2010年01月

2010年01月29日

中古マンション 管理を見極める技1 簡単なチェック方法

中古マンション 管理を見極める技1 
                             簡単なチェック方法

  

***********************************

安心中古マンション購入の極意 記事検索ページ

◇あなたが知りたい安心中古マンション購入の技が満載。

 ◇検索ページはこちら。

http://www.ayumi-ltd.com/blogindex.html

***********************************

 

<中古マンション 管理を見極める技1 簡単なチェック方法>

 

一戸建て住宅でも、維持管理は必要ですね。

 

塗装が禿げてくれば塗り替えなければならないし、生垣も手入れしなければならない。古くなってくれば給排水管も交換しなければならなかったり、壁や屋根の修理をしたり・・・

 

マンションも維持管理が必要なのは一戸建て住宅と同じです。ほおっておくと劣化がどんどん進んでしまいます。

 

マンションが一戸建て住宅と異なるのは、それぞれのお部屋を所有する人たちと共同で管理しなければならないということです。

 

所有者の方々の足並みが揃わないと、維持管理が思うように進まないこともあります。

 

その意味では、所有者あるいは住民の方々の意識の高低によって、管理の善し悪しが決まってくると言えます。

 

ところで、きちんと管理がなされていると、どのようなメリットがあるでしょうか。

 

きちんと維持管理がなされていれば、エントランスやエレベーター、共用廊下などは小奇麗に清掃され、気持ちよく生活することができます。

 

そして、良好な管理はマンションを長持ちさせます。

 

また、時代とともに生活スタイルが変化するにつれて、古いマンションは、どうしてもその機能が陳腐化します(新しい設備や機能のマンションが登場すれば相対的に機能面での価値が下がっていく)。

 

しかし、所有者たちの管理に対する意識が高ければ、新たな設備を取り入れるなど(セキュリティーシステム導入・ブロードバンドの設置等)によって、価値を維持向上させることもできるわけです。

 

要するに、良好な管理によって資産価値の維持向上が図られるということです。

 

だからこそ、中古マンションは「管理を買え」と言われるのです。

 

さて、早速、管理の善し悪しについて、見るだけで簡単にチェックできる方法をご紹介しましょう。

 

(1)エントランス

きれいに清掃されていますか?ゴミなど落ちていませんか?あるいは、電球が切れていたりしませんか?

 

これらがきちんとしていれば、住民の方々の管理に対する意識が高い可能性があります。

 

掲示板には、古いお知らせ(半年以上も前のものなど)が掲示されたままになっていませんか?

 

通常は、定期点検のお知らせや地元自治会のお知らせなどが掲示されていると思いますが、古いものがそのまま掲示されていたり、破れたままになって久しいと思われる状態だと、管理活動がずさんな可能性もあります。

 

(2)駐輪場

駐輪場に置いてある自転車が散乱しているなど、整然と収納されていない状態ではありませんか?

 

お住まいになっている方々のマナーが表に現れる部分ですから、あまり整頓されていない状況だと、管理意識が低い可能性があります。

 

(3)ゴミ置き場

ここは、住民の方々の意識の高さや管理会社のレベルの高さが一目瞭然です。

 

ゴミ収集日を守らない人がいたり、ゴミの出し方が乱雑だったり、清掃が行き届いていなかったりする場合は、管理レベルが高いとは言えないでしょう。

 

これらについては、ひとつの物件だけではなく、いくつか現物を見て回るとよく解ります。

 

是非お試しください。

 

 

人気ブログランキング ブログランキングに登録しています。

両方ともクリックして頂けると嬉しいです(応援お願いします!)。

 

***********************************

【無料相談 はじめました】

■中古マンションご購入を検討されているお客様、無料でご相談を承ります。

■予約制ですので、こちらから申込をお願い致します。

http://www.ayumi-ltd.com/freeconsulting.html

***********************************

 

 

***********************************

安心と納得の中古マンション購入をあなたに・・・

 

運営: 株式会社あゆみリアルティーサービス

http://www.ayumi-ltd.com/

東京都中央区日本橋兜町5−1 AIG兜町ビル3階

103-0026  TEL03-6861-7535

■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの

ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害

を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。

2009CAyumi Realty Service All Rights Reserved.

***********************************

 



ayumiltd at 01:07|PermalinkComments(0)TrackBack(0)管理を見極める技 

2010年01月26日

中古マンション 建物の価値を見極める技10 電気容量

中古マンション 建物の価値を見極める技10 電気容量

 

***********************************

安心中古マンション購入の極意 記事検索ページ

◇あなたが知りたい安心中古マンション購入の技が満載。

 ◇検索ページはこちら。

http://www.ayumi-ltd.com/blogindex.html

***********************************

 

<中古マンション 建物の価値を見極める技10 電気容量>
 

3.建物構造と設備の状況

(15)電気容量

 

1982年ころまでに竣工したマンションの場合、現代と生活スタイルが異なる面も多いことから、基本的なインフラの水準が低いままであることがあります。

 

特に電気容量は大きく違うことがあります。

 

現在のマンションは、50A〜60Aが主流ですが、この当時のマンションは30Aが主流です。

 

一般的な電化製品に必要な電気容量は、

 

◇エアコン  10A〜15A、

◇掃除機   10A

◇アイロン  10A

◇電子レンジ 10A〜12A

◇ドライヤー 10A

◇テレビ    1A

◇こたつ    5A〜10A

 

