2010年07月

2010年07月30日

公認ホームインスペクター(住宅診断士)資格試験合格者座談会(その2)

公認ホームインスペクター(住宅診断士)資格試験合格者座談会(その2)

 

 

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公認ホームインスペクター(住宅診断士)資格試験合格者座談会(その2)

 

昨年、日本ホームインスペクターズ協会で、第1回公認ホームインスペクター資格試験が開催され、その合格者による座談会が同協会にて開催されました。

 

私も合格者の一人として、その座談会に参加してきました。

 

前回、第1回座談会の内容をご紹介しましたが、今回は第2回座談会の内容が、日本インスペクターズ協会のホームページで公開されましたので、当ブログでもご紹介したいと思います。

 

今回は、試験の内容がどのようなものだったか、そのためにどのような準備をしてきたのか、といったやりとりが描かれています。

 

これから公認ホームインスペクター資格試験を受験しようという方の参考になると思います。

 

また、将来、ホームインスペクションを依頼してみようという方や、住宅を売買しようと思っている方にも、

 

「ホームインスペクターって何なの?」とか

「ホームインスペクターってどのな見識を持った人たちなの?」

 

ということが多少なりとも解って頂けると思いますよ。

 

是非、協会のホームページをご覧になってみてくださいね。

http://www.jshi.org/event/zadankai/index3.html

 

 

 

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■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの

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2010年07月27日

中古マンション・戸建購入 重要事項説明書のチェックポイント13 契約の解除2

中古マンション・戸建購入

 重要事項説明書のチェックポイント13 契約の解除2

 

 

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中古マンション・戸建購入

 重要事項説明書のチェックポイント13 契約の解除2

 

 

前回は、重要事項説明書で記載される「契約の解除」のうち、「手付解除」と「引き渡し完了前の滅失・毀損による解除の有無」について説明しました。

 

今回は、その続きです。

 

 

<契約違反による解除の有無>

 

契約書で取り決めた債務(イメージ的には、買主は金銭の支払い、売主は物件の引き渡しなど)を履行しなかった場合、その相手方は売買契約を解除して、損害賠償請求できるという内容です。

 

チェックすべきポイントは、その損害額の多寡にかかわらず、損害賠償額が確定していることを確認しましょう。

 

この部分が明確化されていないと、損害賠償+違約罰の両方を請求できる内容と解される可能性がありますので。(詳細は契約条項のブログ記事にて後日解説します。)

 

 

<融資利用の特約による解除の有無>

 

いわゆるローン特約のお話です。これについては以前、詳細を説明していますね。

 

一般的にマンションや戸建を購入する場合、買主は銀行から住宅ローンを借ります。

 

ただし、ローンの申込みは、売買契約を締結した後になりますので、審査が通るかどうかは契約前に確定しません。

 

もし、ローンが通らなかった場合、買主に対して何としてでも買ってくれというのは酷なので、その場合は無償で解除できますよという内容です。

 

<参考記事>

ローン特約の注意点1 http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2501357.html

ローン特約の注意点2 http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2519553.html

 

<瑕疵の責任および瑕疵による解除>

 

瑕疵とは、通常有すべき品質・性能に欠けるところがあるか、または当事者が表示した品質・性能が備わっていないことを言いますが、

 

例えば、マンションですと、専有部分の給水管に小さな穴が開いており、少しずつ水が漏れていたというような場合や、

 

戸建ですと、雨漏りや、建物の柱や壁などの腐食、シロアリ被害などが該当します。

 

「瑕疵の責任および瑕疵による解除」というのは、売買の対象となる土地や建物に「隠れたる瑕疵」があり、その瑕疵によって生じた損害について賠償請求あるいは修復請求ができるというものです。

 

また、その瑕疵により契約の目的が達せられないような場合には、買主は、売買契約の解除ができるというものです。

 

なお、「隠れたる瑕疵」とは、売主と買主がその存在を知らず、または知り得なかった瑕疵を言います。

 

瑕疵担保責任が請求できる期間もチェックポイントです。これもここに記載されますので確認しましょう。

 

民法上は、その瑕疵を発見したら1年以内に請求すればよいことになっているのですが(商法上は半年以内)、一般的な取引においては、瑕疵担保請求ができる期間は3ヶ月とされるケースが多いようです。

 

ちなみに、売主が不動産業者である場合は2年以上の責任期間を負わなければならないことになっています。

 

