2011年01月

2011年01月26日

中古戸建 道路のチェックポイント

中古戸建 道路のチェックポイント1


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中古戸建 道路のチェックポイント1


敷地と道路の関係は、不動産取引において極めて重要なポイントです。


建築基準法では、幅が4m以上の道路(建築基準法上の道路)に2m以上接していなければ、原則として建物が建てられないことになっています。


道路といっても、建築基準法上の道路でなければなりません。


建築基準法上の道路かどうかは、役所に行けば判ります。


ただの通路だったりすると、建物が建てられないということもありますから、注意しましょう。


なお、幅が4m未満の道路も世の中にはたくさんありますが、建築できるケースがあります。


これは、建築基準法第42条第2項の道路と呼ばれるもので、この法律ができる前から存在していた道路で建築物が建ち並んでいた道路を言います。


この場合、4mの幅がなくても建築は可能となります。


ただし、建築する際は、原則として道路の中心線から2mセットバックして建築しなければなりません。


こうすることで、建物が建て替わっていく中で、4mの幅を確保していこうということなんですね。


セットバックしますので、この部分には建物は建てられません。


したがって、実質的に有効な土地面積はセットバック部分を除いた面積になりますので、建物規模に影響することも注意が必要です。



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ayumiltd at 13:16|PermalinkComments(0)TrackBack(0)道路のチェックポイント 

2011年01月17日

中古住宅 買換え〜先に買う?先に売る? 3

中古住宅 買換え〜先に買う?先に売る? 3


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中古住宅 買換え〜先に買う?先に売る? 3


(2)現在の住まいの先行売却


一般的な流れは次の通りです。


今住んでいる家の売却(決済・引渡)

   ↓

仮住まい(賃借など)

   ↓

買換え物件の選定

   ↓

買換え物件の契約締結

   ↓

買換え物件の決済・引渡


この方法は、買換え物件を決める前に、今住んでいる家を売却する方法なので、仮住まいをする必要があります。


仮住まいによる余分な費用(賃料、礼金、二度の引越し費用等)が掛かりますが、今住んでいる家の売却による手取り資金が確定しているで、買換えにかかる資金計画がブレることがなく、安心して買換え物件の探索や選定が可能となります。


しかし、仮住まいによる余分な費用を嫌う方多く、次のような流れで進めることのほうが多いです。


買換え物件の探索開始

   ↓

今住んでいる家の売却契約締結

   ↓

買換え物件の決定・契約締結

   ↓

今住んでいる家と買換え物件の同時決済・引渡


ただし、この方法の場合、今住んでいる家の決済・引渡が完了するまでに、買換え物件の決定・契約締結を行うとともに、今住んでいる家の決済・引渡日と同日に買換え物件の決済・引渡を行う必要があります。


金融機関によっては、今住んでいる家のローン残債務が完済された翌日でないと、買換え物件購入のためのローンを実行しないケースもありますので注意が必要です。


この方法は、期間内に希望に合う買換え物件が見つかればいいのですが、新築にしても中古にしても、希望に合う物件がいつ売り出されるかということは、自分がコントロールできるものではありません。


つまり、その期間内に買換え物件が見つからない場合は、賃借などで仮住まいをせざるを得ないことになります。


また、期間内に、何とかして買換え物件を決定しようと焦ってしまうと、もともと希望していた物件を買うことができず、結果的にあまり気に入らない物件を買ってしまうということにもなりかねません。


そういう意味では、買換え物件が期間内に見つからなかったときには、仮住まいをする覚悟をもって、あるいは、仮住まいが前提だと思って取り組んだほうが失敗がないと思います。


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2011年01月11日

中古住宅 買換え〜先に買う?先に売る? 2

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中古住宅 買換え〜先に買う?先に売る? 2


(1)買換え物件の先行購入(続き)


