2010年08月

2010年08月31日

中古マンション・戸建購入 重要事項説明書のチェックポイント19 容認事項

中古マンション・戸建購入
  重要事項説明書のチェックポイント19 容認事項


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中古マンション・戸建購入
  重要事項説明書のチェックポイント19 容認事項


重要事項説明書は、どの項目も重要ですが、最後に出てくる「容認事項」あるいは「特約事項」「特記事項」というのが、実は一番重要であることが多いのです。


「容認事項」は、その物件固有のことが書かれているため、特に見落とすことのできない重要なチェックポイントとなります。


例えば、


◇隣接地に建物建設の予定があり、日照が阻害される恐れがある。

◇物件の周辺に計画道路がある。

◇近隣の施設(工場、ゴミ集積所や店舗など)が原因となる騒音・振動・臭気等の発生の恐れがある。

◇土地の境界点と境界線は確定しているが、越境物(隣地の建物の軒や庇、塀の一部等)が敷地内にある。

◇近隣住民とマンションの管理組合で重要な約束事がある。

◇当該マンションの影響で近隣に電波障害が発生した場合、対策施設の維持管理費は住民が負担する。


などです。


売主の立場からすると、「契約前に問題点を説明するので、後から文句を言わないでくださいね」というのが「容認事項」の主旨ですから、


買主は許容できる内容かどうか、きちんと吟味する必要があります。


一方、売主は、買主の立場になって、「これはきちんと事前に説明しておいたほうがいいな」と思う事項について、忘れずに容認事項に記載しておいてもらいましょう。


仲介業者でも調べきれないことはありますので。


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2010年08月27日

中古住宅売買の仲介業に従事するなら、ホームインスペクター資格試験を!

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中古住宅売買の仲介業に従事するなら、
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去る8月25日、日本ホームインスペクターズ協会公認ホームインスペクター(住宅診断士)資格試験ガイダンスが開催され、約100名の受験予定者の方々が、東京銀座に集まりました。

私も、同協会広報委員の一人としてお手伝いに伺いましたが、会場の熱気から、ホームインスペクション(住宅診断)の重要性が次第に浸透しつつあることを強く感じました。


参加者の中には、不動産仲介に従事されている方もいらっしゃったようなので、不動産仲介業に従事する立場としても、ホームインスペクションの重要性に気付いている方が増えてきたように思えました。



これまで、不動産仲介業の価値は、「売却希望者に対して買主情報を提供する」「購入希望者に対して物件情報を提供する」ということが主なものだったと思います。


かつて消費者は、不動産の売却情報や購入情報を大量に持っているわけではなかったので、不動産会社が持っている「情報」そのものが価値の源泉になっていたわけです。

しかし、インターネットが発達し、多くの売り物件サイトが乱立するなか、消費者である買主は物件情報をたやすく手に入れることができるようになってきました。


つまり、不動産仲介業者は、消費者ニーズに適合した価値を提供できなくなりつつあるのです。


その結果として、買主に対して「手数料無料、割引」を歌う不動産会社が増えてきたという面もあるのではないかと思います。



しかし、本来、不動産仲介業の価値の源泉は、「情報」に限ったものではなかったはずです。


提案力、物件調査能力等など、
まだまだレベルを上げる余地が大いにあります。


そして、提案力、物件調査能力を高める要素の一つに、「建物に対する目利き力」あります。これまでの仲介業にはこの能力が完全に欠如していました。


実は、この能力に、ビジネス上、大きな価値が眠っていると私は思うのです。


買主が中古建物について一番心配するのは、欠陥がないか、どの程度の維持管理費がかかるか、あとどれくらい住めるのか、といったことです。


これに応えるためには、まさに「建物に対する目利き力」を要します。


売主にとっても、競合する物件に対して「安心」という優位性をもって売却したほうがよいでしょうから、「建物の目利き力」は大きな価値の源泉になるはずです。


少なくとも、法人が中古の建物を購入する際には、詳細な調査(エンジニアリングレポート)を行ってから、購入するのが当然となっていますし、
法人が建物を売却する際にも、買主に対するアピールとして、あるいは売却後のトラブル回避のために、調査を行うのが当たり前になっています。


