2011年03月

2011年03月24日

地盤と建物倒壊の関係

地盤と建物倒壊の関係


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地盤と建物倒壊の関係


今回の震災では、津波や原発、液状化の被害が甚大で、建物の被害はあまりクローズアップされていません。


しかし、いつまた来るか判らないのが地震です。


今こそ、自分の住んでいる建物の倒壊リスクについて再確認すべきときだと思います。



建物が地震で倒壊するリスクを調べる前に、地盤と建物倒壊の関係を理解しておく必要があります。


ざっくり言うと、

◇「地盤がよい」&「耐震性の高い建物」 → 倒壊リスク低

◇「地盤が悪い」&「耐震性の低い建物」 → 倒壊リスク高

ということです。


地盤の善し悪しは、地盤が固いか柔らかいかということです。地盤が軟らかいと地震の揺れが増幅するため、建物倒壊リスクが高まります。


ところが地盤の善し悪しは地盤調査を行っていないと、自分の土地の地盤がしっかりしているのかそうでないのか正確には判りません。


マンションの場合は、杭を硬い支持層まで打たなければならないことから、ボーリング調査を行っているはずなので、竣工図に記載されている「土地柱状図」を読み込むことで地盤の状況がチェックできます。また孔内水位も出ていますから、液状化リスクもある程度分かります。


2000
年以降の新築一戸建てであれば地盤調査が義務付けられていますが、それ以前の一戸建てだと地盤調査していないケースが殆どだと思います。この場合、東京都内ならば、東京都土木技術研究所の「東京の地盤(WEB版)」というサイトがありますので、ご自身の土地周辺にある土地柱状図のチェックができます。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/00-index.html


あるいは、国土地理院の土地条件図を見ることでも、ある程度のレベルで地盤状況を把握すること可能です。

台地ならば地盤がよく、台地の中に切れ込むように存在している谷底低地は地盤が緩いとか、低地の中にある微高地(自然堤防や砂州)ならば比較的地盤がよいとされます。

http://www1.gsi.go.jp/geowww/landcondition/landcondition.html


土地柱状図や土地条件図は少々勉強しないと読み込めないかもしれませんので、詳しくは不動産コンサルタントなどの専門家に聞いてみたほうがいいかもしれません。


ちなみに、東京都内であれば、「地盤に関する地域危険度測定調査(第6回)」という東京都による調査報告があり、地盤の善し悪し、建物の建築年代などから、都内の各地域の建物倒壊危険度などをデータ化して開示していますので参考になります。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm


東京都以外の方々ですと、「地震のゆれやすさ全国マップ」というのが内閣府から提供されいますので参考にしてみてください。

http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/




地盤の善し悪しが判ったら、次は建物の耐震性です。


これについては、簡便法としては、新耐震基準の建物か旧耐震基準の建物か、という区分けで考えてもよいと思います。

ただし、木造軸組工法の建物については、2000年の建築基準法改正で筋交いなどを固定する金物の使用法や耐力壁の配置バランスなどが改正されていますので、2000年以前と以降で耐震性が異なると考えたほうがよいでしょう。


新耐震基準の建物というのは、198161日に施行された建築基準法改正に則った建物(正確には198161日以降に建築確認申請を行った建物)のことです。


1978
年に発生した宮城県沖地震を機に、198161日に施行された建築基準法の改正で、耐震に対する設計方法が根本的に見直しされているます。


旧耐震基準の建物は、震度5強程度の揺れでも倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能なレベルで建築することが義務付けられていましたが、見直された建築基準法では、巨大地震を想定し、震度6強から震度7の揺れでも建物が倒壊せず、最低でも「人の命が守られる」ように建物の設計や構造が強化されています。



もし、今の住まいが、「地盤が悪い」&「旧耐震基準の建物」ということであれば、耐震診断の検討をまず行ったほうがよいのではないかと思います。


なお耐震補強工事業者の中には、やみくもに不安を煽るような会社や、金物の強さや壁の強さばかり強調するような会社もあるようなので注意してください。建築基準法で認められている金物は、ホームセンターでひとつ数百円で売っているようなものですから。



