2010年04月

2010年04月30日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント1

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント1


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<中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント>


(1)重要事項説明書とは


不動産業者である売主、あるいは、売買に介在する仲介業者は、その不動産の買主に対して、宅地建物取引業法で定められた項目について、重要事項説明書を作成し、宅地建物取引主任者にその説明をさせなければならないことになっています。


重要事項説明書の主な構成は、以下のようになっています。

 

1.物権に関係する事項

◇登記簿謄本に記載された権利関係

◇都市計画法・建築基準法等の法令上の制限

◇私道負担について

◇飲料水・電気・ガス・排水などの設備について

◇未完成物件の場合は完成後の形状・構造(中古は非該当)

◇区分所有建物の場合の権利関係

◇共用部分に関する規約の定め

◇専有部分の用途や利用制限、専用使用権に関する規約の定め

◇管理費や修繕積立金の額、滞納の有無

◇管理形態


2.取引条件に関する事項

◇売買代金以外に授受される金銭について

◇契約の解除について

◇損害賠償金・違約金について

◇手付金の保全措置について


3.金銭の貸借のあっせん

◇金銭の貸借のあっせんの有無

◇ローンが条件となる場合について(ローン特約)


4.その他重要な事項、特約事項



まず知っておいてほしいことは、上記の項目は、中古マンションを購入する方にとって必要な情報を全て満たしているわけではないということです。


中古マンションは、建物の状況や維持管理の状況をきちんと調査した上で購入すべきなのですが、宅地建物取引業法に定められた重要事項説明書は、物件として必要最低限の情報に限定されています。


建物の状況や維持管理の状況の調査については、これまで私が述べてきた方法などで別途調査する必要がありますが、残念ながら一般の仲介業者さんでは対応していません。


弊社は仲介業務の一環としてこれら調査を含めて対応していますが、一般の仲介業者さんをご利用される場合は、これらの調査なしで購入するか、ご自信でお調べになる、あるいは、日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクターなどの専門家に調査を依頼することになります。


日本ホームインスペクターズ協会http://www.jshi.org/


とはいえ、この重要事項説明書、物件の権利関係、建築基準法上の制限やその他法令上の制限、マンションに特有の共用部分や専有部分のルール、売買契約に関する事項等、買主にとっては必要最低限の情報が満載ですので、きちんと理解した上で、売買契約に進む必要があります。


ところが、現実は、契約日の当日に、宅地建物取引主任者が重要事項説明書を1時間程度で読み流し、買主に「説明を受けました」という記名押印をさせて、その直後に、売買契約に記名押印させるといったやりかたが一般的です。


しかし、上記の項目を眺めただけでもわかる通り、専門用語が多く、一般の方々が1時間程度で簡単に理解できるような内容ではないのです。


結局、わかったような、わからなかったようなという状態で、記名押印させられ、契約書にサインしてしまうというのが、ごくごく当たり前に行われているのが現状です。


悪く言ってしまえば、重要事項説明書の中身を十分理解しないままに、書面上に書かれていることを「すべて」了承した上で、契約締結に臨んだという形にさせられているわけです。


そして、契約後、「そんな話、聞いてない!」というトラブルが発生してしまうのです。


しかし、これは後の祭りで、重要事項説明書をよくよく読めば書いてある、つまり、説明を受けていた、聞いてないなんてことはない、と言われることになってしまうのです。


宅地建物取引業法第35条では、契約が成立するまでの間に重要事項説明を行わなければならないとしていますので、残念ながら、契約の直前に重要事項説明を行っても法律的にはなんら問題がない、ということになっているのです。


売主や一般の仲介業者さんからすれば、鉄は熱いうちに打て、という感じで、買主さんのテンションが上がっている状態で、一気に契約まで持っていこうとするものです。


しかし、買主さんの立場に立てば、そんなことは許されるはずもないと思うのですが・・・


ですから、買主さんは、重要事項説明書のコピーを事前にもらっておいて、内容をじっくりと確認しておかなければなりません。


そして疑問点やわからない点がれば、後で言った言わないというトラブルにならないよう、全てメモにして内容をきちんと確認する必要があるわけです。


今後、上記の項目のうち、特に注意すべき事項について、事例を交えて説明をしていきます。


やや専門的な表現や言葉が出てきますが、是非、お付き合いください。


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ayumiltd at 00:10|PermalinkComments(0)TrackBack(0)重要事項説明書 

2010年04月27日

中古マンション 住宅ローン減税 更にお得に?