余談ですが、瑕疵は契約締結時にあることが前提です。引渡後に発生した原因による後発的な瑕疵や、経年劣化による故障等については、瑕疵担保責任は追及できないことになりますので注意してください。

 

 

前向きに売買契約をしようという時に、ご破算にしなければならなくなった場合のことを想定するというのは、あまり気が進まない話かもしれませんが、万が一に備えて、よくよく内容を確認しておきましょう。

 

 

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ayumiltd at 10:20|PermalinkComments(0)TrackBack(0)重要事項説明書 

2010年07月23日

公認ホームインスペクター(住宅診断士)資格試験合格者座談会

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公認ホームインスペクター(住宅診断士)資格試験合格者座談会

 

昨年、日本ホームインスペクターズ協会で、第1回公認ホームインスペクター資格試験が開催され、その合格者による座談会が同協会にて開催されました。

 

私も合格者の一人として、その座談会に参加してきました。

 

なぜ、この試験を受けようと思ったのか、これをどのように生かしてきたいのか、といったテーマで熱い議論をしてきました。

 

詳細はこちら⇒http://jshi.org/event/zadankai/index.html 

 

中古住宅(マンションや一戸建)の売買取引においては、誰も建物をチェックしていません。

 

ですから、

 

◆売買取引後に、建物の欠陥や問題が発覚し、売買当事者に不幸な結果をもたらすことがある。

◆建物はしっかりしていても、誰もチェックしていないために、きちんとした価値評価がなされい。

◆ユーザーが持つ中古住宅に対する漠然とした不安が払しょくされない。

 

といった状況がほとんど解消されていないのです。

 

 

参加していたみなさんも、同様の思いがあったようです。

 

私が所属する日本ホームインスペクターズ協会のメンバーは、ユーザーの方々や不動産業界の方々に、ホームインスペクション(住宅診断)の重要性を訴え、

 

「少しでも、安心できる中古住宅の取引を増やしていきたい」

 

「住宅を持っている方々に、ご自身でもできる定期チェックの方法を伝え、建物の価値を維持していただきたい」

 

と思って活動しています。

 

 

是非、日本ホームインスペクターズ協会に注目してみてください。

 

 

 

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2010年07月20日

中古マンション・中古戸建の購入 重要事項説明書のチェックポイント13 契約の解除1

中古マンション・中古戸建の購入
    重要事項説明書のチェックポイント13 契約の解除1

 

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中古マンション・中古戸建の購入
    重要事項説明書のチェックポイント13 契約の解除1

 

重要事項説明書の「取引の条件に関する事項」で次に出てくる項目は、「契約の解除について」です。

 

不動産売買契約を締結する際、売主と買主は、何を売買の対象物とし、幾らで取引するのか、また、いつまでにお金を支払い、物件を引き渡してもらうのかなど、様々な約束をするわけですが、

 

万が一の場合に備えて、契約をご破算にする場合のルール(契約の解除に関する約束事)についても、事前に決めておきます。

 

結婚するのは簡単ですが、離婚するのは非常に大変だと言われていますが、不動産売買取引においては、ご破算にする際のルールを事前に決めておくことで、揉め事が発生するリスクを極小化できるようになっているのです。(余談ですが、私がお世話になっている弁護士の一人に、結婚するときに解除条項を取り決めた、という方がいらっしゃいます。ご夫婦ともに弁護士だからこそなんでしょうが・・・)

 

原則として、契約書条文の中にある解除に関する条項をすべて説明することになっていますが、主には以下の解約条項が契約書に規定されているかいないか、そして規定されている場合はその内容が説明されます。

 

 

<手付解除>

買主は、売主が売買契約の履行(一般的には物件の引き渡し)に着手するまでは、買主は売主に対し、支払い済みの手付金を放棄して売買契約を解除できるというものです。

 

また、売主は、買主が売買契約の履行(一般的には売買代金の支払い)に着手するまでは、売主は買主に対し、手付金を買主に返還するとともに、手付金相当額の金銭を買主に支払うことで売買契約を解除できるというものです。

 

なお、売主が宅地建物取引業者であり、買主が宅地建物取引業者でない場合は必ず手付解除が有になります。もし、手付解除なしである場合は、宅地建物取引業法違反となります。

 

<引き渡し完了前の滅失・毀損による解除の有無>

不動産売買契約は、通常、契約を締結して手付金を支払うと、1ケ月から2ケ月後に残金の支払いと不動産の引き渡しがなされます。

 

