2010年01月07日
中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管2
中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管2
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<中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管2>
3.建物構造と設備の状況
(11)給排水管の材質2 共用部分の確認
マンションの場合、権利関係が専有部分(対象となる部屋。所有権部分。)と共用部分(マンション所有者全員で共有する部分。廊下、階段、エレベーターなど)に分かれます。
専有部分については、売主さんが新築で購入してから、給排水管の交換をしていないのであれば、前回お話した給排水管の材質が確認することで、いつ頃交換しなければならないかがある程度判ります。
交換に必要な費用も、工事業者などに聞けばおおよそは判ります。
一方、共用部分はどうすべきなのでしょうか。
共用部分には、廊下や階段、エレベータ、外壁、屋上のほか、共用部分に該当する部分にある諸設備(給排水管やその他設備等)が含まれます。
そして、マンションの所有者で構成される管理組合が、劣化部分の修繕や設備の更新等を行いながら、維持管理をしています。
実際に計画したり作業をするのは、管理組合が委託した管理会社になりますので、管理会社から、
◇共用部分にある給排水管の材質が判る資料
◇修繕履歴書
◇長期修繕計画書
を入手できれば、共用部分における給排水管のメンテナンス状況や将来の修繕計画が判ります。
きちんとした仲介業者さんであれば、管理会社に問い合わせて直ぐに回答してくれると思いますのでトライしてみましょう。
修繕履歴は、これまでのメンテナンス状況が記載されていますので、給水管については、10年〜15年程度で、配管内の状況調査や水質チェックなどが行われているかどうか、排水管については、年に1回の高圧洗浄が実施されているかどうか確認しましょう。
長期修繕計画では、今後、共用部分の給排水管を交換したり大幅な更生工事を行う計画などが記載されています。
この更生工事の時期が、給排水管の寿命と概ね同じ時期になっていれば、問題ないでしょう。
ただし、長期修繕計画はあくまで計画であり、実施されるかどうかは、管理組合での決議によって決まります。
修繕積立金がどの程度あるか、他に費用のかかる優先順位の高い修繕箇所があるかどうか、などによって、工事が遅れたりすることがあります。
このような、修繕積立金が十分にあるかどうか、優先順位の高い修繕箇所があるかどうかなどの確認方法は、管理状況のチェックというお話になりますので、また後日にお話しします。
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