2012年07月

2012年07月28日

僕が公認ホームインスペクター資格試験を受験した訳(ver.H24)

僕が公認ホームインスペクター資格試験を受験した訳(ver.H24


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僕が公認ホームインスペクター資格試験を受験した訳(ver.H24


このタイトルで昨年8月にブログ記事を書きましたが、今年もまた筆をとっちゃいます。


日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクター資格試験も今年で4回目。
(915日申込締切、114日試験実施、詳細はこちら 
http://www.jshi.org/industry/2012/index.php )


公認ホームインスペクターというのは住宅診断士のこと。公認ホームインスペクターは、住宅全体の劣化状況や結果の有無を目視でチェックして、メンテナンスすべき箇所やその時期、おおよその費用などを「第三者としての立場」でアドバイスする専門家です。


僕は2009年の第1回試験を受験、(なんとか)合格させていただき、こともあろうに、同協会の広報委員、いえかるて委員にも首を突っ込んでいます。


ところで今回も、


1.仲介業者の僕が公認ホームインスペクター資格試験を受験した訳


2.公認ホームインスペクターになってみて良かったこと


についてお話ししようと思います。



1.仲介業者の僕が公認ホームインスペクター資格試験を受験した訳


中古マンションや中古戸建の物件資料は、ご存知の通り「マイソク」レベルのものが中心ですよね。

中古住宅を買う人は、最低限の情報しか書かれていない物件資料と現地を見るだけで、購入するかしないか判断しなければならないけれど、買主の立場からすれば、「欠陥住宅じゃないか」「あとどれくらい住める?」「維持修繕の費用はどの程度?」といったことが判ったほうが安心して購入できるはず。


仲介業務に携わるなら、こういう点についても知見をもった人材が市場から評価されるようになるはずだ!と考え、受験に至ったわけです。


で、実際は・・・


残念ながら、ホームインスペクションはまださほど浸透しているわけではありません。


ホームインスペクション付きでないと、中古住宅は絶対買わないという環境にもまだなっていませんし、ホームインスペクション付きの物件のほうが必ず高く売れるというマーケットにもなっていません。


ただ、昨年以降、大手流通を含め、複数社がいろいろなアドバイスをもらいに来ているとの話も多々聞かれますし、国土交通省の不動産流通活性化フォーラムにおいても、「ホームインスペクション」という言葉が沢山出てくるようになっています。


私が受験したころに比べれば、随分ホームインスペクションが認識されるようになってきたし、クリティカルマス(普及率が一気にアップする臨界点)への到達も近い将来かもしれないと最近は思うようになりました。


その時には、先行者利益があるに違いない!・・・なんて思ってたりします。



2.公認ホームインスペクターになってみて良かったこと


仲介とホームインスペクションを同時に行うと第三者性が担保されないと思っているので、私はホームインスペクターとしての仕事はしていません。


ただ、勉強したことや、実際にホームインスペクターさん達と現場に同行したりしているうちに、パッと見でここはチェックしたほうが良さそうということを(ある程度)指摘できるようになりましたので、お客さんの評価はかなり高くなりました。


正直言って、ホームインスペクターになったからと言って、がんがん儲かるという状況にはありませんが、お客さんからお客さんを紹介してもらいやすくなったのは事実としてあるので、案件は増えてます。


そして、一番よかったこと。(今年もやっぱりこれだね。思うことは!)


日本ホームインスペクターズ協会のメンバーがとっても素敵なこと。


長嶋さんや庄島さん、大西さん達だけじゃありません。みんなとっても素敵です。少しでも不動産と人の関係がよくなるようにというアイデンティティが共有されている。だからといって堅苦しくなく、和気あいあいと活動している。


他の理事さんたちや広報委員、いえかるて委員メンバーたちと、あるいはこれをきっかけに繋がりを持つこととなった住宅系ライターさん、某住宅総合研究所の所長さん、都市開発プランナーさんやかっこいいリノベーションを企画する設計士さんなんかも交えて、夜な夜な呑んで議論したり、プライベートなことを語り合ったり、ビジネスのヒントを出し合ったり、サザン縛りでカラオケ熱唱したり?・・・。


こういう繋がりで新しいビジネスをひねり出したりなんてこともどんどん出てきています。


これがたまらなくいいんだよなぁ。そう、何物にも代えがたい財産だって思っています。同じ想いを持っている人たちとどんどん繋がっていけるのも素敵なことだと思ってます。


是非、ご興味ある方は受験してみてください!そして、一緒に楽しく活動しませんか。

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2012年07月19日

ミニ小説〜不動産屋の背信 第十六話 二番手の買付証明書

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ミニ小説 〜不動産屋の背信 第十六話 二番手の買付証明書