契約を締結した時点では、物件の所有権は買主に移転していませんから、残代金が支払われ、物件が買主に引き渡されるまでは、売主がその物件の所有権を持つことになります。

 

もし物件の引き渡しまでの間に、売主と買主が原因とならないトラブル(大地震など)が発生して、売買対象物件が全壊してしまったような場合、そもそも契約の履行はできないので、ペナルティーなしで契約を解除することができるという内容です。

 

ペナルティーなしなので、買主が支払った手付金は無償で返還されることになります。

 

次回は、「契約違反による解除の有無」「融資利用の特約による解除の有無」「瑕疵の責任および瑕疵による解除」についてご説明します。

 

 

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ayumiltd at 14:33|PermalinkComments(0)TrackBack(0)重要事項説明書 

2010年07月16日

中古マンション・中古戸建の売却 無料価格査定で注意すべきこと

中古マンション・中古戸建の売却 無料価格査定で注意すべきこと

 

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中古マンション・中古戸建の売却 無料価格査定で注意すべきこと

 

不動産会社のインターネットサイトや広告チラシなどを見ると「無料査定します!」といった文字が躍っています。

 

不動産会社としては、最も欲しい情報は売物件の情報です。

 

売り物件は、売却価格を下げることができれば必ず売れる(必ず仲介手数料が手に入る)のですが、買い情報は、購入希望価格だけでなく、希望する立地や間取り、築年数などなど、買主の気持ちひとつで変化する要素が非常に多く、不動産仲介会社にとっては、コントロールが極めて難しいものだからです。

 

ですから、「無料で価格査定しますよ」と歌うことで、売却を検討しているお客様を集めようと必死になるわけです。

 

 

 

ところで、この価格査定、売主としては、自分の所有する不動産を、少しでも高く評価してくれると嬉しいですよね。

 

例えば、4,800万円と査定してきた不動産屋さんよりも、5,200万円と査定してきてくれたほうにお願いしたくなるのが人情というものです。

 

しかも、「うちなら5,200万円で売れる自信があります!」などと言ってくれたりしますから、売主としては、ますます高い査定を出したところに依頼したくなるわけです。

 

 

ただし、ここには大きな問題があります。

 

不動産屋さんは「買主ではない」ということが問題なんです。実際に買うのは市場のユーザーです。

 

不動産屋さんは、自分がお金を出して購入する立場ではないので、無責任にも高めの査定額を出せるのです。

 

そして高めの査定額を出すことで、競合する不動産屋さんを蹴落とそうとするわけです(他の不動産屋さんが、あなたの物件を取り扱えないようにし、自分だけがあなたの物件売却を独占しようとする)。

 

不動産屋さんは、高い査定を出してくれたところに売却の依頼をするという「売主の心理」をよく知っているのです。

 

 

そして、売却の依頼を受けたところで、

 

「1か月頑張ったけれども売れませんでした。時期が悪いので値段を下げましょう」

 

とくるわけです。結果、4,800万円でお客がついたなんていう話は沢山あります。

 

だから、高い査定を出してくれる不動産屋さんが必ずしもよい業者というわけではないのです。

 

 

まともな不動産屋さんであれば、

 

「一般的な価格水準としては4,800万円だと思いますが、初めのうちは5,200万円くらいから始めてみましょう」

 

というくらいのことを言ってくれると思いますので、高い査定を出してくれた不動産屋さんだけに売却のお願いをするのはやめたほうが賢明でしょう。

 

 

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ayumiltd at 00:10|PermalinkComments(0)TrackBack(0)売却のポイント 

2010年07月13日

ホームインスペクション(住宅診断・建物診断)とは

ホームインスペクション(住宅診断・建物診断)とは


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ホームインスペクション(住宅診断・建物診断)とは

ホームインスペクション(住宅診断・建物診断)とは、その建物の状態、つまり、

「欠陥住宅ではないか」

「あとどれくらい住めるのか」

「維持修繕の費用はどの程度なのか」

「リフォームの費用はどの程度かかるか」


といったことを調査することです。


日本の不動産売買では、1998年ころから大型事務所ビルや商業ビルなどを売買する際に、買主が建物の調査を専門会社に依頼して、問題がないかどうか確認してから購入するようになっています。


