公認ホームインスペクター(住宅診断士)資格試験合格者座談会(その2)中古マンション・戸建購入 重要事項説明書のチェックポイント15 手付金等の保全措置

2010年08月02日

中古マンション・中古戸建の購入 重要事項説明書のチェックポイント14 損害賠償金・違約金

中古マンション・戸建購入

  重要事項説明書のチェックポイント14 損害賠償金・違約金

 

 

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    重要事項説明書のチェックポイント14 損害賠償金・違約金

 

「契約の解除について」説明がなされた後に出てくるのは、「損害賠償額の予定または違約金について」です。

 

前回、「契約違反による解除」についてお話しましたが、この契約違反によって解除がなされる場合は、損害賠償あるいは違約金の請求が発生するのが通常です。

 

損害賠償金や違約金の取り決めは、取引条件の内容の中では、契約の解除とともに重要な事項であるため、重要事項説明書においても説明がなされます。

 

 

まず、初めに説明されるのが、損害賠償の予定額あるいは違約金の金額です。

 

その金額が、手付金の額なのか、売買代金に対する何%なのか、あるいは別に定めた金額なのかが記載されます。

 

まずはその金額がどの程度の水準なのか確認しましょう。

 

一般的には10%〜20%程度が通常です。もしこれを大きく逸脱するような水準である場合、仲介業者さんに理由を聞いたほうがよいでしょう。

 

率や額が低すぎれば、簡単にさほどの負担なく契約違反ができることになりますし、率や額が高すぎる場合は、契約違反をして契約を解除せざるを得ない状況に追い込まれたときに大問題になりますので。

 

 

なお、売主が宅地建物取引業者(不動産業者)である場合、

 

損害賠償の額の予定あるいは違約金を定めるときは、これらを合算した額が売買代金の20%を超えてはならないとされています(宅地建物取引業法第38第1項)。

 

さらに、同法38条第1項の規定に反する特約は、売買代金の20%超えた部分について無効となります(同法第38条第2項)。

 

不動産のプロである売主が、不動産知識のない一般のユーザーを相手に取引する場合、一般ユーザーが解約しにくいような仕掛けにならないようにという考えから、このような規制が敷かれているようです。

 

 

次に、損害賠償額あるいは違約金に関する契約条項が説明されます。

 

一般的には次のような文章が記載されています。

 

◇売主、買主は、契約書案第●条に規定する契約違反による解除により、本売買契約を解除するとき、その相手方に対して、違約金として金●円の支払いを請求することができます。

 

◇なお、違約金に関し、現に生じた損害額の多寡を問わず、相手方に違約金の増減を請求することはできません。

 

◇違約金の支払い、精算は、売主が違約した場合、売主は買主に対し、速やかに受領済みの金員を無利息にて返還するとともに、違約金を支払います。

 

◇買主が違約した場合、違約金が支払い済みの金員を上回るときは、買主は売主に対し、速やかにその差額を支払います。違約金が支払い済みの金員を下回るときは、売主は買主に対し、受領済みの金員から違約金相当額を控除して、速やかに残額を無利息にて返還します。

 

 

ここで大切なのは、重要事項説明書の文章の中に、「現に生じた損害額の多寡を問わず、相手方に違約金の増減を請求することはできない」との内容が記載されていることを確認することです(もちろん、契約書の条文も同様に確認しましょう)。

 

「違約金」という表現は、損害賠償額の予定と解される場合と、違約罰(ペナルテイー)と解される場合があります。

 

現に生じた損害額の多寡を問わず、違約金の増減を請求できないという説明があれば、「違約金」という言葉は、損害賠償額の予定と解することができます。

 

しかし、もし、上記のような説明が契約書や重要事項説明書でなされていなければ、「違約金」は単なる違約罰(ペナルティー)の金額を定めたのみで、別途、損害に応じた損害賠償を請求できると解される可能性が高くなります。

 

民法上は、違約金との名目が使用されている場合は、損害賠償額の予定と推定することになっていますが、「推定」という状態では論争のもとになりますので、上記のような文章が記載されていることを確認したほうが安全です。

 

 

 

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