2010年05月
2010年05月28日
中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント５ 容積率と建ぺい率1
＜中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント５ 容積率と建ぺい率1＞
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中古マンション重要事項説明書のチェックポイント５ 容積率と建ぺい率1
今回は容積率と建ぺい率の基礎知識について説明します。
容積率とは、建物の延べ床面積（全ての階の床面積の合計）の敷地面積に対する割合を言います。
算式で表すと、容積率＝建築可能な延べ床面積÷敷地面積 となります。
例えば、容積率２００％、敷地面積１００坪である場合、延べ床面積２００坪まで建築することが可能になるということです。
重要事項説明書には、その物件のある場所の最高限度（指定容積率）が記載されます。
ただし、その物件が接する道路の幅によって、容積率がさらに制限されることがあります。（重要事項説明書にその制限が記載されるケースがほとんどですが、具体的に説明されないことも多々あるようですから注意してください。）
接する道路が１２ｍ以上の場合は、指定容積率がそのまま採用されますが、１２ｍ未満の場合、以下のような制限を受けます。
◇住居系の用途地域の場合：道路の幅（ｍ）×０．４
◇住居系以外の場合：道路の幅（ｍ）×０．６
（ただし、上記より算出された数値と指定容積率を比べ、厳しいほうを採用）
＜例＞
◇住居系で道路の幅が４ｍ、指定容積率２００％の場合⇒１６０％
一方、容積率には緩和措置もあります。
ここではあまり詳細についてご説明しませんが、共同住宅の共用廊下や階段、エントランス部分などの床面積は容積率の計算上、建築物の延べ床面積に算入されません。
次に、建ぺい率です。
建ぺい率は、建築面積の敷地面積に対する割合を言います。
算式で表すと、建ぺい率＝建築可能な建築面積÷敷地面積 となります。
例えば、建ぺい率５０％、敷地面積１００坪である場合、建築面積は５０坪までとなります。
建築面積は、いわゆる水平投影面積（上から見て一番大きな部分）ですので、必ずしも１階の面積というわけではありません。
なお、建ぺい率には以下のような緩和措置があります。
◇角地の場合：指定建ぺい率＋１０％
◇防火地域内にある耐火建築物：指定建ぺい率＋１０％
◇上記両方を満たす場合：指定建ぺい率＋２０％
例えば、商業地域で防火地域などの場合で指定建ぺい率８０％だとすると、角地かつ鉄筋コンクリート造などの耐火建築物である場合は、建ぺい率１００％となるわけです（敷地いっぱいに建てることができます）。
さて、容積率と建ぺい率の概要はこのようなものですが、中古マンションを購入するにあたって、何に注意すべきなのかについて、次回お話します。
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2010年05月25日
中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント４ 用途地域
＜中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント４ 用途地域＞
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＜中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント４ 用途地域＞
用途地域（ようとちいき）とは、都市計画法の地域地区のひとつで、その地域の中で、土地の利用方法がごちゃまぜにならないようにすることを目的として制定されています。
住居、商業、工業など、市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など１２種類があり、用途の制限（用途制限）に関する規制は、主に建築基準法で定められています。
用途地域は、その地域や地区に建てられている建物の種類や用途などを示しているだけでなく、将来どんな街並みになるのかを、ある程度予測させてくれるものでもあり、周囲環境を知る上ではとても大切です。
用途地域のイメージは以下の通りとなっています。
◇第一種低層住居専用地域
低層住宅にかかる良好な住居の環境を保護する地域
◇第二種低層住居専用地域