売主が第三者の専門会社に依頼して、建物調査報告書等を物件資料とセットにして販売するケースも多々あります。


欧米では、一般の住宅売買であっても、ホームインスペクション(住宅診断・建物診断)を行うのは殆ど当たり前になっています。


しかし、残念ながら日本の中古住宅市場では、このような慣行がまだ浸透していません。




中古住宅(マンション・戸建)の売買で、大きな問題となるのは、


「誰も建物をチェックしていない」


ということです。


売主さんも、買主さんも、そして不動産屋さんも誰も建物を見ていないのです。




中古住宅(マンション・戸建)の買主さんからすれば、


買おうとしている建物が安心できるものなのか気になるところでしょうから、ホームインスペクション(住宅診断・建物診断)の重要性は直ぐにご理解いただけると思います。




一方、売主さんとしてはどうでしょう。

「自分の建物にケチをつけられるのではないか?」

「大きな問題が建物にあったらどうしよう・・・」


と思うことでしょう。


しかし、きちんと調査をしておけば、自信をもって売ることができますよね。


もし売ったあとで問題が発覚した場合、その責任を負うのは売主さんです。しかも、問題の発見が遅れることで、修復費用が大きくなってしまうこともあるんです。


安心して売るためにも、ホームインスペクション(住宅診断・建物診断)は重要なんです。


そして、きちんと調査をしておけば、建物価値を評価してもらえる買主に売ることができるかもしれません。


今の中古住宅売買では、建築後25年程度経過すると、建物価値をゼロとしてしまうのが一般的です。


しかし、まだまだ住めることがホームインスペクション(住宅診断・建物診断)によって判明すれば、一定レベルの評価額で売ることだって可能かもしれません。




私は、日本ホームインスペクターズ協会の公認資格試験に合格後、同協会で広報活動なども行っていますが、ホームインスペクションの重要性が益々解るようになりました。


本来は、全ての不動産屋さん(仲介業者さん)は、中古住宅(マンション・戸建)を取引する際、ホームインスペクションを行った上で、取引すべきなのではないかと思っています。


そうすれば、中古住宅を買う人は、もっと安心して購入することができるようになるでしょうし、売る人は、後日のトラブル回避ができるだけではなくて、自分の持っている建物の評価額も上がるかもしれないという特典まで付いてきます。



仲介業者にとっても、後々のトラブルを事前に回避することができますし、何よりも、安全確実な取引を行うことで、売主、買主から感謝されるはずです。


是非、中古住宅(マンション・戸建)を売買する方々には、そして仲介業者の方々にも、ホームインスペクションの大切さや意義を解ってもらいたいと思います。



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弊社は、中古住宅(マンション・戸建)の取引を行う場合、ホームインスペションを必ず行います。弊社が仲介取引に介在できた場合には、ホームインスペクションの費用を仲介手数料から控除しますので、調査費用は実質的に無料となります。)



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2010年07月09日

中古住宅(マンション・戸建)売買の大きな問題点を解決したい!

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中古住宅(マンション・戸建)売買の大きな問題点を解決したい!