法人間取引にこのような考え方が浸透した今、個人間取引においても、同様の考え方が浸透していくのは時間の問題です。


昨年、第1回資格試験が開催されましたが、まだ私を含め約200名程度しか公認インスペクターはいません。


同協会によると、米国のように住宅取引の約7割〜9割がインスペクションをを行うというレベルに日本がなるとすれば、約1万人のインスペクターが必要だろうと言っています。


今後、人口減少、経済成熟化の中で、新築偏重の時代が終わり、中古流通市場が活性化することが予想される中、「建物に対する目利き力」のニーズはかなり高まるはずです。

 

仲介業に従事する以上は、インスペクションをしたほうが良い建物かどうか判断し、顧客にアドバイスするくらいの最低限の能力は必要になるでしょうし、それが自らの価値をアップさせていくことにも繋がります。

仲介業に従事する方は、早いうちにこの資格試験を通じて、建物に関する知識、劣化・修繕に関する知識等を会得しておくことをお勧めします。

2010年度公認ホームインスペクター(住宅診断士)資格試験
 【申込受付期間】2010年7月29日〜9月30日
 【試験実施日】 2010年11月13日(土)
  詳細は日本ホームインスペクターズ協会まで 

 

 

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2010年08月24日

中古マンション・戸建購入 重要事項説明書のチェックポイント18 物件状況等報告書2

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中古マンション・戸建購入

  重要事項説明書のチェックポイント18 物件状況等報告書2



前回、物件状況等報告書について、売主側のチェックポイントについてお話しましたが、今回は、買主側のチェックポイントについてお話します。



買主の立場からすれば、物件状況等報告書の中身をしっかり確認してから、契約に臨む必要があるということは誰もがそう思うところなのですが、


一般的に物件状況等報告書は、契約締結の直前に売主から買主に提示されるだけなので、なんだか解らないままに話が進んでしまう可能性があります。


ですから、契約の数日前には、物件状況等報告書をもらっておいて、疑問点や不安な点を事前に解消しておいたほうがよいのです。


物件状況等報告書は、売主が知っている瑕疵(欠陥や不具合)を記載するわけですから、買主にとって、


「こういう欠陥や不具合があることを売主から説明を受けたので、文句を言わずに買いますよ」と約束した証拠書類とも言えるのです。


ですから、契約当日に確認するのではなく、事前に物件状況等報告書を貰って、場合によっては現地で状況を確認するくらいの心構えが必要です。



一方、売買対象物件の瑕疵(欠陥や不具合)のうち、隠れたる瑕疵(売主が普通に考えて知りえなかった物件の欠陥や不具合)については、物件状況等報告書には記載されません。というより、売主が知らないわけですから、記載されようがありません。


この隠れたる瑕疵については、売主が負うべき瑕疵担保責任期間内(
一般的には3ヶ月程度、売主が不動産業者である場合いは2年)に買主が瑕疵を発見した場合、


雨漏り、シロアリ被害、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水設備の故障の瑕疵についてのみ、売主が責任(修復責任)を負う、というのが一般的な取引条件となります。


よく仲介業者さんは、「瑕疵担保責任に関する取り決めが契約上なされているので、何かあったら、売主さんに修繕してもらえますよ」と説明しますが、


「売主さんに修繕してもらえる」のではなくて、「売主に対して修繕の請求ができる」だけなのです。


前回、住宅診断をお勧めしたにも関わらず、後日、大きな欠陥や不具合が発見され、瑕疵修繕費用の請求がなされたケースのお話をしましたが、


売主がその請求に応える資力があれば、費用を手にすることができますが、そうでない場合、かなり面倒なことになります。


あるいは、修繕の請求をしても拒否されたり、修繕部分や修繕方法について争いになったり、費用に関して大幅な隔たりが生じたりして、法的な争いに展開してしまう場合もあります。


こうならないためにも、売主の承諾が得られるのであれば、買主は、日本ホームインスペクターズ協会公認インスペクターなどの専門家に住宅診断をしてもらってから、契約をするかしないか判断したほうがよいと思います。



物件状況等報告書。


案外、簡単に済まされている書類ですが、実は、トラブルの温床であることが多いのです。


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2010年08月20日

中古マンション・中古戸建の購入 重要事項説明書のチェックポイント18 物件状況等報告書1

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重要事項説明書のチェックポイント18 物件状況等報告書1


