2010年02月

2010年02月26日

中古マンション 住宅ローンを借りたままでは他人に貸せない!

中古マンション 住宅ローンを借りたままでは他人に貸せない!

 

 

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<中古マンション 住宅ローンを借りたままでは他人に貸せない!>

 

 

よく、いろいろなサイトや雑誌などで、

 

「将来結婚しても、買ったマンションを人に貸せば収入が得られます」

 

といったことが記事になっていたり、不動産業者さんのセールストークとなっていることがあります。

 

 

でも、これを真に受けてはいけないのです。

 

 

住宅ローンを完済している場合は、上記のとおりで構いませんが、そうでない場合は問題となります。

 

住宅ローンは通常、金融機関と締結する金銭消費貸借契約の中で、「買った本人がその物件に住むことが条件」になっています。だからこそ、他のローンに比べて金利が安いわけです。

もし、住宅ローンが残っている状態で、物件を他人に貸すとなると、金銭消費貸借契約の条項を一部を変更する必要が生じますので、金融機関に承諾してもらわなければなりません。

 

なお、ローンが残ったままで他人に貸すとなると、金利の高い事業用ローンと同じことになるため、金融機関はそう簡単には承諾してくれません。

 

やむを得ない事情でない限りは、承諾してもらえないものと思ったほうがよいでしょう。

 

 

仮に、金融機関に内緒で他人に貸した場合、住宅ローンを借りている金融機関からの返済表や残高明細などが、その他人の住まう家の住所に送られるので、宛先不明で銀行に戻ってしまい、金融機関に簡単にバレてしまいます。

 

もし無断で賃貸に出して金融機関にばれた場合、借入残高の一括返済を求められる可能性が高いですし、違約条項があれば、違約金などの請求をされる可能性もあります。

 

 

どうしても賃貸に出したいけれども金融機関の承諾がもらえないという場合、金利の高い事業用ローンやセカンドハウスローンなどに借換えするという選択肢もあります。

 

ただし、実質の収入(賃料−管理費−修繕積立金−公租公課)よりもローン返済額が多くなってしまう可能性もありますので、よく確認しましょう。

 

 

 

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2010年02月23日

中古マンション 管理を見極める技4 適正な管理規約か否かの確認1

中古マンション 管理を見極める技4 適正な管理規約か否かの確認1

 

 

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<中古マンション 管理を見極める技4 適正な管理規約か否かの確認1

 

管理規約が適正か否かを確認するひとつの基準に、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のフラット35における審査基準というものがあります。

 

この基準は、フラット35だけでなく、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)における住宅性能評価制度の基準としても援用されています。

 

住宅性能評価制度は、新築や中古マンションの性能評価を行うにあたっての基準となるものですから、この制度におけるマンションの管理規約の基準というのは一応の目安になるわけです。

 

さて、具体的には、以下に述べる(ア)から(カ)の6つの条件がすべて満たされているかどうかを確認していくことになります。(長くなりますので、今回は(ア)の条件を説明します。)

 

 

(ア)管理規約の対象となる敷地、建物、共用部分等の範囲が規定されていること

 

国土交通省「マンションの管理の適正化に関する指針」では、

 

「管理組合は、マンションの快適な居住環境を確保するため、あらかじめ、共用部分の範囲及び管理費用を明確にし、トラブルの未然防止を図ることが重要である。」とし、

 

「特に、専有部分と共用部分の区分、専用使用部分と共用部分の管理及び駐車場の使用等に関してトラブルが生じることが多いことから、適正な利用と公平な負担が確保されるよう、各部分の範囲及びこれに対するマンションの区分所有者等の負担を明確に定めておくことが望ましい。」としています。

 

そして、管理規約においては、通常、対象物件の範囲、専有部分の範囲、共用部分の範囲を定義する内容になっているはずです。

 

具体的には、以下のような条文が記載されているかどうかを確認することになります。

 

 

<マンション標準管理規約より抜粋>

 

第○条(対象物件の範囲)

この規約の対象となる物件の範囲は、別表第1に記載された敷地、建物及び附属施設(以下「対象物件」という。)とする。

 

第○条(専有部分の範囲)

1.対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。

2.前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。

一.天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。

二.玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

三.窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

3.第1項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。

 

第○条(共用部分の範囲)

対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第2に掲げるとおりとする。

 

 

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2010年02月19日

中古マンション 管理を見極める技3 管理規約・使用細則チェックポイント

中古マンション 管理を見極める技3 
              管理規約・使用細則チェックポイント


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中古マンション 管理を見極める技3
              管理規約・使用細則チェックポイント


