2010年11月02日
中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任2)
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中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任2)
「瑕疵担保責任」とは、買主が売買対象不動産に「隠れた瑕疵」をある一定の期間内に発見したら、売主は修繕するなどの処理をする責任を負います、ということでした。
ここで重要なのは、「瑕疵」や「隠れた」という言葉の意味です。
「瑕疵」というのは、「物が通常有すべき品質・性能を欠くこと」を言います。
例えば、雨漏りや建物の柱が腐朽していたりする場合などです。不具合や欠陥と捉えておいてもいいかもしれません。
「隠れた」というのは、「一般的に通常払われる注意をもってしては簡単に知ることができない」という意味で、無過失ということです。
これについては、売主は責任をもって処理をしなければなりません。原則的には不具合を修繕することになります。
逆に、「隠れた瑕疵」に該当しないのは、
「一般的に通常払われる注意をもってすれば簡単に知ることができる瑕疵」
「売主がその存在を知っていたにもかかわらず、買主に告知しなかった瑕疵」
という二種類になります。
前者については、売主はそもそも物件の所有者ですから当然として、物件を見学した際の買主にも当てはまります。
たとえば、物件見学すれば当然判るような目に見える瑕疵を見逃していた場合などは、「隠れた瑕疵」に該当しないケースもあり、買主は売主に修繕等の請求ができない場合もありますので注意が必要です。
後者については、売主は説明義務違反に基づく契約解除や損害賠償義務等の法的責任を負担することとなり、深刻なトラブルに巻き込まれる場合があります。
ですから、売主さんとしては「知っていたけど言わなかった」というのは一番危険です。
あるいは、素人考えで「この程度のことなら問題ないだろう」と勝手に判断してしまい、買主に告知しないというケースは、最もよくある説明義務違反トラブルです。
いずれにせよ、専門家に取引対象となる不動産の状況をきちんと調査してもらい、売買契約前に修繕するなり、問題を明らかにしたほうが安全です。
物件的な部分(権利関係や境界、接道等)については仲介業者さんでも調査可能ですが、建物については診断できる仲介業者さんは、大手不動産会社や信託銀行系の不動産会社を含めて皆無に等しいのが実状です。
仲介取引に関係しない第三者としての立場になって診断してもらえる、日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクターなどに調査・診断してもらうのが一番だと思います。
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