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中古マンション・戸建購入

重要事項説明書のチェックポイント18 物件状況等報告書1



中古マンションや中古戸建の売買契約において、売主は、買主に「売買対象となる物件の状況」が、契約時点においてどんな状態にあるか、また、どんな状態で買主に引渡すかを、物件状況等報告書という書類で明確にしておく必要があります。


一般的には、主に以下にお示ししたような事項について、売主は、定型の書面(仲介業者さんの所属団体によって多少異なります)に、「売主が自ら」チェックマークを付けてその有無を明確化したり、補足説明を記入したりします。


<物件状況等報告書の主な項目>

◇雨漏りの有無

◇シロアリの被害の有無

◇建物の傾きや腐食・きしみ・不具合等の有無

◇給排水施設の故障・漏水の有無

◇建築確認通知書・検査済証・設計図書の有無

◇アスベスト使用調査結果の記録の有無

◇住宅性能評価の有無

◇耐震診断の有無

◇増改築・修繕・リフォーム履歴

◇境界確定状況および越境

◇土壌汚染の可能性

◇地盤沈下の可能性

◇騒音・振動・臭気等の有無

◇周辺環境に影響を及ぼす可能性のある施設、近隣の建築計画等

◇電波障害の有無

◇近隣との申し合わせ事項の有無

◇浸水等の被害の有無

◇事件・自己・火災等

◇自治会費 等



中古マンションや中古戸建の場合、当たり前の話ですが、経年変化等により建物に劣化や損耗等が生じていることがありますが、これは説明する必要がある部分です。


建物の劣化や損耗以外にも、心理的な瑕疵(室内での自殺、その他事件、火災等)も含まれます。


また、今後、物件に何らかの影響を及ぼす可能性のある騒音・振動・臭気等の発生、近隣の建築計画等があるかどうかについても買主が購入する際の判断基準となることがありますので、これらについても、売主は、買主に事前に説明する必要があります。



物件状況等報告書は、売買をした後のトラブルを防止する観点から、その状態を買主へ説明しておこうというのが、その目的ですから、売買対象物件に瑕疵(欠陥や不具合)の存在について売主が知っていることは、この書面で予め、買主に説明する必要があります。


万一、売主が瑕疵(欠陥や不具合)の存在を知っていたにもかかわらず、買主に告知しなかった場合、売主は説明義務違反に基づく契約解除や損害賠償義務等の法的責任を負担することとなり、深刻なトラブルに巻き込まれる場合があります。


一方、売主は、売買契約締結時に瑕疵(欠陥や不具合)の存在をきちんと買主に説明していれば、売主は責任を負う必要はありません。


このため、売主が知っている瑕疵(欠陥や不具合)についてはこの書面で正確に買主に伝えることが、売主のリスクを極小化するにあたってとても重要なこととなります。



ちなみに、売買対象物件の瑕疵のうち、隠れたる瑕疵(売主が普通に考えて知りえなかった物件の欠陥や不具合)については、物件状況等報告書には記載されません。というより、売主が知らないわけですから、記載のしようがありません。


この隠れたる瑕疵については、売主が負うべき瑕疵担保責任期間内(一般的には3ヶ月程度、売主が不動産業者である場合いは2年)に買主が瑕疵(欠陥や不具合)を発見した場合、


雨漏り、シロアリ被害、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水設備の故障の瑕疵についてのみ、売主が責任(修復責任)を負う、というのが一般的な取引条件となります。


なお、隠れたる瑕疵は、売主が普通に生活していて知りえない可能性の高い部分の欠陥や不具合ですから、日本ホームインスペクターズ協会公認インスペクターなどの専門家に診断してもらってから、売却活動を行ったほうが、トラブルに巻き込まれるリスクが大きく減少します。


実際にこうした診断を行わずに取引を完了し、買主が天井を外して調査したところ、雨漏りによる木部の腐食が発見され、ウン百万円という瑕疵修繕費用の請求を売主に対して行ったというケースもありますので。


ちなみに、弊社の中古住宅売買取引は、ホームインスペクション(住宅診断)を行った上でお取引いただくようにしています。



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2010年08月17日

中古マンション・中古戸建の購入 重要事項説明書のチェックポイント17 付帯設備表2

中古マンション・中古戸建購入

  重要事項説明書のチェックポイント17 付帯設備表2

 

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中古マンション・中古戸建購入

  重要事項説明書のチェックポイント17 付帯設備表2

 

