中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行の着手1)中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント7(危険負担1)

2010年12月06日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行着手2)

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  売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行着手2


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中古戸建・中古マンション売買
  売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行着手2


契約書に歌われる「解約手付」では、「履行の着手」という言葉がポイントになります。


前回は、「履行の着手」の基準自体が抽象的で、結果的に個別のケースで考えざるを得ないのが実状で、争いになる余地が多分にあるというお話をするとともに、一般的な例を売主、買主別に簡単にお示ししました。


ところで、「履行の着手」で実際に問題になるのは、未改装の中古マンションなどで、売買契約締結後、売主が内装工事を実施して引き渡すようなケースです。


中古マンションを買って、自分でリフォームしようと思う方は多いのですが、お金を借りて購入しなければならない場合、住宅ローン以外に金利が高めとなるリフォームローンも別に借りなければなりません。


もし、売主が不動産業者であれば、買主の意向通りにリフォーム工事をして引き渡してくれますし、リフォーム工事代金も含めて金利の安い住宅ローンで調達することができます。


結果として、経済合理性から、未改装の中古マンションのままで売買契約を締結し、売主がリフォーム工事を行った上で買主に引き渡す契約が流行るわけです。


しかし、このようなケースの場合、契約締結後、売主がリフォーム工事に着手してしまったら、


◇買主の希望による変更工事の材料発注、変更工事の着工


に該当しそうですね。


もっと言えば、


◇買主の希望によるリフォーム工事の材料発注、当該工事の着工


ということになり、変更工事どころの話ではないということになりそうです。


したがって、売主が工事材料の発注をしたり、工事に着手したら、手付放棄による解除ができなくなる可能性が極めて高くなります。


手付放棄による解除ができなければ、違約による解除(違約金あるいは損害賠償の予定額を支払うことで解除)しか方法がなくなります。(「手付金の額」と「違約金および損害賠償金の合計額」が同額ならば、経済的に無差別となりますが)


いずれにせよ、契約書にサインする前に、「自分にとって、いつ・どんな行為を行ったら履行の着手になるのか?」ということを、仲介業者さんにきちんと確認しておきましょう。


もちろん、仲介業者さんや相手方の回答を記録しておくのを忘れずに。



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ayumiltd at 15:45│Comments(1)TrackBack(0) 売買契約書 

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この記事へのコメント

1. Posted by nwic plants and foods   2016年12月10日 02:02
Thanks designed for sharing such a good idea, piece of writing 安心中古住宅売買の極意:中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行着手2) is pleasant, thats why i have read it fully
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