2009年12月21日
中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 全期間固定金利型
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<中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 全期間固定金利型>
(3)全期間固定金利型住宅ローン
全期間固定金型住宅ローンとは、借入当初から返済完了までの全期間の金利が固定される仕組みの住宅ローンです。
したがって、元利均等返済(元本返済と利息の合計額がずっと一定である返済)の場合、毎月の返済額はずっと一定になるわけです。
金利は、変動金利型や固定金利選択型よりも高くなるのが一般的です。
また、変動金利型や固定金利選択型よりも、自己資金が売買金額に対して10%〜20%ないと借りることができないケースもあります。
全期間固定金利型は、メガバンクなどの金融機関のほか、フラット35のような公的な機関による融資がポピュラーです。
このローンのメリットは、返済額が一定であるがゆえに生活設計が楽であること、金利動向を読みながら返済計画を検討しなくて済むことです。
前々回にもお話したように、1985年ころから1995年頃の平均金利が5%〜6%程度だっことを考えれば、現在のような超低金利時代に、固定で縛っておくことは極めて安心できると言えそうです。
例えば、次のように、次第に金利が上昇していった場合、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型では、どのようになるか考えてみましょう。
<前提条件>
◇借入金額3000万円
◇返済期間35年(元利均等返済)
◇金利
・変動金利型
当初金利は1.5%。
2年毎に10年経過時点まで0.5%上昇し4.0%に。
その後は完済時まで一定。
・固定金利選択型(10年固定)
当初金利は2.5%。10年経過時点から変動金利に切り替え(4.0%)。
・全期間固定金利型は3.0%
<変動金利型の場合>
(単位:円)
返済回数 元本返済 金利返済 返済合計 残債務額 利率
1ヶ月 54,355 37,500 91,855 29,945,645 1.50%
25ヶ月 44,061 47,794 91,855 28,632,485 2.00%
49ヶ月 34,358 57,497 91,855 27,564,204 2.50%
61ヶ月 50,772 56,628 107,400 27,130,733 2.50%
73ヶ月 40,987 66,413 107,400 26,524,228 3.00%
97ヶ月 32,871 74,529 107,400 25,519,856 3.50%
121ヶ月 48,114 82,456 130,570 24,688,672 4.00%
(35年間での総支払い額 51,126,269円)
<固定金利選択型(10年固定)の場合>
(単位:円)
返済回数 元本返済 金利返済 返済合計 残債務額 利率
1ヶ月 44,749 62,500 107,249 29,955,251 2.50%
121ヶ月 46,499 79,688 126,187 23,860,002 4.00%
(35年間での総支払い額 50,726,024円)
<全期間固定金利型の場合>
(単位:円)
返済回数 元本返済 金利返済 返済合計 残債務額 利率
1ヶ月 40,445 75,000 115,455 29,959,545 3.00%
121ヶ月 54,588 60,867 115,455 24,292,165 3.00%
(35年間での総支払い額 48,491,124円)
前提条件のような金利上昇局面では、当初金利の高い全期間固定金利型の総支払額は4850万円弱となり、目先の金利が安い変動金利型の総支払額と比べて約250万円強の差が出てきます。
また、毎月の返済額は、変動金利型の場合、当初返済額の1.4倍以上に跳ね上がってしまいます。
最近は目先の安さで変動金利に人気が集まっているようですが、金利の上昇次第では、全期間固定金利のほうが得、ということもあり得るわけです。
次回最終回ではこれらの特徴を踏まえて、どのようなタイプの人がどの商品に適しているかお話したいと思います。
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