2016年08月

2016年08月21日

中古住宅購入時に最大50万円の補助金

中古住宅購入時に最大50万円の補助金


 今朝の日経新聞に、40歳未満の方に対して、自分が住むための中古住宅を購入する際、必要なリフォーム費用を最大50万円補助するという制度を創設するようです。

 

 今月24日の閣議決定する第二次補正予算案に250億円計上するようで、秋の臨時国会で成立すれば年内にも制度が走り始めるようです。

 

 まだ詳細が固まっているわけではないけれども、ホームインスペクション(住宅診断)を受けていることが条件になるそう。

 

 リフォーム額は物件によって、また買主さんの意向によって大きく変わりますが、50万円だけでも補助されればいいですよね。(まあ、この制度とこの程度の補助額だけでは、政府が思っているような中古住宅購入に拍車がかかるとは思えませんけど)

 

 中古住宅流通の活性化を本当に進めるなら、新築優遇の税制を改正することですよ。それと、無駄に新築供給をさせないこと。2015年に改正された相続税の基礎控除圧縮で、新築アパートがどんどん供給されて、新築の空室率が激増していることなども考えてほしいものです。

 

 どういうわけか、この手の制度って、つぎはぎ系なんですよね。部分最適っていうんでしょうか。

 もっと全体的なグランドデザインをしないと、効き目はないのではないかと思ってしまいます。

 

 

(筆者がさくら事務所不動産コンサルタントとして連載している日経コラムはこちら)

http://style.nikkei.com/money/DF280120166577

 

 

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不動産は、人に安心と豊かさを与えるものでなければなりません。

それは、人と不動産が切っても切れない関係にあるからです。

だから当社は

「不動産を通じて豊で安心な社会を実現すること」

目的として事業を展開します。

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<運営会社>

ホームインスペクション(住宅診断)付中古住宅売買、相続コンサル、

総合不動産コンサルティングの

 株式会社あゆみリアルティーサービス

http://www.ayumi-ltd.com/

東京都中央区京橋1−14−6 ガーデニアビル9階

104-0031  TEL03-6228-7937

■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの

ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害

を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。

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2016年08月15日

2020年に金利は3.4%?

2020年に金利は3.4%?

811日の日経新聞を読んでいたら、「長期金利、20203.4%?」との見出しが。

 

内閣府の公式文書で「中長期の経済財政に関する試算」の内容についての記事でした。

 

理論値ではありますが、国債の価格下落(金利上昇)が急速に進むことを想定しており、大胆な金融緩和や機動的な財政支出などを続けた場合の「経済再生ケース」では、2020年に3.4%まで上がると計算しています。

 

長期金利が上昇するということは、長期国債の価格が下がるということ。

 

国債保有が減ったとはいえ、まだまだ大量に保有する銀行は大変ですよね。

 

でも、実は、不動産を持っている人にも影響します。

 

金利が上がれば、不動産価格は下がります。

 

なぜなら金利が低いときはローン調達額が高まるため、不動産価格は上がりますが、

逆に、金利が上がればローン調達額は低くなり、不動産価格は下がります。

 

 

お金を借りて不動産を取得したり、相続対策のための賃貸マンションなどを建てている方は、さらに大きな影響があるでしょう。

 

保有する不動産の価格が下がる(担保価値が下がる)だけでなく、固定金利でない場合、利払いが増えるからです。

 

今後の金利動向、やはり要チェックです。

 

 

 

(筆者がさくら事務所不動産コンサルタントとして連載している日経コラムはこちら)

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不動産 あるある相談 相続対策の賃貸アパートって?

不動産 あるある相談 相続対策の賃貸アパートって?

 

相続対策で、借入して賃貸ビルや賃貸住宅を建てて運用するというのが流行っています。

 

2015年1月から、相続税における基礎控除が6掛けになったことから、より借入金による賃貸建物建築に拍車がかかっているようです。

 

 

筆者のところにも相続と借入に関するご相談を持ち掛ける方は多いのですが、先日、都内某所で8階建ての賃貸マンションを建てるという計画があり、アドバイスをしてきました。

 

「家賃保証が30年続くから安心というけれど、本当なの?」

というのがご相談者の一番心配な点でした。

 

これについては、最近いろいろなところで報道されているように、2年ごとに合意しないと家賃保証契約が継続されないなど、ずっと同じ水準で家賃が保証されるわけではないという点が問題です。

 

 

もちろん、家賃収入が下がっていくリスクにどのように対応するかということは極めて重要なポイントですが、実は次の二点も家賃下落リスクと同じくらい重要なポイントなんです。

 

(1)  元利均等返済で、金利支払いが少なくなってくる16年目以降

(2)  建物設備の減価償却がなくなる16年目以降

のキャッシュフローがどうなっているか?

 

 

建物の競争力がなくなってくるのは築10年〜15年以降。

そのころになると、金利の支払額は当初より少なくなってきます。経費が少なくなりますので、損益はあがり、支払う税金が増えます。

また、建物設備の減価償却は一般に15年です。当初15年は経費として償却できますが、16年目からは償却はゼロとなり、支払う税金が増えます。

 

つまり、収入は減るけれど、税額が増えるという時期が16年目以降だということなんです。

 

16年目以降の現金収支がチャント回って入ればよいのですが、

そうでないケースが多いのです。

 

 

借入で賃貸事業を行う場合、この16年目以降の現金収支に注目しておかないと、後で痛い目に合う可能性があるんです。

 

 

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2016年08月02日

不動産 あるある相談 売る?貸す?そのまま?

不動産 あるある相談 売る?貸す?そのまま?

 

空き家を相続したんだけど、どうしよう。。。

 

放っておいても問題はないけれど、だからといってずっとこのままというわけにもいかない。

 

固定資産税や都市計画税もかかるし、雑草が生えたり、植木が伸び放題になれば、剪定もしなきゃならない。

 

だからと言って、売るのはなんとなく忍びない。

 

貸すといっても、このままの状態では貸せないので、お金をかけてリフォームせざるを得ない。でもお金をかけるだけの効果はあるのだろうか・・・

 

 

空き家相続でお悩みの方って本当に多いのです。

 

 

この悩みを整理するためには、

 

1. 不動産価格の推移と人口動態や駅の集積度などに基づく今後の予測(売る合理性)

 

2. 貸す場合の投資リターン(含む賃料下落予測)(貸す合理性)

 

 

が必要。

 

これを踏まえて、このままでもよいと思えるかどうかなんです。

 

 

 

 

私の経験でいえば、「金銭的な話」と「心の話」の整理のためには、

「金銭的な話」についてきちんと検証しておくことが大事。

 

検証すれば、

 

「その程度のコストなら、このままにしておいてもいいじゃないか」という結論もあるかもしれないし、

 

「こんな費用がかかるなら、少しは収入が入るようなことを考えよう」という結論になるかもしれないんです。

 

 

 

この検証がないから、腹がくくれないというケースが多いと思います。

 

 

みなさんはいかがでしょうか?

 

 

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