ちょうど五十嵐が大雄ホームと打合せをしている頃、HSリアルティーの畑中は、桜新町を購入したがっている今村と打合せをしていた。


畑中は、西京不動産販売から、『数週間以内に契約することになると思いますので、諦めてください』と言われたことを今村に既に伝えていた。


だが、今村はどうも納得がいかないようで、何かいい手はないかと畑中の事務所を訪れていた。


「畑中君さあ、なんとか西京不動産販売さんと話ができないだろうか・・・。既に別の買主がいるとは言え、自分の思いを伝えないままで終わってしまうのは、何とも忍びないんだよね。」


「今村さん、なんだか一目ぼれした女性に恋い焦がれた青年みたいな感じですねぇ。」


「そんな感じかもな・・・」


「正攻法じゃ無理でしょうね。彼女はもう婚約すると仲人が言ってるんですから。」


「正攻法じゃない方法ってどんなもんなんだい?」


「あまりこういう手は使いたくないんですが、今村さんにもご協力いただかないとできないんですよ。」


今村は身を乗り出して畑中の話に食いついてきた。


「二番手で構わないという前提で、売主宛てに買付証明書を出しましょう。」


「買付証明書ってあれか。買主が『この物件をこういう条件で買います』って売主あて、あるいは売側の仲介業者あてに出す紙のことか。」


「そうです。買受申込書っていうこともありますね。それを、二番手で構わないから出させてもらうんです。二番手というのは、万が一、既に契約予定で話を進めている買主さんと売主さんとの話が破談になった場合は、二番手の今村さんが交渉の場に立てるという意味ですよ。」


「買付証明書っていったって、俺は物件をまだ見てないんだ。そんなものにサインできないよ。。。」


「だから条件を付ければいいんです。」


「条件?」


「例えば、桜新町の物件を1億2500万円で買うと表明します。ただし、こんな条件がつきますよっていう感じです。」


そう言うと、畑中は今村に紙を渡した。


そこには、次のような条件が書かれている。


◇買主は、現在お話を進めている別の買主が存すること、その買主が優先交渉権を持つことを了承します。


◇契約前に、建物を見学すること、ホームインスペクション(住宅診断)を実施することを条件とします。


◇ホームインスペクションの結果、修繕に大幅な費用がかかる場合は、売買金額の減額についてご相談させていただく場合があります。


「なるほど。これなら、サインしてもいいかな。ただ、こんないろいろ条件がついてたら、売主は嫌がるんじゃないか?」


「仰るとおりですね。先行している一番手の買主が今村さんと同じような価格水準なら、この紙は即ゴミ箱行きですよ。」


「そりゃそうだな。それならそれで仕方ないよ。諦めもつく。」


「ただ、もし、先行している一番手の買主が建売業者だったら、8000万円とか9000万円という話のはずです。1億2500万円で買ってもらえるチャンスがあるなら、売主はこの条件でもトライしてみようとするんじゃないかと思うんですよ。」


「なるほど。でも、こんな紙、西京が受け取ってくれないだろう。受け取ったとしても売主に渡さないと思うぞ。」


「そうですね。そこで今村さんにもご協力いただきたいんですよ。」


「どんな協力?できることならなんでもするつもりだよ。」


「西京不動産販売さんに私が二番手の買付証明書を持っていくときに、『今村さんはあの土地、特に建物にとてもご興味を持たれており、あの建物を大切に使いたいという気持ちだけでも売主さんにお伝えしたいので、お手紙をしたためようとしていらっしゃる』って言ってしまおうと思ってます。それを私が西京に言うことについてお許しいただければ。」


「そのくらいならいいよ。是非とも欲しい物件だしね。ラブレターみたいなもんだな。」


「実際に書かなくてもいいですよ。言うだけですから。そうすれば、西京はこの買付証明書を売主に見せざるを得ないはずです。」


「なるほど。よく考えたなあ。ここまでやって買えないなら、納得できるよ。いろいろありがとうな。畑中君。」

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ayumiltd at 18:45|PermalinkComments(0)TrackBack(0)ミニ小説(不動産屋の背信) 

2012年07月10日

ミニ小説〜不動産屋の背信 第十五話 大雄ホーム

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ミニ小説 〜不動産屋の背信 第十五話 大雄ホーム


藤川姉妹との打ち合わせの翌日、五十嵐は城南地区で最も有力と言われる建売業者である大雄ホームへ向かった。


藤川姉妹の言葉から垣間見えるニュアンスからすれば、既に12500万円という数字には拘りはなさそうだ。


あとは、みかどハウスと栄建設の提示する8600万円と9000万円という数字に一旦驚いてもらい、五十嵐の努力の結果として、大雄ホームが9500万円〜9600万円程度の価格提示をしたということを藤川姉妹に認識してもらえれば、この物件を落とすことができるだろう。


