2010年06月

2010年06月29日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント11 管理形態や管理の委託先等1

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント11 管理形態や管理の委託先等1

 

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中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント11 

管理形態や管理の委託先等1

 

重要事項説明書においては、管理形態や管理の委託先、建物の維持修繕の実施状況等が記載されます。

 

具体的には、

 

◇○○マンション管理組合というような管理組合の名称

◇管理形態(後述)

◇管理委託先の名称や連絡先、所在、マンション管理適正化法による登録番号

◇建物の共用部分の維持修繕の記録

 

などが、簡単に記載されているというイメージです。

 

まず確認したいのが、「管理形態」です。

 

管理形態とは、全部委託管理、一部委託管理、自主管理のいずれかを指すもので、

 

◇全部委託管理:外部の管理会社さんに全てを委託しているもの

◇一部委託管理:一部を外部に委託しているもの

◇自主管理:マンションの住人(区分所有者)が自ら管理しているもの

 

があります。

 

一般的には、全部委託管理というマンションが大勢を占めています。プロの管理会社が管理していますので、一応は安心できるものだとは思います(もちろん中身を精査する必要はありますが)。

 

一方、自主管理は、マンション管理のプロとは限らないメンバーで管理をしているため、必ずしも安心できるような管理を行っているかどうかが判りません。

 

その意味では、自主管理の場合は、実際の管理状況について十分調査をする必要があります。

 

しかし、自主管理のマンションでも、マスコミなどにも取り上げられるほど素晴らしい管理を行っている自主管理型マンションも実際にはありますので、自主管理だからといって初めから敬遠する必要はないと思います。

 

次に、建物の共用部分に関する維持修繕の記録です。

 

買主としては非常に気になるところですが、重要事項説明書上は、別添「管理に係る重要事項調査報告書」をご参照ください、とだけ書いてあるのが一般的です。

 

重要事項説明の場では、具体的な内容について説明されることは殆どありません。

 

ですから、重要事項説明の際に、必ず「管理に係る重要事項調査報告書」をよく確認してください。

 

できれば、事前に入手して熟読しておいたほうがよいと思います。

 

最後の「その他」の項目は、大規模修繕が近く予定されている場合や、管理費・修繕積立金の値上げが確定している場合に記載されます。

 

ところで・・・(次回に続きます)

 

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ayumiltd at 13:51|PermalinkComments(0)TrackBack(0)重要事項説明書 

2010年06月24日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント10 管理費や修繕積立金の額と滞納の有無

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中古マンション

 重要事項説明書のチェックポイント10

 管理費や修繕積立金の額と滞納の有無



重要事項説明書には、計画修繕積立金に関する事項、通常の管理費用の額について記載されています。


所謂、毎月の修繕積立金と管理費の額です。


修繕積立金は、購入対象となるマンションのお部屋における毎月の金額だけでなく、マンション全体で貯まっている直近の修繕積立金の積立総額も書かれます。


重要事項説明書には、単純に積立金総額が記載されているだけなので、その数字の意味について説明されることはありません。


この積立総額が適正な水準にあるかどうかなどについての確認方法は、以前お話した通りです。

(以前の記事はブログインデックスでチェックしてみてください)


さて今回のお話で重要なポイントは、管理費や修繕積立金の滞納についてです。


重要事項説明書には、対象となるお部屋に管理費や修繕積立金に滞納がある場合、その滞納額が記載されます。


これは、その物件の売主さんが、管理費や修繕積立金を滞納していたということを意味します。


この滞納金は、マンションを維持管理していくための大切なお金ですから、マンション管理組合からすると絶対に回収しなければならない債権です。


ですから、この債権については、滞納した人(債務者)が所有する区分所有権および建物に付帯する動産の上に先取特権がつくことになっています。(区分所有法第7条)


先取特権とは、債権者であるマンション管理組合が、他の債権者に優先して滞納分を弁済してもらう権利のことです。


さらに、区分所有法第8条では、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。」としています。


特定承継人とは買主のことを意味しますので、滞納した売主の取引相手である買主にもその影響が及ぶということになります。


マンション管理組合は、売主に対して滞納金を支払うよう請求するのは当然ですが、この売主がマンションを売った場合は、売主に対してだけでなく、新たな所有者となった買主にも請求することができるのです。