中古マンション 住宅ローン減税 更にお得に?

 

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子供手当の導入に伴い、所得税の扶養控除が廃止されますが、これによって住宅ローン減税の恩恵が受けられるケースがあるようです。(25日の読売新聞より)

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20100424-OYT1T00701.htm

 

特に、平均的な年収の世帯での減税効果が高いとのこと。

 

扶養控除が廃止・縮小されることで2011年分からの所得税納税額が増えるため、結果的に住宅ローン減税の恩恵が増えるということらしいです。

 

夫がサラリーマン、妻が専業主婦、高校生と中学生以下の子供が一人ずつの4人世帯の場合で、年収500万円、2000万円のローンを組むと、10年間の減税額累計は、現行の28万円から85万円に拡大するとのこと。

 

なんだかいいことずくめのような気がしますが、これはあくまで住宅ローン減税のみの話。扶養控除があったときと廃止された場合で、全ての支払い税額はどの程度違うんでしょうね。

 

いずれにせよ、目先の利益に左右されず、生涯のキャッシュフローを見極めた上で、住宅を購入したいものですね。

 

 

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2010年04月23日

中古マンション管理を見極める技9 建物の劣化状況を確認する

中古マンション管理を見極める技9 建物の劣化状況を確認する

 

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<中古マンション管理を見極める技9 建物の劣化状況を確認する>

 

建物設備の劣化状況調査は、本来、ホームインスペクター(住宅診断士)などの有資格者に依頼して行うのが通常です。

 

詳細について調査を望まれる場合は、こうした有資格者に業務を有料で委託することになります。(詳しくは、日本ホームインスペクターズ協会ホームページをご覧ください。なお、私も同協会の公認インスペクターです。)

http://www.jshi.org/

 

一方、そこまでやらないにしても「最低限のことを確認したい」という方は、これから説明することを実践するだけでも多少は安心できると思います。

 

中古マンションの場合、購入するお部屋そのものよりも、そのマンションの共用部分の劣化状況が重要になってきますが、これらについて、管理会社等が外部業者に調査させたものが、共用部分の「劣化調査報告書」です。

 

「劣化調査報告書」は、外部にその内容を積極的に提示する類のものではありませんので、

 

まずは、「このマンション、最近、共用部分の建物設備の劣化状況を調査していますか?」と仲介業者さんに聞きましょう。

 

仲介業者さんがピンときていないようであれば、「管理会社さんに確認してもらえませんか」とお願いしましょう。

 

もし、「調査していますよ」という回答ならば、劣化調査報告書を管理会社あるいはマンションの管理人さんに見せてもらえるよう働きかけてください。

 

劣化調査報告書は、「緊急に修繕を要する」「中期的に様子を見る」というような記載があるところだけチェックすれば十分でしょう。

 

そしてそれらの部分について、既に修繕工事済みなのか、そうでないのか、そうでないとすればいつ工事を行うのか、その費用はどの程度で、修繕積立金の値上げを要する類のものかどうか、といったことを聞けばよいでしょう。

 

ただし、「調査しているけれども見せられない」と回答される場合もあります。

 

誰しも、自分の所有物件の問題点を外部に出したがらないでしょうから、調査を発注している管理会社としては、簡単に情報を出さないこともあります。

 

こういう場合は、調査結果の中に、

◇緊急に修繕を要する部分はあるか、ある場合はどの部分か

◇その部分について修繕工事は完了しているか

◇修繕工事が完了していない場合、何故か、いつ着手するか、修繕積立金に影響はないか

といった表現で確認することも可能です。

 

これすらも教えてくれない場合は、次善の策として、建物の外回りをよく見るしかありません。

 

具体的には、壁、柱、梁及び基礎のうち屋外に面する部分、バルコニーなどの屋外に面する部分を、外から確認することができる範囲で、大きなひび割れなどの有無を、目視で確認します。

 

共用部分の廊下や非常階段なども見ることができるのであれば、そういった部分にも大きなひび割れ、あるいは鉄部のひどい錆、手すりの大きなぐらつきがないかどうか、ざっと確認してみましょう。