そう五十嵐は考えていた。



大雄ホームは、この1年、城南地区の建売業界におけるプライスリーダーであるとともに、自己資本比率50%を誇る優良企業であった。他の競合よりも、優位に資金調達ができることから他社に比べて強気の価格を出してきた実績がある。特に桜新町は大雄ホームの地元でもありなおさらである。


この日、五十嵐は大雄ホーム仕入部長である森田と会って、建売業者としては最も高い価格を出してもらうための下地作りをするつもりである。



「どうですか?桜新町の進捗は。12500万円じゃあとても売れないってことが解ってきたんじゃないですか。エンドさんが出てくれば別でしょうけど、今どきそんな優良な買主もいないでしょう。」


森田は一見小柄だが、学生時代に硬式野球で鍛えたがっしりとし体から発せられる声はかなり野太く、迫力がある。


五十嵐は、びびってはいかん、と思いながら背筋を伸ばして答える。


「そうですねえ。売主さんに1億円を切るという判断ができるかどうかはまだ判りませんが、もう一息じゃないかなあと思ってます。」


「五十嵐さんさあ、前にも言ったけど、できれば9000万円ちょっとくらいにとどめてほしいんだよなあ。」


「森田部長、そうはいっても、競合先がないわけじゃないですからね。そのあたりのことは念頭においておいてくださいよ。うちだけで仕切っている案件とはいえ、あんまり安い値段で売却させるわけにもいきませんからね。建売業者として最大の価格を出せるよう準備はしておいてください。」


「競合先って、みかどハウスと栄建設だろう。あいつらとはいつも競合するからなあ。あんまりやつらにふっかけないでくれよな。」


「解ってますよ。ただ、売主は、1億円に近い数字でないと売らないと言うかもしれませんよ。」


「そりゃ無理だよ。五十嵐さんだってわかるだろう。桜新町で売れる上限っていうのがあるんだから。そこから逆算すれば、仕入れ価格の上限もわかるだろうよ。絶対にうちが買えるっていう保証付きだったとしても9200万円〜9300万円くらいまでだよ。」


「そうですか。」

と五十嵐は答えながらも、森田の口から出た金額には多少のストレスがかかっているはずだと感じた。そもそもストレートな金額をこのような腹の探り合いで言うはずはないのだ。


五十嵐はこのとき、大雄ホームには9500万円程度の価格提示をする準備があると強く確信した。


「ところで五十嵐さん、いつもみたいに、絶対に買える値段っていうのは教えてもらえるのかい?」


「今回もそのつもりです。その代わり、御社が販売する際はうちを専任にするってことでいいですよね。」


「解ってるよ。五十嵐さん、よろしく頼むよ。」

 

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2012年07月05日

3分で解る中古住宅売買〜買受申込書

3分で解る中古住宅売買〜買受申込書


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3
分で解る中古住宅売買〜買受申込書


買受申込書とか買付証明書って知ってる?


物件をいろいろ見学して、「この物件に絞って交渉しよう!」ってときに作成する書類で、購入価格、契約日、決済日、その他条件なんかを書いて、売主や仲介業者あてに出すものだよ。


この書類、住所と名前を書いてハンコを押すから、なんだか契約したみたいに感じちゃう人多いけど、これって、「この条件で購入したいんだけど、交渉相手を私ひとりに絞ってくれない?」って売主にお願いする程度の意味なんだ。


だから、契約でもなんでもないんだよ。

仮契約とかいった勘違い言葉もあるようだけど、契約でもなんでもないって覚えておいて。

言ってみれば、「結婚を前提にお付き合いしませんか?」みたいなノリ。


だから、売買契約書に署名押印するまでならば、いつでも取引をやめることができるんだ。


男女で言えば、結納まではいつでも「さよなら」って言えるもんね。(結納って、ふっ古い?)



