も出ていますので。)

 

他の借入金がないときは約2800万円の借入が可能でしたが、このケースの場合、約900万円も貸出上限金額が下がってしまうのです。(ちなみに、他の借入金が自動車ローンだけの場合、貸出上限金額は約2371万円となります。)

 

この結果から言えるのは、住宅ローンを借りようと思っているならば、極力、他の借入金がない状態にしておいたほうがよい、ということなのです。

 

次回は、これを踏まえて、理想的な返済可能額と理想的な借入金額の算定方法についてお話をします。

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<関連記事>

無理のない購入予算を決めよう1(考え方)

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1794859.html

無理のない購入予算を決めよう2(銀行の貸出上限1

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1808814.html

無理のない購入予算を決めよう3(銀行の貸出上限2

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無理のない購入予算を決めよう5(理想的な返済額)

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1883223.html

無理のない購入予算を決めよう6(理想的な借入額)

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1896111.html

無理のない購入予算を決めよう7(無理のない購入予算1

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1911351.html

無理のない購入予算を決めよう8(無理のない購入予算2

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1931489.html

 

 

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2009年11月06日

婚活ならぬ物活? 独身女性への中古マンション購入アドバイス

婚活ならぬ物活? 
    独身女性への中古マンション購入アドバイス

  


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<婚活ならぬ物活? 独身女性への中古マンション購入アドバイス>

 

昨日の「ズームイン朝」(日本テレビ系列)でのお話。

 

最近は、婚活ならぬ「物活」というものが流行っており、毎週土日になると、単身・DINKS向けのコンパクトマンションを見学する独身女性が非常に増えているそうです。

 

中には、「マンションを購入したら、年下の彼氏ができました!」とか、「ゴールインしました!」という方もいらっしゃるとのこと。

 

自らの信用力でローンを借りてマンションを購入することで、自信とゆとりができ、自立した女性としての魅力がアップするからなのでしょうね。

 

 

ただし、シングル女性がマンションを購入するとはいっても、永遠に独身かどうか判りませんし、収入面から見た返済を、ある程度ゆとりあるものにしないと危険だというコメントもなされていました。

 

私も少なからずそう思っています。

 


独身女性の方が、何に注意して物件を購入すべきか?という点は、以下の点に集約されると思います。

 

(1)変動金利は低い(ローン調達額も大きくなる)が、中長期的には金利上昇リスクが高いので、極力、全期間固定金利(ボーナス返済なし)で、資金収支をチェックする。

 

(2)将来の伴侶が現れた時に備え、売りやすく、貸しやすい物件を選ぶ。

 

(3)将来、売ることになった場合、「売却による手取額>ローンの残債」となるよう、自己資金を多めにして購入する。

 

(4)価値の目減り率が少ない物件を選ぶ。

 

 

(1)〜(3)については、私の書いている無料レポート

1.「サルでも解る住宅ローン」

2.「価値ある中古マンション購入のための立地チェックポイント」New!

を参考にしてみてください。(ページ上段ご参照)

 

(4)については、新築マンションよりも中古マンションのほうが目減り率は低いと言われていますので、新築マンションだけをターゲットにせず、中古マンションも検討物件の一つにすることをお勧めします。

 

詳しくは、このブログの過去記事にありますので。参考にしてみてください。

<関連記事>

中古マンションはシングル女性に優しいのです1

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1359090.html 

中古マンションはシングル女性に優しいのです2

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1504787.html

 

中古マンション 「価値の目減り率」と「賢い購入のタイミング」

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1729005.html 




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2009年11月02日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう3(銀行の貸出上限2)

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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう3
                      (銀行の貸出上限2)>


前回は、金融機関がどの程度貸してくれる可能性があるのか?という問題を考える準備として、

 「実質的な年間返済額」

 「返済期間」

 「審査金利」

という三つの指標についてお話しました。


今回は、これらを使って、金融機関がどの程度貸してくれる可能性があるのかを、実際に計算してみます。


今回例とするサラリーマンAさんは、

 ◇税込年収   500万円

 ◇年齢     30歳

 ◇他の借入金  なし

でしたね。


まず、金融機関は、税込年収が500万円程度の場合、税込年収に対する年間返済額の比率を30%程度で見ます。


したがって、金融機関は、Aさんの年間返済額は、

税込年収500万円×返済比率30%=150万円


として計算されます。


Aさんは他の借入金がありませんから、実質的な年間返済額は、


年間返済額150万円−他の借入金の年間返済額0円=150万円

計算されます。


ここから、金融機関が計算上利用する審査金利4%を使って、借入金の上限額を計算しますが、電卓で計算するのは面倒なので、マイクロソフトのエクセルを使った計算方法をご説明します。


エクセルでは、関数「PV」を使います。細かい意味はさておき、入力する式は次の通りです。


=−PV(審査金利/12,返済期間(年)×12,実質的な年間返済額/12)


サラリーマンAさんのケースだと、

=−PV(0.04/12,35*12,1500000/12)

と入力することになります。


これで計算すると、約2823万円という数字が得られるはずです。サラリーマンのAさんは、金融機関の目線からすれば、28百万円強までなら融資してもらえる可能性がある、ということになります。


金融機関によっては、返済比率を40%まで見る場合もあり、借入上限額はもっと高くなることがありますが、返済はかなり厳しくなります。


なお、通常、多くの金融機関は、勤続年数が2年〜3年経過していないと、貸出の対象としない場合が多いので注意が必要です。


また、金融機関は、年収等から見た判断に加え、対象となるマンションの価格評価(担保評価)を行い、それに見合った範囲で貸出するというステップも踏む場合があります。


ですから、今回ご紹介した方法は、あくまで、事前にどの程度借りられる可能性があるかということを検討するための、簡便法と捉えてください。


 

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