(売主はそもそも滞納している状態なので、回収可能性は低いと思われ、結果として管理組合は買主に請求することになると言ったほうがリアルかもしれません。)


もし、買主がその請求に応じなければ、マンション管理組合は、先取特権を行使することによって(マンションを処分するなどによって)、滞納分の弁済を受けることができるわけです。


このように、滞納があるマンションを購入した買主は、その滞納分を絶対に弁済しなければならない立場になるのです。


買主からすると、売主が滞納したのに何故買主が請求されなければならないんだ?と思うでしょうけれど、


滞納金がある物件は、その分値段を下げて売らざるを得ないわけで、結果的に売主が負担している形にはなると思います。


もちろん、滞納金の意味を十分に知らずして購入し、後で大変な目にあったという話もないわけではありませんので、十分に注意が必要です。




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2010年06月21日

ブログ内容を拡充します!!

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いつも「安心中古マンション購入の極意」をご覧いただきありがとうございます。

 

 

昨年7月より、このブログで沢山の記事を掲載して参りましたが、

 

日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクター(中古住宅診断士)になったのだから、中古マンションだけでなく中古戸建の購入術も掲載してほしい」

 

とか

 

「購入術だけでなく、スムーズに売却するためのチェックポイントも教えて」

 

というご意見を多くの方々から頂戴しました。

 

 

そこで、近日中に、本ブログの記事内容を付加し、充実していこうと思います。

 

これまで掲載してきた「中古マンションの購入」に加え、

 

「中古戸建などを含めた一般住宅」に関する購入の注意点や、「中古マンションや中古住宅」の上手な売却方法などについても掲載していく予定です。

 

引き続き、ご愛顧のほどよろしくお願い申し上げます!!

 

 

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2010年06月18日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント9 専有部分の用途や利用制限等

<中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント9 専有部分の用途や利用制限等>

 

 

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中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント9 専有部分の用途や利用制限等

 

専有部分には、住居としてのみ利用可能とか、事務所や店舗もOKとか、マンションによってその利用用途が決められています。

 

また、ペットの飼育に関する制限や、フローリングに貼り替える場合の制限、楽器等の使用に関する制限など、様々な制限がマンションそれぞれにあります。

 

これらのうち、「主な事項」については、重要事項説明書にて説明される事項になっています。

 

しかし、これまで、中古マンションの売主として数多くの物件を売ってきた立場からすると、仲介業者さんたちが作成する重要事項説明書は、やや不十分なものが多いと言わざるを得ません。

 

大抵の場合、重要事項説明書には定型のひな型があり、気の利いたひな型の場合、用途制限、ペット飼育の制限、フローリング制限、楽器使用の制限の4項目についての制限の有無と制限の内容等が記載できるような書式になっていますが、

 

そうでないひな型は、こういった項目がなく、単に制限の有無と制限の内容を記載するスペースがちょこんとあるだけです。

 

このような重要事項説明書のひな型を使っている仲介業者さんの場合、「制限有り」「詳細は、管理規約および使用細則等をご参照ください」としか書いていないケースがかなりあります。

 

もちろん、実際に説明する際も、そのまま棒読みです。

 

また、気のきいたひな形を使っていたとしても、仲介業者さんが管理規約や使用細則などのルールブックを熟読していなければ、前述の4項目以外に重要な制限があったとしても、見落としてしまうかもしれません。

 

何が言いたいかと言うと、契約前に重要なポイントがきちんと説明されないケースが多々あるということです。

 

重要事項説明は、契約の直前に行われるのが一般的ですが、このようなラフな説明をされて、契約書に署名捺印した後に、「こんな制限があるなんて知らなかった」となってしまうことが多々あるということなんです。

 

説明する側が義務を果たしているかという点については疑問が残りますが、現状ではそういったことが多々行われている以上、ご自身で身を守るしかないのです。残念ですが。

 

ですから、中古マンションを購入する以上、買主として、事前に管理規約や使用細則等の書類に目を通しておくべきなのです。

 

そこに書かれたルールは、今後お住まいになる以上、ご自身も守らなければならないわけですから。

 

そして、意味の判らないところや疑問点については、「契約前までに」すべてクリアにしておきましょう。

 