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2011年03月18日

「震度7でも大丈夫」というわけではない 震度と建物被害の関係

「震度7でも大丈夫」というわけではない 震度と建物被害の関係


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「震度7でも大丈夫」というわけではない 震度と建物被害の関係


このたびの大地震・津波により罹災された方々にお見舞い申し上げますとともに、一日も早いご復興を心よりお祈り申し上げます。



弊社とお取引いただいている某大手賃貸仲介会社さんから、仙台市内の事務所ビルの被害状況レポートが送られてきました。


仙台の主要ビジネス地区にある延床面積300坪以上、大通りに面する175棟のビルが調査対象とされ、目視による概観調査を前提としています。なお、それぞれのビルの竣工時期は不明です。


結果は、


<無傷>                                                  95棟(54%

<外観上はダメージがあるが短期間で復旧可能と思われる>    66棟(38%

<外観上強いダメージがあり復旧に時間がかかると思われる>  14棟( 8%

<倒壊やフロア崩壊、ビル傾斜などにより使用不能と思われる> 0棟( 0%


となっていました。


そして、

阪神淡路大震災時と比べ、新耐震基準のビル(198661日以降に建築確認申請を提出しているビル)や耐震補強をしているビルが多くなっていることから被害が少なくなっているのではないか、

とコメントしていました。



しかし、つくば大学の境有紀先生によると、今回の地震はたまたま1秒以下という短周期が卓越して、震度や加速度は大きくなるけれど、建物の大きな被害には結びつかないものだったに過ぎない、としています。


発生する地震の殆どは短周期地震動らしいでのすが、阪神淡路大震災でも建物の大きな損害が出た地域は1秒〜2秒の長周期地震動が卓越していたそうです。


ですから、新耐震基準だから大丈夫だったという結論には短絡的にはつながらないようです。



境先生によると、現在の震度は地震計とコンピューターで0.1秒から1秒という比較的短い周期の揺れの強さから計算しているそうです。

これは人の感覚と室内物品の動きに対応するもので、震度6以上(建物倒壊可能性が高まるレベル)の場合、建物倒壊と相関性の高い長周期地震動での計測を行わないと的確な震度が算出されないと主張されています。



「この建物の耐震性は震度7でも問題ないことが実証されています」と謳われても鵜呑みにはできない、ということのようです。


(境先生のブログ)http://www.kz.tsukuba.ac.jp/~sakai/113.htm



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2011年03月16日

中古住宅流通を担う者として今思うこと

中古住宅流通を担う者として今思うこと


今回の地震で被災された方々やそのご親戚ご友人といった方々が現実にいらっしゃる中で、私は今後何をしていくべきなのか、正直いって明確な答えを出せず悶々とした日々を送っている。


一個人として義援金活動に参加する、必要最低限の生活を実践する、何がしかのボランティアに参加する、もちろん節電だって大切だと思う。


今回、私を含め首都圏に住まう人たちは、震度5強という揺れを体験し、命の危険を感じた。


だからこそ、被災された方々に対して他人事のようには思えず、もっと何かできることがあるはずだと思ってしまうのだ。


自分の親戚ではないとはいえ、私のクライアントのご家族が被災され安否確認ができない日々が続いた話や、避難所暮らしの大変さなどを聞くにつけ、ますますその思いは強くなる。


そんなとき、中谷ノボルさんが発案し、「ハ会」メンバーらが議論を始めた「仮住まいの輪」プロジェクト。


このプロジェクトは、不動産・建築業界の有志が議論を始めたもので、公的セーフティーネットと民間市場をの隙間を埋める機能、自宅の一部屋から一棟建物まで、不動産オーナー個人の善意と被災者をつなぐ機能をイメージしている。


まだ、不動産、建築業界に対してどのような呼びかけを行うのか明確になってはいないが、今後の動向については注目すべきと思う。


私も「ハ会」に少なからず参加させていただいたこともあり、「仮住まい」というハード面のみならず、精神的な支えといった側面からも、何かできることはないかと考えを巡らせている(が、簡単に答えが出ないところがツライ)。

「ハ会」⇒ http://hakai.jp/

「仮住まいの輪」プロジェクト⇒ http://twitter.com/#!/search?q=%23karizumai



今回の震災を通じて、不動産という極めて価値あるものを扱う身として、その価値は「生命の安全」という土台があるからこそ成り立っているものであると、改めて再認識させられた。