買受申込書を提出した後は何をするかって?そんな野暮なこと聞くなよ〜。

男女で考えれば簡単だよね〜。


その物件(建物の状況や管理状況等)を徹底的に調べるのさ〜。


買受申込書は「買主の本気」を示すものだから、物件に関する詳細資料を簡単に見せてもらえるようになるんだよ。

建物の図面とかね。マンションだと管理規約、定期総会議案書、長期修繕計画とかね。買受申込書を出すまでは、まず見せてもらえないからね。


これを男女で考えると・・・(オイオイ自分)



で、買受申込書を書くとき、不動産屋さんは、2日〜3日後に契約予定日を設定するように勧めることが多いけど、ここは少なくとも1週間〜2週間は間を空けてね。


2
日〜3日じゃ、相手のことわかんないから。


ところで、買受申込書を書くと同時に、申込証拠金として10万円程度を払えっていう不動産屋さんがいるけど、これは、買主を精神的に逃がさない手法のひとつだよ。


買受申込書を提出した後、その物件をいろいろ調べた結果、気に入らない点があり、やっぱ買わないって決めても、申込証拠金は全額返還されるんだ。


まっ、申込証拠金を払うときに、契約をしないときには返還されるよねって確認はしたほうがいいけどね。
 

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2012年07月02日

ミニ小説 〜不動産屋の配信 第十四話 もうひとつの選択肢

ミニ小説 〜不動産屋の背信 第十四話 もうひとつの選択肢


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ミニ小説 〜不動産屋の背信 第十四話 もうひとつの選択肢


専任媒介契約を締結してから、4週間が経過したその日、五十嵐は藤川邸のリビングにいた。


藤川美樹と妹の菜々を前にして、約1ヶ月にわたる営業活動を報告するためだ。


五十嵐は、他愛のない話を早々に切り上げ、本題に入った。


12500万円という金額は、一般のユーザーが買う価格を想定したものでしたが、約1ヶ月活動してみた結果、これに反応するユーザーは見つかりませんでした。恐らく、藤川様のご所有不動産にぴったり合う一般のユーザーは存在しない可能性が高いと思います。」


「もう少し頑張ってセールスすれば、見つかるんじゃないですか?」


菜々は五十嵐に切り返す。


「弊社グループのネットワークを使い、1ヶ月間セールスしても反応がないということは、これ以上時間をかけても結果は同じだと思います。」


「でも・・・、やってみなければわからないんじゃないかしら。」


姉の美樹が珍しく口を出す。


「確かにそうかもしれません。ただ、マーケットは非常に悪い状況にあります。ご存知のとおり、株価はかつてないほどに低迷しています。景気もよくありません。藤川様のご所有不動産のような高額物件を探す方は、大抵の場合、株式運用をやっていますので、被る含み損なども大きいことが多く、心理的にも弱気になるんです。だから時間をかければよいというものでもないんです。」


確かに、1億円を超える不動産を自宅用として購入するような人は、それなりの株式運用をしている人が多いだろう。最近の株価水準も低迷しているし、これが上昇するという環境にもないことを、美樹も菜々もよく知っていた。


しばらく3人の間には無言の空間が広がる。



その空間に一石を投じたのは五十嵐だった。


「建売業者に売ることも視野に入れませんか?」


「建売業者に売る?」


「はい。価格査定の際にも申し上げたと思いますが、一定期間の販売活動を経過しても一般のユーザーが見つからない場合には、建売業者などに売却することを検討していただくことになると・・・」


奈々は五十嵐のこの発言を覚えていた。自宅の周辺に30坪程度の一戸建てが多くなってきている中で、60坪弱の土地に50坪の中古建物が付いている物件が右から左に売れるわけがないということは、全く理解できないという話ではなかった。


そもそも美樹と奈々にとってこの家を売る目的は、姉の美樹の結婚を機に、姉妹二人には広すぎるこの家から離れ、新しい道に進むということだった。


少しでも手取り額が多いほうがいいに決まっているが、特に借入金があるわけでもないし、建売業者が適正な価格で買い取るというならば、下手に時間をかけても仕方ないのではないかと、奈々は思い始めていた。


とはいえ、叩き売りでは困る。無理に安売りする必要はない。


「建売業者さんに売ると、いくらくらいになるんですか?」


奈々は質問した。五十嵐は頭の中で計算をしているようだ。


一方の五十嵐は、既に地元の有力な建売業者である「みかどハウス」から8600万円、「栄建設」から9000万円の買付申込書を貰っていることを思い出しながら答えた。


「そうですね。恐らく8千万円台の半ば程度になってしまうと思います。」


「そんなに安くなってしまうの?」


美樹はため息交じりに吐露する。


奈々も同感だった。12500万円がいきなり8千万円台になってしまうのだ。


8千万円台半ばと申し上げたのは、ざっと頭の中で計算した金額です。実際にこの界隈で積極的に開発している建売業者に聞いてみないことには、はっきりしたことは判りません。もし差し支えなければ、早速、彼らに聞いてみましょう。」


奈々は黙っている美樹と一瞬目を合わせ、五十嵐に言った。


「そうですね。売るか売らないかは別として、とりあえず聞くだけでも聞いてみてください。」
 

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