重要事項説明の時に初めて知るというならばまだ救えますが、大抵のトラブルは契約後に知るということなのです。

 

 

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2010年06月15日

中古マンション 底値圏内脱出 3

中古マンション 底値圏内脱出 3

 

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<中古マンション 底値圏内脱出 3

 

平成225月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。

 

このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)の推移を調査しているものです。

 

(本価格指数は、中古マンションの広さ、古さ、立地などの物件毎の属性の影響を取り除くために、ヘドニック法と呼ばれる手法で品質調整を行っています。)

 

5月の指数は、89.1となり、前月比▲1.4%となりました。昨年5月から上昇傾向を見せた中では、最も大きな下落幅です。

 

やはり、直近のピークであった20081月の指数に概ね追いついてしまった先月の指数から、若干の調整が入ったようです。

 

ただ、現場(仲介業者さんや販売業者さんたち)の声を聞く限りでは、相変わらず購入希望者は多いようですから、このまま下落するということではないでしょう。

 

新築マンションや新築戸建の供給が次第に増えていることや、不動産業者の仕入価格が次第に上昇しているという声もしばしば聞かれますので、エンドユーザーが価格上昇を受け入れるレベルまでは、価格上昇はあるかもしれません。

 

とは言っても、サラリーマンの今後の収入見通しや社会保障に対する不安等、価格を下落させる要因が消えたわけではないので、エンドユーザーが価格上昇を受け入れる余地はさほど大きくないと思われます。

 

やはり、上昇するとしても今秋ころまではないかと思っています。

 

2008  1月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比  8.6%⇒直近ピーク

2008  2月  90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比  6.8

2008  3月  90.0  前月比 ▲0.1%  前年同月比  5.9

2008  4月  89.5  前月比 ▲0.6%  前年同月比  3.6

2008  5月  89.0  前月比 ▲0.6%  前年同月比  4.0

2008  6月  89.4  前月比  0.5%  前年同月比  2.5

2008  7月  88.0  前月比 ▲1.6%  前年同月比 ▲0.8

2008  8月  87.9  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲1.5

2008  9月  86.1  前月比 ▲2.1%  前年同月比 ▲4.9

2008 10月  85.8  前月比 ▲0.3%  前年同月比 ▲4.3

2008 11月  85.7  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲5.2

2008 12月  85.0  前月比 ▲0.8%  前年同月比 ▲5.4

2009年 1月  84.0  前月比 ▲1.2%  前年同月比  8.5

2009年 2月  83.8  前月比 ▲0.2%  前年同月比  7.0

2009年 3月  83.5  前月比 ▲0.4%  前年同月比  7.3

2009  4月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比  7.2

2009  5月  84.4  前月比  1.6%  前年同月比  5.1

2009  6月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比  4.7

2009  7月  85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比  3.4

2009  8月  85.1  前月比  0.1%  前年同月比  3.2

2009  9月  86.6  前月比  1.7%  前年同月比    0.6

2009 10月  85.6  前月比 ▲1.1%  前年同月比 ▲0.2

2009 11月  88.4  前月比  3.3%  前年同月比    3.1

2009 12月  88.3  前月比 ▲0.1%  前年同月比    3.9

2010  1月  88.7  前月比  0.4%  前年同月比    5.6

2010  2月  88.3  前月比 ▲0.5%  前年同月比    5.3

2010  3月  89.9  前月比  1.8%  前年同月比    7.7

2010年 4月  90.4  前月比  0.5%  前年同月比  8.8

2010年 5月  89.1  前月比 ▲1.4%  前年同月比  5.5

 

 

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<ワールドカップ初戦勝利!やりましたね!>

 

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2010年06月11日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント8 区分所有権

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<中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント8 区分所有権>


一戸建てを購入した場合、土地と建物の所有権を購入するということになりますが、建物の維持管理、土地だけの売却、建物の増改築や建替え、建物だけの売却等、全て所有者の判断で行うことができます。