程度とされていますので、30Aの電気容量しかないマンションの場合、これらを複数利用し、合計の電気容量が30Aを超えると、ブレーカーが落ちてしまうわけです。

 

これでは使い勝手が悪いという場合、電力会社に問い合わせて、電気容量のアップをお願いすることになります。

 

電気容量のアップは、毎月の基本料金が上昇しますが、便利にはなります。

 

ただし、マンションの場合は一戸建の住宅と異なり、電気容量のアップが制限されることがあります。

 

電気容量は、現在敷設されている電気配線(幹線)の太さによって決まってくるからです。

 

マンションの場合、各住戸の所有者全員でマンション本体までの幹線を所有(共有)しています。

 

この幹線の太さによって、電気容量をアップできるかどうかが決まってくるわけです。

 

もし幹線の太さが足りない場合、現状の幹線のままでは電気容量アップはできません。

 

幹線の交換工事を行おうとする場合、マンションの各住戸所有者の合意(管理組合での合意)による資金拠出(各所有者が積み立てた修繕積立金などの取り崩し)が必要となります。

 

お金のかかることですし、マンション所有者の多くが電気容量のアップを望んでいるかどうかも判らないので、幹線の交換工事が実現するかどうかは微妙です。

 

したがって、将来的にオール電化にリフォームしようという計画があったり、多くの電化製品を同時に利用するような生活スタイルである場合には、管理会社等に電気容量アップの可否についてきちんと確認しておく必要があるのです。

 

なお、マンションの電気容量は、室内のブレーカーを見るとすぐに判ります。

 

 

 

人気ブログランキング ブログランキングに登録しています。

両方ともクリックして頂けると嬉しいです(応援お願いします!)。

 

 

***********************************

【無料相談 はじめました】

■中古マンションご購入を検討されているお客様、無料でご相談を承ります。

■予約制ですので、こちらから申込をお願い致します。

http://www.ayumi-ltd.com/freeconsulting.html

***********************************

 


 

***********************************

安心と納得の中古マンション購入をあなたに・・・

 

運営: 株式会社あゆみリアルティーサービス

http://www.ayumi-ltd.com/

東京都中央区日本橋兜町5−1 AIG兜町ビル3階

103-0026  TEL03-6861-7535

■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの

ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害

を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。

2009CAyumi Realty Service All Rights Reserved.

***********************************


<中古マンション 建物の価値を見極める技10 電気容量>


ayumiltd at 13:01|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建物を見極める技 

2010年01月22日

中古マンション購入 贈与税非課税枠の拡大で安心返済

中古マンション購入 贈与税非課税枠の拡大で安心返済

 

***********************************

安心中古マンション購入の極意 記事検索ページ

◇あなたが知りたい安心中古マンション購入の技が満載。

 ◇検索ページはこちら。

http://www.ayumi-ltd.com/blogindex.html

***********************************

 

<中古マンション購入 贈与税非課税枠の拡大で安心返済>

 

先日、ボーナスカットにより、住宅ローン返済に苦しむ人が増えているという記事を掲載しました。

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2151492.html

 

この記事は、ボーナス返済額が比較的高い金額で返済計画を立てている状態で、会社からのボーナスがカットされ、返済苦に陥っているということなのですが、

 

そもそも、実際の総支出(マンション売買代金+購入諸経費)に対する自己資金の比率が少ないということが、返済苦に陥るリスクをはらんでいるという認識をしなければなりません。

 

 

そんな中、平成22年度税制改正大綱では、贈与税の非課税枠を大幅に拡大するとうたっています。

 

これは、自分のご両親や祖父母から贈与を受けて住宅を取得した場合、これまでは610万円(基礎控除110万円+住宅取得資金に係る贈与500万円)を超える部分について課税されていたものが、

 

平成22年は、贈与を受ける人の合計所得金額が2000万円以下であれば、1610万円(基礎控除110万円+1500万円)までは課税されない(1610万円超の部分に課税される)ということになるものです。

 

従来だと、1500万円の贈与に対し、税金はざっくり360万円程度かかっていたのですから、実質的に使えるお金は1140万円でしたが、平成22年は、1500万円まるまる自己資金として使える制度となります。

 

自己資金が少なくてお悩みの方は、是非、これを機にご両親や直系の祖父母に相談することをお勧めします。

 

なお、合計所得金額が2000万円以上の方は、基礎控除110万円と従来の500万円控除が受けられるようです。

 

 

 

<平成22年度税制改正大綱(56ページより抜粋)>

 

?直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置について、次の措置を講じます。

イ 非課税限度額(現行 500 万円)を次のように引き上げます。

(イ) 平成22 年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者 1,500 万円

(ロ) 平成23 年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者 1,000 万円

ロ 適用対象となる者を贈与を受けた年の合計所得金額が2,000 万円以下の者に限定します。

ハ 適用期限を平成23 12 31 日(現行 平成22 12 31 日)までとします。

 

() 上記の改正は、平成22 年1月1日以後に贈与により取得する住宅取得等資金に係る贈与税について適用します。ただし、平成22年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者については、上記の改正前の制度と選択して適用できることとします。

 

http://www.cao.go.jp/zei-cho/etc/pdf/211222taikou.pdf

 

 

人気ブログランキング ブログランキングに登録しています。

両方ともクリックして頂けると嬉しいです(応援お願いします!)。

 

 

 

***********************************

【無料相談 はじめました】

■中古マンションご購入を検討されているお客様、無料でご相談を承ります。

■予約制ですので、こちらから申込をお願い致します。

http://www.ayumi-ltd.com/freeconsulting.html

***********************************

 

 

***********************************

安心と納得の中古マンション購入をあなたに・・・

 

運営: 株式会社あゆみリアルティーサービス

http://www.ayumi-ltd.com/

東京都中央区日本橋兜町5−1 AIG兜町ビル3階

103-0026  TEL03-6861-7535

■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの

ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害

を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。

2009CAyumi Realty Service All Rights Reserved.