中古マンションや中古戸建の売買契約において、売主は、買主に引き渡す設備がどんな状態にあるか、また、どんな状態で買主に引渡すかを明確にしておく必要があります。

 

買主の立場からすれば、中古住宅にある設備(キッチン、お風呂、トイレ、給湯設備、建具等)が、きちんと使える状態で購入するのとそうでないのとでは大違いになりますから、付帯設備表は大切な書類のひとつです。

 

前回は、「売主の立場からのチェックポイント」についてお話しましたが、

 

今回は、「買主の立場からのチェックポイント」を。

 

付帯設備表の書類を確認することや、引渡を受けた後、直ぐに各設備の状況をチェックすることはもちろんですが、

 

一番確認したいのは、売主が付帯設備について瑕疵担保責任を負うのか負わないのかという点です。

 

この確認は、契約書にサインする前に、きちんと確認しておく必要があります。

 

瑕疵担保責任というのは、売買の目的物に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合は、原則として買主は、瑕疵を発見してから1年以内に損害賠償請求あるいは契約解除ができます(民法570条、566条3項)。

 

ただし、この法律は任意規定ですので、契約で内容を変更するのが一般的です。

 

普通、契約書条文にある瑕疵担保責任は、不動産そのもの(土地および建物)については「引渡しから3か月」、付帯設備については「引渡から7日間」までは売主は責任を負うというのが多いです。

 

つまり、その期間内に瑕疵(欠陥)が見つからなければ売主は責任を負いません。その期間経過後に瑕疵(欠陥)が見つかっても、買主が自分の費用で修繕するしかありません。

 

なお、売主が宅地建物取引業者(不動産業者)である場合は、「引渡から2年間」以上は責任を負わなければならない規則になっています(2年以上というルールなので、通常は2年間の瑕疵担保責任を負う契約条文になっています。)。

 

しかし、付帯設備表のひな型が、仲介する業者さんの所属団体によってやや形式が異なっており、とある団体の使用している付帯設備表には、小さく「付帯設備等については、売主は瑕疵担保責任を負いませんのでご承知おきください。」と書いてあったりするのです。

 

つまり、売主は、土地建物については瑕疵担保責任を負うけれど、付帯設備については(仮に欠陥があったとしても)責任を負いません、という形式の契約もあるのです。

 

この契約条件が悪いというわけではありませんが、事前にこの事実を知った上で購入するのそうでないのとでは、大きな違いです。

 

もし、このような条件で契約するのであれば、契約書にサインする前に、一通り付帯設備の状況を確認してから契約したほうがよいでしょう。

 

全ての設備が直ぐに使える状態かどうか、ご自身で確認するか、日本ホームインスペクターズ協会の公認インスペクターなどに調査を依頼した上で、契約に臨んだほうがよいと思います。

 

実際、この部分でトラブルが発生することがよくあるので注意しましょう。



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2010年08月13日

中古マンション・中古戸建の購入 重要事項説明書のチェックポイント17 付帯設備表1

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  重要事項説明書のチェックポイント17 付帯設備表1


中古マンションや中古戸建の売買契約において、売主は、買主に引き渡す設備がどんな状態にあるか、また、どんな状態で買主に引渡すかを明確にしておく必要があります。


買主の立場からすれば、中古住宅にある設備(キッチン、お風呂、トイレ、給湯設備、建具等)が、きちんと使える状態で購入するのとそうでないのとでは大違いになりますから、付帯設備表は大切な書類のひとつです。


付帯設備表の説明は、契約締結前に重要事項説明に加えて、「売主から買主に」説明がなされます。


キッチン、給湯器、トイレ、換気扇、照明器具、網戸や扉などの建具等、買主に引き渡す設備の有無、有る場合には、故障の有無などが記載、説明されます。


設備の有無は、買主に売買物件を引渡す時点の状況を記入するものなので、売買契約締結時点の状況を記入するものではなく、買主に物件を引き渡すまでに売主が撤去したり処分する設備については、「無」と記載されます。




さて、この書類の作成で、

「売主が注意しなければならないこと」

をいくつか述べます。


まずは、ご自身が、各設備についてひとつひとつきちんと状態を確認することです。


仲介業者さんに任せると、きちんと確認してもらえないこともありますし、後日、買主からクレームがついたときに責任を負うのは、仲介業者さんではなくて売主であるご自身となるからです。


各設備は、日々使っていても気づかないこともありますし、引っ越して住まなくなってから時間が経過している場合、使用していた当時は普通に利用できた設備でも、故障しているというケースは多々ありますので注意してください。


キッチンや洗面台は、シンクの下の配管をよく見て、漏水などがないか確認しましょう。あるいは、水の流れは悪くありませんか?パイプが詰まっている可能性があるかもしれません。


洗面台のシンクは陶器でできているものが多いですが、ひび割れたりしていませんか?いつも普通に使っているので問題ない、と思っていても、買主から故障を指摘されてしまうこともあります。

照明器具に電球切れやスイッチの故障などがありませんか?


