2012年04月

2012年04月28日

住宅の購入or賃借どっちがお得?

住宅の購入or賃借どっちがお得?


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住宅の購入or賃借どっちがお得?


 最近、金利は低いし、住宅価格も手ごろな水準になってきたということもあって、賃借よりは購入したほうがお得、というセールストークをよく聞きます。

 不動産屋さんのチラシなどにも、「月々●●円でご購入いただけます」といった文字が踊っています。これらは、最低の変動金利、最長の借入期間で設定した毎月の返済額で表示しているというのがミソです。さらに管理費や固定資産税なども勘案していないため、実際に買った場合の支出はもっと大きくなるケースが非常に多いものです。

 さて、そういった「誤魔化しキャッチコピー」は置いておき、購入と賃借でどちらが得なのかをちょっと考えてみましょう。


例えば、毎月の「住居にかかる毎月の支出」を15万円として、35年間生活した場合で考えてみます。


<ケースA(マンション賃借)>

◇毎月の賃料:月額15万円


<ケースB(マンション購入)>

◇毎月の返済額:月額10万円

◇所有コスト:月額5万円(管理費、修繕積立金、固定資産税等)


 マンションを所有すると、管理費、修繕積立金、固定資産税等がかかりますので、毎月のローン返済額を15万円とするわけにはいかないのでこのようになります(くれぐれも、毎月の返済額と賃料を比べないでくださいね。)。

 このとき、毎月の支出のうち、他人に支払うことになる金額を見てみましょう。


<ケースA(マンション賃借)>

 単純に賃料を35年間支払い続けることになりますので、他人に支払うことになる金額は次のようになります。

35年分の賃料:6,300万円(15万円×12ヶ月×20年)

  ⇒6,300万円は全て大家さんのものになりますね。


<ケースB(マンション購入)>

 仮に、毎月の返済額10万円で、返済期間35年、固定金利3%、ボーナス返済なし、とした場合、約2,600万円の借入が可能となります。2,600万円の現金を手にして、中古マンションを購入するわけですが、借入れた2,600万円は35年間で返済するので、このお金は他人のものになるわけではありません。単に借りたものを返すだけですね。

 他人に支払うのは、35年間にわたって支払う金利と、管理費、修繕積立金、固定資産税等になります。そうすると、他人に支払うお金は約3,700万円となります。

◇金利:1,600万円

  ⇒これは銀行のものになります。

◇所有コスト:2,100万円(5万円×12ヶ月×35年)

  ⇒これは、管理会社、管理組合、市町村のものになります。

さて、このとき、賃借と購入、どちらがお得と感じますか?


<他人に支払うことになるお金>

◇賃借:6,300万円

◇購入:3,700万円


 これだけみると、絶対に購入のほうがお得ですね。
賃借も購入も同じ品質レベルのマンションに住めるとした場合、ますますそう思えてきます。賃借の場合は、35年経過後も、毎月15万円の支払いを継続しなければならない上に、資産は持てないままです。
 一方、購入は、ローンの返済が完了してしまえば、毎月5万円の支出のみで、同じ場所に住むことができます。さらに、マンションという資産も持っています。そして、購入の時期が早ければ早いほど、他人に支払うお金は少なくなりますね(賃借の期間が短くなるから)。


 しかし、もし、資産として所有したマンションの価値が大きく下がったらどうなるでしょう。


<参考記事>

中古マンション 「価値の目減り率」と「賢い購入のタイミング」

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1729005.html 


 仮に、2,600万円で買ったマンションが、半値になってしまったら、3,700万円を他人に支払った上に、1,300万円が泡と消えるわけですから、実質的には5,000万円の流出となります。

 35年経って、区分所有者の合意形成ができず十分な維持管理ができないままのマンションとなってしまった場合、売り出しても買い手が付かない、つまり「価値ゼロ」となることもあり得ないわけではありません。もちろん、買い手が付かなくても管理費や固定資産税などは支払い続けなければなりません。