中古住宅売買には大きな問題点がいくつかあります。


今、中古住宅を買おうとしている方や、自宅を売却しようとしている方は、是非この問題点を知った上で、取引に臨んでいただきたいと思います。



(1)
買主にとっての問題点


中古マンションや中古戸建の物件資料には、価格、間取り、法令で定められる最低限の情報しか記載されていません。


ですから、中古住宅を買う人は、最低限の情報しか書かれていない物件資料と現地を見るだけで、購入するかしないか判断しなければなりません。


中古住宅は、


「欠陥住宅ではないか」

「あとどれくらい住めるのか」

「維持修繕の費用はどの程度なのか」


といったことが判らない限り、安心して生活できないはずなのに。



(2)
売主にとっての問題点


中古住宅を売ろうと思っても、不動産屋さんは建物を殆ど見てくれません。


建築後25年も経過していればゼロで評価し、解体費を控除して価格を査定するのが普通です。つまり、建物の価値は実質マイナスで評価されてしまうのです。


その建物のコンディションを買主にきちんと説明できれば、建物を使えるものとして評価してもらえる可能性が高まるというのに。


そして、売った後に問題が発覚してトラブルになることも殆どなくなるのに。



(3)
売主・買主双方にとっての問題点


不動産売却を不動産屋さんに依頼すると、たいていは専任媒介契約を結んでくれと言います。


専任媒介とは、「あなただけに売却活動を任せます」というもので、不動産屋さんは売主からの手数料をほぼ確保できたも同然となります。


そして、この不動産屋さんが自分のお客様(買主)で成約することができれば、手数料は2倍になります。買主からも手数料が取れるからです。


だから、何としても自分で買主を見つけようとしますし、


別の不動産屋さんが、売主にとって最も条件のよい買主を連れてきたとしても、売主に内緒で断ってしまうこともあるのです。


これって、売主にとっても買主にとっても、非常に不幸なことです。



本来、これらの問題を解決すべく、国や地方公共団体、不動産業界がもっと真剣に取り組んでいく必要があると思うのですが・・・。



私は、こうした問題点を解決すべく、当社の中古住宅(マンション・戸建)の売買においては、

 

1.必ずホームインスペクション(住宅診断・建物診断)を実施した上
で取引を行う。(費用は実質当社が負担する)

 

2.売主さんが望まない限り、専任媒介契約を結ばない(他の不動産屋
  さんと競争しながら販売活動を行う)。

ということにしました。



今後、詳細については、弊社ホームページなどで公開したいと思っています。
 

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2010年07月06日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント12 売買代金以外に授受される金銭

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント12 売買代金以外に授受される金銭


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中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント12 売買代金以外に授受される金銭


重要事項説明書には、これまで説明してきたように「物権に関する事項」が説明された後、「取引条件に関する事項」の説明がなされます。


今回は、売買代金以外に授受される金銭についてです。


「売買代金以外に授受される金銭」には、主に次のものがあります。

◇手付金

◇固定資産税・都市計画税の精算金

◇管理費・修繕積立金等の精算金


まずは手付金です。実は、手付金は売買代金ではありません。


手付には三つの種類がありますが、いずれも根底に考え方は、売買契約書以外に売買したという証拠を残すという主旨です。


売買契約書上は、「契約締結時に手付金●万円を買主は売主に支払う。決済引渡時に手付金は売買代金の一部として充当する。」などと書かれます。


つまり、決済引渡時までは売主に対する預け金のようなイメージで考えて頂いて結構だと思います。


ですから、手付金は売買代金以外に授受される金銭に該当するわけですね。


手付金は売主に対する預け金ですから、売主の事情で契約が解除されれば当然返還されなければならない金銭となります。


最近よくあった問題では、売主が不動産業者で、契約後に倒産するなどして、契約の履行(物件の引渡)ができず、手付金も返還できなくなってしまった、という例がありました。


手付金については、このようなリスクを極小化するために考えなければならないことなど、重要なチェックポイントが多々ありますが、後日、契約条文のところで詳細に説明します。


次に、固定資産税と都市計画税の精算金です。


固定資産税と都市計画税は、1月1日時点の登記簿上の土地・建物所有者に毎年課税される税金です。


不動産取引の慣行上、固定資産税と都市計画税は、物件の引渡日の前までを売主の負担、物件の引渡日以降を買主の負担として日割按分するのが通例です。


関東圏では、起算日を1月1日とし、課税される固定資産税と都市計画税を、その年の1月1日から12月31日までを1年分の税額として日割で精算します。(関西地区は起算日を4月1日としています。)


例えば、平成22年度の固定資産税と都市計画税の年間合計額が10万円で、引渡日が平成22年7月6日だった場合は、買主の負担日数は7月6日から12月31日までの179日。よって、


10万円×179日÷365日=49041円


を買主が精算金として売主に支払うことになります。


もうひとつ注意しなければならないのは、消費税の問題です。


売主が消費税課税事業者の場合、売買代金のうち建物部分については別途消費税がかかります。


これは一般的に理解できる話だと思いますが、固定資産税と都市計画税の精算金のうち、建物相当分についても5%の消費税がかかります。


税金に税金が課税されるの?と感じられるでしょうけれど、税務当局の立場からすれば、固定資産税・都市計画税は、あくまでその年の1月1日の登記簿上の所有者に課税するという考え方なので、それを売買取引に伴って精算するのは民間の慣行、と認識していることに理由があります。


したがって、建物に係る固定資産税・都市計画税を精算した場合、売主が消費税課税事業者ならば、売主が手にする精算金は売上に該当するため、消費税を課税しますよというのが、税務当局の見解です。


