2011年05月

2011年05月30日

中古戸建 確認すべき建物の部位

中古戸建 確認すべき建物の部位


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中古戸建 確認すべき建物の部位


中古戸建を購入する場合、その建物がどんな状態にあるか(不具合の有無、劣化状況など)を調査してから購入したいと思うのは当然ですね。


一方、中古戸建を売却する場合も、購入側にこのようなニーズが高まりつつある中では、調査をしておいたほうが、安心して売ることができますし、他の物件よりも売りやすくなる場合もあります。


また、住み続ける場合でも、定期的に建物の健康診断をやっておいたほうが、修繕コストが安く済みますし、長く住み続けることができます。


人間の体と一緒で、健康診断に行かず放置しておいたら、手の付けようがなかったなんていうことになりかねませんからね。定期健康診断をしておいたほうが、長く、そして低コストでお付き合いできるわけです。



さて、木造住宅は、どの部分を調査したらいいのでしょうか。


住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)に基づく住宅性能表示制度の一環として創設された、既存住宅の現況・性能に関する評価基準が最も参考になります。


この評価基準では以下の項目を検査することとしています。


(1)
基礎(屋外に面する部分)

(2)壁、柱、梁(屋外に面する部分)

(3)屋根

(4)壁、柱、梁(屋内に面する部分)

(5)

(6)天井

(7)階段

(8)バルコニー

(9)屋外に面する開口部

(10)雨どい

(11)土台および床組

(12)小屋裏

(13)給水設備

(14)排水設備

(15)給湯設備

(16)機械換気設備


これらの項目は、住宅診断士(ホームインスペクター)などの専門家が中古住宅を検査する際の項目ですから、原則としてご自身でチェックするのは難しいと思いますが、一般の方でもある程度確認できる部分もありますので、今後簡単にご説明していきたいと思います。

「すぐにでも専門家に調べてもらいたい!」という方は、日本ホームインスペクターズ協会のホームページにアクセスしてみてください。


ここでは、ホームインスペクション(住宅診断)の内容や費用などについて詳細が紹介されています。公認ホームインスペクターの検索もできますよ。

http://www.jshi.org/



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ayumiltd at 12:56|PermalinkComments(0)TrackBack(0)建物を見極める技 

2011年05月20日

中古戸建 建物の外観から構造的な強さをチェック

中古戸建 建物の外観から構造的な強さをチェック


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中古戸建 建物の外観から構造的な強さをチェック


中古戸建の建物は、外観から見るだけでも構造的にしっかりしているかどうかをある程度知ることができます。


まずは1階と2階のバランスです。


当たり前のことですが、1階よりも2階のほうが大きくなっている建物は、普通に考えてもバランスは悪いですよね。あるいは上の階の壁と下の階の壁がずれているものも構造的に強いとは言えません。本来は上下階の柱と壁が繋がっているほうが強いに決まっています。


それから、壁が少ない建物、つまり、窓などの開口部が大きくとられているために壁が少なくなっている建物。これも構造的にはあまりよろしくありません。


木造の建物は壁で建物を支える仕組みなので開口部が大きすぎると、地震などで大きな力が加わったときに破損する可能性もあります。



それから複雑な形状の建物も、構造的に弱い可能性があります。これは、上下階の壁がずれているだけでなく、横の壁をずらして雁行型にしていたり、凹凸型にしているような建物です。


複雑な形状の場合、構造的な強さという問題だけでなく、雨漏りの可能性が高まります。


複雑な形状の建物は凹凸が多くなり、その取り合い部分(壁と屋根が取り合う部分や壁と壁が内側にくぼんで取り合う部分など)は雨漏りしやすい部位なのです。


木造住宅にとって雨漏りは大敵です。特に気付かない場所で少しずつ雨漏りするというのが最悪で、構造を支える木材の水分が増え、木材を腐朽させてしまう可能性があるからです。