主として、低層住宅にかかる良好な住居の環境を保護する地域
◇第一種中高層住居専用地域
中高層住宅にかかる良好な住居の環境を保護する地域
◇第二種中高層住居専用地域
主として、中高層住宅にかかる良好な住居の環境を保護する地域
◇第一種住居地域
住居の環境を保護する地域
◇第二種住居地域
主として、住居の環境を保護する地域
◇準住居地域
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護する地域
◇近隣商業地域
近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進する地域
◇商業地域
主として、商業その他の業務の利便を増進する地域
◇準工業地域
主として、環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するための地域
◇工業地域
主として、工業の利便を増進するための地域
◇工業専用地域
工業の利便を増進するための地域
ここで重要なのは、具体的にどの地域にどのような建物が建てられるのかという観点です。
住宅として中古マンションに住む以上は、キャバレーやナイトクラブ、ダンスホールなどが目の前に建ってしまっては困るという考え方もあるでしょう。
これらは、商業地域と準工業地域においてのみ建築することができます。こうした建物が近所にできたらイヤだという方は、商業地域と準工業地域を避けることになるでしょう。
あるいは、カラオケボックスは、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、には建てられませんが、それ以外であれば建てられます。
準工業地域は、１２種類の中で、最も規制の緩い地域となっており、「個室付浴場業にかかる公衆浴場等」と「火薬類、石油類、ガス等の危険物の貯蔵、処理の量が多い施設」以外であれば、大抵のものが建てられます。
このように、どの地域にはどのような建物が建てられないか、ということが明確になっていますので、ご自身の考え方に合わせて、どの用途地域にある場所に生活したいのか考えてみてください。
さて、もうひとつチェックポイントがあります。
それは、隣地や近隣の用途地域です。
重要事項説明書では、購入対象となる物件が存する場所の用途地域について説明されます。
しかし、隣の敷地が異なる用途地域だとしても、重要事項説明書では説明されません。
もし、お隣が自分の住んでいる場所の用途地域とは異なるのであれば、全く違う規制が敷かれていることになります。
つまり、隣に思ってもみない建物が建つ可能性があるということです。
前述のように、隣地や近隣の用途地域については、重要事項説明書では説明されませんので、仲介業者さんに聞いてみたほうがよいでしょう。
地方公共団体のホームページに用途地域が掲載されていることもありますので、調べてみるとよいと思います。
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2010年05月19日
中古マンション 価値の目減り率と賢い購入タイミング
＜中古マンション 価値の目減り率と賢い購入タイミング＞
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＜中古マンション 価値の目減り率と賢い購入タイミング＞
（以前にもこの記事を掲載しましたが、データが新しくなりましたので、改定版として掲載します。）
マンションが建築されてから、時間の経過とともにどのように価値が目減りしていくのか、ということを知ることは、新築マンションを購入する方だけでなく、中古マンションを購入する方にとっても、極めて重要な情報ですが、
それぞれのマンション価格は、立地や建物の質、その時々の市況によって上下する面もあり、明確な基準というものはありません。
しかし、一定期間の中で取引された中古マンションの「築年数別成約取引単価」を調べることで、ある程度の推移が判ります。
財団法人東日本不動産流通機構が２０１０年３月に発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」のデータがそれに当たります。
このデータは、２００９年１月から１２月に取引された首都圏中古マンションの築年数別平均成約単価ですが、価格推移をイメージしやすくするために、築０年〜築５年時点の平均取引単価を１００とした場合の推移を作成してみました。
築 ０年〜築 ５年 １００．０
