2009年12月16日
中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 変動金利型2
中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 変動金利型2
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<中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 変動金利型2>
変動金利型の場合、利率の変更は半年毎に行われます。
例えば、もし、7ヶ月目と13ヶ月目に0.75%ずつ金利が上昇したとしましょう。
この場合、元本返済と金利返済はどのように変化するでしょうか?
(単位:円)
返済回数 元本返済 金利返済 返済合計 残債務額 利率
1ヶ月 54,355 37,500 91,855 29,945,645 1.50%
↓
2ヶ月 54,423 37,432 91,855 29,891,221 1.50%
3ヶ月 54,491 37,364 91,855 29,836,730 1.50%
4ヶ月 54,559 37,296 91,855 29,782,171 1.50%
5ヶ月 54,628 37,228 91,855 29,727,543 1.50%
6ヶ月 54,696 37,159 91,855 29,672,847 1.50%
7ヶ月 36,219 55,637 91,855 29,636,628 2.25%
8ヶ月 36,287 55,569 91,855 29,600,342 2.25%
9ヶ月 36,355 55,501 91,855 29,563,987 2.25%
10ヶ月 36,423 55,432 91,855 29,527,564 2.25%
11ヶ月 36,491 55,364 91,855 29,491,073 2.25%
12ヶ月 36,560 55,296 91,855 29,454,513 2.25%
↓
13ヶ月 18,219 73,636 91,855 29,436,294 3.00%
14ヶ月 18,265 73,591 91,855 29,418,030 3.00%
15ヶ月 18,310 73,545 91,855 29,399,720 3.00%
このように、返済額合計(91,855円)は5年間一定なので変化はありませんが、13ヶ月目の元本返済は、18,219円にまで減少し、代わりに支払い金利が73,636円まで上昇します。
金利が1.5%のままならば、13ヶ月目の元本返済は55,176円、金利返済は36,679円ですから、金利がこのケースのように上昇すると、元本(借金)の返済がほとんど進まなくなることが分かります。
その後、金利が3.0%で変化せず、5年経過時点(61ヶ月目)で金利が5%まで上昇した場合は次のようになります。
(単位:円)
返済回数 元本返済 金利返済 返済合計 残債務額 利率
60ヶ月 20,488 71,368 91,855 28,526,595 3.00%
61ヶ月 0 114,819 114,819 28,526,595 5.00%
このように、返済額は、従前の91,855円に対して1.25倍までという制限があるので、返済額は114,819円となります。
一方、金利は5%が適用されるので、本来は118,861円の金利を支払わなければなりません(60カ月目の残債務×5%÷12ヶ月)。
ところが、返済額の制限(従前の返済額に対して1.25倍)がなされていることから、本来支払うべき金利より少ない額になっています。
この差額である、4,042円は未収利息といって、返済合計でも金利が支払えない、元本は全く返済できないという状態が発生しすることになります。
そして、金利が5%のままですと、61ヶ月目からの5年間は、毎回未収利息が発生することになります。
変動金利型住宅ローンというのは、金利の上昇の仕方によって、元本が全く返済できないだけなく、金利の一部も支払えない状況が起こりうる仕組みであるということを理解する必要があるのです。
変動金利型住宅ローンは、目先の金利は安いのですが、まま金利が変動しないというわけではありません。
未曽有の超低金利時代といわれて久しいですが、1985年ころから1995年頃の平均金利は5%〜6%くらいだったのです。
これから20年、30年と長期でお金を借りることを考えると、絶対に金利が上昇しないとは言えないのではないかと思います。
ですから、変動金利型住宅ローンには、こういう特徴があるということをよく理解した上で借りなければならないということなのです。
よく不動産仲介会社が出している広告などを見ると、変動金利型住宅ローンの金利を使って、月々の返済額を掲載しています。
これだけを見ると、賃料よりも返済額が安く見えたりしますが、金利の変動によって毎月の返済額や元本返済額が大きく変化する可能性があるということをよく認識しなければならないわけです。
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