2010年12月06日
中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行着手2)
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売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行着手2)
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中古戸建・中古マンション売買
売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行着手2)
契約書に歌われる「解約手付」では、「履行の着手」という言葉がポイントになります。
前回は、「履行の着手」の基準自体が抽象的で、結果的に個別のケースで考えざるを得ないのが実状で、争いになる余地が多分にあるというお話をするとともに、一般的な例を売主、買主別に簡単にお示ししました。
ところで、「履行の着手」で実際に問題になるのは、未改装の中古マンションなどで、売買契約締結後、売主が内装工事を実施して引き渡すようなケースです。
中古マンションを買って、自分でリフォームしようと思う方は多いのですが、お金を借りて購入しなければならない場合、住宅ローン以外に金利が高めとなるリフォームローンも別に借りなければなりません。
もし、売主が不動産業者であれば、買主の意向通りにリフォーム工事をして引き渡してくれますし、リフォーム工事代金も含めて金利の安い住宅ローンで調達することができます。
結果として、経済合理性から、未改装の中古マンションのままで売買契約を締結し、売主がリフォーム工事を行った上で買主に引き渡す契約が流行るわけです。
しかし、このようなケースの場合、契約締結後、売主がリフォーム工事に着手してしまったら、
◇買主の希望による変更工事の材料発注、変更工事の着工
に該当しそうですね。
もっと言えば、
◇買主の希望によるリフォーム工事の材料発注、当該工事の着工
ということになり、変更工事どころの話ではないということになりそうです。
したがって、売主が工事材料の発注をしたり、工事に着手したら、手付放棄による解除ができなくなる可能性が極めて高くなります。
手付放棄による解除ができなければ、違約による解除(違約金あるいは損害賠償の予定額を支払うことで解除)しか方法がなくなります。(「手付金の額」と「違約金および損害賠償金の合計額」が同額ならば、経済的に無差別となりますが)
いずれにせよ、契約書にサインする前に、「自分にとって、いつ・どんな行為を行ったら履行の着手になるのか?」ということを、仲介業者さんにきちんと確認しておきましょう。
もちろん、仲介業者さんや相手方の回答を記録しておくのを忘れずに。
両方ともクリックして頂けると嬉しいです(応援お願いします!)。
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