玄関・窓・などの建具は、使用上の不具合箇所についても重要となります。建具自体の歪みや窓ガラスの割れている箇所、網戸やふすまの破れ等についても確認しましょう。


それから、ビルトイン式電気食器洗機、浴室用電気乾燥機、石油給湯器、石油ふろがま、FF式石油温風暖房機、屋内式ガス瞬間湯沸器、屋内式ガスふろがまを、買主に引き渡す場合には、特によく設備機器を確認してください。


上記の設備は、平成21年4月1日に施行された長期使用製品安全点検制度に係る特定保守製品に該当しますので、点検期間には点検を行う必要があるからです。


なお、売主は、買主へ引渡す付帯設備については、契約締結後、買主に引渡すまでの間は、善良なる管理者としての注意義務をもって契約時の状態を保持するように努める義務を負いますので、事実上、「人のもの」と思って管理する必要があります。


(次回は、買主の立場からのチェッポイントです)


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2010年08月10日

中古マンション・戸建購入 重要事項説明書のチェックポイント16 金銭の貸借のあっせん

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 重要事項説明書のチェックポイント16 金銭の貸借のあっせん

 

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■公認ホームインスペクター(住宅診断士)資格試験合格者座談会

        日本ホームインスペクターズ協会HPに掲載中です!

 ◇代表の田中歩が参加しています!是非ご覧ください。
       第1回     第2回     第3回          最終回

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 重要事項説明書のチェックポイント16 金銭の貸借のあっせん

 

 

重要事項説明書の終わりのほうに、「金銭の貸借のあっせん」という項目が出てきます。

 

宅地建物取引業者が住宅ローン(金銭の貸借)のあっせんを行う場合には、その住宅ローンの融資先・金利・返済方法などについて説明することになっています。

 

重要事項説明書では、まずこのローンのあっせんの有無について記載されます。

 

「あっせん有り」の場合は、仲介業者さんに対して、不動産仲介手数料以外に、金融機関のあっせん手数料なるものを請求される可能性がありますので、よく確認しましょう。

 

重要事項説明がなされるタイミングでは、すでに金融機関を紹介されている状態でしょうから、いまさら紹介手数料やあっせん手数料を支払えませんとは言えない可能性が高いので、

 

仲介業者さんから金融機関の紹介話がでた段階で、「これって、仲介手数料以外に手数料を払うことになりますか?」「その手数料はいくらですか?」ときちんと確認し、納得の上で話を進めてください。

 

 

次に、あっせんがある場合でもない場合でも、予定していた住宅ローンなどが受けられなかった場合の措置についても説明することになっています。

 

一般的には、住宅ローンが受けられなかったときに、売買契約を無条件で解除することができる特約(いわゆる「ローン特約」)が売買契約に記載されます。

 

もしこの特約がなくて、住宅ローンが受けられない場合、買主は、契約で定められた期日までに、売買代金全額を支払う義務を果たせなくなりますので、買主の契約違反となってしまいます(違約金や損害賠償金を売主に支払わなければならなくなる)。

 

これを避けるために、もし、住宅ローンの審査が通らなかった場合は、買主の一存で契約そのものを無償で白紙にできます、あるいは、自動的に契約は無償で白紙になります、という特約を付けておくのです。まさに、買主を守る特約です。

 

重要事項説明書で特に注意しておきたいのは、「ローン特約あり」と記載することに加え、

 

「融資申込先(○○銀行△△支店)」

「融資承認取得期限」

「金利」

「借入期間」

「融資金額」

 

などを明確に記載することです。

 

よくあるのが、ローンを借りる銀行が契約時点ではまだ決まっていないという理由で、これらの項目を空欄のままにしておいたり、融資申込先を「金融機関等」とか「都市銀行等」などと、広い範囲の金融機関となるような表現で記載するケースがあります。