 ですから、「購入のほうが100%お得!」とは必ずしも言い切れないのです。

 強いて言えば、購入のメリットは、返済が終わった段階で、管理費や固定資産税を支払い続ければ「そこに住み続けることができる権利が確保される」という安心感があるということでしょう。


 マンションなどの自宅を購入する場合、単に賃借より購入がお得な気がするといって購入するのは、あまりお勧めできないのではないかと思っています。
住宅を購入するということは、そこに住み続けることができる権利を購入する、という程度のものと考え、「購入する意味」「そこに住まう意義」をきちんと考えることが大切なのかもしれません。
 

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2012年04月25日

ミニ小説〜不動産屋の背信 第八話 販売開始

ミニ小説 〜不動産屋の背信 第八話 販売開始


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ミニ小説 〜不動産屋の背信 第八話 販売開始


金曜日の夜、五十嵐は約束通り藤川姉妹の自宅へ訪問した。


「こんばんは。遅い時間にすみません。しかも金曜日の夜だというのにお時間を頂くことになりまして、本当に申し訳ありません。明朝の新聞折込チラシで大々的に広告しますので、どうしても今日中にご説明しておきたくて。」


「いいんですよ。」と姉の美樹。


「まずは、先日お借りした図面はお返ししますね。それから、本日付けで契約となる専任媒介契約書の1通をお返しします。」

五十嵐は続ける。


「専任媒介契約の媒介期間は今日から3ヶ月なので、なんとかその間に良いお客さんを探します。まずは、こちらの新聞折込チラシを明日土曜の朝刊で配布します。」


新聞に折り込まれるというチラシはカラー刷りで、表側の紙面全体に藤川姉妹の所有不動産が美しく掲載されている。裏面には他の売り物件がいくつか掲載されていた。


「それから、弊社のホームページにも掲載します。最近は、ホームページを経由した買主さんからの問い合わせが増えていますので、かなりの集客が期待できると思います。また、リアルタイムで何人くらいの方がこの物件をクリックしたか、資料請求をしてきたかも判りますので、販売戦略のアドバイスも的確に行うことができるんですよ。」


姉の美樹は感心しながら頷いている。

一方、奈々はといえば、何かが引っかかっている表情を醸し出していた。もともと自分達が西京不動産販売に売却の依頼をしたのは、『この地域で中古一戸建てを探しているお客様がいます。急いでいますので相場より高く買います!』というチラシを投函してきたからだ。


「新聞折込チラシはいいんですけれど、急いで探しているという買主さんはどうなったんですか?」


「ああ、そのお客さんですか。媒介契約の日付は今日なので、その方にお話しするのはまさにこれからです。明日にはそのお客さんにご連絡してみますね。」


五十嵐はよどみなく回答したが、奈々にとってはどうも腑に落ちない。急いでいるお客がいるなら、新聞折込チラシやホームページへの掲載云々ではなく、まずはその買主の話をするのが筋だと感じていたからだ。

五十嵐は特に他意もない表情をしながらも、「実はそんな都合のよい客はいない」ということを悟らせぬよう平静を装っていた。


もちろん、この地域で探しているお客がいないわけではないし、桜新町限定とまでは言わないにせよ、沿線で探してはいる買主は少なからずいる。だから、例のチラシが全くの嘘とういことではない。

また、買主は一般のエンドユーザーだけではない。建売業者も買主ターゲットのひとつではある。建売業者の場合、一般のエンドユーザーが購入する価格より安くなってしまうが、建売業者の中ではかなりの高値で買うという客もいる。

五十嵐はそんなことを思いながら、口を開く。


「いずれにせよ、そのお客様の他にも弊社には良いお客様が多くいらっしゃいますので、明日から頑張ってセールスさせていただきますよ。」


美樹は相変わらずニコニコ頷いている。


一方の奈々は、まだどこか不安な気持ちがどこかに残っているような気がした。
 

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※この作品はフィクションです。実際の人物、団体、事件、物件などには一切関係ありません。


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ayumiltd at 14:19|PermalinkComments(0)TrackBack(0)ミニ小説(不動産屋の背信)