2012年03月

2012年03月29日

ホームインスペクション(住宅診断)のすすめ

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ホームインスペクション(住宅診断)のすすめ


弊社は、中古住宅売買のコンサルティング仲介を行う際、契約前にホームインスペクション(住宅診断)を実施するようお客様にお勧めしています。


特に、2500万円以上の取引価格になる場合、ホームインスペクション費用を弊社が実質的に負担する方法も採用し、弊社以外の第三者からホームインスペクション会社を選定していただいています。


これは、お客様に以下のようなメリットがあるからです。


【買主の場合】

◆建物に欠陥や重大な不具合がないかどうかを、契約前に知ることができる。

◆建物の劣化状況や修繕すべき箇所を契約締結前に知ることができる。


【売主の場合】

◆ホームインスペクションが徐々に浸透しつつある中で、建物の状態をオープンにして売り出せば、買主に安心感を与え、他の競合物件と差別化を図ることができる。

◆建物の劣化状況や問題点を開示した上で契約を結ぶことで、瑕疵担保責任(※)のリスクを小さくできる。


(※)瑕疵担保責任

 売買の対象物に隠れた瑕疵(外から容易に見つけることができない欠陥や不具合)がある場合、売主が買主に対して負う責任のことを言います。

 隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して契約解除や損害賠償請求を行うことができますが、買主が契約の際にこうした瑕疵の存在を知らなかった場合で、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合に限ります。一般的には、雨漏りや建物の構造部分の腐蝕、シロアリの害、給排水管からの漏水などがあります。



契約前にホームインスペクションのお願いをすると、不動産屋さんから「面倒なことをしてくれるなよ」と言われることは多々ありますが、他に購入を検討している方がいなければ、しぶしぶではあるものの、ホームインスペクションを受けてくれるものです。


もちろん、「ホームインスペクションなんて面倒なことをせずに買う前提で検討している方がいますよ」と言い返されることもありますが、本当に買主が競合してしまうような「超人気物件」は極々僅かですし、本当に競合する買主がいるかどうかは分かりません。


実際に、ホームインスペクションを契約前に実施するという条件で「買受申込書」を出してみると、実は競合する買主は存在せず、すんなり進むケースが多いものです。



売主にホームインスペクションをお勧めするときには、「自分の家を粗探しされるようで嫌だ」という感覚を抱く方は非常に多いですし、「とんでもない欠陥があった場合、想定している売却価格が大幅に下がるのではないか」と心配される方も多いです。


とはいえ、調査してみると、ちょっとした修繕費用で済むものが多いですし、仮に多少の費用がかかる「外壁や屋根の劣化」があったとしても、一定の期間が経過した建物であれば、競合する殆どの中古建物も同様の状態であることが非常に多いため、価格面で不利になるということは、これまで全くありませんでした。


もちろん、ホームインスペクションの結果、重大な欠陥が見つかれば価格に大きな影響を及ぼしますが、売った後に重大な欠陥が発覚した場合は、かなり面倒なことになります。


過去に、ちょっと怪しいなあと思われる物件の所有者さんにホームインスペクションをお願いしたにも関わらず、ご納得いただけず、そのまま取引した結果、構造材の木が腐食が発見され、ウン百万円の修繕費用を売主さんが負担するということになった事案もあります。



ホームインスペクションは、売主さんと買主さんの両方が気持ちよく、スムーズに取引をするために必要な手続きなんですね。

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ayumiltd at 00:08|PermalinkComments(0)TrackBack(0)ホームインスペクション 

2012年03月18日

失敗しない中古住宅選び

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失敗しない中古住宅選び


昨年末から311日まで、国土交通省の既存住宅流通活性化に関する実証実験で、僕は中古住宅選び全般に関してアドバイスする専門家として、日経BP社さんが集めたモニターさん達に様々なアドバイスをしてきました。


そこで、感じたことをブログに記録しておこうと思います。


日本国内では、住宅を購入するというイベントは一生に1回から2回程度しかないというのが大勢です。
そんな環境で、中古住宅を購入しようというわけですから、殆どの方は中古住宅を購入することが初めてだったりするわけです。


今回、何人ものモニターさんとお会いしましたが、「何から始めたらよいか分からない」「中古を検討しているけれど、見えない情報が分からないままなのが不安だ」という方が非常に多かったのです。


確かに、現在の中古住宅流通市場では、各種ウェブサイトや物件資料に掲載されている情報のみで良さそうな物件を選び、実際に物件を見学して買うか買わないかを判断するしかありません。不安なのは当然だろうなあと思います。


そういう状況の中で、僕が今回の実証実験のミニセミナーや個別相談でお話した必要最低限の検討ステップをご案内します。


(1)
何のために買うのかという理念や拘りの整理

(2)買換えを含めた資金調達方法と理想的な購入予算の策定

(3)上記2点を踏まえたウェブ上あるいは資料上での見学候補物件の選定

(4)物件見学

(5)見えない情報の収集と分析

(6)物件購入手続きの詳細チェックと確認

(7)売買契約


(1)何のために買うのかという理念や拘りの整理」をせずに、なんとなく走り始めてしまうのはとても危険です。これを整理しないということは、建物の基礎固めをせずに建築してしまうようなものです。


次に「(2)買換えを含めた資金調達方法と理想的な購入予算の策定」ですが、これをすっとばして物件を見に行ってしまうのも問題です。新築でも中古でも販売担当者は売りたくて仕方ないわけですから、簡単にその気にさせられてしまい、無理な予算で購入してしまうことも多々あります。冷静に身の丈にあった予算を決めなければなりません。