なんだか腑に落ちないという方もいらっしゃると思いますが、当局の考え方ですからやむを得ないのです。


最後に、管理費・修繕積立金等の精算金です。


これは毎月かかる管理費や修繕積立金、さらには自治会費などについて、引渡日の存する月の日数を分母にして日割按分するものです。


マンションによっては、ヒーツなどのようなマンション全体にかかる暖房設備使用料などを精算するケースもあります。


これら精算金は、契約時点できちんと計算しておくことが可能なものではありますが、


契約上の決済引渡日が、「平成●年●月●日までに決済を行う」というような記載になっており、前倒しになる可能性がある(精算金額が変わる可能性がある)ことから、重要事項説明書に精算金額を記載しないというケースが多いです。


そういう意味では、決済引渡の当日に、「えっ!?」と思うことのないように、契約前に契約上の決済引渡日を前提とした精算金額はきちんと確認しておいたほうがよいでしょう。


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ayumiltd at 00:10|PermalinkComments(0)TrackBack(0)重要事項説明書 

2010年07月01日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント11 管理形態や管理の委託先等2

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中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント11 

管理形態や管理の委託先等2

 

(前回からの続き)

 

本番の重要事項説明では、別添付される「管理に係る重要事項調査報告書」を具体的に説明することなく、重要事項説明書に記載した簡単な内容のみをさらっと説明して終わることが多いです。

 

実は、先日お話した「管理費や修繕積立金の額、滞納の有無」と今回ご説明する「管理形態や維持修繕の記録、大規模修繕の有無、管理費や修繕積立金の値上げ有無等」については、

 

仲介業者さんが管理会社にお金を払って「管理に関する重要事項調査報告書」というものを作成してもらい、その一部を重要事項説明書に転記するというのが実情なんです。

 

だから、仲介業者さんが具体的に説明できるわけもなく、重要事項説明書の添付資料あるいは付属資料として、「管理に関する重要事項調査報告書」がくっついているので、よく読んでおいてくださいと言って説明が終了するというパターンが一般的です。

 

ですから、少なくとも「管理に関する重要事項調査報告書」は、事前に熟読しておきたい書類のひとつなんです。

 

ただ、この報告書に大きな落とし穴があります。

 

「管理に関する重要事項調査報告書」は、売買対象となるお部屋に関する現時点の管理費・修繕積立金額、滞納の有無、直近の全修繕積立金額を明確にすることが主な目的であるため、

 

それ例外の事項については、管理組合が公式に行ってきた行為や管理組合で正式に決まった事項のうち主なもののみ記載しているといった形になっています。

 

例えば、大規模修繕が近い将来に必要かもしれないという議論を管理組合で行っていても、実行する内容や時期が管理組合で決定されていなければ、「大規模修繕の予定なし」と記載されますし、

 

修繕積立金の値上げも、管理組合内が「そろそろ値上げしないと問題だ」と認識していも、正式に決定していない限りは、「値上げ予定なし」と記載されます。

 

また、「管理に関する重要事項調査報告書」は、管理委託契約の詳細が記載されているケースが多いわけではないので、

 

長期修繕計画案とそれに基づく修繕積立金計画案の作成と更新が管理会社の事務内容になっているかどうかや、

 

具体的な管理事務の内容(管理員の勤務日や勤務時間、保守点検や清掃作業等の年間回数等)が判らない場合もあります。

 

長期修繕計画案と修繕積立金計画案は、マンション管理にとっての肝なので、これが管理会社の仕事内容として規定されていないと維持管理の点でかなり心配ですし、

 

具体的な管理事務の内容も事前に知っておきたい内容の一つですよね。

 

また、管理委託契約が、管理組合側から契約解除をしにくいという不利な内容ではないかという確認(契約期間が1年となっていること、契約の更新が自動更新になっていないこと、契約の解除が、管理組合側が3ヶ月前までに書面

で申し入れすれば解除ができるという内容になっていること)も、「管理に関する重要事項調査報告書」だけでは、確認することがほとんどできません。

 

ですから、重要事項説明を受ける前に、そのマンションの抱える問題やそれに対する議論や対応状況が判る「定期総会議案書」「総会議事録」「理事会議事録」や、

 

管理組合と管理会社の契約内容や業務内容が判る「管理会社が作成する重要事項説明書(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第72条)」いった各種書類を契約の1週間程度前までに入手して熟読し、実際の重要事項説明までに疑問点を全て解消できるようにしておくことが本当は望ましいのです。

 

 

 

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