築 ６年〜築１０年 ８５．０（前期差 ▲１５．０）
築１０年〜築１５年 ６６．８（前期差 ▲１８．２）
築１６年〜築２０年 ４６．８（前期差 ▲２０．０）
築２１年〜築２５年 ５２．０（前期差 ５．２）
築２６年〜築３０年 ４６．０（前期差 ▲ ６．０）
築３０年〜 ４１．０（前期差 ▲ ５．０）
ちなみに２００６年１月から１２月のデータは次の通りです。
築 ０年〜築 ５年 １００．０
築 ６年〜築１０年 ８４．３（前期差 ▲１５．７）
築１０年〜築１５年 ６０．１（前期差 ▲２４．２）
築１６年〜築２０年 ５４．８（前期差 ▲ ５．３）
築２１年〜築２５年 ５４．８（前期差 ▲ ０．０）
築２６年〜築３０年 ５１．９（前期差 ▲ ２．９）
築３０年〜 ４８．１（前期差 ▲ ３．８）
そして、２００６年と２００９年の調査平均値を作成してみると次のようになります。
築 ０年〜築 ５年 １００．０
築 ６年〜築１０年 ８４．７（前期差 ▲１５．３）
築１０年〜築１５年 ６３．５（前期差 ▲２１．２）
築１６年〜築２０年 ５０．８（前期差 ▲ ５．３）
築２１年〜築２５年 ５３．４（前期差 ▲ ０．０）
築２６年〜築３０年 ４９．０（前期差 ▲ ２．９）
築３０年〜 ４４．６（前期差 ▲ ３．８）
見ての通り、築１５年までで概ね３６．５％の価値減少が見られます。
築０年〜築５年の平均を１００としていますので、新築分譲当時の価格は１１０〜１２０程度になると考えれば、築１５年で新築当初の半分程度になると考えてもよいでしょう。（一般的に、新築マンションは人が住んだら２割引と言われています。）
ちなみに、当初の１５年間で価値が低下する割合は、１年あたり約２．４％強になります。
一方、築１６年〜築３０年の１５年間で価値が低下する割合は、１年あたり約０．５５％となっています。
このデータから言えることは、目減り率をできる限り抑え、かつ極力新しい物件が欲しいと考える場合、築１０年〜築１５年程度の中古マンションを狙うのがよい、ということになります。
中古マンションを購入する際、こうしたことも念頭においておくと、ご自身の資産を守ることにも繋がります。
ちなみに、かつて、一般的な中古マンションの流通寿命は約３０年程度と言われていましたが、
今回の調査では、築３０年を超えるマンションの取引割合が、１０年前は全体の約３％程度に過ぎなかったものが年々増加し、２００９年調査では全体の１５．９％まで取引割合が増えてきたことが判りました。
つまり、築１５年程度のマンションを買って、将来は買換えも視野に入れたいという方でも、立地は当然として、建物のコンディションの見極めがきちんとできれば、従来に比べて十分に買換えのチャンスがあると言える状況になってきています。
実際に、まだまだ長く住めるマンションも多いですし、公認ホームインスペクター（日本ホームインスペクターズ協会の公認住宅診断士）などの専門家に、管理状況や建物の劣化状況をきちんと確認してもらうことも可能です。
従来の新築神話がだんだん薄まり、割安な中古住宅を購入しリフォームやリノベーションを行って生活を楽しむという方が増えてきたことの証だと思います。
やはり、人口の減少と高齢化、経済成熟化といった様々な要素から、住宅に対する考え方がだんだん変化してきているのかもしれませんね。
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2010年05月18日
中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント３ 都市計画法
＜中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント３ 都市計画法＞
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＜中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント３ 都市計画法＞
都市計画法とは、健康で文化的な生活ができるよう、市街地の開発や道路や公園などの施設の整備といった基本的な都市計画のあり方を定めた法律です。
各人が好き勝手に建物を建てたり、道路をつくったりすると、バランスを欠いた、使い勝手の悪い街になってしまいますよね。
これを制限して、バランスの取れた、また機能的な街をつくるために様々な制限をしているのが都市計画法です。