 

鉄筋コンクリート造のマンションの場合、コンクリートに幅0.5mm以上の大きな亀裂がある場合、早急に修繕する必要があると言われています。

 

ひび割れは、修繕が施されていれば問題はありません。

 

何も処置されていない亀裂がある場合は、今後の修繕予定等について確認できればまずまず安心でしょう。

 

 

 

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2010年04月20日

中古マンション管理を見極める技8 修繕積立金の値上げを予測する

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中古マンション管理を見極める技8 修繕積立金の値上げを予測する
仲介業者さんが行う「重要事項説明」では、「修繕積立金の値上げ予定の有無」について、説明することになっています。


しかし、「修繕積立金の値上げ予定の有無」は、そのマンションの管理組合で正式決定した場合でないと、重要事項説明書に記載しないのが一般的です。


中長期的に、そのマンションの修繕積立金がどのようになっていくかを事前に知っておくことは、中古マンション購入にあたっては極めて重要なポイントとなります。


ここでは、あまり緻密の方法ではありませんが、ある程度、将来像を知るための手法をご紹介したいと思います。


まず、仲介業者さんに以下について確認してください。

◇各年次の修繕支出合計額(長期修繕計画や計画案から確認)

◇毎年の修繕積立金徴収額(マンション全体の年間徴収額)

◇直近の修繕積立金合計額(マンション全体で貯めている修繕積立金額)


まずは「各年次の修繕積立金合計額」です。


仲介業者さんにお願いして、長期修繕計画から数字を抜き出してもらいましょう。


あるいは、長期修繕計画や計画案を仲介業者さんを通じて入手して、自分で確認してもよいでしょう。


長期修繕計画は、通常は、縦軸が修繕工事の各項目、横軸が年次となる表になっています。


縦軸を下に追っていくと、「各年次の修繕支出合計額」(表現は一様ではありません)が記載されています。


ここでは、この数字を押さえておけば結構です。(緻密にやろうと思う場合は、縦軸の各修繕工事の項目について、修繕周期や予定額が適正かどうかを確認する必要がありますが・・・)


次に、そのマンション全体で集金される「毎年の修繕積立金徴収額」です。


これも仲介業者さんに聞けばわかりますが、書面で確認する場合は、直近の定期総会議案書に修繕積立金収支報告書というのが掲載されていますので、この報告書の収入実績を見れば金額を確認できます。


なお、この報告書の収入項目に駐車場使用料等が含まれる場合、これも含めて考えていただいて結構です。


最後は、「直近の修繕積立金合計額」です。これも仲介業者さんに聞けばすぐにわかります。


書面で確認する場合は、上記の修繕積立金収支報告書の次期繰越金が概ね該当します。

 

さて、これらを使って、どのように予想するかについて説明します。

 

たとえば、各数値が以下のようになっていたとします。


<長期修繕計画の一部(例)>              (単位:万円)
        │ H22 │ H23 │ H24 │ H25 │ H26 │ H27

───────────────────────────────────

各年次の│    │    │    │    │    │

修繕支出│   100│    100    3000    5800    3000    100

合計額 │    │    │    │    │    │

───────────────────────────────────

毎年の │    │    │    │    │    │

修繕積立│    1000    1000    1000    1000    1000    1000

金徴収額│    │    │    │    │    │

───────────────────────────────────

直近の修繕積立金合計額  5000万円



このとき、この表を次のように書き換えます。


<長期修繕計画の一部(例)>              (単位:万円)
        │ H22 │ H23 │ H24 │ H25 │ H26 │ H27

───────────────────────────────────

各年次の│    │    │    │    │    │

修繕支出│   100│    100    3000    5800│  3000    100

合計額 │    │    │    │    │    │

───────────────────────────────────

毎年の │    │    │    │    │    │

修繕積立│    1000    1000    1000    1000    1000    1000

金徴収額│    │    │    │    │    │

───────────────────────────────────

収支  │   900│   900│ ▲2000│ ▲4800│ ▲2000│   900

───────────────────────────────────

各年の │    │    │    │    │    │

修繕積立│    5900│  6800│  4800│    0│ ▲2000│ ▲1100

金合計額│    │    │    │    │    │ 

───────────────────────────────────


H22のところは、年間収支は900万円の黒字ですから、直近の修繕積立金合計額である5000万円を足して、5900万円となりますね。


同様に、毎年の収支を、その前年の修繕積立金合計額に加算していきます。


この例では、マンション全体で蓄えていた修繕積立金が、H25年にはゼロになり、H26年には▲2000万円になると予想されます。


この例は極端なケースですが、仮にこのような事例が仮にあるとすれば、H22年よりも相当前から、そのマンションの管理組合で具体的な修繕積立金の値上げ策や、修繕一時金の徴収策などが議論されているはずです。