管理規約・使用細則は、マンションの使用方法や、管理組合の運営方法、管理費や修繕積立金などの規定、その他の生活のルールなどについて書かれています。


まず、確認したいのが、管理規約に規定されている使用方法(用法)です。管理規約を読み進めるとすぐに出てきます。


はじめに、その使用方法が、住居のみではなく、店舗や事務所での利用が可能になっていないかどうかということを確認しましょう。


店舗や事務所としての利用が可能であるということは、


◇マンションの維持・管理・利用に対する考え方が、住居専用で利用する人と異なる可能性がある。

◇事務所や店舗には、不特定多数の人が立ち入ることがある。


という問題がありますので、維持管理で議論がまとまらなかったり、防犯上のリスクが高まったり、音の問題が発生したりしがちになります。


また、仮に、住宅だけだとしても、ワンルームなどの狭い部屋が多く存在していないかどうか、というのもポイントになります。


ワンルームなどが問題になるのは、


◇ライフスタイルの異なる人が生活しているため、住民間でトラブルが発生しやすい。

◇所有者ではなく賃借人が生活していることも多いため、維持管理とは疎遠になりがち。


といったことです。


次に、使用細則です。


使用細則では、まずペット飼育に関するルールを確認しましょう。


ペットがだめな人もいらっしゃいますので、このルールがないと住民間のトラブルが制御できませんので、意外に重要なルールなのです。


単純に「ペット可」というだけの規定しかないというのもあまりいただけません。


ペットの種類、大きさ、頭数など、きめ細かく規定されているほうがトラブルが少なくて安心です。


なお、新築マンションは「ペット可」が最近多いので、「ペット不可」を探すのであれば、中古マンションのほうが見つけやすいかもしれません。


ちなみに、「ペット不可」でも勝手に飼育している人がいたりするケースもあるようです。


これについて管理組合が問題視している場合は、定期総会議案書や総会議事録、理事会議事録などに議論の経過が記載されている場合がありますのでチェックしてみてください。


次に、ピアノなどの楽器に規制です。


音が気になる方は、必ずチェックしたほうがよいでしょう。マンションによっては、明確な規制がないものもありますので注意が必要です。


逆に、周囲を気にせずに楽器を楽しみたい方も、規制の有無については確認する必要がありますね。


よくある規制は、楽器の音を出せる時間帯が限られているケースが多いです。


最後に、リフォーム工事に関する規制です。


特にフローリングに対するルールは確認しましょう。


中古マンションの場合、分譲時は床がカーペットになっていたものも多く、あまり音の問題は発生しないのですが、フローリングに代えることで、音の問題が顕在化するケースがよくあります。


したがって、リフォームする際には、遮音性能の高いもの(LL45以上など)を利用するようルールを設けているのは、管理上、よろしいと言えるでしょう。


ちなみに、フローリングは、主に軽量衝撃音に対する遮音性能を発揮するだけなので、重量衝撃音に対しては効き目がないことに注意しましょう。


重量衝撃音に対する遮音性は床の厚さと梁間面積でしたね。(過去の記事を参照してください)


<関連記事>

建物の価値を見極める技 遮音性1

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1710889.html

建物の価値を見極める技 遮音性2

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1748311.html

建物の価値を見極める技 遮音性3

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1779752.html


なお、内装工事については、事前の書面による届出あるいは組合による承認、工事完了後の確認(勝手な行為を行っていないかなどの確認)ができるルールになっているとよりよいです。


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2010年02月16日

中古マンション価格 底値圏に突入?8

中古マンション価格 底値圏に突入?8


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<中古マンション価格 底値圏に突入?8


平成221月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。


このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格の推移を調査しているものです。


1
月は前月比で0.4%、前年同月比でプラス5.6%でした。


先月、私はこのブログで、


「恐らく、20101月の指数は、もう少し下がるのではないかと思いますが、20094月に記録した83.0を下回る水準調整トレンドに移行するかどうかは、2月、3月の動向を見極める必要がありそうです。」


と申し上げました。


残念ながら予想に反して、1月の指数は下がらず、少々上昇(とはいえ、横ばいという感じですが)しましたね。


ひところから比べれば、景況感はよくなっていますので、そういった面も影響しているのかもしれません。


それにしても、


中古マンション価格指数は、直近ピークが20081月に「91.8」、20094月が直近の底で「83.0」、そして20101月は「88.7」。


この数値の変遷、景況感の好転があまり進んでいるとは思えない中では、違和感がありますよね。


多分、新築マンション供給激減に加え、中古マンションの供給数も減っている一方で、需要の減り方のほうが少なかったということなんでしょう。


今後のマンション供給状況、これはじっくり見極める必要がありそうです。

 

