2010年11月

2010年11月30日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行の着手1)

中古戸建・中古マンション売買
  売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行着手1


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中古戸建・中古マンション売買
   売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行着手1


一般的な中古住宅の売買契約では、手付金の性格が解約手付であることを確認したほうがよいという話を以前しましたね。


解約手付は、売主と買主の両方が、契約を自由に解除できる権利を一定条件のもとで持ち、解除した場合、手付金相当額が損害賠償額となるもの(手付流し、手付倍返し)で、もう少し具体的に言うと、以下の通りです。


買主は、売主が売買契約の履行(一般的には物件の引き渡し)に着手するまでは、買主は売主に対し、支払い済みの手付金を放棄して売買契約を解除できる(手付流し)。


売主は、買主が売買契約の履行(一般的には売買代金の支払い)に着手するまでは、売主は買主に対し、手付金を買主に返還するとともに、手付金相当額の金銭を買主に支払うことで売買契約を解除できる(手付倍返し)。



ここでよく問題になるのは、「履行の着手」というものです。


解約手付は、「相手方が履行に着手するまでは」、もう一方が手付金相当額を相手方に支払うことで解約できるという内容です。


履行の着手とは一体何なのでしょうか?



最高裁判例(大法廷)昭和40年11月24日によれば、


履行の着手とは、債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識しうるようなかたちで履行の行為の一部をなしたまたは履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す。


としています。


しかし、実は、「履行の着手」の内容や着手の有無については、その基準自体が抽象的であり、結果的に個別のケースで考えざるを得ないのが実状で、争いになる余地が多分にあります。



ただ、一般的に、売主の履行の着手は、


◇買主の希望による変更工事の材料発注、変更工事の着工

◇買主の希望による引渡し前の所有権移転登記完了

◇引渡し後の所有権移転登記完了


などが挙げられます。


また、買主の履行の着手は、


◇中間金の支払い

◇引渡される物件のための家具等購入

◇直ぐに残代金を支払える状態


などが挙げられます。


手付放棄による解除を申し入れることができるのは、その相手方が履行に着手する前とされていますが、履行の準備と解されるような行為の場合、履行に着手したとはみなされません。


<例>

新築マンションの青田売りの場合の木材の加工、工事の着工

◇測量

◇明け渡しのための住居の手配、小修繕

◇売却物件の抵当権の抹消

◇ローン申込み



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2010年11月22日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント5(現況有姿売買2)

中古戸建・中古マンション売買
   売買契約書のチェックポイント5(現況有姿売買2


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中古戸建・中古マンション売買
   売買契約書のチェックポイント5(現況有姿売買2


「引渡時の現況有姿にて引き渡すこととする。」


との記載があるからといって、これだけをもって、直ちに、売主の担保責任や瑕疵担保責任の免責について特約が付されていると言うことはできない、というお話を前回しましたね。


ところで、売主さんの気持ちとしては、


「中古住宅なんだから、ちょっとした不具合はあるだろうし、だからこそ安い売買代金で売却しているんだ」


とか、


「契約前に、買主さんには十分に物件を見ておいてもらい、その現状有姿で売買するのだから、売主としてはその後の責任は負いたくない」


というのが本音だと思います。



この気持ちを契約書に表すとすると、売主は、単に現状有姿と言うだけでなく、売買契約書において、事由の如何を問わず瑕疵担保責任は免責されているという特約を入れなければいけないと言うことになります。


しかし、事由の如何を問わず瑕疵担保責任が免責されているという特約は、一般の買主からすれば、恐ろしくて買えないという話になってしまいます。



ですから、売主さんは、物件的な部分(土地、建物の権利関係等)と建物のコンディション(建物の劣化状況等)について予め調査し、買主さんには、問題のある部分を容認して購入してもらうという方法を選択せざるを得ないのです。


例えば、物件的な部分で言えば、


◇土地の境界が確定できていない部分がある


◇隣地の建物の一部が越境している


◇私道の掘削承諾がない


などの問題があり、解決の目途が立たない場合、これらを契約書に列挙し、この点については、買主はこの事実が存することを了承した上で買いうけ、売主はこの点について責任を負わない、などという文章を記載します。


建物については、何度も出てきていますが、日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクター(住宅診断士)に調査を売主が依頼し、その調査結果を踏まえて、売却の条件を事前に決めておくことが大切です。



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2010年11月16日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント5(現況有姿売買1)

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中古戸建・中古マンション売買
  売買契約書のチェックポイント5(現況有姿売買1


中古住宅の売買で、売買契約書に


「引渡時の現況有姿にて引き渡すこととする。」


などと記載されることがよくあります。



この意味については、売買の当事者や仲介業者さんなどによって様々に(勝手に)解釈されているようで、物件に何か瑕疵(欠陥や不具合)が見つかると、


「現状有姿売買だから、物件の瑕疵について売主は責任を負わない」


「担保責任や瑕疵担保責任は、免責されている」


という主張がときどきなされることがあります。



実は、現状有姿売買は、


契約後引渡までに目的物の状況に変動があったとしても、売主は引渡時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎない。


