2010年09月17日
中古マンション・中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント1(手付金1)
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売買契約書のチェックポイント1(手付金1)
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中古マンション・中古戸建売買
売買契約書のチェックポイント1(手付金1)
手付金(てつけきん)という言葉はよく耳にすると思いますが、その意味をきちんと理解している方は少ないのではないでしょうか。
今回は、この手付金についてお話をしたいと思います。
手付金は、不動産売買契約を締結する際、初めに支払う金銭ですが、基本知識として知っておきたいことは
「手付金は、売買代金ではない」
ということです。
手付金は、法律的には、売買契約とは別の手付契約に基づいて交付される金銭と定義され、売買代金ではないのです。
ですから、手付金は、契約締結時に売主に一旦預けて、売買代金全額を支払う際に、売主から返還してもらうべきものなのです。
だから、契約書には、「手付金は、残代金支払いのときに、売買代金の一部として充当する。」と書かれるのが一般的なんですね。
じゃあ、手付金ってどういう意味があるの?ということになりますが、手付金には次の3つの種類と意味があります。
<解約手付>
売主と買主の両方が、契約を自由に解除できる権利を一定条件のもとで持ち、解除した場合、手付金相当額が損害賠償額となるもの(手付流し、手付倍返し)。
もう少し具体的に言うと、
買主は、売主が売買契約の履行(一般的には物件の引き渡し)に着手するまでは、売主に対し、支払い済みの手付金を放棄して売買契約を解除できます(手付流し)。
一方、売主は、買主が売買契約の履行(一般的には売買代金の支払い)に着手するまでは、買主に対し、手付金を買主に返還するとともに、手付金相当額の金銭を買主に支払うことで売買契約を解除できます(手付倍返し)。
<違約手付>
解約手付のように、一定条件のもとで、自由に契約を解除することは許されません。
ですから、契約上の約束を守らない(契約上の債務を履行しない)場合には、手付金相当額を「違約罰(ペナルティー)」として没収されます。
債務不履行(契約上の約束を守らないこと。例えば、契約後、残代金を支払わない、物件を引き渡さないなど。)によって相手方に与えた損害については、別途、損害賠償として請求されることになります。
<証約手付>
契約が成立したことを示す効力を持つという意味の手付金です。
違約手付同様、契約を自由に解除することは許されません。
違約手付は、違約罰を手付金相当額としていますが、証約手付はそれすらも決めていないため、他の条文で違約罰や損害賠償額を確定していない場合、思いもよらない金額を請求される可能性もあります。
このように、全く性格が異なる手付金。
売主であれ買主であれ、まずは、どの手付金に該当するかきちんとした確認が必要です。
なお、手付金の性格が契約書上明確になっていない場合は、解約手付であると「推定」することになりますが、
「推定」されるだけですので、後日トラブルが発生した場合、議論が長引くリスクがあります。
ですから、必ず上記3つのうちどの手付金に該当するか明確化する必要があります。
(次回に続きます)
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