***********************************



ayumiltd at 17:04|PermalinkComments(0)TrackBack(0)住宅ローン 

2010年01月20日

中古マンション 建物の価値を見極める技9 給湯器の能力

中古マンション 建物の価値を見極める技9 給湯器の能力

 

 

***********************************

安心中古マンション購入の極意 記事検索ページ

◇あなたが知りたい安心中古マンション購入の技が満載。

 ◇検索ページはこちら。

http://www.ayumi-ltd.com/blogindex.html

***********************************

 

<中古マンション 建物の価値を見極める技9 給湯器の能力>


3.建物構造と設備の状況

(14)給湯器の能力


中古マンションを購入するとき、ついつい見落としがちなのが、給湯器の能力です。


購入して、いよいよマンションライフを満喫しようと思ったら、十分にお湯が出ない、なんてことはよくある話です。


最近の給湯器は、追い焚き、保温、足し湯などなんでもできますし、洗面所、お風呂、キッチンの3か所でお湯を使っても全く問題ないというのが当たり前になっています。


しかし中古マンションの場合、竣工時期によって、給湯器の機能が大きく異なります。(もちろん、新築当時の給湯器をそのまま使っている場合ですが・・・)


◇1982年ころまで      8号〜10号

◇1983年〜1987年ころ 13号〜16号

◇1988年〜1994年ころ 18号〜20号

◇1995年以降       24号


ちなみに1号というのは、1分間に1リットルの水を25度上昇させる能力を言います。


つまり、24号ならば、水温が15度とすれば、1分間に40度のお湯が24リットル作れる能力ということになります。


大体の目安ですが、10号ですと、キッチンとシャワーで利用可能ですが、同時使用は無理でしょう。冬場はお湯の量が少なくなります。


16号は、キッチン・シャワーで利用可能ですが、これも同時使用は厳しいです。同時使用できるとしても、夏場などのように水温が高い時に限られます。シャワーだけならば冬場でも十分な湯量が得られます。


24号は、年中、キッチンとシャワーの二か所同時使用が可能です。水温の高い夏場であれば、三か所使用もOKです。


個人的には、20号あればそれほど気にすることはないと思いますが、現在、お住まいになっている給湯器の能力を確認してみて、それ以上の能力があるか否か確認してみるのがよいでしょう。


なお、給湯器の号数は、品番などを確認し、メーカーに問い合わせれば解ります。(慣れてくると、品番のある部分に16とか20とか書かれているものが多いので現場で大体のことは判るのですが)


もうひとつ、お風呂については、追い焚き機能付きか否かも確認しましょう。


もし追い焚き機能がない場合、追い焚機能付きに交換するとなると、外部に設置する給湯器からユニットバスまで、コンクリート壁を貫通させた上で配管を一つ追加しなければなりませんので、給湯器の交換費用のほかに、その配管工事費が追加されます。


リフォーム物件などでは、追い焚き機能がないものでも、「追い焚き先行配管済み」といった案件もあります。この場合は、給湯器を交換するだけで、追い焚き機能付きのお風呂のチェンジすることが可能となります。


なお、リフォームするときに、給湯器の能力をアップさせる場合、ガスの供給能力によって設置可否が決まることがあります。


最近のガス給湯器は大型化しているため、場合によってはマンション全体のガス供給能力を超えることが生じることがありますので、仲介業者を通じて管理会社に事前にチェックしたほうがよいでしょう。


共用部分のガス管を従来の配管より太い管に取替えることによって、マンション全体のガス供給能力のアップが実現しないことには、大型の給湯器設置を認めることができないということもあるからです。



人気ブログランキング ブログランキングに登録しています。

両方ともクリックして頂けると嬉しいです(応援お願いします!)。

 

 

***********************************

【無料相談 はじめました】

■中古マンションご購入を検討されているお客様、無料でご相談を承ります。

■予約制ですので、こちらから申込をお願い致します。

http://www.ayumi-ltd.com/freeconsulting.html

***********************************

 

***********************************

安心と納得の中古マンション購入をあなたに・・・

 

運営: 株式会社あゆみリアルティーサービス

http://www.ayumi-ltd.com/

東京都中央区日本橋兜町5−1 AIG兜町ビル3階

103-0026  TEL03-6861-7535

■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの

ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害

を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。

2009CAyumi Realty Service All Rights Reserved.