中古マンションを購入する際、都市計画法の制限で注意すべき点のひとつは、「計画道路」です。
計画道路とは、都市計画によって定められた「新たな道路を作る計画」のことです。
都道府県などが主導して、地域の人々が生活しやすいように、新たな道路を作る計画をしたり、幅を広げる計画をするわけです。
検討しているマンションの敷地の一部が計画道路に当たっている場合は、その部分の敷地について利用の制限が出てきますので注意が必要です。
計画道路には２種類あり
◇「計画中の計画道路」
◇「これから道路を作る作業を始める・既に作業を始めている計画道路」
の二種類があります。
「計画中の計画道路」は、一般的には「計画決定」と呼ばれており、まだ計画しているのみで、具体的にいつから事業に着手するか決まっていないものです。
「これから道路を作る作業を始める・既に作業を始めている計画道路」は「事業決定」と呼ばれており、事業着手が具体的に決定されている、あるいは既に事業に着手しているものです。
道路計画があるということは、「いつか道路をつくります」ということを意味しますから、計画道路の予定地内に建物を建てる場合は、原則として都道府県知事の許可を得なければなりません。
一方、計画決定の段階で、「２階建以下で地下のないもの」かつ主要構造部分が木造・鉄骨造等であり、鉄筋コンクリート造のような堅固な建物でないもの」であれば、都道府県知事は申請があれば許可しなければならないことになっています。
さて、長々と計画道路について説明しましたが、中古マンションを購入する際、この計画道路がどのような影響をもたらすか？という点に注目してみましょう。
問題になるのは、検討している中古マンションの建築計画よりも後に、計画道路の計画決定がなされていた場合です。
そのマンションが建ったあと、その敷地の一部が計画道路の予定地となってしまった場合、計画道路の予定地上には、新たに鉄筋コンクリート造のような堅固な建物は建築できませんので、
将来の建て換えの際、少なくともその場所をずらして建築しなければならなくなりますし、現在の建物と同程度の建物に建て換えることが困難になる可能性が出てきます。
仮に、現在の建物がその予定地の上に建築されていなくても、当初は問題とならなかった他の制限（建築基準法等の建ぺい率など）が影響し、現在の建物と同程度の建物に建て換えることができないという事態も発生し得ます。
ところで、一般的な重要事項説明では、計画道路がある場合、
◇計画道路の有無
◇計画決定か事業決定か
◇計画道路の名称
◇計画道路の計画幅員
程度しか説明されないことが多々あります。
ですから、計画道路の予定地が検討しているマンションの敷地の一部に当たっていたとしても、将来の建て換えに影響があるかないかまでは説明されないケースも多々あります。
都市計画法の制限については、
（１）計画道路の有無
（２）有の場合、計画決定された年月日とマンションの建築確認申請の年月日
（３）マンションの建築時期よりも計画決定の時期が後である場合、将来の建換えにおける影響の有無
というステップで確認し、もし、（３）の場合に該当する場合は、将来の建て換えにおける影響の有無について仲介業者さんにきちんと説明してもらうことをお勧めします。
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2010年05月14日
中古マンション 底値圏内脱出 2
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＜中古マンション 底値圏内脱出 2＞
平成22年4月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。
このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）の推移を調査しているものです。
（本価格指数は、中古マンションの広さ、古さ、立地などの物件毎の属性の影響を取り除くために、ヘドニック法と呼ばれる手法で品質調整を行っています。）
4月の指数は、90.4となり、とうとう90台の大台に突入しました。
前年同月比も8.8％と大幅なアップです。
2008年1月の直近ピーク時の指数が91.8ですから、ほとんど元に戻ったという感じですね。
中古マンション、中古戸建、新築戸建についてみると、供給量は2008年1月〜3月期をピークに現在まで下がっています（中古マンションで言うと、新規登録件数が4.5万件くらいあったのが、今では3万件強）。