私の経験では、長い間、雨漏りしていた結果、羽蟻の棲家が柱にできてしまい、通し柱一本がフカフカになっているのを見たことがあります。


こうしたことからすると、建物はシンプルな四角い箱のような形であるのが最も理想的ということになります。構造的にも強く、雨漏りリスクも少なくなるからです。


もちろん、シンプルでない形の建物でも構造設計上のチェックがなされた設計図に基づいて、きちんと建てられていれば問題はありません。


こういった建物を検討する場合には、設計図を専門家に見てもらったり、ホームインスペクション(住宅診断)を行ったほうがよいかもしれませんね。
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2011年05月10日

中古戸建 確認通知書と検査済証

中古戸建 確認通知書と検査済証


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中古戸建 確認通知書と検査済証


建築基準法では、まず役所に対して「こういう建物を建てますよ」という申請(建築確認申請)を行います。


この申請内容が法規制に合致しているかどうか審査を受け、役所から「この内容なら建築してもいいですよ」という許可書(確認通知書)をもらいます。


これで初めて建物の建築工事を始めることができます。


そして建物が完成したら、申請通りに建築されたかどうかのチェックを受けます。このとき、役所から「申請通りに建築されてますよ」というお墨付き(検査済証)を貰います。


建築基準法上は、この検査済証がないと建物の使用は認められないことになっています(罰則はありませんが)。


ですから、買おうとしている中古戸建に、確認通知書と検査済証があれば、とりあえずは建築当時の法律に合致した合法的な建物であることは確認できます。


ただ、確認通知書しかなかったり、検査済証があっても、その後に増改築していたりすることもありますので、現物の建物と比べて確認する必要があります。


20
年以上まえの戸建ともなると、確認通知書のみ受理し、検査済証を貰っていないケースというのは、実は非常に多くあります。また両方ともないというのもざらです。


こうした建物はすべてダメかというとそういうことではありません。


もし、確認通知書や検査済証がない建物の場合でも、メンテナンスが行き届いており、劣化がさほど進んでいない建物も沢山あります。


そういう建物は、それなりに価値あるものだと思います。


これについては、専門家(日本ホームインスペークターズ協会の公認ホームインスペクター等)に調査をしてもらうとよいでしょう。http://www.jshi.org/


もしかすると、ヴィンテージものの家かもしれませんよ。。。

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2011年05月06日

中古戸建 下水道管のチェックポイント

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中古戸建 下水道管のチェックポイント


下水については、まず、下水道方式か浄化槽方式なのかを確認します。


下水道方式は、汚水を下水道管に直接放流する方式です。浄化槽方式は、敷地内の浄化槽を通して浄化してから側溝などに流す方式です。


どちらの方式化かのチェック方法ですが、敷地の前面道路にマンホールがあるかどうか確認してみましょう。マンホールがあれば、通常は下水道方式と考えられます。


浄化槽方式の場合、定期点検や定期清掃が義務付けられていますので、ランニングコストがかかること、20年〜30年程度ど浄化槽設備を交換するための費用がかかることに注意が必要となりますので、売買の場合、この点を明らかにしておく必要があります。


下水道方式の場合でも、前面道路に設置された下水道管が私設管の場合、費用負担が発生する場合があります。


私道の場合は、私設管であることが多いのですが、設置当初、その費用負担を役所が負担しているケースもあり、その場合には費用がかからないということもあります。しかし、長期的にその下水道管を修繕したり更改したりする場合には、費用負担が発生する可能性はあります。


私設管の場合、マンホールのふたには、その地域の役所のシンボルマークが描かれていませんので、それで確認することができます。


また、下水は、高いところから低いところに流すのが基本ですから、前面道路よりも敷地が低い場合には注意が必要です。


この場合、さらに低い所に下水を流すために、他人の敷地を通して下水を流している可能性があります。

もし、何の取り決めもなく下水管を他人の敷地に通してしまったような場合、将来、問題になる可能性があります。あるいは、取り決めがある場合には、相応の費用負担が発生しているはずですので、よく確認しましょう。


もちろん、ポンプアップして、前面道路に下水を流せるようにしているケースもあります。その場合には、その設備のメンテナンス費用や将来の交換費用などを確認しておきましょう。


また、上記のような問題を発生させないようにするため、1階は水周りのない部屋にしているような場合(2階の床面は前面道路より高い場合)もあります。


いずれにせよ、これらについては、売主も買主も依頼する仲介業者さんにしっかり調査しておいてもらうことが大切です。


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