という趣旨を示すために用いられており、それ以上の意味を含むものではないという解釈が通常です。



したがって、現状有姿売買との記載があるからといって、これだけをもって、直ちに、売主の担保責任や瑕疵担保責任の免責について特約が付されていると言うことはできません。



万が一、現況有姿売買で契約した後にトラブルが発生した場合、買主さんは、上記の説明を踏まえて反論することになりますが、こうしたことで揉めてしまうと、無駄な時間を費やすことになったり、気分的にも滅入ってしまうことになります。



ですから、現況有姿という言葉が書かれている契約書を見たら、契約締結前に、売主さん、仲介業者さんと共に、「現況有姿」の解釈が上記のようになるようお互いに確認し、担保責任や瑕疵担保責任が免責されているわけではないことを、関係者間で確認しておくべきでしょう。



ところで、売主さんの気持ちとしては・・・(次回に続きます)



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ayumiltd at 17:19|PermalinkComments(0)TrackBack(0)売買契約書 

2010年11月09日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任4)

中古戸建・中古マンション売買
   売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任4


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中古戸建・中古マンション売買
   売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任4


ここまで、「隠れた瑕疵」の意味やどのような責任を負うのかといことについて説明してきましたが、


隠れた瑕疵が発見された場合、売主がこれを修繕できない場合、どうなるかということが契約書上書かれていることはあまりありません。


これらの取り扱いは、全て民法の規定(570条により566条を準用)に委ねられます。


つまり、


 ◇当該瑕疵が存在することで、買主にとって契約の目的を達することができ
  ない場合に限り、買主は契約を解除することができる。

 ◇契約を解除できる場合であっても、解除ができない場合であっても、買主
  は損害賠償をすることができる。

 ◇買主の代金減額請求権は認められない。ただし、損害賠償請求権との相殺
  は可能なので、実務上は代金減額と同様の形態にはなる。


ということになります。



「隠れた瑕疵」は、売主が責任をもって処理するのが民法の原則ですし、不動産売買契約書上も、修繕等の請求期限はあるにしても売主が責任を持つことになっています。


私の経験上の話ですが、売主さんが中古戸建を売却する際、壁に水の染みた跡が残っていたので、雨漏りの可能性を指摘したのですが、


売主さんと売主側の仲介業者さんの主張が、


「近所の工務店さんに調べてもらったら、結露と仰っていたので問題ない」


ということでしたので、やむを得ずそのまま取引しました。


引渡後、壁を剥がしてみたら、完全な雨漏りで、木造の柱や桁が一部腐朽しており、瑕疵担保責任条項を適用し、売主さんにウン百万円の請求をしたこともあります。

このときは、きちんと売主さんに費用をお支払いいただけましたので、事なきを得ましたが、もし資力がなかったら、と考えると冷や汗ものです。。。


このように、売主さんにとって、「隠れた瑕疵」は大きなリスクなのです。


だからこそ、前回お話したように、日本ホームインスペクターズ協会公認ホームインスペクターなどの専門家に事前に診断してもらったほうが安心なのです。


現在の日本では、不動産仲介業者さんが物件的な面については調査してくれますが、建物について診断できる方がほとんどいないというのが実情です。


その分、売主さんが「隠れた瑕疵」の全てのリスクを負担していることになります。


もちろん、買主さんにとってもリスクです。


物件引き渡し後、新しいマイホームライフが始まると思ったら、建物に問題があったとなると、精神的にはとても気分の悪い話です。


さらに、売主さんに修繕するための資力がなかった場合、もっと悲惨な話になります。


そういう意味でも、買主さんも建物の診断を事前に行った上で売買契約を締結したほうがよいのです。


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2010年11月05日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任3)

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   売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任3


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中古戸建・中古マンション売買
    売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任3


「瑕疵担保責任」とは、買主が売買対象不動産に「隠れた瑕疵」をある一定の期間内に発見したら、売主は修繕するなどの処理をする責任を負います、ということでした。


前回は、「瑕疵」や「隠れた」という言葉の意味についてお話しましたが、今回は「隠れた瑕疵の範囲」についてです。


中古住宅の売買契約における瑕疵担保責任の条項には、売主が負担すべき「隠れた瑕疵」の範囲が限定されるケースがほとんどです。


中古マンションの場合、専有部分における「雨漏り」「シロアリの害」「給排水管の故障」の瑕疵についてのみ責任を負います、と条件がついていることが多いです。


中古戸建の場合は、これに加えて、「建物構造上主要な部位の木部の腐蝕」、というものが対象になることが多いです。


ところで、給湯器やエアコンなどの設備については、瑕疵担保責任ということではなくて、設備表という別の書面で故障しているかいないかを明確にした上で、


故障していないと告知した設備については、物件の引渡日から7日間以内に買主から請求を受けたものに限り、売主が修繕の責任を負うということにしているケースが多いですね。