マンションの場合は、区分所有権といって、前述の所有権とは少々趣が異なります。


あらためて、区分所有権というものがどんなものなのか、ここで確認しておきましょう。


(1)区分所有権の概略

分譲マンションのように、1棟の建物の中に、構造上区分された複数の部分(独立した住宅など)を有する建物のことを区分所有建物と言います。


そして、この区分所有建物の共用部分(後述)を除く部分を目的とする所有権を、区分所有権と言います。


これについては、建物の区分所有等に関する法律(通称、区分所有法)という法律が適用されます。


(2)専有部分と共用部分

専有部分とは、区分所有権の目的となる建物の部分で、独立した住居などの用途に供することができる部分を言います。シンプルに言えば、お住まいになるお部屋そのもの(コンクリートの内側部分)といったイメージです。


共用部分とは、専有部分以外の建物部分を言います。そして、法定共用部分と規約共用部分とに分かれます。


法定共用部分は、建物の性質上、当然に共用部分となる部分のことで、エントランス、階段、廊下、エレベーターなどが該当します。


一方、規約共用部分は、例えば集会室や管理人室などを、規約(区分所有者間で決めるルール)で共用部分と決めたものを言います。一般的に、これらは登記がなされていますので、登記簿を見れば判ります。


(3)共用部分に対する区分所有者の権利

共用部分については、規約で特段の定めをしない限り、区分所有者の全員または一部の共有となります。


共用部分に対する各共有者の共有持分は、規約で特段の定めがない限り、各共有者がそれぞれ所有する専有部分の床面積の割合によって決められます。


そして、この共有部分の共有持分は、法律で別段の定めがある場合を除いて、専有部分と切り離して処分することができません。(専有部分と共有部分の持分はワンセット)


なお、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利のことを敷地利用権と言います。要するにマンションが建っている土地の権利です。


この敷地利用権も専有部分とワンセットとして認識され、専有部分と敷地利用権を分離して処分(売却したり抵当権を設定)することができません。


(4)共用部分の管理

共用部分の管理は、原則として区分所有者の集会で区分所有者及び議決権(一般的には専有部分の床面積の割合)の各過半数によって決定されます。


マンションでは、最低毎年1回、集会を招集しなければなりませんが、集会の決議は、法律や規約で定めがない限り、区分所有者および議決権の各過半数で決定します。


共用部分の大幅な改築などは、各4分の3以上の多数決、建替えになると各5分の4以上(建物の建替え)となります。



このように、区分所有権というのは、マンションのお部屋(専有部分)所有しつつ、お部屋を除く建物全体(共用部分の共有持分)、敷地利用権の共有持分がワンセットとなった権利です。


ワンセットですから、それぞれを勝手に売ったり買ったりできません。


しかも、みんなで持つ部分(共用部分と敷地利用権)が沢山ありますので、様々な問題などを区分所有者たちで決めて運営していかなければなりません。


これが区分所有権の大きな特徴です。



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2010年06月08日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント 7 既存不適格

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント7 既存不適格

 

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<中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント7 既存不適格>

 

前回、容積率や建ぺい率をオーバーしているような物件について注意するようお話しましたね。

 

これは、そのマンションを建築する当時は、当時の建築基準法などの法令に適合するように建てられていたものの、その後の法令改正等によって、容積率や建ぺい率などが変更になり、制限に適合しなくなってしまったというケースでした。

 

このような物件を、既存不適格物件と言います。

 

建築基準法は、原則として着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた場合に、既存不適格という状態が発生するわけです。

 

ところで、既存不適格は現在の法律に適合していないからといって、直ぐに取り壊して適法な建物に直せ、と言われるわけではありません。

 

既存不適格物件は、法の不遡及(実行時に適法であった行為を事後に定めた法令によって遡って違法としないこと)と、既に建っている既存不適格物件をすべて違法としてしまう場合に発生するであろう社会的混乱から、半永久的ではないにせよ見逃しましょう、という考え方になっています。

 

 

なお、既存不適格となる主なケースは以下のようなものです。

 

◇用途地域が決められる前から建っていた工場などで、後になって住居専用地域などに定められたような場合。

 

◇かつては、20mあるいは31mといった高さ制限で建物の規模を制限していましたが、1968年の建築基準法改正により、建物の規模を容積率で制限するようになった結果、現行の容積率をオーバーしている場合。

 

◇日照権訴訟が多発したことにより、1976年の建築基準法改正で日影規制が導入され、現状の規模あるいは形状の建物が再建築できないような場合。

 