***********************************



ayumiltd at 21:52|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建物を見極める技 

2010年01月15日

中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管4

中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管4

 

 

***********************************

安心中古マンション購入の極意 記事検索ページ

◇あなたが知りたい安心中古マンション購入の技が満載。

 ◇検索ページはこちら。

http://www.ayumi-ltd.com/blogindex.html

***********************************

 

<中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管4


3.建物構造と設備の状況

(13)給水・給湯管 二つの工法


給水管や給湯管には、二つの工法があります。


一つは、「さや管ヘッダー工法」。もう一つは「先分岐工法(在来工法)」です。


「さや管ヘッダー工法」は、ヘッダーと呼ばれる金属製の円筒形の器具(横一列に4〜6程度の穴が空いている器具)があるのですが、この器具にある横一列に並ぶそれぞれの穴と、お部屋の中にある各蛇口が、一本の配管で繋げられた形式ものです。


それぞれの配管は、さや管式(配管を通すための管。つまり二重管式。)になっており、「さや管ヘッダー工法」と呼ばれます。


給水管もさや管も樹脂製なので、柔らかくて曲げやすいため、施工が楽です。


さらに、錆びることがないですし、鋼管のように継手(管のつなぎ目)が不要ですから、漏水リスクも少ないです。


中の給水管が劣化した場合、刀の鞘(さや)のように、中の管を抜き出して簡単に交換できるので、壁や天井などを壊す必要もありません。


また、ヘッダー工法は、ヘッダーと呼ばれる器具から途中で分岐することなく、各蛇口まで水や湯が供給されるので、複数の水栓を同時に使用した場合でも、水量変化が少なく、安定した給水、給湯量が得られます。


さや管内部の空気層には断熱効果があり、結露が起きにくいと同時に、給湯配管では保温効果も期待できます。


もう一つは先分岐工法(在来工法)です。


給水本管や給湯器から、各蛇口までの間に、複数の分岐(Tの字型の分岐)がある工法です。


分岐部分は漏水リスクが高いため、現場で施工せずに部屋のタイプ別に工場であらかじめ作ることから、先分岐工法と呼ばれています。


原則として、部分別の交換ができないために、修繕する際には、床や天井を大規模に解体しなければなりません。


つまり、さや管ヘッダー工法に比べて、メンテナンスコストが高くなるということです。


こうしてみると、中古マンションを購入するのであれば、さや管ヘッダー工法の物件を選んだほうがよいと言えそうですね。


ただし、さや管ヘッダー工法が主流になったのは、1995年以降くらいからですので、それ以前のマンションですと、先分岐工法がほとんどだと思います。


だからと言って、95年以前の先分岐工法の物件を買ってはいけないということではありません。


先分岐工法の物件を購入する場合、

◇これまでに漏水トラブルがなかったかどうか

◇専有部分の配管材質や寿命から推定して、交換する必要があるかどうか

などを確認しましょう。


仮に、配管の交換工事を行う必要がありそうな物件でしたら、そのコストがどの程度かかるのか調べ、そのコストがかかる前提で、その物件を購入すべきかどうか検討すればよい話です。


ご自身でリフォームすることを考えているのであれば、先分岐工法の物件でも、内装リフォームとともに、給排水管の交換工事も一緒に行うことができますから、安心ですね。



人気ブログランキング ブログランキングに登録しています。

両方ともクリックして頂けると嬉しいです(応援お願いします!)。

 

 

***********************************

【無料相談 はじめました】

■中古マンションご購入を検討されているお客様、無料でご相談を承ります。

■予約制ですので、こちらから申込をお願い致します。

http://www.ayumi-ltd.com/freeconsulting.html

***********************************

 

***********************************

安心と納得の中古マンション購入をあなたに・・・

 

運営: 株式会社あゆみリアルティーサービス

http://www.ayumi-ltd.com/

東京都中央区日本橋兜町5−1 AIG兜町ビル3階

103-0026  TEL03-6861-7535

■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの

ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害

を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。

2009CAyumi Realty Service All Rights Reserved.

***********************************



ayumiltd at 13:54|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建物を見極める技 

2010年01月13日

中古マンション価格 底値圏に突入?7

中古マンション価格 底値圏に突入?7

 

 

***********************************

安心中古マンション購入の極意 記事検索ページ

◇あなたが知りたい安心中古マンション購入の技が満載。

 ◇検索ページはこちら。

http://www.ayumi-ltd.com/blogindex.html

***********************************

 

<中古マンション価格 底値圏に突入?7


平成2112月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。


このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格の推移を調査しているものです。


12
月は前月比で▲0.1%、前年同月比でプラス3.9%でした。


さて、直近のピークから2009年にかけてを概観してみましょう。


直近のピークは20081月の91.8、その後指数は下がり続け、20094月に83.0まで下がりました。


2009
5月以降は、指数トレンドは反転。徐々に指数は上昇し、12月末時点には88.3と最下点から5.3ポイントアップしています。


ただ、現場実感からすると、

11月までは取引は活況だったが、12月は買主側の動きが悪くなった」

というのが正直なところです。


私自信、取引の現場に身を置く立場としてそのように感じていますし、大手仲介業者の方々から聞く現場実感も同様なものが大半を占めます。


2009
年春ころから底値感が出てきたとは言え、5月以降は価格上昇。


これに対して、


景況感悪化、今後の処遇不安等により、価格調整局面に入った可能性があるのではないかと思います。


恐らく、来月の指数は、もう少し下がるのではないかと思いますが、昨年4月に記録した83.0を下回る水準調整トレンドに移行するかどうかは、2月、3月の動向を見極める必要がありそうです。


