中古マンション価格 底値圏に突入?8中古マンション 管理を見極める技4 適正な管理規約か否かの確認1

2010年02月19日

中古マンション 管理を見極める技3 管理規約・使用細則チェックポイント

中古マンション 管理を見極める技3 
              管理規約・使用細則チェックポイント


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中古マンション 管理を見極める技3
              管理規約・使用細則チェックポイント


管理規約・使用細則は、マンションの使用方法や、管理組合の運営方法、管理費や修繕積立金などの規定、その他の生活のルールなどについて書かれています。


まず、確認したいのが、管理規約に規定されている使用方法(用法)です。管理規約を読み進めるとすぐに出てきます。


はじめに、その使用方法が、住居のみではなく、店舗や事務所での利用が可能になっていないかどうかということを確認しましょう。


店舗や事務所としての利用が可能であるということは、


◇マンションの維持・管理・利用に対する考え方が、住居専用で利用する人と異なる可能性がある。

◇事務所や店舗には、不特定多数の人が立ち入ることがある。


という問題がありますので、維持管理で議論がまとまらなかったり、防犯上のリスクが高まったり、音の問題が発生したりしがちになります。


また、仮に、住宅だけだとしても、ワンルームなどの狭い部屋が多く存在していないかどうか、というのもポイントになります。


ワンルームなどが問題になるのは、


◇ライフスタイルの異なる人が生活しているため、住民間でトラブルが発生しやすい。

◇所有者ではなく賃借人が生活していることも多いため、維持管理とは疎遠になりがち。


といったことです。


次に、使用細則です。


使用細則では、まずペット飼育に関するルールを確認しましょう。


ペットがだめな人もいらっしゃいますので、このルールがないと住民間のトラブルが制御できませんので、意外に重要なルールなのです。


単純に「ペット可」というだけの規定しかないというのもあまりいただけません。


ペットの種類、大きさ、頭数など、きめ細かく規定されているほうがトラブルが少なくて安心です。


なお、新築マンションは「ペット可」が最近多いので、「ペット不可」を探すのであれば、中古マンションのほうが見つけやすいかもしれません。


ちなみに、「ペット不可」でも勝手に飼育している人がいたりするケースもあるようです。


これについて管理組合が問題視している場合は、定期総会議案書や総会議事録、理事会議事録などに議論の経過が記載されている場合がありますのでチェックしてみてください。


次に、ピアノなどの楽器に規制です。


音が気になる方は、必ずチェックしたほうがよいでしょう。マンションによっては、明確な規制がないものもありますので注意が必要です。


逆に、周囲を気にせずに楽器を楽しみたい方も、規制の有無については確認する必要がありますね。


よくある規制は、楽器の音を出せる時間帯が限られているケースが多いです。


最後に、リフォーム工事に関する規制です。


特にフローリングに対するルールは確認しましょう。


中古マンションの場合、分譲時は床がカーペットになっていたものも多く、あまり音の問題は発生しないのですが、フローリングに代えることで、音の問題が顕在化するケースがよくあります。


したがって、リフォームする際には、遮音性能の高いもの(LL45以上など)を利用するようルールを設けているのは、管理上、よろしいと言えるでしょう。


ちなみに、フローリングは、主に軽量衝撃音に対する遮音性能を発揮するだけなので、重量衝撃音に対しては効き目がないことに注意しましょう。


重量衝撃音に対する遮音性は床の厚さと梁間面積でしたね。(過去の記事を参照してください)


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なお、内装工事については、事前の書面による届出あるいは組合による承認、工事完了後の確認(勝手な行為を行っていないかなどの確認)ができるルールになっているとよりよいです。


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