2013年08月

2013年08月11日

国交省 フラット35 融資上限の一次撤廃検討

国交省 フラット35 融資上限の一次撤廃検討


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7/10日本経済新聞朝刊記事にコメントさせていただきました。
   http://bit.ly/1634GKB


えっ!これを知らずに家を売ったり買ったりするの?

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国交省 フラット35 融資上限の一次撤廃検討


日本経済新聞によると、国土交通省はフラット35の融資上限を、購入金額の90%から100%に上限を撤廃することを検討しているようです。


原文はこちら → 
http://www.nikkei.com/article/DGXNASGC1000C_Q3A810C1MM8000/


頭金なしで(といっても仲介手数料や不動産取得税、登録免許税などの諸経費は自己資金が必要ですけどね)住宅が購入できるとあって、消費税増税後に想定される住宅需要の低迷を少しでも抑制したいということのようです。


住宅産業界にとっては有難い話ではありますが、ちょっと微妙な問題もあるように思います。


国交省は、上限撤廃によって、フラット35の住宅ローン債権を買い取る住宅金融支援機構の貸倒リスクが高まることから、来年度の概算要求で機構への出資金を積み増すとしていますが、貸倒リスクが高まるということは、返せなくなる人が増える可能性が高まるということで、それを判っていて融資上限を撤廃するってことなんですよね。


うーん、如何なものなんでしょうか。

消費者に返せなくなるリスクを負わせながらも住宅を買わせようというのは。。。


住宅金融支援機構や国土交通省からすれば、債務者が住宅ローンを返せなくなっても、住宅ローン債権を他の金融機関や投資家に売っていますので、単独で融資するよりは貸倒リスクは低減されています。いわば、みんなでリスクを負担し合えば怖くない的な世界かもしれません。


一方、住宅ローンを借りる人からすると、購入金額の100%を融資してもらえるというのはありがたいようで、実はかなりリスクがあります。


現在、購入金額の90%までしか融資しませんので、仮に、ローンを借りてすぐに返済しなければならなくなった場合、買った金額の90%以上で売ればローン全額を返済できます。少しではありますが、余裕がありますよね。


でも、購入金額の100%融資しちゃうということは、購入金額以上で売れなきゃ返済しきれないんですよ。


もちろん、返済がある程度進んでいれば、購入金額以上で売れなくても大丈夫ですけどね。ちょっとそれについて考えてみましょう。


例えば、2.2%の固定金利でお金を借りて、5年経過したときに返済できないような状態になったら、その時の元本返済率は約10%ですから、買った金額の90%以上の額でその不動産が売却できれば全額返済できます。


10
年経過時点だと20%強の返済率ですから、その時点であれば買った時の金額の80%以上で売れば完済できます。


ここでポイントになるのが、元本返済のペースと不動産価格下落のペースです。

元本返済のペースが早ければ「売れる金額>残債務額」となる可能性が高いのですが、不動産価格下落のペースのほうが早い場合、「売れる金額<残債務額」という事態になりかねません。会社で言えば「債務超過」です。


人口減少や世帯数の減少などを考えると、今の時代、不動産の価格が上がることは考えにくい。新築の場合、住んだら中古になってしまい、そのとたんに価値は10%〜20%ダウンしてしまう。


そう考えると、融資上限の撤廃というのは、借り手にも大きなリスクを負わせる可能性がありそうです。


私見ですが、投資信託などの投資商品の販売時、金融機関は適合性の原則などから、購入者に対してきめ細かに(というより必要以上に)投資リスクに対する説明を行って販売しています。


一方、住宅ローンについては、そうしたリスク説明は一切ありません。不動産を購入すること、ローンでお金を調達することは、投資そのものだと思うのですが・・・

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ayumiltd at 18:26|PermalinkComments(1)TrackBack(0)