2008
  1月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比  8.6%⇒直近ピーク

2008  2月  90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比  6.8

2008  3月  90.0  前月比 ▲0.1%  前年同月比  5.9

2008  4月  89.5  前月比 ▲0.6%  前年同月比  3.6

2008  5月  89.0  前月比 ▲0.6%  前年同月比  4.0

2008  6月  89.4  前月比  0.5%  前年同月比  2.5

2008  7月  88.0  前月比 ▲1.6%  前年同月比 ▲0.8

2008  8月  87.9  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲1.5

2008  9月  86.1  前月比 ▲2.1%  前年同月比 ▲4.9

2008 10月  85.8  前月比 ▲0.3%  前年同月比 ▲4.3

2008 11月  85.7  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲5.2

2008 12月  85.0  前月比 ▲0.8%  前年同月比 ▲5.4

2009年 1月  84.0  前月比 ▲1.2%  前年同月比  8.5

2009年 2月  83.8  前月比 ▲0.2%  前年同月比  7.0

2009年 3月  83.5  前月比 ▲0.4%  前年同月比  7.3

2009  4月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比  7.2

2009  5月  84.4  前月比  1.6%  前年同月比  5.1

2009  6月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比  4.7

2009  7月  85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比  3.4

2009  8月  85.1  前月比  0.1%  前年同月比  3.2

2009  9月  86.6  前月比  1.7%  前年同月比    0.6

2009 10月  85.6  前月比 ▲1.1%  前年同月比 ▲0.2

2009 11月  88.4  前月比  3.3%  前年同月比    3.1

2009 12月  88.3  前月比 ▲0.1%  前年同月比    3.9

続きを読む

ayumiltd at 21:58|PermalinkComments(0)TrackBack(0)マーケット 

2010年01月11日

中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管3

中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管3

 

 

***********************************

安心中古マンション購入の極意 記事検索ページ

◇あなたが知りたい安心中古マンション購入の技が満載。

 ◇検索ページはこちら。

http://www.ayumi-ltd.com/blogindex.html

***********************************


<中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管3

 

3.建物構造と設備の状況

(12)給排水管交換済み物件の注意点

 

リフォーム物件やリノベーション物件で「給排水管全面交換済み」という物件があります。

 

こういう物件は、漏水リスクも少なくて安心できそうです。

 

しかし、完全に給排水管を交換し切っていない物件も存在するので注意が必要だと思います。

 

給排水管は、簡単に言えば、次のように繋がっています。

 

 

(ア)道路に敷設された給排水管

    ↓

(イ)マンションの敷地内にある給排水管

    ↓

(ウ)建物にあるPS(パイプスペース)内の給排水管

    ↓

(エ)PSとお部屋の中を繋ぐ給排水管

    ↓

(オ)お部屋の中の給排水管

 

 

一般的に、給排水管の工事業者は、マンションの所有者が(エ)の部分から交換するよう言わなければ、(オ)のお部屋の中の給排水管のみを交換します。

 

なぜならば、マンションの所有者の権利が及ぶ場所(勝手に交換できる場所)は、厳密にいえば、(オ)の部分だけだからです。

 

(エ)の部分は共用部分(マンションの所有者全員で所有管理すべき部分)と解されるため、工事業者は勝手に給排水管を交換することができないわけです。

 

(エ)の部分まで交換するためには、管理規約等の内容にもよりますが、原則として管理組合に届け出をしたり協議をしたりしなければなりません。

 

したがって、一般的に、工事業者は、お部屋の中に引き込まれた古い給排水管の一部を1m程度残し、その先の部分のみを交換することになります。

 

このとき、お部屋の中には、元々の古い給排水管が少なからず残った状態になります。

 

残された給排水管は古いままので、仮に耐用年数を大きく超えているとすれば、漏水リスクを抱えたままということになります。

 

漏水が専有部分(マンション所有者の権利の及ぶ範囲。この場合、お部屋の内部。)で発生した場合、その責任は専有部分の所有者に及びます。

 

共用部分で漏水が発生すれば、管理組合の負担となります。

 

工事業者さんや売主が、恣意的に嘘をついているということではないのだと思いますが、完全なる給排水管の交換が結果的にできていないような事例は実際に散見されます。

 

ですから、「給排水管全面交換済み」とは言っても、(オ)からなのか、(エ)からなのか、よく確認したほうがよいのです。

 

中古マンションを購入後、ご自身で給排水管の取替工事をする場合、(エ)からすべて交換してもらうようにするのが一番安心です。

 

 

人気ブログランキング ブログランキングに登録しています。

両方ともクリックして頂けると嬉しいです(応援お願いします!)。

 

 

***********************************

【無料相談 はじめました】

■中古マンションご購入を検討されているお客様、無料でご相談を承ります。

■予約制ですので、こちらから申込をお願い致します。

http://www.ayumi-ltd.com/freeconsulting.html

***********************************

 

***********************************

安心と納得の中古マンション購入をあなたに・・・

 

運営: 株式会社あゆみリアルティーサービス

http://www.ayumi-ltd.com/

東京都中央区日本橋兜町5−1 AIG兜町ビル3階

103-0026  TEL03-6861-7535

■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの

ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害

を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。

2009CAyumi Realty Service All Rights Reserved.

