2011年09月29日
ミニ小説〜不動産コンサルタントは見た!(木造アパート投資実況中継5)
ミニ小説
〜不動産コンサルタントは見た!(木造アパート投資実況中継5)
1.物件との出会い
2.現地検分
3.クライアント訪問(1)
4.クライアント訪問(2)
5.テナント調査
約束の月曜日がやってきた。
1階の和風定食屋は和風割烹という雰囲気を醸し出している。店先には「今日のおすすめ」がディスプレイされている。一品あたり500円〜600円程度の魚料理が中心だ。
「まずは、ここから行ってみましょうか」
という小林さんの言葉に引きずられるように、僕は店内に入った。
「いらっしゃい!」
威勢のいい板前さんの声。店員らしき人はこの板前さんしかいない。
客席は20席ほどだろうか。夕方6時で半分程度の入りだ。
とりあえず生ビールと枝豆、刺身の盛り合わせを注文する。
7時を過ぎるころになると8割程度、席が埋まった感じになった。大抵のお客さんは店の板前さんと言葉を交わしている。帰宅途中の地元サラリーマンがまっすぐ家に帰りたくないのか、帰れない理由でもあるのか、一人でフラリと立ち寄っている感じだが、気が付くとお客同士が普通に会話している。
「きっと、みんな地元の顔見知りなんでしょうね。」
「そうですね。ところで、田中さんならこの店の営業状態をどう分析しますか?」
小林さんは唐突に聞く。
「そうですねえ。直観ですけど、夜の一人あたり単価は3千円程度、昼は600円くらいで、それぞれ一日平均で最低でも座席の6割程度、12名は来店しそうな感じなんで、一日の売上は最低でも4万円強はありそうですね。ひと月20日の営業で85万円強の売上。飲食業の粗利率を6割とみると、粗利益は約50万円。家賃が14万円だから、他の経費を差し引いても、板前さんの給料は何とか出る感じですかね。かなり保守的にみてこの程度ですから、なんとかやっては行けるレベルじゃないかなと思います。回転率を加味してませんから、実際は結構いい感じじゃないですか。」
「私もそう思いますよ。じゃ、もう一杯ビールを頂いたら、次はワインにしましょう。」
そう言って追加のビールを飲み干して、お隣のイタ飯屋さんへ。
やはり入り口には、黒板にカラフルなチョークでメニューが書かれている。
ここは確か、若い地元出身の夫婦でやっている。
ドアを開けると、ドアについたカウベルが「カランカラン」と店内に響く。
木目調の薄暗い店内には、さっきの和風居酒屋に来ている客より若い感じのサラリーマンや女性達が食事をしている。
とりあえず、グラスワインとチーズの盛り合わせを注文し、メニューをまた眺める。
「小林さん、ここも、客単価は隣と一緒くらいですね。」
「そうみたいですね。席数も同じくらいだし、席の埋まり具合も同じ感じですね。来ているお客さんは、ほぼ地元の方でしょうね。」
確かに、離れたテーブル同士でも、お互い知っている感じで話をしている人もいる。
ワインも3杯目になり、かれこれ8時を過ぎようとしたころ、小林さんは、このイタ飯屋さんも問題ないと判断したようで、
「そろそろスナックの開店時間ですよ。次行ってみましょう。」と言って、会計を済ます。
隣の店の入り口には、『メンバーズクラブ・マリリン』と書かれた黒地に淡いブルーの看板が出ている。
「メンバーじゃないけど、大丈夫なんですかね。」
「大丈夫ですよ。メンバーズクラブっていうのは、店の店主が理不尽なお客を追い返すための口上ですから。僕らはジェントルマンだから追い返されたりしませんよ。」
店内はよくあるスナックと同様で、カウンター席が8席ほどあるだけだ。そして店内は僕らだけだ。
40前後だろうか、ロングヘアで細身の奇麗なママが僕らを出迎える。恐らく、この人が賃借人さんだ。
「僕ら、この店初めてなんだけど、一人いくらくらいで飲めるの?」
「うちは一人3000円よ。ボトル代は別でね。ボトルは3000円からあるわよ。」
「じゃ、3000円の焼酎ボトルをちょうだい。水割りセットでね。」と小林さん。
ママは、乾きもののチャームを僕らに出しつつ、焼酎の水割りを作ってくれた。もちろん、二人分ではない。彼女の分もだ。「私も頂きますっ!」と言いながら、三人で乾杯する。僕にはちょっと濃い水割りのような気がした。
乾きものの柿の種をつまみながら、僕は頭の中で考えた。
「柿の種って、この分量なら原価でせいぜい一人50円くらい、焼酎もディスカウントストアで買えば800円くらいで買える品物だよなあ。それで平均客単価が4千円ちょとだったらかなりの粗利率だなあ・・・」
そんなことを一人考えていると、
「今日はぜんぜんお客さんいないね。いつもこんななの?」
小林さんは、ママに話しかける。
「そうねえ。9時過ぎれば、お隣から来るわよ。今日は満席にはならないと思うけどね。ちょっとうるさくなるけど我慢してね。」
「うるさくなる?」と僕。
「カラオケよ。ここに歌いに来るのよ。うちはおじさん達しかこないでしょ。あの人たちはね、カラオケボックスには行かないのよ。ちょっと、あなたも一曲どう?」
進められるがままに、僕はついついマイクを握ってしまった。
気持ちよく歌い終わったところで、小林さんが一言つぶやく。
「一曲200円ですよ。」
「えーっ!お金とるの?」
「ちゃんと書いてありますよ。こういう店は、カラオケの収益が結構あるんです。カラオケ機器のリース代金にもよりますけどね。でも、この店の機器はそんなに高くないと思いますよ。」
「カラオケボックスのつもりで歌っちゃったら、カラオケ代だけで軽く1000円超えちゃいますね。」
「じゃ、一曲だけにしておいてください。」
「わかりました。。。」
そうこうしているうちに、さっきの和風居酒屋にいたと思われる客が5人入ってきた。
そこまでは覚えているが、そこから先の記憶がないまま、僕は翌朝を迎えた。
※この作品はフィクションです。実際の人物、団体、事件、物件などには一切関係ありません。
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