◇1981年の建築基準法改正で、耐震基準が改正された結果、現行基準に満たない耐震基準の建物である場合(旧耐震基準の物件)。

 

◇現行法では、幅員4m以上の道路に接した土地でないと建物の建築はできないことになっているが、現行法施工前に建った建物で、4m未満に道路に接している土地に建っている建物。(原則として4m未満の道路の場合、中心線から2mセットバックした状態で建替えすることで適法となります)

 

 

 

既存不適格物件はすべてダメということではありませんが、問題となるポイントは以下の通りだと考えています。

 

<住宅ローン審査>

金融機関によっては、既存不適格物件には融資しないというところもあります。特に容積率オーバーや建ぺい率オーバーの物件についてはハードルが高くなる傾向にあります。

 

裏を返せば、売ろうとする際に、通常の物件に比べると買い手も付きにくくなる可能性があります。

 

 

<建替え>

現在と同じサイズの物件が建てられない可能性が高いという問題があります。マンションの場合、当初の建物と同規模以上のものが建築可能であればよいのですが、そうでない場合、区分所有者間の調整は極めて困難になることが予想されます。

 

 

<耐震基準>

新耐震基準に準じていなければ、地震発生時の倒壊等のリスクが高くなります。また、適合証明がないとフラット35の融資を受けることができません。(逆にいえば、旧耐震基準のマンションでも適合証明がある物件であれば、一定の安心感はあると言えます。)

 

既存不適格については、重要事項説明書に記載されるケースがありますが、詳細について語られることはあまりないように思いますので、仲介業者さんには十分な説明をしてもらったほうがよいでしょう。

 

 

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2010年06月04日

中古マンション 買受申込書の意味と提出のタイミング

<中古マンション 買受申込書の意味と提出のタイミング>

 

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中古マンション 買受申込書の意味と提出のタイミング

 

<買受申込書とは>

買受申込書は、物件をいろいろ見学して、「この物件を買おう」と決めたときに作成する書類です。

 

購入価格、契約日、決済日、その他条件等を記載し、売主や仲介業者あてに提出します。

 

大抵、仲介業者さんが書類のひな型を持っていますので、ご自身で作ることはまずありません。

 

この書面には、買主が売主に対して、「この条件で購入したいのですが、交渉相手を私ひとりに絞っていただけませんか」という意味合いがあります。

 

買受証明書を売主に受け取ってもらえれば、買主は優先交渉権(売主と独占的に売買交渉をできる権利)を獲得したことになるわけです。

 

ですから、これを以って売買契約を締結したものとはみなされません。売買契約書に署名押印するまでならば、いつでも取引をやめることができます。

 

よく、買受申込書を書くと同時に、申込証拠金として10万円程度をとる仲介業者さんがいますが、これは、買主を精神的に逃がさない手法のひとつです。

 

買受申込書を提出した後、その物件をいろいろ調べた結果、気に入らない点があり、契約を中止したとしても、申込証拠金は全額返還されます(ただし、申込証拠金を払うときは、契約締結をやめたときには返還されることを書面などで確認しておいたほうが安全です)。

 

 

<買受申込書を提出した後に実行する大切な作業>

さて、買受申込書を提出した後は何をするか、ということですが、ここからがその物件(建物の状況や管理状況)を徹底的に調べる期間になります。

 

買受申込書を提出するまでは、建物図面や管理規約、定期総会議案書、長期修繕計画など、重要な書類を見せてもらえないことが多々あります。

 

仲介業者の立場からすると、買主が本気になっていないものにはあまり力を入れないという側面もあるからです。

 

しかし、買受申込書はある意味「買主の本気」を見せるものですから、書面提出以降は、これらの書類の閲覧は比較的簡単にできるようになります。

 

なお、買受申込書を書くとき、仲介業者は、2日〜3日後に契約予定日を設定するように勧めるはずですが、少なくとも1週間〜2週間は間を空けてください。

 

そして、早めに契約書案や重要事項説明書案の提示を受けたり、各種書類を入手したりして、しっかり事前チェックできる期間を十分設けましょう。

 

また、買受証明書の「その他購入条件」の欄に、「購入にあたって必要な資料提供等について、売主ならびに仲介業者が協力すること」と一文入れると、管理会社が保管する資料等をスムーズに入手することも可能になります。

 