先にも述べたように、仲介業者さんの重要事項説明では、管理組合が定期総会で正式に合意した場合のみ「修繕積立金の値上げ予定あり」と説明することが多いので、このような方法で、確認をしたほうがよいのです。


本当は、仲介業者さんが主体的にやってくれればよいのですが、現在の宅地建物取引業法では、ここまでの説明が求められていないのも事実です。


自分の身を守るためにも、仲介業者さんに、このくらいのことは調べてもらうようにしましょう。仲介手数料を支払う以上は。(嫌がれることもあるとは思いますが)


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2010年04月16日

中古マンンション 底値圏脱出か?1

中古マンション 底値圏脱出か?1

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<中古マンション 底値圏脱出か?1>



平成223月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。


このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)の推移を調査しているものです。


(本価格指数は、中古マンションの広さ、古さ、立地などの物件毎の属性の影響を取り除くために、ヘドニック法と呼ばれる手法で品質調整を行っています。)



3
月の指数は、89.9となり、前月比1.8%、前年同月比プラス7.7%でした。


2008
1月の直近ピーク時の指数が91.8ですから、ほとんど元に戻ったという感じですね。



新聞市場でも、景況感の好転を伝えるものが多いですし(実感はあまりないですが)、輸出産業を中心に業績が回復しています。


日銀の白川総裁も今日の支店長会議において、「ひところ市場などで懸念されたような景気が再び大きく落ち込む恐れはかなり後退した」と述べ、中国など好調な新興国経済などを背景に、景気の二番底懸念はほぼ一掃されたとの見方を示しています。