2008  1月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比  8.6
     (直近ピーク)


2008
  2月  90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比  6.8

2008  3月  90.0  前月比 ▲0.1%  前年同月比  5.9

2008  4月  89.5  前月比 ▲0.6%  前年同月比  3.6

2008  5月  89.0  前月比 ▲0.6%  前年同月比  4.0

2008  6月  89.4  前月比  0.5%  前年同月比  2.5

2008  7月  88.0  前月比 ▲1.6%  前年同月比 ▲0.8

2008  8月  87.9  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲1.5

2008  9月  86.1  前月比 ▲2.1%  前年同月比 ▲4.9

2008 10月  85.8  前月比 ▲0.3%  前年同月比 ▲4.3

2008 11月  85.7  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲5.2

2008 12月  85.0  前月比 ▲0.8%  前年同月比 ▲5.4

2009年 1月  84.0  前月比 ▲1.2%  前年同月比  8.5

2009年 2月  83.8  前月比 ▲0.2%  前年同月比  7.0

2009年 3月  83.5  前月比 ▲0.4%  前年同月比  7.3

2009 4月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比  7.2

2009  5月  84.4  前月比  1.6%  前年同月比  5.1

2009  6月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比  4.7

2009  7月  85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比  3.4

2009  8月  85.1  前月比  0.1%  前年同月比  3.2

2009  9月  86.6  前月比  1.7%  前年同月比    0.6

2009 10月  85.6  前月比 ▲1.1%  前年同月比 ▲0.2

2009 11月  88.4  前月比  3.3%  前年同月比    3.1

2009 12月  88.3  前月比 ▲0.1%  前年同月比    3.9

2010  1月  88.7  前月比  0.4%  前年同月比    5.6

 

 

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2010年02月12日

中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性5

中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性5

 

 

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<中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性5

3.建物構造と設備の状況

(10)サッシの遮音性

 

遮音性については、上下階のスラブ(コンクリート床)の厚さと梁間面積でその性能が概ね決まること、戸境壁については、コンクリート壁の厚さ、仕上げ処理の方法によって差が出てくることについてお話しました。

 

(復習したい方は、「安心中古マンション購入の極意 記事検索ページ」で検索してくださいね。)

 

 

さて今回は、サッシの遮音性についてです。

 

通常、マンションのサッシには遮音等級で「T値」というものがあります。

 

 

等級     │等級なし  T1   T2   T3   T4

─────────────────────────────────

旧等級    │等級なし  25   30   35   40

─────────────────────────────────

500Hz以 │    

上の遮音性能 │15db  25db  30db  35db  40db

 

 

これは、JISにおいて定められたもので、上記のように4等級あります。そしてT4が最も高い遮音性能を持っています。

 

「等級なし」は普通のサッシ、「T1」は一般のサッシ、「T2」や「T3」は召し合い部分やクレセント(鍵)部分の隙間をなくして遮音性を高めてたものです。

 

「T4」となると、二重窓でないと実現できません。

 

ちなみに、「500Hz以上の遮音性能」というのは、「T3」であれば35db音量を軽減することができるということを意味します。

 

ところで、dbとかHzという記号が出てきましたが、dbはデジベルといって音の大きさを表します。

 

普通の生活環境では50デシベル以下が快適だと言われています。

 

60デシベル〜70デシベルくらいから、うるさいと感じる人が多くなってくるそうです。そして、10デシベル軽減できると、人の耳に聞こえる音は半分くらいになると言われています。

 

とはいえ、音の感じ方は人それぞれ異なるので、一応の目安と考えてください。

 

Hzはヘルツといって音の振動を表します。イメージ的には、音の高さだと思っても問題はないと思います。

 

一般的に人間が聞き取りやすい音域は500Hz〜4000Hzと言われていますので、上記の「500Hz以上の遮音性能」というのは、人間が聞き取りやすい音域に対する遮音性能ということになります。

 

なお、遮音性は高すぎても低すぎてもよくないということがあります。静かな住宅地にあるマンションで、遮音性の極めて高いサッシを利用すると、通常は気にならない音にまで過剰に反応してしまうことがありますので注意が必要です。

 