買換え物件の先行購入の場合、買換えるときに、支払い余力など理由で、住宅ローンをダブルで組むことができない場合、次のような方法で対処するという方法もあります。


買換え物件の契約を締結

   ↓

今住んでいる家の売却活動開始

   ↓

今住んでいる家と買換え物件の同時決済・引渡

   ↓

買換え物件への引越し


この方法は、住宅ローンがダブルになることはありませんが、ひとつ大きな問題があります。


それは、もし、買換え物件の決済・引渡の日までに、今住んでいる家の売却先が見つからない、すなわち今住んでいる家の決済・引渡ができない場合です。


このとき、買換え物件の決済に必要なお金は、今住んでいる家の売却によって得られるお金ですから、両方の契約がだめになってしまいます。


しかも、一般的な契約内容で契約締結してしまっていると、契約違反となり損害賠償の請求を受けることになってしまいます。


そこで、そのようなトラブルにならないようにするために、次の二つの手法が採られます。



<不動産会社などによる今住んでいる家の買取り保証>


今住んでいる家の売却先が見つからないということがないように、不動産会社などに今住んでいる家を買取る保証をしてもらう方法です。


ただし、一般のエンドユーザーが購入する金額よりもかなり低めの金額になってしまうというデメリットがあります。



<買換え特約付きの契約締結>


今住んでいる家の売却先がある期限までに見つからない場合、買換え物件の契約を無償で解除できるという内容の特約を付けるものです。


こうすれば、最悪の場合、契約をペナルティーなしで解約できますので安心です。


ただし、このような特約付き契約は、売主側(買換え物件の所有者)からするとあまり好まれない方法なので、好みの物件を選べない可能性もあります。


このほか、
「買い替えつなぎローン」もありますが、ご本人の返済余力や売却資産(今住んでいる家)によってその対応が異なるため、多く利用されているというわけではありません。


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2011年01月07日

中古住宅 買換え〜先に買う?先に売る?

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中古住宅 買換え〜先に買う?先に売る?


中古住宅の売買でよくあるのが、「買換え」です。


例えば、これまで住んでいたマンションが手狭になったため、それを売って広めの一戸建に買換えるといったケースですね。


また最近は、お子さん達が独立したため、広すぎる一戸建を売って、駅近くのマンションに買換えるという方も多くいらっしゃいます。


住宅の買換えは、初めて住宅を買うということと異なり、人それぞれの事情と背景によって、その手法をよくよく検討して進めていかなければならないものです。


今回はこの「買換え」についてお話します。



買換えをする場合、「今住んでいる家の売却によって得られる手取り額>ローンの残債」であることをまず確認しなければなりません。


今住んでいる家を売却するにあたり、ローン残債のほうが多額であれば、ローン返済の穴埋めを、売却によって得た手取り資金に加え、自己資金も投入する必要があります。


この自己資金を投入しても、まだまだ手元に資金が潤沢にあれば問題ないのですが、そうでなければ買換えの実現可能性は低いと考えてください。



次に取引の手順です。買換えのパターンは大きく以下の2種類になります。


(1)買換え物件の先行購入

まず買換え物件を購入し、引越しを済ませた後で、空き家となった従前の家を売却する


(2)今住んでいる家の先行売却

まず今住んでいる家を売却し、一時的に仮住まい(賃借等)を行いながら、買換え物件の選定・購入を行う。



(1)買換え物件の先行購入

これは、最も理想的な買換えの方法です。一般的には次のような流れになります。


買換え物件の契約締結(※)

   ↓

今住んでいる家の売却活動開始

   ↓

買換え物件の引渡・決済(※)・引越し

   ↓

今住んでいる家の売却契約締結

   ↓

今住んでいる家の引渡・決済


(※)不動産売買は、通常、契約締結した時に、手付金を支払いますが、その時点では所有権が移転していません。契約締結後、1ヶ月程度後に、残代金の支払い(決済)と所有権の移転(引渡)を行います。したがって、契約締結から物件の決済・引渡までの間には、一定の期間が存在します。


この方法は「今住んでいる家を売らなくても、買換え物件を購入できるだけのお金がある」あるいは「今住んでいる家を売らなくても、買換え物件を購入できるだけのローンが楽に組める」という前提条件が必要となります。


今の家に住宅ローンの債務が残っており、買換えるときにも住宅ローンを組まざるを得ない場合は、今の家が売却し終わる(物件の引渡が終わる)までの期間、ローンの支払いがダブルになります。