首都圏の新築マンションも3月は大幅に供給を増やし(54.2%増)、契約率も好調といわれる70%を大きく超えて82.8%となっています。


もうこうなってくると、底値圏を脱した可能性が高いかもしれません。



ただ、今後は、新築戸建住宅や新築マンションが昨年に比べると大幅に供給されるといわれています。


また、中古マンションの価格も上昇傾向にありますので、売りに出す方も増える可能性があります。


一方、いくら景況感がよくなりつつあるとはいえ、需要が供給に追い付くほどのスピードで増加するとは思えません。

その意味では、指数としては、8590の間を推移するとみるのがよさそうです。


2008
1月 91.8  前月比  2.2%  前年同月比  8.6%⇒直近ピーク

2008 2月 90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比  6.8

2008 3月 90.0  前月比 ▲0.1%  前年同月比  5.9

2008 4月 89.5  前月比 ▲0.6%  前年同月比  3.6

2008 5月 89.0  前月比 ▲0.6%  前年同月比  4.0

2008 6月 89.4  前月比  0.5%  前年同月比  2.5

2008 7月 88.0  前月比 ▲1.6%  前年同月比 ▲0.8

2008 8月 87.9  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲1.5

2008 9月 86.1  前月比 ▲2.1%  前年同月比 ▲4.9

200810月 85.8  前月比 ▲0.3%  前年同月比 ▲4.3

200811月 85.7  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲5.2

200812月 85.0  前月比 ▲0.8%  前年同月比 ▲5.4

20091月 84.0  前月比 ▲1.2%  前年同月比  8.5

20092月 83.8  前月比 ▲0.2%  前年同月比  7.0

20093月 83.5  前月比 ▲0.4%  前年同月比  7.3

2009 4月 83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比  7.2

2009 5月  84.4  前月比  1.6%  前年同月比  5.1

2009 6月 85.3  前月比  1.0%  前年同月比  4.7

2009 7月 85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比  3.4

2009 8月 85.1  前月比  0.1%  前年同月比  3.2

2009 9月 86.6  前月比  1.7%  前年同月比    0.6

200910月 85.6  前月比 ▲1.1%  前年同月比 ▲0.2

200911月 88.4  前月比  3.3%  前年同月比    3.1

2009年12月 88.3  前月比 ▲0.1%  前年同月比    3.9

2010 1月 88.7  前月比  0.4%  前年同月比    5.6

2010 2月 88.3  前月比 ▲0.5%  前年同月比    5.3

2010 3月 89.9  前月比  1.8%  前年同月比    7.7


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2010年04月13日

中古マンション管理を見極める技7 修繕積立金の確認3

中古マンション管理を見極める技7 修繕積立金の確認3


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<中古マンション管理を見極める技7 修繕積立金の確認3


前回は、「修繕積立金の1戸あたりの平均月額」を以下の基準に照らして確認する方法をご紹介しました。


<1戸あたりの平均専有面積が55平米以上の場合>

経過年数      修繕積立金の1戸あたり平均月額の適切な金額

5年未満                6000円以上

5年以上10年未満           7000円以上

10年以上17年未満          9000円以上

17年以上              10000円以上


<1戸あたりの平均専有面積が55平米未満の場合>

経過年数      修繕積立金の1戸あたり平均月額の適切な金額

5年未満                5700円以上

5年以上10年未満           6650円以上

10年以上17年未満          8550円以上

17年以上               9500円以上


「直近の修繕積立金会計予算」と「前期の同会計決算」の双方で「1戸あたりの修繕積立金の平均月額」算出し、ともに、上記基準を超えていることを確認するというものでしたね。


この方法で、検討しているマンションの修繕積立金が基準をクリアしていれば安心なのですが、そうでない場合は、十分な修繕ができない可能性があると言えるでしょう。


特に、中古住宅の住宅性能評価基準では、「直近の修繕積立金会計予算」は少なくとも基準を超えていないと、「適正な修繕積立金額」とは言えないことになっています。


一方、「前期の修繕積立金会計決算」だけが、上記基準を割り込んだ場合は、どうすればよいのでしょうか。


この場合、「前会計期間の修繕積立金の充足率」が95%以上であることが確認できれば「適正」と判断してもよいとされています。


「前会計期間の修繕積立金の充足率が95%以上」というのは、


前の期の修繕積立金の「予算」が「決算」に対し95%以上の比率であるということですから、計画通りに修繕積立金を集めている管理組合であると認識できる、といった意味です。


具体的な計算方法は、


前期の修繕積立金会計決算上の修繕積立金総額 ÷ 前期の修繕積立金会計予算上の修繕積立金総額


となります。


「前会計期間の修繕積立金の充足率」や「修繕積立金の1戸あたりの平均月額」は、管理会社によっては毎年きちんと算出している場合がありますので、仲介業者さんを通じて確認できる場合もあります。


自分で計算するのはかなり大変かもしれないので、考え方だけ理解した上で、数値を確認するのが一番簡単かもしれません。


是非トライしてみてください。


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2010年04月09日

中古マンション 住民の管理意識の高さが資産価値をアップさせる

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<中古マンション 住民の管理意識の高さが資産価値をアップさせる>


先日、私が信託銀行に勤めていたときにお世話になった不動産業者さんと久しぶりにお話する機会があり、たまたま「古いのに人気がある中古マンション」の話題になりました。


そのマンション名は、大阪の枚方市にある「労住まきのハイツ」です。


このマンション、総戸数380戸、建築後35年にもなるマンションですが、今だに大変な人気があり、購入を希望する買主さんが絶えないマンション(価格が上がっているマンション)として有名だと言うのです。


なぜそれほどまでに人気があるかというと、マンション管理が管理会社に任せきりではなく、住民の方々が主体的に管理活動を行っており、


さらに住民の管理意識の高さから、老若男女が安心できる環境が整っているからだそうです。



本当かなあ、と思いインターネットで調べたところ、いろいろ出てくる出てくる・・・



その中で、一番イメージが湧きやすかったのが、このマンションの管理組合が運営しているホームページ。


http://www.roujyumakino.com/index.html



ご覧になるとわかる通り、管理組合が、管理運営状況をホームページで世の中に公開しているんです。


運営方針、過去の修繕履歴、今後の長期修繕計画まで!


