2010年08月20日
中古マンション・中古戸建の購入 重要事項説明書のチェックポイント18 物件状況等報告書1
中古マンション・戸建購入
重要事項説明書のチェックポイント18 物件状況等報告書1
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中古マンション・戸建購入
重要事項説明書のチェックポイント18 物件状況等報告書1
中古マンションや中古戸建の売買契約において、売主は、買主に「売買対象となる物件の状況」が、契約時点においてどんな状態にあるか、また、どんな状態で買主に引渡すかを、物件状況等報告書という書類で明確にしておく必要があります。
一般的には、主に以下にお示ししたような事項について、売主は、定型の書面(仲介業者さんの所属団体によって多少異なります)に、「売主が自ら」チェックマークを付けてその有無を明確化したり、補足説明を記入したりします。
<物件状況等報告書の主な項目>
◇雨漏りの有無
◇シロアリの被害の有無
◇建物の傾きや腐食・きしみ・不具合等の有無
◇給排水施設の故障・漏水の有無
◇建築確認通知書・検査済証・設計図書の有無
◇アスベスト使用調査結果の記録の有無
◇住宅性能評価の有無
◇耐震診断の有無
◇増改築・修繕・リフォーム履歴
◇境界確定状況および越境
◇土壌汚染の可能性
◇地盤沈下の可能性
◇騒音・振動・臭気等の有無
◇周辺環境に影響を及ぼす可能性のある施設、近隣の建築計画等
◇電波障害の有無
◇近隣との申し合わせ事項の有無
◇浸水等の被害の有無
◇事件・自己・火災等
◇自治会費 等
中古マンションや中古戸建の場合、当たり前の話ですが、経年変化等により建物に劣化や損耗等が生じていることがありますが、これは説明する必要がある部分です。
建物の劣化や損耗以外にも、心理的な瑕疵(室内での自殺、その他事件、火災等)も含まれます。
また、今後、物件に何らかの影響を及ぼす可能性のある騒音・振動・臭気等の発生、近隣の建築計画等があるかどうかについても買主が購入する際の判断基準となることがありますので、これらについても、売主は、買主に事前に説明する必要があります。
物件状況等報告書は、売買をした後のトラブルを防止する観点から、その状態を買主へ説明しておこうというのが、その目的ですから、売買対象物件に瑕疵(欠陥や不具合)の存在について売主が知っていることは、この書面で予め、買主に説明する必要があります。
万一、売主が瑕疵(欠陥や不具合)の存在を知っていたにもかかわらず、買主に告知しなかった場合、売主は説明義務違反に基づく契約解除や損害賠償義務等の法的責任を負担することとなり、深刻なトラブルに巻き込まれる場合があります。
一方、売主は、売買契約締結時に瑕疵(欠陥や不具合)の存在をきちんと買主に説明していれば、売主は責任を負う必要はありません。
このため、売主が知っている瑕疵(欠陥や不具合)についてはこの書面で正確に買主に伝えることが、売主のリスクを極小化するにあたってとても重要なこととなります。
ちなみに、売買対象物件の瑕疵のうち、隠れたる瑕疵(売主が普通に考えて知りえなかった物件の欠陥や不具合)については、物件状況等報告書には記載されません。というより、売主が知らないわけですから、記載のしようがありません。
この隠れたる瑕疵については、売主が負うべき瑕疵担保責任期間内(一般的には3ヶ月程度、売主が不動産業者である場合いは2年)に買主が瑕疵(欠陥や不具合)を発見した場合、
雨漏り、シロアリ被害、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水設備の故障の瑕疵についてのみ、売主が責任(修復責任)を負う、というのが一般的な取引条件となります。
なお、隠れたる瑕疵は、売主が普通に生活していて知りえない可能性の高い部分の欠陥や不具合ですから、日本ホームインスペクターズ協会公認インスペクターなどの専門家に診断してもらってから、売却活動を行ったほうが、トラブルに巻き込まれるリスクが大きく減少します。
実際にこうした診断を行わずに取引を完了し、買主が天井を外して調査したところ、雨漏りによる木部の腐食が発見され、ウン百万円という瑕疵修繕費用の請求を売主に対して行ったというケースもありますので。
ちなみに、弊社の中古住宅売買取引は、ホームインスペクション(住宅診断)を行った上でお取引いただくようにしています。
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