さて、サッシの遮音性能をどのように確認するかという点ですが、現地で窓を開け閉めしながら音を聞いてみるという方法に加え、竣工図でサッシの遮音性を確認するという方法もあります。

 

竣工図は、仲介業者さんにお願いして、管理会社や管理人さんを通じて見せてもらうことになります。

 

見る部分は、「意匠」という項目内の「建具リスト」に掲載されているはずです。

 

まずは、「意匠」内の「平面詳細図」で、検討しているお部屋のサッシ番号(「AW11」などと書いてあります。AWはアルミウインドウのことです。)を覚えておいて、建具リストで確認するという流れです。

 

是非トライしてみてください。

 

 

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2010年02月09日

中古マンション 管理を見極める技2 管理状況を知るための書類(2)

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<中古マンション管理を見極める技2 管理状況を知るための書類(2)


前回は、(イ)管理規約・使用細則、(ロ)定期総会議案書・総会議事録、についてお話しました。


今回は、(ハ)管理会社が作成した重要事項説明書、(ニ)長期修繕計画案、(ホ)竣工図、の3つについてお話します。



(ハ)管理会社が作成した重要事項説明書

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第72条では、管理会社がマンションの管理組合と管理委託契約を締結(更新を含む)する前に、説明会を開催する必要があり、説明会の1週間前までに重要事項説明書、説明会の日時・場所を記載した書面を交付しなければならないとしています。


(新築マンションの場合は、建設工事の完了日から1年を経過する間に契約期間が満了するものについては、重要事項説明の義務は課されていません。)


この管理会社が作成した重要事項説明書は、


1.管理会社の商号、住所、登録番号、登録年月日

2.管理事務の対象となるマンションの所在地

3.管理事務の対象となるマンションの部分に関する事項

4.管理事務の内容及び実施方法

4−2.管理する財産の管理方法

5.管理事務に関する費用ならびにその支払い時期及び方法

6.管理事務の一部の再委託に関する事項

7.保証契約に関する事項

8.免責に関する事項

9.契約期間に関する事項

10.契約の更新に関する事項

11.契約の解除に関する事項

12.原本を交付した方の氏名


という構成になっています。


ざっと項目を眺めると判る通り、管理業務の中身を中心とした構成となっています。


すべてについて詳細はご説明しませんが、主要なチェック項目について簡単に説明します。


「4.管理事務の内容及び実施方法」については、


◇長期修繕計画案とそれに基づく修繕積立金計画案の作成と更新

◇具体的な管理事務の内容(管理員の勤務日や勤務時間、保守点検や清掃作業等の年間回数等)


が、きちんと記載されているかどうかを確認しましょう。


長期修繕計画案と修繕積立金計画案は、マンション管理にとっての肝なので、これが記載されていないとなると、その管理会社の対応はちょっと心配になってしまいます。


また、具体的に管理事務の内容が記載されていれば、日々のきめ細かなメンテンナス対応が判ります。


「9.契約期間に関する事項」は、契約期間が1年となっていること、


「10.契約の更新に関する事項」は、自動更新になっていないこと、


「11.契約の解除に関する事項」は、管理組合側が3ヶ月前までに書面で申し入れすれば解除ができるという内容になっていること、


というのがチェックポイントになります。


これは、質の割には高い管理費を取り続けようとするような管理会社である場合、管理組合側から管理委託契約を解除しにくいような契約内容にしようとする傾向があるからです。


管理組合と管理会社が健全な緊張関係のもと、日々、維持管理に向けて行動していくという考え方が管理会社にあれば、そのような契約内容にはならないと思います。


なお、(ハ)管理会社が作成した重要事項説明書ならびに、前回ご説明した(イ)管理規約・使用細則、(ロ)定期総会議案書・議事録は、仲介業者さんにお願いすれば入手できます。


仲介業者から、まれに、「買受申込を出していただけないとお渡しできません」などと言われることもあると思いますが、マンションの管理人さんあるいは管理会社に直接行けば、閲覧は可能です。


もちろん、仲介業者さんに同行してもらってもよいと思います。


管理組合は、利害関係人(マンションを購入しようとしている人)に対して、マンションの規約や総会議事録などを閲覧させなければならない義務があるので、大抵の書類は閲覧可能なのです。



(ニ)長期修繕計画案

20年〜25年程度のスパンで、なにをどのように修繕していくか、という長期計画案です。


この計画案は、今後の修繕積立金の値上げなどを予測するのに使える資料です。


チェック方法については別途ご案内したいと思っています。



(ホ)竣工図

これまでこのブログで沢山出てきましたよね。杭と地盤の状況やコンクリート強度、遮音性などを調べるにあたって必要な書類です。

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2010年02月05日

中古マンション 管理を見極める技2 管理状況を知るための書類(1)

