2011年04月

2011年04月25日

中古戸建 水道管のチェックポイント

中古戸建 水道管のチェックポイント

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中古戸建 水道管のチェックポイント


中古戸建の水道管チェック項目は、


◇引込管の口径

◇引込管の材質


の二つです。


引込管の口径には、主に13mm20mm25mmというのがあります。


普通は玄関や駐車場付近に量水器があるので、そのふたを開けるとメーターがあり、そのメーターに引込管の口径が書いてあります。


ちなみに現在、普通は20mm管が使われています。


13mm
だと水圧が弱く、給湯機がうまく点火しないこともあるので注意が必要です。


13mm
管を20mm管に交換しようとすると、当然ながら費用がかかります。


引込管は、道路に敷設されている本管から引くことになりますが、例えば道路幅が広い場所で、道路の反対側に寄った場所に本管が敷設されていると、引込の距離が延びるので、その分費用は更にかかります。


ですから、本管が埋まっている場所はよく確認しなければなりません。これは水道局にある水道台帳で分かります(これは仲介業者さんにお願いすればよいです)。


私道に面する土地の場合、本管が水道局の公設管ということもありますが、私設管であることも多いので注意が必要です。


私設管から引き込ませてもらえるのかどうか、仮に可能であった場合、負担金が発生したりすることもあります。(これは、私道のところでも沢山お話しましたね)。


私設管の口径が細い場合は、公道の公設管から引き込まないとだめな場合もあります。(この場合は引き込む距離が長くなりますので費用もその分かかります)。



それから材質です。


昔は鉄管や鉛管がよく使われていましたが、鉛が溶け出したり、鉄が錆びたり、水漏れしたりということが起こりやすいという問題がありました。


最近はステンレスが多く、これなら安心です。


これも水道台帳で調べることができます。これも仲介業者に言って調べてもらってください。



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2011年04月14日

中古戸建 道路のチェックポイント3(私道8)

中古戸建 道路のチェックポイント3 (私道8


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中古戸建 道路のチェックポイント3 (私道8

(私道における上下水道管、ガス管設置の問題について2


他人が所有する私道に上下水道管やガス管を設置できる根拠には、民法のほかに、下水道法第11条の類推適用などという考え方があるとお話しました。


とは言え、水道局やガス会社などの事業者は、私道所有者の承諾を得ていないと工事してくれないというのが原則になっています。


したがって、「私道の無償通行と掘削に関する承諾書」を作成し、私道所有者の方と合意しておいたほうがよいということになります。



ところで、実際に水道局やガス会社などの事業者は、どのように対応しているのでしょうか。


以下に、弊社がとある案件で調査確認したときの例がありますので、参考にしていただくとともに、実際の売買の際には個別に確認作業を行ってみてください(というより、仲介業者さんや不動産コンサルタントに必ずチェックしてもらい、書面で報告してもらってください)。


(1)
水道管

私道に私設管を引き込む場合、工事の際は私道所有者の承諾が必要となる。


私道にある公設管から自分の敷地に引き込む場合でも、私道を掘削しなければならないので、私道所有者の承諾が必要となる。


承諾は原則として私道所有者全員から頂くことになっているが、相続人の一人から承諾があれば、工事している。


承諾書の定型書面はなく、私道所有者が承諾しますという文言と、他の権利者が異議を申し立てたとしても水道局に一切迷惑をかけませんという文言、それに記名押印(認印)があればよい。


なお、水道局が私道所有者を調査することはしないので、形式が整えば、工事してしまっているというのが実情(ただし、水道局としては、仮にトラブルがあっても責任は負わない。あくまでも依頼者責任。)。



(2)
下水道管

私道における下水管の維持管理・新設等は、あくまで私道所有者とその私道に面する敷地所有者との間の話なので、私道の場合は下水道局としては一切タッチしていない。


私道での下水管工事は、民間工事業者が顧客の依頼に基づき実施することになる。


とある民間工事業者曰く、常識的には私道所有者の許可を得てから工事をするのが普通。ただし、軽微な工事である場合、承諾を得ずに工事してしまうことも多いとのこと。



(3)
ガス管(東京ガス)

ガス管は、公道であろうが私道であろうが、道路内にある(敷地内への引込管以外の)管であれば、すべて東京ガスの財産であり、維持管理権限も東京ガスにある。


敷地内への引込管はお客様の財産となるが、これが私道を通過するのであれば、私道所有者の承諾が必要となる。


承諾書の定型用紙は東京ガスにあるものを利用する。


私道の登記名義人が他界している可能性が高く、相続人が判らない場合、(乱暴ではあるが)所有者不明で工事してしまうケースが多い。


こういった事例は都内には非常に多く、そもそも軽微な工事なので、このような処理をすることが多い。



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2011年04月07日

中古戸建 道路のチェックポイント3(私道7)