こんな管理組合、あまり見たことがありません。管理組合(住民)の自信の表れですよね。



そしてもっとすごいのが、住民同士によるコミュニティー創造。


自治会、子供会、老人会、暮らしの支援ボランティアなどがこのマンションの住民達の力で運営されているんです。



私も一時期ですが、大坂で仕事をしていた経験がありますのでわかるのですが、このマンションのある場所は、決して立地が最高によいというわけではないんです。


なのに人気がある。


これは、私がブログに書いている「管理を見極める技」で出てくる様々なチェックポイントが当たり前のようにクリアされているだけでなく、


そこに住まう人々同士が、もっと暮らしやすく、もっと快適に、そして100年間このマンションをもたせよう、という取り組みを通じて、地域コミュニティーや助け合う心といったものまでも構築した結果なんですね。


マスコミにも色々な形で取り上げられているようですから、本物なんだと思います。


http://www.roujyumakino.com/masscom.html



ところで、日本全国の総住戸数は、約5400万戸。そのうち、人が住んでいるのは約4700万戸と言われています。


明らかに供給過剰だし、今後も少子高齢化で空室は増えていくことが予想されます。


こうした中で、人々が欲しいと思うようなマンションの要素とは、「立地(交通利便性・周辺の施設等)」がよいというだけでなく、


もうひとつは、やはり、「きちんとした管理」なんだと思います。


「きちんとした管理」ができているということは、「住民の管理意識が高い」ということにほかなりません。


そして「住民の管理意識」が高ければ、「より住みやすい環境を作ろうとする意識」も高いはずです。


労住まきのハイツも、このような「高い管理意識」があったからこそ、主体的に管理を行い、地域コミュニティーまで作り上げることができたわけです。


中古マンションも、こうした取り組みを行っているマンションとそうでないマンションで選別化されていくことになるでしょう。


よりよいマンションは、立地のみでなく「管理」を見極めることがやはり大切なようですね。



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2010年04月06日

中古マンション管理を見極める技7 修繕積立金の確認2

<中古マンション管理を見極める技7 修繕積立金の確認2


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<中古マンション管理を見極める技7 修繕積立金の確認2


中古マンションの修繕積立金が適正な水準なのかどうか、これから長く住まう立場としては極めて気になるポイントですね。


今回は、建築後の経過年数が1年以上の物件に対して、どのように確認していくかを簡単に見ていきたいと思います。


適切な金額の修繕積立金か否かを確認するためには、


◇「1戸あたりの平均専有面積」と

◇マンションの「経過年数」に応じた

◇「修繕積立金の1戸あたり平均月額」が


以下の基準を満たすかどうか調べることで行います。


(正式には、直近期の修繕積立金会計予算と前期の同会計決算の双方で基準を満たすかどうか調べます)



<1戸あたりの平均専有面積が55平米以上の場合>

経過年数      修繕積立金の1戸あたり平均月額の適切な金額

5年未満                6000円以上

5年以上10年未満           7000円以上

10年以上17年未満          9000円以上

17年以上              10000円以上


<1戸あたりの平均専有面積が55平米未満の場合>

経過年数      修繕積立金の1戸あたり平均月額の適切な金額

5年未満                5700円以上

5年以上10年未満           6650円以上

10年以上17年未満          8550円以上

17年以上               9500円以上



さて、はじめに、「1戸あたりの平均専有面積」を算出してみましょう。


あくまで、そのマンションの1戸あたりの平均専有面積ですから、皆さんがこれから購入しようとしているお部屋の専有面積とは別物になりますので注意してください。


2LDK以上のファミリータイプのお部屋しかないマンションであれば、1戸あたりの平均専有面積は55平米以上とみても問題ない可能性が高いのですが、DINKS向けの狭いお部屋やワンルームなどが併存する物件の場合は、きちんと算出しておいたほうが無難です。


1戸あたりの平均専有面積は、


◇「マンション全体のお部屋の専有面積合計」÷「総戸数」


ですから、双方のデータを仲介業者さんから聞けば簡単に計算できます


次に、「1戸あたりの修繕積立金の平均月額」です。


これも、皆さんがこれから購入しようとしているお部屋の修繕積立金額とは異なります。


簡単に言うと、


◇「マンション全体で1年間積み立てた修繕積立金」÷12か月÷「総戸数」


で、1戸あたりの修繕積立金の平均月額となります。


マンション全体で1年間積み立てる修繕積立金は、定期総会議案書(総会で議決済みのもの)に掲載されている直近期の修繕積立金会計予算から、以下の項目を加減算して求めます。
 