 

<買受証明書を提出するタイミング>

できれば、買受申込書を提出するのは月初めのほうがよいです。

 

月末や四半期末、決算期末(3月末決算の場合、6月末、9月末、12月末、3月末)に近い日は、仲介担当者が「実績を上げろ」と会社から強く責められる時期なので、買主に対して無理に契約を急がせる傾向が強まります。

 

それを避けるためにも、月初めに買受申込書を提出できるよううまく交渉しましょう。

 

 

なお、この段階で、実際に取得する費用を仲介業者に計算してもらいます。

 

また、この時期に、ローンの事前審査を済ませておくことも大切です。

 

 

 

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2010年06月01日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント6 容積率と建ぺい率2

<中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント6 容積率と建ぺい率2

 

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中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント6 容積率と建ぺい率2

 

 

前回は、容積率と建ぺい率の基礎知識についてお話しました。

 

今回は、容積率と建ぺい率に関するチェックポイントです。

 

新築マンションの場合は、現在の都市計画法や建築基準法等に則って建物が建築されますので、殆ど気にすることはないと思うのですが、

 

中古マンションの場合は、「建築当時の」法令に基づき建築されているということを知っておかなければいけません。

 

「建築当時の法令」と「現在の法令」に殆ど変化がなければ問題ないのですが、特に容積率や建ぺい率が変わっている(小さくなっている)と大きな問題になる場合があります。

 

例えば、検討中の物件は、現在、容積率200%の地域にあるとします。ところが、20年前の容積率は300%であったというような場合です。

 

恐らく、当時、建築を行う際は、土地面積×300%(3倍)の床面積がある建物を建築している可能性が高いはずです。

 

この建物が老朽化し、建替えしなければならなくなった時、「現在の法令」では土地面積×200%(2倍)の床面積となる建物しか建築できないことになってしまいます。

 

建替えを行う場合、このマンションの所有者(管理組合)は、現在持っている床面積の3分の2の床しか持てないということになるわけです。

 

持っている床面積が減るということは、資産価値が減るということですから、問題はかなり大きいと言わざるを得ませんね。

 

このほか、容積率には変化はないものの「建築当時の建ぺい率」よりも「現在の建ぺい率」のほうが小さいという場合も注意が必要です。

 

容積率には変化がなくても、高さ制限や斜線制限等、様々な制限がありますので、現在と同規模の建物が建築できない場合もあります。

 

なんだか、問題点ばかり上げていますが、実は、上述とは逆パターンのお話もあります。

 

例えば、「建築当時の容積率」よりも「現在の容積率」のほうが大きい(あるいは大きくなる)という物件です。

 

こういう物件は、今ある建物よりも大きな建物を建築することが可能になりますので、大手のマンションデベロッパーなどが建替えのコンサルティングを行ったりしていることもあります。

 

今までより建物が大きくなる部分は、そのマンション所有者の利益(資産価値の増加分)になるので、その利益を当て込んで、建替えを行うというイメージですね。

 

さて、簡便なチェック方法です。

 

重要事項説明書の初めのほうには、登記簿謄本に記載された権利関係等について説明されていますので、その中で、以下の項目をチェックします。

 

◇表題部(一棟の建物の表示)のうち、

(1)建物の床面積(全階の面積を合計)

 (2)建物の床面積(全階のうち最大の面積)

 

◇敷地権の目的である土地の表示のうち、

(3)マンションが建っている土地面積合計

 

(1)が延べ床面積、(2)が建築面積、(3)が敷地面積になりますので、

 

◇この建物の容積率 = (1)÷(3)

 

◇この建物の建ぺい率 = (2)÷(3)

 

という算式で概ねの答えが出ます。

 

これで出た数値と、法的に制限されている容積率と建ぺい率を比較して、制限を超えていないかどうか確認すればよいのです。

 

もちろん、この計算方法は簡便法なので、厳密に言うと正確ではありません。所謂、共用廊下などは容積率の計算上、算入しないなどの細かなルールを勘案していないからです。

 

しかし、もし大幅に制限を超えるような結果が出るようであれば、仲介業者さんに確認をとったほうがよいと思います。

 

きちんとした仲介業者さんなら、多少時間がかかったとしても、明快に答えてくれるはずです。

 

 

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