 

もしこのような記載のしかたですと、たとえば、金利の安い大手銀行ローンでの資金調達に失敗したとしても、金利の高い金融機関などで審査が通るのであれば契約をしなければならないという意味になります。

 

極論を言えば、どんな金融機関(消費者金融を含む)でも、審査さえ通れば、買主として気に入らないローン商品や金利であっても、契約を解除できないということになりかねないということです。

 

実際に、こういったトラブル相談は多いので要注意です。

 

 

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ayumiltd at 13:06|PermalinkComments(1)TrackBack(0)重要事項説明書 

2010年08月06日

中古マンション・戸建購入 重要事項説明書のチェックポイント15 手付金等の保全措置

中古マンション・戸建購入

  重要事項説明書のチェックポイント15 手付金等の保全措置


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中古マンションや中古戸建の売主が宅地建物取引業者(不動産業者)で、一般消費者が買主となる取引の場合で、


「一定の金額以上の手付金等」を支払う契約の場合は、宅地建物取引業者である売主は手付金を保全する義務を負うことになっています。


これは、物件の引渡までの間に売主が倒産したりすると、一般消費者である買主は、物件は手に入らないは、手付金は戻ってこないはという事態になりかねませんので、消費者保護の観点から、宅地建物取引業法が規制しているものです。


ここで、保全すべき手付金等とは、


◇売買代金の全部または一部として授受される金銭および手付その他の名義を以って授受される金銭で、

◇売買代金に充当されるものであって、

◇契約の締結日以後その宅地建物の引渡前に支払われるもの


を言います。


一般的には、手付金のみが該当すると考えてもよいと思いますが、契約内容によっては、売買代金に充当される申込証拠金、内金や中間金などが含まれるケースがあります。


次に、「一定の金額以上」についてですが、完成物件の場合と未完成物件の場合とで異なります。


中古マンションや中古戸建の売買の場合、一般的には完成物件と考えられますので、売買代金の10%または1000万円を超える手付金等の場合、不動産業者である売主は手付金等を保全する義務を負います。


未完成物件に該当する可能性がある中古マンションや中古戸建は、不動産業者がリフォーム前に販売・契約し、契約後、リフォームを仕上げて買主に物件を引き渡すというような契約内容の場合に該当する可能性があります。


この場合は、売買代金の5%または1000万円を超える手付金等の場合、不動産業者である売主は手付金等を保全する義務を負います。


保全方法は銀行等の金融機関による保証と保険会社による保証契約に限定され、いずれも、物件の引渡前に売主である不動産業者が倒産するなどの事態が発生した場合、手付金等の相当額を保証してくれます。


ところで、一般的には、売主不動産業者の立場からすると、手付金等の保全手続きは面倒なので、一定金額未満となるよう手付金等の額を設定するのが普通です。


したがって、実際に問題になるのは、一定金額未満の手付金等を授受した後に、売主の不動産業者が倒産したらどうなるかという話です。


手付金等が保全されていないわけですから、売主が倒産すれば手付金は帰ってこない可能性が極めて高くなります。


売主が民事再生法などで、事業を継続するような場合は、原則として物件の引渡を受けることができますので、手付金返還の問題は実務上発生しませんが、破産した場合には、売主は物件を引き渡すことも手付金を返還することもできなくなる可能性が高まります。


ここ数年、多くの不動産会社が倒産しましたし、手付金返還を巡るトラブルは後を絶ちませんでしたから、注意するに越したことはありません。


買主としては、どのように売主の財務状況を見極めるか、そして、どのように手付金を守るかが課題となります。


まずは、売主の信用状況を確認することが大切なのですが、インターネットなどを通じて、売主に関する様々な情報を入手するというのが一つの方法です。


これでも多少の安心感を得られると思います。


一方、中古マンションや中古戸建を販売する不動産会社は中小零細企業が多いのも事実で、インターネットに情報がほとんど掲載されていないことも多々あります。


中小零細企業で相手方の信用状況が全く判らず不安な場合は、極力、手付金の額を少なくすることをお勧めします。5000万円の取引でも10万円程度の手付金という例は多々あります。


あるいは、手付金ゼロ、決済時全額という契約内容を呑んでもらえるのであれば、それも安心です。


もうひとつは、契約時一括決済。契約したその時に全額支払う方法です。ローンを組む場合には使えませんが(∵住宅ローンの審査・実行は売買契約後であることが普通であるため)。


