2010年04月23日
中古マンション管理を見極める技9 建物の劣化状況を確認する
中古マンション管理を見極める技9 建物の劣化状況を確認する
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<中古マンション管理を見極める技9 建物の劣化状況を確認する>
建物設備の劣化状況調査は、本来、ホームインスペクター(住宅診断士)などの有資格者に依頼して行うのが通常です。
詳細について調査を望まれる場合は、こうした有資格者に業務を有料で委託することになります。(詳しくは、日本ホームインスペクターズ協会ホームページをご覧ください。なお、私も同協会の公認インスペクターです。)
一方、そこまでやらないにしても「最低限のことを確認したい」という方は、これから説明することを実践するだけでも多少は安心できると思います。
中古マンションの場合、購入するお部屋そのものよりも、そのマンションの共用部分の劣化状況が重要になってきますが、これらについて、管理会社等が外部業者に調査させたものが、共用部分の「劣化調査報告書」です。
「劣化調査報告書」は、外部にその内容を積極的に提示する類のものではありませんので、
まずは、「このマンション、最近、共用部分の建物設備の劣化状況を調査していますか?」と仲介業者さんに聞きましょう。
仲介業者さんがピンときていないようであれば、「管理会社さんに確認してもらえませんか」とお願いしましょう。
もし、「調査していますよ」という回答ならば、劣化調査報告書を管理会社あるいはマンションの管理人さんに見せてもらえるよう働きかけてください。
劣化調査報告書は、「緊急に修繕を要する」「中期的に様子を見る」というような記載があるところだけチェックすれば十分でしょう。
そしてそれらの部分について、既に修繕工事済みなのか、そうでないのか、そうでないとすればいつ工事を行うのか、その費用はどの程度で、修繕積立金の値上げを要する類のものかどうか、といったことを聞けばよいでしょう。
ただし、「調査しているけれども見せられない」と回答される場合もあります。
誰しも、自分の所有物件の問題点を外部に出したがらないでしょうから、調査を発注している管理会社としては、簡単に情報を出さないこともあります。
こういう場合は、調査結果の中に、
◇緊急に修繕を要する部分はあるか、ある場合はどの部分か
◇その部分について修繕工事は完了しているか
◇修繕工事が完了していない場合、何故か、いつ着手するか、修繕積立金に影響はないか
といった表現で確認することも可能です。
これすらも教えてくれない場合は、次善の策として、建物の外回りをよく見るしかありません。
具体的には、壁、柱、梁及び基礎のうち屋外に面する部分、バルコニーなどの屋外に面する部分を、外から確認することができる範囲で、大きなひび割れなどの有無を、目視で確認します。
共用部分の廊下や非常階段なども見ることができるのであれば、そういった部分にも大きなひび割れ、あるいは鉄部のひどい錆、手すりの大きなぐらつきがないかどうか、ざっと確認してみましょう。
鉄筋コンクリート造のマンションの場合、コンクリートに幅0.5mm以上の大きな亀裂がある場合、早急に修繕する必要があると言われています。
ひび割れは、修繕が施されていれば問題はありません。
何も処置されていない亀裂がある場合は、今後の修繕予定等について確認できればまずまず安心でしょう。
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