供給が減って需要が一定ならば、価格は上がりますね。
しばらくは超低金利も続きそうですから、高額帯の物件でなければ需要はまだまだ底堅いと思います。（ただ、変動金利だけに固執するのは危険ですよ）
毎回お話しているように、今後は、新築戸建住宅や新築マンションが昨年に比べると大幅に供給されるといわれています。
また、中古マンションの価格が上昇し始めると、売りに出す人が増えてきます。
価格指数は一進一退を繰り返しながら、今秋ころまでは上昇するかもしれませんね。
2008年 1月 91.8 前月比 2.2％ 前年同月比 8.6％⇒直近ピーク
2008年 2月 90.1 前月比 ▲1.8％ 前年同月比 6.8％
2008年 3月 90.0 前月比 ▲0.1％ 前年同月比 5.9％
2008年 4月 89.5 前月比 ▲0.6％ 前年同月比 3.6％
2008年 5月 89.0 前月比 ▲0.6％ 前年同月比 4.0％
2008年 6月 89.4 前月比 0.5％ 前年同月比 2.5％
2008年 7月 88.0 前月比 ▲1.6％ 前年同月比 ▲0.8％
2008年 8月 87.9 前月比 ▲0.1％ 前年同月比 ▲1.5％
2008年 9月 86.1 前月比 ▲2.1％ 前年同月比 ▲4.9％
2008年 10月 85.8 前月比 ▲0.3％ 前年同月比 ▲4.3％
2008年 11月 85.7 前月比 ▲0.1％ 前年同月比 ▲5.2％
2008年 12月 85.0 前月比 ▲0.8％ 前年同月比 ▲5.4％
2009年 1月 84.0 前月比 ▲1.2％ 前年同月比 ▲8.5％
2009年 2月 83.8 前月比 ▲0.2％ 前年同月比 ▲7.0％
2009年 3月 83.5 前月比 ▲0.4％ 前年同月比 ▲7.3％
2009年 4月 83.0 前月比 ▲0.5％ 前年同月比 ▲7.2％
2009年 5月 84.4 前月比 1.6％ 前年同月比 ▲5.1％
2009年 6月 85.3 前月比 1.0％ 前年同月比 ▲4.7％
2009年 7月 85.0 前月比 ▲0.3％ 前年同月比 ▲3.4％
2009年 8月 85.1 前月比 0.1％ 前年同月比 ▲3.2％
2009年 9月 86.6 前月比 1.7％ 前年同月比 0.6％
2009年 10月 85.6 前月比 ▲1.1％ 前年同月比 ▲0.2％
2009年 11月 88.4 前月比 3.3％ 前年同月比 3.1％
2009年 12月 88.3 前月比 ▲0.1％ 前年同月比 3.9％
2010年 1月 88.7 前月比 0.4％ 前年同月比 5.6％
2010年 2月 88.3 前月比 ▲0.5％ 前年同月比 5.3％
2010年 3月 89.9 前月比 1.8％ 前年同月比 7.7％
2010年 4月 90.4 前月比 0.5％ 前年同月比 8.8％
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2010年05月11日
仲介業界の問題を踏まえた「売主・買主の取るべき対応」2
仲介業界の問題を踏まえた「売主・買主の取るべき対応」2
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仲介業界の問題を踏まえた「売主・買主の取るべき対応」2
前回お話したとおり、仲介業者さんは、売主から手数料が確実に取れるようにするために、専任媒介契約や専属専任媒介契約を売主に勧めます。
そして、専任媒介や専属専任媒介契約を結んだ場合、仲介業者さんは、レインズ（ＲＥＩＮＳ）という「仲介業者間の不動産情報交換用コンピューター・ネットワーク・システム」に登録しなければならないことになっています。
このシステムは、広く売り物件情報を全国の仲介業者さんに知らしめ、迅速に売買取引を成立させようというものでした。
ところが、仲介業者さんからすれば、何としてでも「両手」にしたいわけです。
「片手」は売主・買主どちらか一方から手数料をもらうことでしたね。「両手」は双方から手数料をもらえるので、２倍の儲けです。
ですからこんなことがしばしば起こります。
例えば、私がある買主さんの仲介業者として、レインズを使って売り物件を検索したとします。
そして、その売り物件を取り扱っている仲介業者さんに、その物件が売却済でないかどうか問合せします。
すると、「商談中なのでご紹介できません」と言われることがあるのです。商談中ということは、売却済ではないけれど具体的な買主が現れて、契約条件等を交渉している、ということです。