どうしても心配であれば、手付金返還請求権を担保するため、売主に手付金相当額の預金証書を作成させ、これに質権を設定するという方法もあります。ただし、売主、預金証書を作成する金融機関の承諾が必要になります。


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重要事項説明書のチェックポイント15 手付金等の保全措置


ayumiltd at 00:10|PermalinkComments(1)TrackBack(0)重要事項説明書 

2010年08月02日

中古マンション・中古戸建の購入 重要事項説明書のチェックポイント14 損害賠償金・違約金

中古マンション・戸建購入

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    重要事項説明書のチェックポイント14 損害賠償金・違約金

 

「契約の解除について」説明がなされた後に出てくるのは、「損害賠償額の予定または違約金について」です。

 

前回、「契約違反による解除」についてお話しましたが、この契約違反によって解除がなされる場合は、損害賠償あるいは違約金の請求が発生するのが通常です。

 

損害賠償金や違約金の取り決めは、取引条件の内容の中では、契約の解除とともに重要な事項であるため、重要事項説明書においても説明がなされます。

 

 

まず、初めに説明されるのが、損害賠償の予定額あるいは違約金の金額です。

 

その金額が、手付金の額なのか、売買代金に対する何%なのか、あるいは別に定めた金額なのかが記載されます。

 

まずはその金額がどの程度の水準なのか確認しましょう。

 

一般的には10%〜20%程度が通常です。もしこれを大きく逸脱するような水準である場合、仲介業者さんに理由を聞いたほうがよいでしょう。

 

率や額が低すぎれば、簡単にさほどの負担なく契約違反ができることになりますし、率や額が高すぎる場合は、契約違反をして契約を解除せざるを得ない状況に追い込まれたときに大問題になりますので。

 

 

なお、売主が宅地建物取引業者(不動産業者)である場合、

 

損害賠償の額の予定あるいは違約金を定めるときは、これらを合算した額が売買代金の20%を超えてはならないとされています(宅地建物取引業法第38第1項)。

 

さらに、同法38条第1項の規定に反する特約は、売買代金の20%超えた部分について無効となります(同法第38条第2項)。

 

不動産のプロである売主が、不動産知識のない一般のユーザーを相手に取引する場合、一般ユーザーが解約しにくいような仕掛けにならないようにという考えから、このような規制が敷かれているようです。

 

 

次に、損害賠償額あるいは違約金に関する契約条項が説明されます。

 

一般的には次のような文章が記載されています。

 

◇売主、買主は、契約書案第●条に規定する契約違反による解除により、本売買契約を解除するとき、その相手方に対して、違約金として金●円の支払いを請求することができます。

 

◇なお、違約金に関し、現に生じた損害額の多寡を問わず、相手方に違約金の増減を請求することはできません。

 

◇違約金の支払い、精算は、売主が違約した場合、売主は買主に対し、速やかに受領済みの金員を無利息にて返還するとともに、違約金を支払います。

 

◇買主が違約した場合、違約金が支払い済みの金員を上回るときは、買主は売主に対し、速やかにその差額を支払います。違約金が支払い済みの金員を下回るときは、売主は買主に対し、受領済みの金員から違約金相当額を控除して、速やかに残額を無利息にて返還します。

 

 

ここで大切なのは、重要事項説明書の文章の中に、「現に生じた損害額の多寡を問わず、相手方に違約金の増減を請求することはできない」との内容が記載されていることを確認することです(もちろん、契約書の条文も同様に確認しましょう)。

 

「違約金」という表現は、損害賠償額の予定と解される場合と、違約罰(ペナルテイー)と解される場合があります。

 

現に生じた損害額の多寡を問わず、違約金の増減を請求できないという説明があれば、「違約金」という言葉は、損害賠償額の予定と解することができます。

 

しかし、もし、上記のような説明が契約書や重要事項説明書でなされていなければ、「違約金」は単なる違約罰(ペナルティー)の金額を定めたのみで、別途、損害に応じた損害賠償を請求できると解される可能性が高くなります。

 

民法上は、違約金との名目が使用されている場合は、損害賠償額の予定と推定することになっていますが、「推定」という状態では論争のもとになりますので、上記のような文章が記載されていることを確認したほうが安全です。

 

 

 

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