2010年11月30日
中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行の着手1)
中古戸建・中古マンション売買
売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行着手1)
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中古戸建・中古マンション売買
売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行着手1)
一般的な中古住宅の売買契約では、手付金の性格が解約手付であることを確認したほうがよいという話を以前しましたね。
解約手付は、売主と買主の両方が、契約を自由に解除できる権利を一定条件のもとで持ち、解除した場合、手付金相当額が損害賠償額となるもの(手付流し、手付倍返し)で、もう少し具体的に言うと、以下の通りです。
買主は、売主が売買契約の履行(一般的には物件の引き渡し)に着手するまでは、買主は売主に対し、支払い済みの手付金を放棄して売買契約を解除できる(手付流し)。
売主は、買主が売買契約の履行(一般的には売買代金の支払い)に着手するまでは、売主は買主に対し、手付金を買主に返還するとともに、手付金相当額の金銭を買主に支払うことで売買契約を解除できる(手付倍返し)。
ここでよく問題になるのは、「履行の着手」というものです。
解約手付は、「相手方が履行に着手するまでは」、もう一方が手付金相当額を相手方に支払うことで解約できるという内容です。
履行の着手とは一体何なのでしょうか?
最高裁判例(大法廷)昭和40年11月24日によれば、
履行の着手とは、債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識しうるようなかたちで履行の行為の一部をなしたまたは履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す。
としています。
しかし、実は、「履行の着手」の内容や着手の有無については、その基準自体が抽象的であり、結果的に個別のケースで考えざるを得ないのが実状で、争いになる余地が多分にあります。
ただ、一般的に、売主の履行の着手は、
◇買主の希望による変更工事の材料発注、変更工事の着工
◇買主の希望による引渡し前の所有権移転登記完了
◇引渡し後の所有権移転登記完了
などが挙げられます。
また、買主の履行の着手は、
◇中間金の支払い
◇引渡される物件のための家具等購入
◇直ぐに残代金を支払える状態
などが挙げられます。
手付放棄による解除を申し入れることができるのは、その相手方が履行に着手する前とされていますが、履行の準備と解されるような行為の場合、履行に着手したとはみなされません。
<例>
◇新築マンションの青田売りの場合の木材の加工、工事の着工
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