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中古戸建 道路のチェックポイント3 (私道7

(私道における上下水道管、ガス管設置の問題について)


私道であるということは、道路とはいえ他人のものです。


そういった観点から、私道の通行権についていろいろお話してきましたが、私道は通行することだけが目的ではなく、そこで生活するために必要な上下水道管やガス管の設置なども問題になってきます。


他人の土地を利用して上下水道管やガス管を利用する根拠にはいろいろありますが、契約に基づくもの(地役権設定等の合意成立)や共有地である場合を除くと、民法の相隣関係(囲繞地通行権など)や下水道法11条の規定を類推適用するケースが判例に多いようです。



下水道法第11条(排水に関する受忍義務等)

前条第1項の規定により排水設備を設置しなければならない者は、他人の土地又は排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水設備を設置し、又は他人の設置した排水設備を使用することができる。この場合においては、他人の土地又は排水設備にとって最も損害の少ない場所又は箇所及び方法を選ばなければならない。



しかし、上記のように、隣地使用の根拠があるとはいえ、上下水道やガスの事業者(水道局・下水道局・東京ガスなど)は、供給条件を定めた供給規定を定めており、殆どの場合、供給管を引く場所に地主や家主などの利害関係人が存するときは、紛争の発生を防ぐため、事前にその承諾を得ておかなければならないという規定があります。


つまり、結局のところ、他人が所有する私道に供給管を引くときは、こうした規定により、申込者は利害関係人である私道所有者の承諾を求めなければならないことになってしまいます。


したがって、私道にしか接していない土地を売買する際は(もちろんそういう土地の所有を継続する場合も)、私道の通行権のみならず、上下水管やガス管の交換などについてよく調査しておく必要がありますし、


私道のところでお話したように、「私道の無償通行と掘削に関する承諾書」を作成し、私道所有者の方と合意しておいたほうがよいのです。


(次回は上下水道やガス事業者の実務上の対応についてお話します。)


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2011年04月01日

中古戸建 道路のチェックポイント3(私道6)

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中古戸建 道路のチェックポイント3 (私道6


今回は、民法や判例で、私道を通行する権利についてどのように定めているかという話の続きです。


前回は囲繞地通行権についてお話しましたが、今回は「通行の自由権」です。


この「通行の自由権」が私道を通行する権利として最もポピュラーになりつつあるようなので、さわりだけでも知っておくとよいと思います。


これは、建築基準法の道路なのに私道であるという、よくあるケースの私道です。



通行の自由権のイメージは次のようなものです。


建築基準法上の道路である私道は、道路に建物を出っ張らせて建てることはできませんし、4m未満であれば原則として道路の中心線から2mまで引っ込めなければなりません。


また、私道とはいえ建築基準法上の道路であれば、勝手に変更したり廃止したりできません。
これは、交通を確保したり、防災活動や災害避難に備えることが目的だからです。


こうした目的を達成するための規制によって、その私道は一定の空間が確保され、そこを通行する人々が「結果として」利益を受けているわけです(いわゆる反射的利益)。


反射的利益は、他人に侵害されても保護されるようなものではないのですが、その私道を通行することが日常生活上必須のものであるときには、その通行は、民法上保護されるべき自由権だというのが、「通行の自由権」です。



最近では、最高裁もこの流れの上に立って、〃築基準法上の私道であり、現実に開設されていること、△修猟鵡圓日常生活上不可欠であること、D鵡圓鯒Г瓩襪海箸砲茲蟷籠蚕衢者に著しい損害が生じないこと、の要件のもとに、通行妨害排除、予防の請求権を肯定し、所謂講学上の「通行の自由権」を認めるようになっています。(最判平91218民集51-10-4241、最判平12127判時1703-131


ただし、私道所有者が私道の維持管理に出費をしている場合、常に無償の通行を受忍しなければならないかどうかは検討を要するところのようです(都内の多くは私道所有者が私道の維持管理に出費をしていないケースが多いです。このあたりはよく調査しておいたほうがいいポイントです!)。



また、通行の自由権に自動車の通行が含まれるかどうかは微妙で、建築基準法の目的の実現と私道所有者の管理権との兼ね合いの問題です。


自動車通行が物理的に可能でも、道路の破損防止や安全性確保などといった合理性があれば、私道所有者が自動車通行を制限することは許されるでしょう。



これまで、私道についてお話をしてきましたが、過去の土地分割状況によっては囲繞地通行権を、建築基準法の道路でその私道を通らなければ公道に出ることができないような場合には、原則として通行が妨げられたとしても通行妨害排除はできそうです。


ただ、民法や判例で戦う前提で私道の不動産を売買したり、利用を継続するわけではないのですから、私道に接する不動産を売買する際やそういった土地を所有している場合は、日ごろから私道所有者の方と仲良くしておいたほうがいいのです。


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