本当に商談中ということもあるかもしれませんが、１週間後、２週間後、３週間後に連絡しても同じような回答をされることがあります。
もし、他の仲介業者さんから紹介された買主さんと取引しても構わない（「片手」でも構わない）と思っていれば、仮に商談中でも、「だめになったらすぐに連絡しますので、連絡先を教えてください」と私に言うはずなんですが・・・。
つまり、他の仲介業者から紹介された買主とは取引するつもりがないのです。やはり「両手」を狙っているのです。
仲介業者である私のお客さん（買主さん）は、売主さんの希望する価格で買いたいと言っているにも関わらず。。。
恐らく、売主さんも、売却希望通りで買いたいという話を聞けば、すぐにでも取引しましょうということになるはずなんですが、そもそもその話は売主さんには伝わらないのです。
これでは、「広くかつ迅速に取引が成立する」ことを目的にしたシステムとして意味がないことになります。
もっと言ってしまえば、売主さんに対する背任行為（！？）とも言えるかもしれません。
しかし、事実としてこうしたことが起こっていますし、こうしたことが問題だと認識している仲介業界の方も多くいらっしゃいます。
もうひとつ、一般媒介契約を結ぶときにも問題があります。
一般媒介契約を結ぶにしても、一般媒介契約というものが、
◇「複数の仲介業者さんに物件の買主探しをお願いできる」
◇「レインズに登録する義務がない」
ということを売主さんが理解したうえで、１社だけと一般媒介を結ぶなら問題ないのです。
問題なのは、仲介業者さんが「一般媒介の具体的な内容や意味」を売主さんにきちんと説明していないことが多いということなんです。
何も知らない売主さんは、一般媒介を締結したとはいっても、実際は１社の仲介業者さんだけに売却を依頼したことになります。
そうです、実質的には専任媒介と変わりありません。しかも仲介業者さんはレインズに登録する義務もありませんから、この仲介業者さんは売り物件情報を完全に１社で囲い込むことができるわけです。
もちろん、売主さんが、「自宅を売っているということをあまり知られたくない」と仰るような場合には、一般媒介を締結して、限定的に買主探しをすることもありますが。
このように、現在の売買の仲介システムは、
◇売主さんからすれば、よりよい買主がそこにいるにも関わらず、買主を紹介してもらえない
◇買主さんからすれば、そこによい物件があるにも関わらず、情報を提供してもらえない
ということが起こりうる状況にあるわけです。
こうしたことから、広く当たって迅速に売却を進めたい売主さんは、以下のようにするとよいのです。
◇専任媒介や専属専任媒介は結ばない。
◇一般媒介を２社〜３社と締結し、レインズ登録もお願いする。
こうすれば、仲介業者さんが売り物件情報を囲い込む（両手を狙う）ことがなくなり、スムーズに買主さんが見つかると思います。
（ちなみに、弊社で売り物件を取り扱う場合は、一般媒介でレインズに登録させていただくようお願いしています。）
一方、買主さんはどうすべきでしょうか。
これは、以前にもお話したとおりですが、購入意思を明確にして、複数の仲介業者さんにお願いしたり、物件検索ウェブサイトを通じて仲介業者さんに問い合わせるという方法が一番よいと思います。
詳しくはこちらをご覧ください。
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それは、人と不動産が切っても切れない関係にあるからです。
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ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害
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2010年05月07日
仲介業界の問題を踏まえた「売主・買主の取るべき対応」1
仲介業界の問題を踏まえた「売主・買主の取るべき対応」1
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仲介業界の問題を踏まえた「売主・買主の取るべき対応」1
不動産の仲介業者さんのビジネスは、
◇「不動産を売りたい人」と「不動産を買いた人」の情報を集め、
◇「両者の仲人」として不動産売買契約を締結させることで、
売主と買主から不動産仲介手数料を得るというものです。