通常の中古住宅取引では、権利関係や公法規制などについて調査し、取引そのものの安全を図ることが主眼とされている。


しかし、それ以前に、建物のコンディションや立地についてきちんと調査しアドバイスすることが大切な気がする。


対象となる建物や立地について、安全に生活するために何をしたらよいのか、何に注意すればよいのかというアドバイスだ。


少なくとも、住宅診断(ホームインスペクション)を行い、売買対象となる建物のコンディションを明らかにする、土地条件図や旧土地台帳、ハザードマップなどから物理的立地について調査しアドバイスする、といったことが、


実は取引の安全性以前に、そこで生活する上での安全性を確保するたてめにとても重要なことなのかもしれないし、それなくして、不動産価値なんぞは語れないと思うのだ。


売買に限った話ではなく、そこに住み続ける人や有効活用を行う人に対する不動産コンサルティングにおいても、こういった診断・調査やアドバイスは、クライアントの不動産価値の土台となるはずだ。



残念ながら、不動産仲介業などを規制する宅地建物取引業法にはこのような診断・調査・アドバイスを規定するものがない。


こういったことを、愚直に仕事の中に取り入れていくことこそが、中古住宅流通を担う私たちがやらなければならないことだと思った。


まだ、完全な答えになっていないけれど、ひとつの基軸として突き進めていこうと思っている。



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2011年03月06日

中古戸建 道路のチェックポイント3(私道5)

中古戸建 道路のチェックポイント3 (私道5


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中古戸建 道路のチェックポイント3 (私道5


さて、私道についていろいろお話をしてきましたが、そもそも民法上では私道を通行する権利についてどのように定めているかということを知っておくと、とても参考になります。


民法上、「相隣関係」として、210条〜213条、280条に通行権関係が規定されています。

(1) 囲繞地通行権(210条)

(2) 通行地役権(280条)


また、説明してきた私道の無償通行と掘削に斯かる承諾書のような契約によって発生する通行権もありますし、

(3) 賃貸借・使用貸借等の債権契約に基づく通行権


以下のように、多くの判例が存在します。

(4) 慣習上の通行権

(5) 生活権に基づく通行権

(6) 通行の自由権

(7) 占有権

(8) 権利の濫用

(9) 共有持分に基づく通行権


詳しくは、「安藤一郎著 私道の法律問題」をお読みいただきたいのですが、この本は、不動産に強い弁護士は当然として、使える仲介業者さんなら絶対読んでいる一冊と言われている本です。


これらの通行権を主張できる論拠のうち、いくつか複数に当てはまれば、法律上はかなり強い権利となる可能性があります。


なお、(4)慣習上の通行権、(5)生活権に基づく通行権、(7)占有権、(8)権利の濫用は、判例もさほど多いわけではなく、認められるケースは少ないようです。



さて、まずは(1) 囲繞地通行権(210条)から。


囲繞地(いにょうち)通行権とは、袋地の利用価値向上のために、当事者の意思如何にかかわらず、法律上当然に認められる権利です。

袋地であって、他人の土地を通らなければ公道に出ていくことができないわけですから、囲繞地通行権の確認を求めて、妨害排除を求めることができます。ただし、通行する者は相応の償金を払わなければいけません。(210条〜212条)


なお、213条によれば、「分割によって公道に通じない土地を生じたとき、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない」としています。

このケースは、東京都内の私道でよくあります。


元々地主さんが所有していた畑を少しずつ分割して売っていった結果、囲繞地になる土地ができてしまったというケースです。


大抵は、地主が所有しているあぜ道や農道に接するように土地を分割していったので、見た目は道に接しているように見えても、その道は地主さんの所有物というケースです。


ですから、閉鎖登記簿や旧土地台帳を調査し、購入しようとしている土地あるいは売ろうと思っている土地に面する私道の所有者が、大昔に分割した土地かどうかを確認することも通行権を確保するためには大切なことなんです。



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ayumiltd at 17:26|PermalinkComments(0)TrackBack(0)道路のチェックポイント