2010年03月26日
中古マンション ローン特約の注意点2
中古マンション ローン特約の注意点2
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<中古マンション ローン特約の注意点2>
今回も、ローン特約にまつわる注意点の続きです。
当初予定していた金融機関でローンが出なかった場合、ローン特約が適用されて、不動産売買契約は白紙解除され、契約締結時に支払った手付金はまるまる返還されます。
ところで、不動産仲介業者さんに対しては、契約締結時に、不動産仲介手数料の半分を支払ってしまっている場合が多いのですが、これは返還されるのでしょうか?
結論からすると、「事前に手を打っていないと、返還されない可能性がある」というのが答えになります。
実は、不動産仲介手数料は、売買契約が成立すれば、引渡・決済(売主による物件の引渡と買主による売買代金全額の支払い)ができずにご破談になったとしても、不動産仲介業者は仲介手数料を請求できるという考え方があります。
仲介業者さんの仕事は、「契約の締結まで」でと法的に解釈されているため、その後の結果がどうであろうと報酬を請求できるということですね。
一方、売主さんと買主さんの目的は契約の成立というよりは、売主は売ってお金を得ることですし、買主はきちんと物件を自分のものにすることが目的です。
また、税務上においても、契約が成立しさえすれば、不動産仲介会社には課税対象となる売上が計上されるとみなされているような面もあります。
このような考え方から、ローン特約を使って無償解除しても、手数料を返しません、と言われてしまうことがあるわけです。
ただ、この考え方は、あくまで仲介業者さんの立場としての理屈です。買主さんからすれば、このような理屈は通らないでしょう。
こうした問題を事前に回避するためには、契約時あるいはその直前に、仲介業者さんに署名捺印を依頼される書類のひとつである「支払承諾書」あるいは「不動産取引承諾書」といった書類を、しっかり確認する必要があります。
これは、契約が成立したら、契約時に手数料の半分を、決済時に残りの全額を、依頼者(買主)が仲介業者さんあてに支払います、ということを買主さんが約束する内容の書面になっています。
この書面に署名捺印する前に、内容を確認し、ローン特約による解除の場合、仲介手数料の支払い義務はないものとし、既に受領済みの仲介手数料を依頼者(買主)に返還するといった内容にしてもらうよう交渉してみてください。
ついでに、買主の責めによらない契約解除の場合(売主の事情で解約になる場合や、天変地異で契約が白紙になる場合など)も、同じように、不動産仲介手数料の支払いはないという確認ができるとベストです。
不動産仲介会社は、書面にするのを嫌がるとは思いますが(書面のひな型が決められている大手さんは特に)、やってみる価値はあります。
不動産会社側の書面内容を変更できないとしても、口頭でもよいので、仲介業者のご担当者さんの了解を取り付けるくらいは頑張りたいです。(複数名で確認しておくこと、あるいは何かで記録するなどの工夫が必要ですが)
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