2012年03月18日

失敗しない中古住宅選び

失敗しない中古住宅選び

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失敗しない中古住宅選び

昨年末から3月11日まで、国土交通省の既存住宅流通活性化に関する実証実験で、僕は中古住宅選び全般に関してアドバイスする専門家として、日経BP社さんが集めたモニターさん達に様々なアドバイスをしてきました。

そこで、感じたことをブログに記録しておこうと思います。

日本国内では、住宅を購入するというイベントは一生に１回から２回程度しかないというのが大勢です。そんな環境で、中古住宅を購入しようというわけですから、殆どの方は中古住宅を購入することが初めてだったりするわけです。

今回、何人ものモニターさんとお会いしましたが、「何から始めたらよいか分からない」「中古を検討しているけれど、見えない情報が分からないままなのが不安だ」という方が非常に多かったのです。

確かに、現在の中古住宅流通市場では、各種ウェブサイトや物件資料に掲載されている情報のみで良さそうな物件を選び、実際に物件を見学して買うか買わないかを判断するしかありません。不安なのは当然だろうなあと思います。

そういう状況の中で、僕が今回の実証実験のミニセミナーや個別相談でお話した必要最低限の検討ステップをご案内します。

(1)何のために買うのかという理念や拘りの整理

(2)買換えを含めた資金調達方法と理想的な購入予算の策定

(3)上記2点を踏まえたウェブ上あるいは資料上での見学候補物件の選定

(4)物件見学

(5)見えない情報の収集と分析

(6)物件購入手続きの詳細チェックと確認

(7)売買契約

「(1)何のために買うのかという理念や拘りの整理」をせずに、なんとなく走り始めてしまうのはとても危険です。これを整理しないということは、建物の基礎固めをせずに建築してしまうようなものです。

次に「(2)買換えを含めた資金調達方法と理想的な購入予算の策定」ですが、これをすっとばして物件を見に行ってしまうのも問題です。新築でも中古でも販売担当者は売りたくて仕方ないわけですから、簡単にその気にさせられてしまい、無理な予算で購入してしまうことも多々あります。冷静に身の丈にあった予算を決めなければなりません。

ここまできちんとできていれば、気ままに(3)(4)を実行してもいいんです。

そして、「欲しい」と思う物件がある程度絞り込まれたら、「見えない情報の収集と分析」を行います。現在の中古住宅流通の問題はここにあります。そもそもこういった情報が開示されていません。また、これらの見えない情報の収集と分析ができる仲介エージェントが少ないのです。不安な点があって質問したとしても、仲介業者さんたちにはノウハウがありませんし、売りたくて仕方ないので、何となくはぐらかされてしまうことが多いのだと思います。

僕がモニターさん達にお話した主な調査すべきポイントは次のことです。

◇価格の妥当性

◇地域分析（地盤・地歴・周辺施設や環境・都市計画の方向性等）

◇ホームインスペクション（建物コンディションと長期的維持修繕費用の見積もり）

◇マンションの場合には管理状況の情報収集と分析

◇リフォームの可能性や耐震補強費用の調査

どうも、このあたりの項目が、中古住宅流通の課題になっているような気がします。逆に言うと、これらの情報をきちんと開示している売り物件は他の物件に対し差別化され競争力のある売り物件となるのだと思います。

欧米先進国では、５回～７回も買換えをするというケースが多々あるそうで、また新築住宅よりも中古住宅の売買件数のほうが多く、ざっくり新築３に対して中古７という割合で取引されているようです。一方、日本ではそれが全く逆転しています。欧米先進国ではホームインスペクション（住宅診断）は当たり前だそうで、だからこそ新築よりも取引量が多いんだろうなあと思います。

地震大国とはいえ、耐震性は世界最高水準の建築技術を持つ日本。既に建築された建物の技術水準だって国際的にみたら大変なものです。

きっと、欧米先進国のように、今まで見せてこなかった情報をどんどんオープンにしていくことで、素敵な中古住宅市場になるんじゃないかなあと思いながら、今日も頑張る僕でありました。。。