2010年10月22日
中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント3(担保責任1)
中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント3(担保責任1)
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中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント3(担保責任1)
不動産売買契約書には、必ず「担保責任」という条文があります。
一般的には次のような条文になっています。
<担保責任>
売主は後記表示不動産について、第●条規定の所有権移転登記申請のときまでに、自己の責任と費用負担にて、抵当権その他一切の担保物権、賃借権、利用権、請求権、その他名目如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する。
「担保責任」は、契約書上、「負担の消除」とか「抵当権等の抹消」というタイトルになっている場合もあります。
「担保責任」の意味は、売主が買主に不動産を引き渡す以上、完全な所有権を引き渡さなければならないという、極めて当たり前の約束で、民法上の規定そのものです(566条)。
ここで言う「一切の負担」は、「所有権という権利を侵害するような負担」を意味しますので、当然ながら、公法上の規制(都市計画法や建築基準法などの制限)については含まれません。
さて、実際の取引において一般的に認識されているのは、その物件についている抵当権や根抵当権、差押えなどの登記を抹消することでしょう。
買主としては、抵当権付きの物件を買ってしまうと、いつ競売されてしまうか解りません。だからこそ売主は、抵当権をきちんと抹消してから(借入金を返済してから)、買主にきれいな物件を引き渡します。
ところが、案外認識されていないのは、隣地所有者の樹木の枝、ブロック塀や建物の庇(ひさし)などが、売買対象となる敷地に越境しているケースです。
担保責任条項の主旨からすれば、売主はこれらすべてを撤去させた上で買主に不動産を引き渡さなければならないことになります。
よく、「現況有姿にて引き渡す」という表現が契約書上にあれば、担保責任から逃れられると誤解している方が(仲介業者さんを含めて)いらっしゃいますが、これは間違いです。
現状有姿売買は、
◇契約後引渡までに目的物の状況に変動があったとしても、売主は引渡時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎない、
という趣旨を示すために用いられており、それ以上の意味を含むものではないという解釈が通常です。
このように、売主にとって、「担保責任」はとても重い話です。
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