ここまできちんとできていれば、気ままに(3)(4)を実行してもいいんです。


そして、「欲しい」と思う物件がある程度絞り込まれたら、「見えない情報の収集と分析」を行います。
現在の中古住宅流通の問題はここにあります。そもそもこういった情報が開示されていません。また、これらの見えない情報の収集と分析ができる仲介エージェントが少ないのです。不安な点があって質問したとしても、仲介業者さんたちにはノウハウがありませんし、売りたくて仕方ないので、何となくはぐらかされてしまうことが多いのだと思います。
 

僕がモニターさん達にお話した主な調査すべきポイントは次のことです。


◇価格の妥当性

◇地域分析(地盤・地歴・周辺施設や環境・都市計画の方向性等)

◇ホームインスペクション(建物コンディションと長期的維持修繕費用の見積もり)

◇マンションの場合には管理状況の情報収集と分析

◇リフォームの可能性や耐震補強費用の調査


どうも、このあたりの項目が、中古住宅流通の課題になっているような気がします。
逆に言うと、これらの情報をきちんと開示している売り物件は他の物件に対し差別化され競争力のある売り物件となるのだと思います。


欧米先進国では、5回〜7回も買換えをするというケースが多々あるそうで、また新築住宅よりも中古住宅の売買件数のほうが多く、ざっくり新築3に対して中古7という割合で取引されているようです。一方、日本ではそれが全く逆転しています。
欧米先進国ではホームインスペクション(住宅診断)は当たり前だそうで、だからこそ新築よりも取引量が多いんだろうなあと思います。


地震大国とはいえ、耐震性は世界最高水準の建築技術を持つ日本。既に建築された建物の技術水準だって国際的にみたら大変なものです。


きっと、欧米先進国のように、今まで見せてこなかった情報をどんどんオープンにしていくことで、素敵な中古住宅市場になるんじゃないかなあと思いながら、今日も頑張る僕でありました。。。
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2012年03月15日

ミニ小説〜不動産屋の背信 第七話 案件会議

ミニ小説 〜不動産屋の背信 第七話 案件会議
 

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ミニ小説 〜不動産屋の背信 第七話 案件会議


西京不動産販売三軒茶屋支店では、毎週月曜日の朝から店内の支店長以下、営業担当者で先週の活動報告、今週の活動予定、案件報告などをおこなう。


五十嵐は、藤川姉妹が所有する桜新町の案件資料が参加者に行き渡るのを確認し、説明を始めた。


「この物件は、敷地面積60坪弱程度の住宅用地です。建物は築10年ですが、この規模になると、買主ターゲットはかなりの高所得者層に限定されますし、そういった所得者層の場合、新たに自分好みの建物を建てたいというケースが殆どだと思います。よって、建物付きではありますが、土地売り前提でセールスを開始して下さい。」


別の担当者から意見がでる。


「高所得者といっても、うちの店に来ている1億円以上の買い情報は数えるほどしかなかったと思いますよ。その顧客がだめだったらどうするんですか。早めに建売業者に情報提供しておいたほうがいいんじゃないですか。」


会議に参加している担当者たちの視線が五十嵐に集まる。


五十嵐以外の担当者達も、一般のユーザーでこの物件が決まるとは思っていない。できれば自分達も手っ取り早く建売業者にこの物件を紹介して、成果を上げるチャンスを得たいのだ。


「恐らく現実的な買主ターゲットは建売業者になるでしょう。大雄ホーム、みかどハウス、栄建設は私が持ち込みます。それ以外の建売業者に持ち込みたい場合には、私に一度ご相談ください。」


会議に参加している担当者たちから嘆息が漏れる。この地域で本命と目される建売業者が全て五十嵐に押さえられてしまっているからだ。


五十嵐からすれば、同じ店内とはいえ、同僚に買主を紹介されてしまえば自分の成績は半減してしまう。歩合の度合いが高いがゆえに、出来る限り自分だけで案件をまとめ上げたいというインセンティブが強く働くのだ。


五十嵐は続ける。


「仰る通り、エンドユーザーで購入できる顧客は極めて少ないと思いますが、店内のエンドユーザーにまずは持ち込んでください。ちなみに、今週金曜日に専任媒介を結びます。その日のうちに当社ホームページに物件を掲載し、翌日の土曜の朝刊に折り込みチラシを入れる予定です。レインズへの登録は来週の金曜日になります。それまでの間に、可能性がありそうな一般エンドユーザーに徹底的にセールスしておいてください。」


レインズへ登録すれば、即座にこの物件が首都圏にある不動産業者すべてに知らされることになる。その前に購入してくれそうな買主候補全てにセールスしておけば、他の不動産業者に買主を探索される可能性は低くなる。


五十嵐の説明が終わったところで、五十嵐の後輩である高橋が質問する。


「ところで、レインズに他の不動産業者から問合せがあった場合はどうしますか?」


「原則として商談中と回答してください。」


「買主を連れて案内したいと言われてもですか?」


「商談中で構いません。」


五十嵐は言い切った。


高橋はいつものこととはいえ、「商談中」という言葉にどこかむなしさを感じていた。


他の不動産業者が、この物件に興味を持つ買主を連れてこようとしているにも関わらず、西京不動産販売が勝手に売主と買主が繋がることを遮断してしまうからだ。


高橋はこの行為が、本当によいことなのかどうか常に疑問に思っていが、背に腹は代えられないとも感じていたし、どの不動産業者も行っている行為と聞かされていた。


高橋はこれ以上、何も言うことができなかった。



※この作品はフィクションです。実際の人物、団体、事件、物件などには一切関係ありません。

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ayumiltd at 22:23|PermalinkComments(0)TrackBack(0)ミニ小説(不動産屋の背信)