2010年03月12日
中古マンション 仲介業者さんにしっかり働いてもらう方法2
中古マンション 仲介業者さんにしっかり働いてもらう方法2
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＜中古マンション 仲介業者さんにしっかり働いてもらう方法2＞
さて、前回からの続きです。
仲介業者さんにとって、買主というのは仕事の優先順位が低いので、
（１）購入予算
（２）予算にあった購入希望条件
（３）購入時期
を明確にし、購入意思をはっきり伝えることで、よりよい情報を入手できるようになります。
一方、よりよい物件情報を集めている最中に、建物の状況や管理の状況など、本来、中古マンションの購入に必要な詳細調査事項についてうるさく聞くと、仲介業者さんは、あなたを「面倒な客」と認識し、よりよい情報が集まらなくなってしまいます。
ですから、購入候補物件を絞り込むまでは、あまり余計なことを言わないほうがいいのです。
購入候補物件を一つに絞ると、仲介業者さんは、「買付証明書」や「買受け申込書」という書類を作成し、買主に記名押印させます。
ここまでくると、あとは契約書にサインさせれば仲介手数料をとることができるという最終局面になってきます。
なんとしてでも契約書にサインさせようとしますので、仲介業者さんは、多少のことなら厭わずに頑張ってくれるようになるタイミングです。
そこで、「買付証明書」や「買受け申込書」の提出時に、その物件の詳細調査が可能になるような状況を作り出すわけです。
ポイントは、「契約予定日」と「その他条件」に以下のような内容を記入することです。
◇契約予定日
「買付証明書」や「買受け申込書」の提出日から、少なくとも１週間以上先にする
◇その他条件
「管理組合関係書類の閲覧等に売主が協力すること」等の記載をする
仲介業者さんは、「売主さんの都合もあるので、急いでくれないと困る」などと言うかもしれませんが、
「仕事の都合でどうしても来週でないと契約できない」とか適当なことを言いましょう。
「いろいろ調べたいので、時間が欲しい」などと言うと、売主あるいは売主側の仲介業者さんは余計な心配をし始めますのでやめておきましょう。
また、「管理組合関係書類の閲覧等に売主が協力すること」については、「物件を細かに調査する」というトーンではなく、
「売主さんが管理組合や管理会社からもらっている書類を事前に見るだけですよ」
と、軽いタッチでお願いするイメージです。
これを呑んでもらえれば、定期総会議案書や議事録、長期修繕計画、建物竣工図等、建物や設備、管理状況等を、売主さんから早い段階で見せてもらえるようになるので、これまでブログに書いてきた「建物を見極める技」「管理を見極める技」でお伝えした様々なチェックが可能になります。
そして、これらの書類をベースに、仲介業者さんにチェックさせればよいわけです。（もちろん、仲介業者さんにチェックできるノウハウがなければ意味がありませんが・・・）
なお、仮に、売主さんがこれらの書類をなくしてしまっていたとしても、売主からの依頼ということで、管理組合や管理会社から書類を見せてもらうことが可能になります。
このように、仲介業者さんにきちんと働いてもらえる環境を整え、それ相応の仕事をしてもらうわけです。
ただ、ひとつ注意が必要です。
「買付証明書」や「買受け申込書」に記載する「購入希望価格」が、売主が希望する価格より低い場合、売主から途中で断られる可能性があるということです。
つまり、「買付証明書」や「買受け申込書」は法的拘束力のある書面ではないため、売主希望額で買いたいという別の買主が出てきた場合、断られても文句が言えないのです。
このあたりは、まさに駆け引きの世界になりますので、仲介業者さんとよく相談して進めたほうがよいと思います。
なお、「買付証明書」や「買受け申込書」は、売買契約ではないので、売買契約書に記名押印する前までなら、いつでも無償でキャンセルすることができます。
また、「買付証明書」や「買受け申込書」を提出する際、「申込証拠金」あるいは「申込金」というような名目で１０万円程度の支払いを求められるケースがありますが、これについても、売買契約書にサインする前までにキャンセルすれば、この金銭もすべて戻ります。
後でもめないようにするためには、申込証拠金が、
◇手付金や売買代金の一部ではないこと
◇契約前にキャンセルになった場合は全て返還されること
について、事前に確認したほうがよいでしょう。
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中古マンション 仲介業者さんにしっかり働いてもらう方法1
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