なお、売主が不動産業者である場合、全ての不動産売買契約書上は、売主が負担すべき「隠れた瑕疵」の範囲を限定することはありません。


しかも、引き渡す設備も含めた「隠れた瑕疵」の責任を負うという解釈が一般的になっています。


ただし、瑕疵担保責任は、「隠れた瑕疵」が、契約時には表面化していなくても、契約締結時に既にその瑕疵が存在していた場合に、買主から請求があった場合に売主が処理しなければならないことを定めています。


たとえば、売主が不動産業者で、物件の引渡後1年半後に給湯器が故障した場合、瑕疵担保責任とは言えない可能性が高いのです。


契約時には正常に動いていたということは、契約締結時には瑕疵が存在していたとは言えない可能性が高く、さらに、引き渡し後、1年半も普通に使用できたとなると、瑕疵担保責任をもって売主に請求することはできないでしょう。


中古物件の場合、給湯器などは使用して数年、あるいは十数年というケースもあるわけで、その設備をそのまま買主が引き継げば、経年劣化による故障も発生するわけです。


よく、買主側の仲介業者が勘違いして、売主である不動産会社に修繕の申し立てをしますが、これは役所の宅建指導班なども含めて同じ見解となるケースが多いです。


ですから、もし不動産会社から中古マンションや中古戸建を購入するなら、設備のアフターサービスがどのような基準になっているかを明らかにすべきでしょう。


一般個人の方から中古マンションや中古戸建を購入するなら、給湯器などの各種設備については、どのくらいの期間、使用されてきたか、交換する場合、どの程度の費用がかかるか、事前に調査しておくことをお勧めします。(本当は仲介業者さんが、重要事項説明とは別に、説明しておいてほしいところですが・・・)


もちろん、日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクターなどに、契約前に調査してもらえば、給湯器などの設備がどの時期のもので、いつ頃までに交換したほうがいいかというアドバイスやその費用についても教えてもらえますので、こうした住宅診断は、購入前の判断材料としては重要なものになると思います。


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2010年11月02日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任2)

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中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任2


「瑕疵担保責任」とは、買主が売買対象不動産に「隠れた瑕疵」をある一定の期間内に発見したら、売主は修繕するなどの処理をする責任を負います、ということでした。


ここで重要なのは、「瑕疵」や「隠れた」という言葉の意味です。


「瑕疵」というのは、「物が通常有すべき品質・性能を欠くこと」を言います。


例えば、雨漏りや建物の柱が腐朽していたりする場合などです。不具合や欠陥と捉えておいてもいいかもしれません。


「隠れた」というのは、「一般的に通常払われる注意をもってしては簡単に知ることができない」という意味で、無過失ということです。


これについては、売主は責任をもって処理をしなければなりません。原則的には不具合を修繕することになります。


逆に、「隠れた瑕疵」に該当しないのは、


「一般的に通常払われる注意をもってすれば簡単に知ることができる瑕疵」

売主がその存在を知っていたにもかかわらず、買主に告知しなかった瑕疵」


という二種類になります。


前者については、売主はそもそも物件の所有者ですから当然として、物件を見学した際の買主にも当てはまります。


たとえば、物件見学すれば当然判るような目に見える瑕疵を見逃していた場合などは、「隠れた瑕疵」に該当しないケースもあり、買主は売主に修繕等の請求ができない場合もありますので注意が必要です。


後者については、売主は説明義務違反に基づく契約解除や損害賠償義務等の法的責任を負担することとなり、深刻なトラブルに巻き込まれる場合があります。


ですから、売主さんとしては「知っていたけど言わなかった」というのは一番危険です。


あるいは、素人考えで「この程度のことなら問題ないだろう」と勝手に判断してしまい、買主に告知しないというケースは、最もよくある説明義務違反トラブルです。


いずれにせよ、専門家に取引対象となる不動産の状況をきちんと調査してもらい、売買契約前に修繕するなり、問題を明らかにしたほうが安全です。


物件的な部分(権利関係や境界、接道等)については仲介業者さんでも調査可能ですが、建物については診断できる仲介業者さんは、大手不動産会社や信託銀行系の不動産会社を含めて皆無に等しいのが実状です。


仲介取引に関係しない第三者としての立場になって診断してもらえる、日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクターなどに調査・診断してもらうのが一番だと思います。


一般的なマンションだと6万円〜7万円程度、一般的な戸建だと12万円〜13万円程度の費用なので、やっておいたほうが安心です。


ちなみに、弊社が仲介者として中古住宅売買の取引に介在するときは、後で頂戴する仲介手数料から当該費用を控除しますので、実質無料で診断を受けていただくことが可能な仕組みにしています。


もちろん私も公認ホームインスペクターですが、私が調査をすると第三者性が薄れますので、第三者の立場となる別の公認ホームインスペクターさんに診断してもらうようにしています。


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