***********************************



ayumiltd at 15:59|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建物を見極める技 

2010年01月08日

中古マンション 住宅ローンのボーナス返済は少なめに

中古マンション 住宅ローンのボーナス返済は少なめに

 

 

***********************************

安心中古マンション購入の極意 記事検索ページ

◇あなたが知りたい安心中古マンション購入の技が満載。

 ◇検索ページはこちら。

http://www.ayumi-ltd.com/blogindex.html

***********************************


<中古マンション 住宅ローンのボーナス返済は少なめに>

 

17日の日本経済新聞朝刊に、「住宅ローン 返済相談急増」という記事が掲載されていました。

 

冬のボーナス減額で、住宅ローン返済が困難になる人が増えているという話です。

 

特に、ボーナス時の返済額が高めの条件で借りている方々に、大きな打撃を与えているようです。

 

昨年12月に中小企業金融円滑化法が施行されたこともあり、金融機関は貸出条件の変更などに努力をする必要があり、各金融機関ともに相談要員を増加し対応しているようなので、多少の条件変更には応じてもらえそうです。

 

 

ところで、サラリーマンの年収は、「毎月の給料」「ボーナス」「各種手当」等で構成されますが、「ボーナス」や「各種手当」は「給料」に比べて減額されやすいものです。

 

ですから、住宅ローンのシミュレーションを行う場合、少なくとも「ボーナス返済なし」という前提で、毎月どの程度の返済が必要となるかをきちんと見極める必要があります。

 

さらに、「各種手当」もカットされた場合を想定してみる必要があります。

 

よく、家賃補助などの手当があることを当然のこととして資金収支を計算してしまうと、「こんなはずではない」という事態が発生することがありますので注意しましょう。

 

また、いつも申し上げているように、金利の変動を考えずに済む「全期間固定金利」でシミュレーションすることをお勧めします。

 

そうすれば、毎月の返済額が、無理な水準か否かある程度見当がつくでしょう。

 

 

なお、もっと安全性を考えるのであれば、定年前に返済できるような返済期間でシミュレーションするのもお勧めです。

 

そうすると、退職金の大半を老後の生活資金したり、老後の生活場所を一新できるリフォーム費用に充当するということも可能になってきます。

 

 

とにかく、一番怖いのは、上記のようなシミュレーションもせずに、目先の返済額が安く見える変動金利で、ボーナス返済を高めに設定して借りてしまうというケースです。

 

安心して住宅を購入するためには、こうしたことをきちんと確認してからにしたいものです。

 

 

人気ブログランキング ブログランキングに登録しています。

両方ともクリックして頂けると嬉しいです(応援お願いします!)。

 

 

***********************************

【無料相談 はじめました】

■中古マンションご購入を検討されているお客様、無料でご相談を承ります。

■予約制ですので、こちらから申込をお願い致します。

http://www.ayumi-ltd.com/freeconsulting.html

***********************************

 

***********************************

安心と納得の中古マンション購入をあなたに・・・

 

運営: 株式会社あゆみリアルティーサービス

http://www.ayumi-ltd.com/

東京都中央区日本橋兜町5−1 AIG兜町ビル3階

103-0026  TEL03-6861-7535

■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの

ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害

を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。

2009CAyumi Realty Service All Rights Reserved.

***********************************



ayumiltd at 23:36|PermalinkComments(0)TrackBack(0)住宅ローン 

2010年01月07日

中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管2

中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管2

 

 

***********************************

安心中古マンション購入の極意 記事検索ページ

◇あなたが知りたい安心中古マンション購入の技が満載。

 ◇検索ページはこちら。

http://www.ayumi-ltd.com/blogindex.html

***********************************


<中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管2

 

3.建物構造と設備の状況

(11)給排水管の材質2 共用部分の確認

 

マンションの場合、権利関係が専有部分(対象となる部屋。所有権部分。)と共用部分(マンション所有者全員で共有する部分。廊下、階段、エレベーターなど)に分かれます。

 

専有部分については、売主さんが新築で購入してから、給排水管の交換をしていないのであれば、前回お話した給排水管の材質が確認することで、いつ頃交換しなければならないかがある程度判ります。

 

交換に必要な費用も、工事業者などに聞けばおおよそは判ります。

 

一方、共用部分はどうすべきなのでしょうか。

 

共用部分には、廊下や階段、エレベータ、外壁、屋上のほか、共用部分に該当する部分にある諸設備(給排水管やその他設備等)が含まれます。

 

そして、マンションの所有者で構成される管理組合が、劣化部分の修繕や設備の更新等を行いながら、維持管理をしています。

 

実際に計画したり作業をするのは、管理組合が委託した管理会社になりますので、管理会社から、

◇共用部分にある給排水管の材質が判る資料

◇修繕履歴書

◇長期修繕計画書

を入手できれば、共用部分における給排水管のメンテナンス状況や将来の修繕計画が判ります。

 

きちんとした仲介業者さんであれば、管理会社に問い合わせて直ぐに回答してくれると思いますのでトライしてみましょう。

 

修繕履歴は、これまでのメンテナンス状況が記載されていますので、給水管については、10年〜15年程度で、配管内の状況調査や水質チェックなどが行われているかどうか、排水管については、年に1回の高圧洗浄が実施されているかどうか確認しましょう。

 

長期修繕計画では、今後、共用部分の給排水管を交換したり大幅な更生工事を行う計画などが記載されています。

 

この更生工事の時期が、給排水管の寿命と概ね同じ時期になっていれば、問題ないでしょう。

 