+ 特別修繕費

+ 管理会計からの繰り入れ金

+ 一時徴収

 + 修繕費用積立保険等の配当金

 + 預金等の利息

 − 大規模修繕等に充当するための借入金に対する返済額


(注)正確には、未収入金として過去に計上している部分を除いて計算します。


以上の金額を12で割って、さらに総戸数で割ると、1戸あたりの修繕積立金の平均月額が算出されます。


これで、冒頭に掲げた表と照らして、適切な修繕積立金額になっているかどうか確認できます。


なお、中古マンションの住宅性能評価基準では、直近の修繕積立金会計予算と前期の同会計決算の双方で「1戸あたりの修繕積立金の平均月額」算出し、ともに、冒頭の基準を超えていることを確認する必要があるとしています。

(今回は、事務所や店舗が併存するマンションについての説明は省略しています。)


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2010年04月02日

中古マンション管理を見極める技7 修繕積立金の確認1

<中古マンション管理を見極める技7 修繕積立金の確認1

 

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<中古マンション管理を見極める技7 修繕積立金の確認1

 

修繕積立金は、マンションの大規模修繕などのために使うお金を、管理組合として貯めていくために徴収されるものです。

 

長期修繕計画の記事でもお話したように、マンションは、その機能を維持するために、一定の周期で大きな修繕費用がかかるため、確実にそして計画的にお金を積み立てていく必要があります。

 

 

さて、今回は修繕積立金に関するチェックの第一弾です。

 

まずは、似たようなマンション(概ね同程度の築年数)の修繕積立金を調べてみましょう。

 

それぞれの物件には専有面積○○平米というのが記載されていますよね。

 

そしてそれぞれのマンションの修繕積立金をそれぞれのマンションの専有面積で割って、1平米あたりの修繕積立金を、各マンション毎に算出してみてください。

 

どれも似たような金額ならばよいのですが、気に入ったマンションの1平米あたりの修繕積立金が安すぎるような場合は、何故そのように安くなっているのか、仲介業者さんや管理会社に確認してみるとよいでしょう。

 

歯切れのよい回答があればよいですが、はっきりしないようであれば、きちんと詳細を調査しましょう。

 

なお、建築後の期間があまり経っていないマンションの場合、修繕積立金がかなり安くなっている場合がありますので注意が必要です。

 

これは、マンション分譲当時、販売しやすくするために修繕積立金を敢えて安く設定したり、

 

分譲会社の子会社を管理会社としている場合、その管理費を高めに設定したい(儲けたい)がために、敢えて修繕積立金を安くするといったことがあるようです。

 

このような場合は、将来、修繕積立金が大幅に増加する可能性がありますので、長期修繕計画をよく確認して、今後の修繕積立金がどのようになっていくか、ある程度予測したり、管理会社に展望を聞いたりしたほうがよいでしょう。

 

 

次に、駐車場使用料が全て管理費に組み込まれていないか確認しましょう。

 

駐車場使用料は、本来、駐車場の管理に要する部分を除いて修繕積立金会計に組み入れられるべきものです。

 

特に機械式駐車場の場合は、将来、かなりの修繕費用がかかるはずですから、全てが管理費に回されていると、修繕すべきときに高額な修繕一時金を徴収せざるを得なくなる可能性があります。(最近、社会問題化しつつあります)

 

駐車場使用料は、分譲当初、管理費を安く見せるために、修繕積立金に回すべき部分を管理費に回しているというケースも散見され、分譲後数年経っても、管理組合が気づかずそのままとなっているケースもありますので注意が必要です。(管理会社は当然気づいているんでしょうけれど・・・)

 

この点についても、仲介業者さんや管理会社に聞けば分かります。

 

書面で確認したい場合は、定期総会議案書の中にある会計決算報告を、仲介業者さんにお願いして入手するとよいでしょう。

 

読み方は、仲介業者さんに聞いていただければ普通は分かります。

 

 

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