買換えるときに、支払い余力など理由で、住宅ローンをダブルで組むことができない場合、次のような方法で対処するという方法もあります。


買換え物件の契約を締結

   ↓

今住んでいる家の売却活動開始

   ↓

今住んでいる家と買換え物件の同時決済・引渡

   ↓

買換え物件への引越し


この方法は、住宅ローンがダブルになることはありませんが、ひとつ大きな問題があります。


それは、もし、買換え物件の決済・引渡の日までに、今住んでいる家の売却先が見つからない、すなわち今住んでいる家の決済・引渡ができない場合です。


このとき、買換え物件の決済に必要なお金は、今住んでいる家の売却によって得られるお金ですから、両方の契約がだめになってしまいます。


しかも、一般的な契約内容で契約締結してしまっていると、契約違反となり損害賠償の請求を受けることになってしまいます。



そこで、そのようなトラブルにならないようにするために、次の二つの手法が採られます。


(次回に続く)



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2011年01月04日

中古住宅購入 金利上昇の時期は?

中古住宅購入 金利上昇の時期は?


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中古住宅購入 金利上昇の時期は?


新年明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いいたします。


昨年は年末年始に「住宅ローン金利は今後どうなる?」という記事を書いたのですが、(結果的に)まずまず当たっていたこともあり、「今年は何か書かないの?」とのご指摘をとある読者の方から頂くに至り、今年も書くことにしたいと思います。


(ご参考)昨年の年末年始の記事(住宅ローン金利は今後どうなる?12

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2102549.html

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2107537.html


さて今年は、「金利上昇の時期」という話について、戯言を書くことにしました。


今年の年末年始における新聞やテレビなどの論調からすると、今年のアメリカ経済は概ね回復傾向にあり、これに引っ張られるようにして、日本経済も今年中盤頃には回復に向かうとの見解が多いようです。


金利上昇の予測については、昨年の記事の中で、「日本での量的緩和解除があるとすれば、米国経済が頭をもたげた後、それに釣られるように日本経済が回復したタイミングだろう」とお話しました。


そして、日本経済が回復するタイミングは、今年の中ごろから末ごろで、そのころに、良い意味での金利上昇が起こりうると予想しました。


ただ、これが実現するためには、

1.アメリカの雇用環境が改善する

2.日本の政局が安定し成長戦略が具体化する

3.ヨーロッパの金融危機が顕在化しない


という三つの要素が必要だと思っています。


ですから、金利を読む以上は、国内の金利動向だけでなく、これらの要素にも留意が必要だろうと思います。



さて、昨年の記事では日本の財政破綻懸念に伴う金利上昇という話もしていますが、時期については明確なお話をしていませんでした。


これについて、私は10年〜15年後くらいに、国内財政上の理由から金利が上昇すると考えています。


簡単に申し上げると、

1.日本の政局が不安定で、税制改革と社会保障改革がなされず、巨額の財政赤字がこのまま改善しない中で、

2.今後5年程度で経常収支が赤字になり、資金を海外から頼らざるを得ない土壌が出来上がるとともに

3.人口減少と高齢化の進展で、日本の家計の金融資産が減少していくことで、今後10年〜15年程度で国内での国債消化が厳しくなり

4.金利は上昇せざるを得なくなる


というシナリオです。



まず、経常収支(貿易サービス収支+所得収支)が近い将来には赤字になるのではないかという話から。


日本の高度成長期から80年代後半までは、経常収支は大幅黒字で、アメリカとの貿易摩擦はまさにこれが原因で発生していました。つまり、経常収支黒字の殆どは貿易サービス収支の黒字によるもので、メイドインジャパンは世界中で売れに売れた時代だったわけです。


一方最近は、貿易サービス収支の割合が相対的に低下し、2005年以降、貿易収支は所得収支よりも少ない額になり、09年に所得収支は貿易収支の2倍程度(12兆円)にまで伸びてきます。


所得収支とは、海外に投資した結果、日本に還流する配当などの利益ですが、日本の企業が海外に工場を移転していることを考えると頷けます。


日本人よりも、安い給料でよく働く有能な労働力が新興国を含めた海外にあることと、1ドル80円前半という円高水準であることから、高度成長期時代のような輸出立国というわけにはいかず、日本企業が海外に拠点を移し、海外から逆輸入する形に大きく変化した結果です。