不動産仲介手数料は、売主と買主からそれぞれ売買価格の3.15％＋63,000円を上限として受け取ることができるということになっています。
ところで、仲介業者さんが手数料を受け取るパターンは、主に２種類のパターンがあります。
ひとつは「両手」と言われるものです。
例えば、不動産仲介業者のＸ社が、売主Ａさんから所有する中古マンションを3,000万円で売って欲しいと依頼を受けます。
次に、不動産仲介業者のＸ社は、自社に来店した買主Ｂさんにその物件を紹介し、3,000万円で売買契約が締結されたとします。
この場合、不動産仲介業者のＸ社は、売主と買主それぞれから約100万円ずつ、合計約200万円の仲介手数料を手にすることができます。
業界ではこれを、「両手」と言います。
売 Ｘ 買
主 → ← 主 「両手」
Ａ 社 Ｂ
もうひとつは「片手」とか「分かれ」と呼ばれるものです。
例えば、前述の「両手」と同様、不動産仲介業者のＸ社が、売主Ａさんから所有するマンションを3,000万円で売って欲しいと依頼を受けます。
次に、別の不動産仲介業者のＹ社が、その物件を3,000万円で買いたいという買主Ｂさんを見つけて、取引が成立した場合を考えてみましょう。
この場合、不動産仲介業者のＸ社は売主Ａさんから約100万円、不動産仲介業者のＹ社は買主Ｂさんから約100万円の仲介手数料を獲得することができます。
これを業界用語で、「片手」とか「分かれ」と言います。
売 Ｘ Ｙ 買
主 → ⇔ ← 主 「片手」「分かれ」
Ａ 社 社 Ｂ
ここでひとつ問題です。
仲介業者さんの立場で考えた場合、どちらが儲かると思いますか？
そうです。「両手」ですね。
では、さらに問題です。
両手にするためには、仲介業者さんはどういう行動を採ると思いますか？
そうです。入手した売り物件情報を、自分以外の仲介業者には扱わせない（売り物件情報を囲い込む）という行為を行うようになるのです。
少し具体的な話をしましょう。
売主さんが仲介業者さんに所有物件の売却依頼をすると、宅地建物取引業法上、仲介業者さんは売主さんと媒介契約を締結しなければならないことになっています。
このとき、媒介契約は３種類のうちいずれかを選びます。
◇一般媒介契約（複数の仲介業者さんに売却を依頼できる内容）
◇専任媒介契約（特定の仲介業者さん１社のみに売却を依頼できる内容）
◇専属専任媒介契約（専任媒介の内容に加え、売主自身による買主探しも行えないという内容）
大抵、仲介業者さんは「うちに任せてください！」といって、専任媒介あるいは専属専任媒介を結ぶようお願いします。
なぜこのようなお願いをするかというと、専任媒介や専属専任媒介は、他の仲介業者さんと競合することなく、売主さんから手数料を取ることを確定させることができるからです。
そういう理由から、場合によっては、３種類の媒介契約について具体的な説明もないままに、専任媒介や専属専任媒介に記名押印させてしまうケースもあるようです。
ところで、専任媒介や専属専任媒介の場合、仲介業者さんは、レインズ（ＲＥＩＮＳ）という国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している「仲介業者間の不動産情報交換用コンピューター・ネットワーク・システム」に登録しなければならないことになっています。
このシステムは、従来、仲介業者さんが売り物件資料を店頭に貼ったり、新聞広告に出したり、知り合いの業者に情報提供するなどして買主を探していたものを、
全国の仲介業者さんが、自社に物件探しを依頼してくれた買主さんのニーズに合致しそうな売り物件を、レインズを使って検索できるようにすることで、「広くかつ迅速に取引が成立する」ことを目的に平成２年に導入されたものです。
ところが・・・（次回に続きます）
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2010年05月04日
中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント２ 登記簿謄本に記載された権利関係
中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント２
登記簿謄本に記載された権利関係
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＜中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント２
