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2009年12月21日

中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 全期間固定金利型

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<中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 全期間固定金利型>

(3)全期間固定金利型住宅ローン


全期間固定金型住宅ローンとは、借入当初から返済完了までの全期間の金利が固定される仕組みの住宅ローンです。


したがって、元利均等返済(元本返済と利息の合計額がずっと一定である返済)の場合、毎月の返済額はずっと一定になるわけです。


金利は、変動金利型や固定金利選択型よりも高くなるのが一般的です。


また、変動金利型や固定金利選択型よりも、自己資金が売買金額に対して10%〜20%ないと借りることができないケースもあります。


全期間固定金利型は、メガバンクなどの金融機関のほか、フラット35のような公的な機関による融資がポピュラーです。


このローンのメリットは、返済額が一定であるがゆえに生活設計が楽であること、金利動向を読みながら返済計画を検討しなくて済むことです。


前々回にもお話したように、1985年ころから1995年頃の平均金利が5%〜6%程度だっことを考えれば、現在のような超低金利時代に、固定で縛っておくことは極めて安心できると言えそうです。


例えば、次のように、次第に金利が上昇していった場合、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型では、どのようになるか考えてみましょう。


<前提条件>

◇借入金額3000万円

◇返済期間35年(元利均等返済)

◇金利

 ・変動金利型

当初金利は1.5%。

2年毎に10年経過時点まで0.5%上昇し4.0%に。

その後は完済時まで一定。

 ・固定金利選択型(10年固定)

当初金利は2.5%。10年経過時点から変動金利に切り替え(4.0%)。

・全期間固定金利型は3.0


<変動金利型の場合>

                           (単位:円)

返済回数  元本返済 金利返済 返済合計   残債務額    利率

  1ヶ月      54,355    37,500    91,855    29,945,645    1.50

 25ヶ月      44,061    47,794    91,855    28,632,485    2.00

 49ヶ月      34,358    57,497    91,855    27,564,204    2.50

 61ヶ月   50,772    56,628   107,400    27,130,733    2.50

 73ヶ月      40,987    66,413   107,400    26,524,228    3.00

 97ヶ月   32,871    74,529   107,400    25,519,856    3.50

121ヶ月      48,114    82,456   130,570    24,688,672    4.00

35年間での総支払い額   51,126,269円)


<固定金利選択型(10年固定)の場合>

                           (単位:円)

返済回数  元本返済 金利返済 返済合計   残債務額    利率

  1ヶ月      44,749    62,500   107,249    29,955,251    2.50

121ヶ月      46,499    79,688   126,187    23,860,002    4.00

35年間での総支払い額   50,726,024円)


<全期間固定金利型の場合>

                           (単位:円)

返済回数  元本返済 金利返済 返済合計   残債務額    利率

  1ヶ月      40,445    75,000   115,455    29,959,545    3.00

121ヶ月      54,588    60,867   115,455    24,292,165    3.00

35年間での総支払い額   48,491,124円)




前提条件のような金利上昇局面では、当初金利の高い全期間固定金利型の総支払額は4850万円弱となり、目先の金利が安い変動金利型の総支払額と比べて約250万円強の差が出てきます。

また、毎月の返済額は、変動金利型の場合、当初返済額の1.4倍以上に跳ね上がってしまいます。


最近は目先の安さで変動金利に人気が集まっているようですが、金利の上昇次第では、全期間固定金利のほうが得、ということもあり得るわけです。


次回最終回ではこれらの特徴を踏まえて、どのようなタイプの人がどの商品に適しているかお話したいと思います。



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