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<中古マンション 管理を見極める技2管理状況を知るための書類(1)

 

マンションは、その所有者たちで共同管理していかなければならないものですから、様々な取り決めがありますし、様々な課題をみんなで解決していきます。

 

そして、一般的にこうした管理ルール、管理状況や管理活動について、書面が必ず作成されます。

 

ですから、マンションの管理状況を確認するためには、まずは以下のような書類の有無を確認することから始めます。

 

 

(イ)管理規約・使用細則

管理規約は、マンションの専有部分と共用部分の定義、使用方法、管理組合の運営方法、管理費や修繕積立金などの規定について書かれています。

 

使用細則は、管理規約に書かれていないきめ細かな利用方法や様々な生活のルールなどが記載されています。まさに、そのマンションで生活するためのルールブックです。

 

大抵のマンションにはこれらの書類があると思いますが、まれに存在しない場合もありますので注意が必要です。

 

なお、どの部分をチェックすべきかについては、後日、詳細をご案内します。

 

 

(ロ)定期総会議案書・総会議事録

「定期総会議案書」には、

 

◇管理費や修繕積立金に関する会計決算報告や次年度の会計予算

◇管理組合の業務報告(修繕、備品の購入や諸トラブル対応等)

◇管理規約や使用細則の変更や新ルールの制定

◇大規模修繕の予定等

◇管理費や修繕積立金等の値上げについて

 

などが記載されています。

 

「総会議事録」は、定期総会議案書を前提に管理組合が開催した総会の議事録ですから、どのように採決されたか、あるいは各議案に対してどのような意見が出たか、ということが記載されています。

 

つまり、定期総会議案書や総会議事録は、そのマンションの抱える問題やそれに対する対応状況が解る書類ということなのです。

 

大規模修繕の計画や修繕積立金の値上げについては、正式に採決されていない状況であっても、今後の課題として議論されている場合もあります。

 

その場合は、議決外事項として議事録に記載されるケースもありますので要チェックです。

 

中古マンションの売買で、不動産仲介業者が行う売買に関する重要事項説明書においては、正式な採決がない限り、「大規模修繕の予定なし」「修繕積立金の値上げ予定なし」と説明するケースが多く、管理組合が今後の課題として認識しているかどうか、あるいはそういった議論があるかどうかまでは調査・説明されないことが多々あります。

 

このほか、理事会議事録も入手できると、定期総会で報告される主要な事項とは別に、きめ細かな課題やそれに対する対応状況が判るので参考になります。

 

 

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2010年02月02日

中古マンション リフォーム物件で見落としがちな点

中古マンション リフォーム物件で見落としがちな点

 

 

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<中古マンション リフォーム物件で見落としがちな点>

 

最近は、中古マンションが活況を呈しており、その中でもリフォームやリノベーション物件というのが流行しています。

 

その中で、「全面リフォーム済み」という物件をよく見かけますが、ちょっと注意しなければならないのが、アンテナ端子の位置です。

 

昔のマンションを綺麗にリフォームしていても、アンテナ端子が「これってどこにテレビを置くの?」というような場所にあることがあります。

 

これは、間取り変更の工事をしている場合に発生することがあるんです。

 

例えば、3DKのお部屋を2LDKに改装する場合です。

 

3DKですと、ダイニングキッチンのほかに、お部屋が3つあるわけですが、アンテナ端子が、ダイニングキッチンのお部屋のコンクリート壁の側についていることがあります。

 

2LDKに改装する際、ダイニングキッチンと隣り合うリビングの壁を壊してLDKにすることが多いのですが、LDKに変更したとたん、アンテナ端子がキッチンに近い場所にあることになります。

 

LDKであれば、キッチンとは離れた壁面にアンテナ端子があるのが普通だと思いますが、アンテナ端子の変更工事をしていないケースも多々あります。

 

もちろん、家具やテレビの配置は、人それぞれ好みがありますので、必ずしも問題になるという話ではありませんが、事前に確認したほうが安心ですね。

 

なお、この手の説明は、仲介業者さんからなされることはあまりありませんので、ご自身で確認する必要があります。

 

物件見学時、あるいはご契約前に、各部屋のアンテナ端子(それ以外にも電話回線、コンセント、ガス栓等)の場所を確認し、家具の配置をよく検討してみてください。

 

 

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