リーマンショック以降の国際的な金融政策のうねりの中で引き起こされています。

次に、貿易サービス収支を悪化させる大きなもう一つの要因である円高です。


昨今の円高は、


リーマンショック後のFRB、ECB、日銀のバランスシート膨張率でみても、前2者は2倍から3倍、日銀は数%程度です。


つまり、米欧ともにリーマンショック後に思いきりお札を刷りまくったのです。一方、日銀はこれに合わせた金融政策を実行していません。当時、国際的にみても日銀のバランスシートは大きく膨らんでいたこともあり、下手にバランスシートを膨らませて金融市場を歪めたくないという思いが強かったのだろうと思います。

しかしその結果が、昨今の円高です(たくさんお札を刷った国は通貨が相対的に安くなるとイメージしてください)。


これではまずい(日本の輸出企業がだめになる)ということで、昨年9月、日銀も動きました。6年半ぶりの2兆円にのぼる円売り介入です。この介入でも円高の勢いは止まらず、10月にはETFやREITまで買い取る異例の金融緩和策を発表しました(5兆円規模)。


しかし、FRBはその後、もっとすごいことを言い出した。2011年の6月までに60兆円規模の金融緩和を行う(ドル札を刷りまくる)というのです。


まだまだ米国が大規模な金融緩和をするということですから、円高はしばらく続くということになるでしょう。


このまま円高水準が続くようだと、当然ながら貿易収支はどんどん縮小するでしょう。


さらに、日本国内は人口減少と高齢化が深刻になりますので、労働力が低下する一方、消費人口は相対的に増加します。すると、より多くの輸入に頼らざるを得なくなるため、さらに貿易収支は悪化し、赤字に陥るかもしれません。そして、所得収支でリカバーできなくなるのも時間の問題と言われています。


経常収支が赤字になると、国内家計に多額の金融資産がない限り、資金を海外に求めざるを得ないことになります。資金を海外に求めざるを得ないということは、ちょっとした経済変動で、金利は大きく振れるということを意味します。


ちなみに、証券会社等の経済アナリストの中には、日本の経常収支が赤字になるのは、早ければ5年程度と予測する方もいらっしゃいます。私もこの意見に賛成です。



次に問題になるのは、日本の財政悪化と日本の預貯金(家計の金融資産)の減少です。


まず、日本の財政状況ですが、国と地方の借金合計で約1000兆円、これがGDPの2倍超ということで、OECDから財政危機リスクのある国と指摘されてしまっている状況です。


とは言え、これから増えるであろう国の借金(国債残高)は約600兆円程度で、これに対して、家計の金融資産は約1400兆円です。負債を除いた純資産で約1000兆円もあります。


ですから、現時点では、まだ家計の純資産にゆとりがあり、浮いた家計の金融資産を預かっている銀行が国債運用に回すことが予想できるため、しばらくは国債を発行しても、低金利で完売できると言われています。


しかし、みずほ総合研究所によれば、消費税等の税制改正がなければ2025年には家計の金融資産と国債残高が同額になってしまうと推計していますし、もっと厳しい推計をしている民間調査会社もあります。


結果として、このまま国債発行が続き(財政悪化が進み)、一方で、家計の純資産が減少していく中では、いずれかのタイミングで、家計の金融資産で国債が消化できなくなる時期が到来することが予想できます。


そうなると、国債の消化は、経常収支黒字でなければ、海外からの資金に頼るしかありません。


海外の投資家からすれば、OECDが「日本は財政危機リスクあり」という烙印を押しているので、これまでのような低金利でお金を出すはずはありません。当然、高い金利を要求するでしょう。


なんだか長くなってしまいましたが、
近い将来金利は必ず上昇する可能性が高いということです。


住宅ローンを使って住宅を購入する方は、是非、今後の金利上昇を踏まえて、まずは全期間固定金利のローン商品を前提に検討を進めてほしいと思います。もちろん、返済余力がある方は、変動金利でも構いませんが。。。


また、金利上昇によって投資用不動産はその価格が下がる傾向にありますので、不動産投資を検討している方も、中長期的な視点でご検討されることをお勧めします(金利が上昇すれば債券価格が下がるのと同じようなことです)。


単に箱(土地と建物)を借家人付きで買うという考え方では、今後の金利上昇を乗り切るための賃貸事業経営は行えません。


是非、一度立ち止まって、気軽に投資することはせず、事業を行うという視点で検討していただきたいと思います。


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