ただし、長期修繕計画はあくまで計画であり、実施されるかどうかは、管理組合での決議によって決まります。

 

修繕積立金がどの程度あるか、他に費用のかかる優先順位の高い修繕箇所があるかどうか、などによって、工事が遅れたりすることがあります。

 

このような、修繕積立金が十分にあるかどうか、優先順位の高い修繕箇所があるかどうかなどの確認方法は、管理状況のチェックというお話になりますので、また後日にお話しします。

 

 

人気ブログランキング ブログランキングに登録しています。

両方ともクリックして頂けると嬉しいです(応援お願いします!)。

 

 

***********************************

【無料相談 はじめました】

■中古マンションご購入を検討されているお客様、無料でご相談を承ります。

■予約制ですので、こちらから申込をお願い致します。

http://www.ayumi-ltd.com/freeconsulting.html

***********************************

 

***********************************

安心と納得の中古マンション購入をあなたに・・・

 

運営: 株式会社あゆみリアルティーサービス

http://www.ayumi-ltd.com/

東京都中央区日本橋兜町5−1 AIG兜町ビル3階

103-0026  TEL03-6861-7535

■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの

ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害

を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。

2009CAyumi Realty Service All Rights Reserved.

***********************************



ayumiltd at 00:24|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建物を見極める技 

2010年01月04日

中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管1

中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管1

 

***********************************

安心中古マンション購入の極意 記事検索ページ

◇あなたが知りたい安心中古マンション購入の技が満載。

 ◇検索ページはこちら。

http://www.ayumi-ltd.com/blogindex.html

***********************************


<中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管1

 

3.建物構造と設備の状況

(10)給排水管の材質1 材質と耐久性

 

中古マンションの購入で気になることの一つに、給排水管トラブルのリスクがあります。

 

漏水などにより、下の階の方に迷惑をかけてしまうと、その修繕費用等は数十万円以上かかることもあります。

 

そういったリスクをある程度回避するためにも、給排水管のチェックは重要なポイントです。

 

給排水管の寿命は15年〜30年程度と言われていますが、材質やつなぎ方(継手)によって異なってきますし、メンテナンス状況によっても異なります。

 

まずは、一般的な給排水管の材質とその寿命についてです。

 

給水管、給湯管の材質は、主に金属系、樹脂系、金属と樹脂の複合系の3種類があります。

 

1.金属系

◇亜鉛メッキ鋼管(給水管)  15年〜20年  

◇ステンレス管(給水給湯管) 35年〜40年

◇鋳鉄管(給排水管)     30年〜40年

◇銅管(給湯管)       20年〜30年 

 

亜鉛メッキ交換は、主に1970年代前半までは給水管の主流でしたが、赤水(錆びが混じった水)がでる可能性が高いと言われています。

 

銅管は給湯管としてよく使われています。一般的に、表面に酸化銅被膜ができることで、ほとんど腐食しないといわれています。

 

しかし、表面に局部的に酸化銅の欠落部があると、腐食して穴があき、そこから漏水することがあります。

 

不思議な話ですが、銅管を使った給湯管の漏水トラブルは、同じマンションで同じような漏水事故が発生するようです。

 

これは、あまり質のよくない銅管を使ったからではないかと思うのですが、とある超一流マンションデベロッパーがかつて分譲したマンションでさえも、こうしたトラブルがあるので、お住まいの方や管理会社の方に、他の部屋も含めて、過去にトラブルがなかったか確認したほうがよいと思います。

 

なお、ステンレス管や鋳鉄管は耐久性が非常に高く、耐用年数は30年を超えると言われています。

 

 

2.樹脂系

◇硬質塩化ビニル管(給水管)   30年

◇ポリエチレン管(給水管)    30年

◇架橋ポリエチレン管(給水給湯管)30年

◇ポリブデン管(給水給湯管)   30年

 

樹脂系の給水管、給湯管は、錆びや腐食の心配がないため、最近のマンションでは主流になってきています。施工性もよいのが特徴です。

 

 

3.金属と樹脂の複合系

◇硬質塩化ビニルライニング鋼管(給水管)25年

 

金属・樹脂複合タイプは継ぎ手から腐食することが多く、耐用年数は防食継ぎ手を用いた場合で約20年〜30年、それ以外は15年程度が目安です。

 

 

 

次に排水管の材質と一般的な寿命を掲載します。

◇配管用炭素鋼鋼管           15年

◇排水用硬質塩化ビニルライニング鋼管  25年〜30年

◇鋳鉄管                30年〜40年

◇硬質塩化ビニル管           30年

 

気に入ったマンションが見つかったら、その部屋の内部にある給排水管にはどのような材質のものが使用されているか不動産仲介業者や管理会社に確認し、交換すべき時期が到来しているかどうかをまず知りましょう。

 

 

人気ブログランキング ブログランキングに登録しています。

両方ともクリックして頂けると嬉しいです(応援お願いします!)。

 

 

***********************************

【無料相談 はじめました】

■中古マンションご購入を検討されているお客様、無料でご相談を承ります。

■予約制ですので、こちらから申込をお願い致します。

http://www.ayumi-ltd.com/freeconsulting.html

***********************************

 

***********************************

安心と納得の中古マンション購入をあなたに・・・

 

運営: 株式会社あゆみリアルティーサービス

http://www.ayumi-ltd.com/

東京都中央区日本橋兜町5−1 AIG兜町ビル3階

103-0026  TEL03-6861-7535

■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの

ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害

を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。

2009CAyumi Realty Service All Rights Reserved.