登記簿謄本に記載された権利関係＞
重要事項説明書のはじめに出てくるのが、「登記簿謄本に記載された権利関係」の説明です。
マンションの登記簿は、次のような構成になっています。
◇表題部（一棟の建物の表示）
・一棟の建物の表示（所在、構造、全体の建物面積など）
・敷地権の目的である土地の表示（マンションが建つ土地の所在、面積など）
◇表題部（専有部分の建物の表示）
・専有部分の建物の表示（購入対象物件の所在、構造、一戸の面積など）
・敷地権の表示（敷地権の種類（所有権か否か）、持分割合など）
◇権利部（甲区）
・所有権に関する表示（所有権者、差押え、仮登記など）
◇権利部（乙区）
・所有権以外の権利に関する表示（抵当権など）
登記簿の読み方に関する説明は省きますが、注意すべき点をいくつかお話します。
＜敷地権の表示がないマンションには注意＞
通常、土地と建物はそれぞれ別々に登記がなされるのですが、マンションの場合は、土地と建物が一体となっているため、マンションの敷地と区分建物の専有部分（マンションの一室）とを一体化して登記しています。
つまり、一般的なマンションは、ひとつの登記簿に区分建物と土地（敷地権）の両方が記録されている形になっています。
マンションの建物一室だけを売って、土地の持ち分だけ保有し続けることができないようになっている、というイメージです。
古いマンションですと、敷地権の登記がされていないもの（土地と建物が別々に登記されているもの）もあります。
このようなマンションは、住宅ローンの審査において、ややハードルが高くなることがありますので注意が必要です。
＜敷地権の種類をきちんと確認＞
敷地権の表示では、その種類が「所有権」と記載されているかどうかを必ず確認しましょう。
マンションの中には、借地権マンションもありますので、要チェックです。
安いと思って契約したら、建物部分は所有権だけれども、敷地は借り物だったなどという、笑うに笑えない話も実際にありますので。
＜登記上の所有者と実際の所有者が同一であることを確認＞
権利部（甲区）は、一番下にある記録が、登記簿上の所有者です。
ここには、所有者の名前と住所が記載されていますので、実際の所有者と同一人物か確認します。売主さんの住民票や運転免許証などで確認できます。
なお、登記がなされていれば、一応その権利関係が事実だと推定はできますが、登記の内容と実際の権利が相違していた場合、その登記を信じて売買しても、権利を取得できないことがある、ということを知っておきましょう。
これは、真の権利者の利益を保護するという法の精神からきています。そしてこれが、「登記に公信力なし」と言われる所以です。
＜購入対象の一室を使っている人は所有者か第三者か＞
マンションを占有している（マンションに住んでいる人）と実際の所有者が同一人物かどうか確認します。
他人に賃貸していたり、使用貸借（無償で賃貸）している場合、新たに購入したからと言って、簡単には追い出すことができません。
＜売主のマンションが借金の担保になっている場合＞
権利部（乙区）は、主に抵当権や根抵当権といった権利が記録されます。
簡単に言えば、お金を借りている人が、金融機関などにその不動産を担保提供していることを示しています。
注意したいのは、抵当権や根抵当権に記載されている債権額や極度額です。
債権額や極度額は、ざっくり言えば、借金の額を示しています。
「借金の額＜売買代金」である場合は、さほど問題はないのですが、「借金の額＞売買代金」の場合は注意が必要です。
つまり、売買代金のほうが少ないので、契約を結んで手付金を支払ったはよいが、残代金支払い時に、抵当権や根抵当権が抹消できない可能性があるということです。
よくあるトラブルでは、「借金の額＞売買代金」という不動産会社所有のマンションを個人の方が買おうとしたところ、債権者である金融機関が抵当権を外してくれず、結局購入できなかった、というような話です。
しかも、悪いことに、その不動産会社は、契約時に買主から受け取った手付金を使ってしまい、返還できなくなっていた、という話です。
このようなケースの場合でも、売主が返済を進めており、登記上は「借金の額＞売買代金」となっているものの、
実際は「借金の額＜売買代金」となっていることもありますので、仲介業者さんによく調べてもらう必要があります。
調べた結果、よく判らなかったり、ちょっとあぶないかなあ、というときは、手付金の額を極力少なくしたり、何がしかの方法で手付金を保全したりすることもあります。
