2010年07月01日
中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント11 管理形態や管理の委託先等2
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中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント11
管理形態や管理の委託先等2
(前回からの続き)
本番の重要事項説明では、別添付される「管理に係る重要事項調査報告書」を具体的に説明することなく、重要事項説明書に記載した簡単な内容のみをさらっと説明して終わることが多いです。
実は、先日お話した「管理費や修繕積立金の額、滞納の有無」と今回ご説明する「管理形態や維持修繕の記録、大規模修繕の有無、管理費や修繕積立金の値上げ有無等」については、
仲介業者さんが管理会社にお金を払って「管理に関する重要事項調査報告書」というものを作成してもらい、その一部を重要事項説明書に転記するというのが実情なんです。
だから、仲介業者さんが具体的に説明できるわけもなく、重要事項説明書の添付資料あるいは付属資料として、「管理に関する重要事項調査報告書」がくっついているので、よく読んでおいてくださいと言って説明が終了するというパターンが一般的です。
ですから、少なくとも「管理に関する重要事項調査報告書」は、事前に熟読しておきたい書類のひとつなんです。
ただ、この報告書に大きな落とし穴があります。
「管理に関する重要事項調査報告書」は、売買対象となるお部屋に関する現時点の管理費・修繕積立金額、滞納の有無、直近の全修繕積立金額を明確にすることが主な目的であるため、
それ例外の事項については、管理組合が公式に行ってきた行為や管理組合で正式に決まった事項のうち主なもののみ記載しているといった形になっています。
例えば、大規模修繕が近い将来に必要かもしれないという議論を管理組合で行っていても、実行する内容や時期が管理組合で決定されていなければ、「大規模修繕の予定なし」と記載されますし、
修繕積立金の値上げも、管理組合内が「そろそろ値上げしないと問題だ」と認識していも、正式に決定していない限りは、「値上げ予定なし」と記載されます。
また、「管理に関する重要事項調査報告書」は、管理委託契約の詳細が記載されているケースが多いわけではないので、
長期修繕計画案とそれに基づく修繕積立金計画案の作成と更新が管理会社の事務内容になっているかどうかや、
具体的な管理事務の内容(管理員の勤務日や勤務時間、保守点検や清掃作業等の年間回数等)が判らない場合もあります。
長期修繕計画案と修繕積立金計画案は、マンション管理にとっての肝なので、これが管理会社の仕事内容として規定されていないと維持管理の点でかなり心配ですし、
具体的な管理事務の内容も事前に知っておきたい内容の一つですよね。
また、管理委託契約が、管理組合側から契約解除をしにくいという不利な内容ではないかという確認(契約期間が1年となっていること、契約の更新が自動更新になっていないこと、契約の解除が、管理組合側が3ヶ月前までに書面
で申し入れすれば解除ができるという内容になっていること)も、「管理に関する重要事項調査報告書」だけでは、確認することがほとんどできません。
ですから、重要事項説明を受ける前に、そのマンションの抱える問題やそれに対する議論や対応状況が判る「定期総会議案書」「総会議事録」「理事会議事録」や、
管理組合と管理会社の契約内容や業務内容が判る「管理会社が作成する重要事項説明書(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第72条)」いった各種書類を契約の1週間程度前までに入手して熟読し、実際の重要事項説明までに疑問点を全て解消できるようにしておくことが本当は望ましいのです。
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