***********************************



ayumiltd at 14:59|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建物を見極める技 

2010年01月01日

中古マンション 住宅ローン金利は今後どうなる?2

中古マンション 住宅ローン金利は今後どうなる?2

 

 

***********************************

安心中古マンション購入の極意 記事検索ページ

◇あなたが知りたい安心中古マンション購入の技が満載。

 ◇検索ページはこちら。

http://www.ayumi-ltd.com/blogindex.html

***********************************

 

<中古マンション 住宅ローン金利は今後どうなる?2


新年明けましておめでとうございます。


本年もよろしくお願いします。


さて、昨年末に続き、住宅ローン金利動向についてお話します。(あくまで小生の私見、戯言です・・・)


短期的には、短期金利も長期金利も低水準のままと予想しましたが、中長期的に金利が上昇するとすれば、次の二つの事象が発生した場合だと考えています。


まずは、日本の財政悪化による金利上昇です。


中長期的に日本の財政がこのまま悪化の一途をたどるような政策運営が続くようだと、リスクプレミアム(満期にきちんと国債が償還(返済)されないリスクに対する金利上乗せ)が増加し、長期金利が上昇する可能性はあると思います。


個人的には、現時点は国債に頼ってでも財政支出をし、経済の立て直しをすべきだと思いますが、効果が思ったより上がらなければ、財政破たん懸念が増加し、金利上昇の可能性が高まると思います。


おそらく、2010年末までにその傾向が見られなければ、かなりリスクがあるような気がします。


なお、財政悪化によるハイパーインフレ(とんでもない物価上昇)を危惧するような意見も散見されますが、ハイパーインフレは日本の国債を大量に保有する日本のメガ銀行が破たんを意味しますので、国際金融的に影響が甚大なため、国際的に何としてでも回避しようとするはずですので、そのようなリスクは少ないのではないかと思っています。


もうひとつ金利が上がる要素としては、景気が上向くことによる、健全な金利上昇です。


私が思うに、もし日本国内の景気が上昇トレンドに入るとすれば、


米ドルがもうすこし安くなった結果、米国の経済回復が目に見えるようになってきた後に初めて、日本の経済もよくなるのではないかと思っています。


少なくとも米国はある程度のドル安を容認しており、これによって米国の経済回復を狙っているのは間違いないでしょう。(もちろん、米国の失業率低下、住宅価格の低下ストップ、商業用不動産ローン破たんリスクの低下も重要でうが)


2010
年は、1ドル80円近くまで上がってもおかしくないと私は思っており、ともすれば、2010年の日本経済は今年よりも厳くなるかもしれません。


円高で苦しむ日本を尻目に、ドル安の恩恵を受けた米経済が2010年末ころまでに頭をもたげて来れば、2011年中盤以降から日本経済も少しずつよくなってくるかもしれません。(日本政府の成長政策が、2010年中ごろまでに実行されることも前提条件になるでしょうけれど)


そうなったときに、量的緩和の解除(短期金利の上昇)が実行されるのではないでしょうか。


そういう意味では、短期金利の上昇は、あるとしても早くて再来年の中ごろから末にかけてくらいからかな、と思っています。


私は、金利が上昇するのであれば、このような上昇になることを期待しています。


しかし、残念ながら、2010年の日本経済は相当厳しい状況になると思います。


ところで、短期的には短期金利も長期金利も低いまま、中長期的には金利上昇と私は予想していますが、

住宅ローンを組む際、短期金利に影響される変動金利を選ぶべきか、長期金利に影響される固定金利を選ぶかは、やはり、皆さんの「返済余力」「金利を読む力」「ライフスタイル」によって変わってくると思います。


<関連記事>

住宅ローンの基礎知識 あなたに合う商品って1

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2070936.html

住宅ローンの基礎知識 あなたに合う商品って2

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2079241.html


現在は、経済のみならず全てにおいて不確実な時代といっても過言ではありません。ですから、返済シミュレーションは保守的に(少なくとも、ボーナス返済なし、全期間固定で算定)、


変動金利を選ぶなら、金利動向の予想に自信のある方、返済に余裕のある方にしていただいたほうがよいと思います。


そうでなければ、全期間固定金利を選んだほうが得策ではないかと思います。


そして、自己資金を多めにしてください。


ご両親から支援を受けたっていいのですから。


安心して住宅を購入する。


その実現のためには必要な考え方だと思います。


人気ブログランキング ブログランキングに登録しています。

両方ともクリックして頂けると嬉しいです(応援お願いします!)。

***********************************

【無料相談 はじめました】

■中古マンションご購入を検討されているお客様、無料でご相談を承ります。

■予約制ですので、こちらから申込をお願い致します。

http://www.ayumi-ltd.com/freeconsulting.html

***********************************

 

***********************************

安心と納得の中古マンション購入をあなたに・・・

 

運営: 株式会社あゆみリアルティーサービス

http://www.ayumi-ltd.com/

東京都中央区日本橋兜町5−1 AIG兜町ビル3階

103-0026  TEL03-6861-7535

■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの

ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害

を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。

2009CAyumi Realty Service All Rights Reserved.

***********************************



ayumiltd at 07:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0)住宅ローン