2013年05月28日

長期金利の上昇について考えてみた

長期金利の上昇について考えてみた
 

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長期金利の上昇について考えてみた


先日、GDPについてつれづれなるままに書いてみましたが、あの後起こった一大事は、長期金利の急上昇(国債価格の急下落)でした。


さて、どうして長期金利が上昇したのでしょう?


ご存知の通り、これまで政府は大量の国債を発行してきました。大量に発行すれば、国債の価格は下がるはずです。


たとえば、ドーナッツを食べたい人が10人しかいないときに、10個のドーナツを店頭に並べたら、1100円で売れるかもしれません。
でも、1万個のドーナツを店頭に並べたらどうなるでしょう?

1個あたりの金額はほとんどタダ同然になるかもしれませんね。


国債というのは、100円を国に貸してくれたら1%の金利を付けて、一定期間後に100円お返ししますよよという金融商品です。ドーナッツの話ではありませんが、大量に国債を発行すれば、100円で売れなくなってしまい95円とか90円に値段が下がってしまう可能性があるんです。


たとえば、100円に対して1%の金利で国債を発行したはいいけれど、途中で換金したい人がこの国債をマーケットで売ろうとすると、90円でしか売れないかもしれない。この場合、90円で買ったら年1円もらえるという商品になりますね。すると、1円÷90円=1.11%となり、金利は上昇するわけです。(本当は一定期間後に100円帰ってくるので正確な計算ではありませんが、イメージとしてはこれでOKだと思います。)


今の日本で起きていることは、まさにこういうことなんですね。


で、この金利上昇と不動産の関係って何?というのが今回の本題です。


不動産投資をする場合、安い金利でお金を借りて、その金利よりも高い利回りを得られる不動産を買えば儲かります。


たとえば、1%の調達金利で年間400万円の賃料収入が得られる1億円の投資用不動産を買えば、利払いが100万円ですから、年間300万円儲かることになります。簡単にいうと不動産投資というのはこういうからくりなんです。


もし、金利5%になってしまったら、この投資用不動産なんてなんてだれも買いませんね。だって、利払いが500万円で収入が400万円じゃ大損ですからね。


そうなると、この投資用不動産を売りたい人は、値段を下げるしかないんです。たとえば400万円の賃料収入はそのままだとすると、少なくとも6700万円くらいまで値下げしないと売れないでしょう。6700万円に対して400万円の賃料収入なら約6%の利回りですから、調達金利5%でも買ってくれる人が現れるかもしれません。


こんなふうに、金利が上昇すると不動産価格は下がるわけです。


いやいや、これって不動産投資をする人だけの話でしょ、っていうあなた。
違いますよ。住宅も同じです。


住宅を購入する場合、金利が低ければ、調達できる金額も大きくなります。


たとえば、毎月10万円の元利返済できる人が、調達金利1%、返済期間30年で住宅ローンを借りた場合、調達額は約3100万円です。


でも、もし調達金利が4%になってしまったら、毎月10万円の元利返済ができる人が返済期間30年で住宅ローンを借りると、調達額は2100万円まで下がります。

つまり、金利が上がれば、調達できる金額が少なくなり、今まで3000万円近くのものが買えた人が、2100万円までのものしか買えなくなってしまう。


これまで3000万円程度で売れたはずの物件が、2000万円程度でしか売れなくなる可能性があるということなんです。


金利が3%だとか4%程度で推移してれいば、左程気にしなくてもよかったかもしれませんが、今の住宅ローン金利は変動金利で1%以下です。これってとんでもなく低い水準です。


もちろん、日本のように低成長の国は金利が上がりにくい傾向にありますので、一気に金利が上がることはないかもしれません。また、国債を発行し続けながらもそれを買い支える活動を政府はするでしょうから、まだまだ何とかなるという考え方もあります。


ただ、どうみても金利水準が低すぎます。そして今回の長期金利の急上昇。ちょっとこの先が不安です。


住宅ローンを組んで家を買うならば、固定金利で調達する前提で買える物件を選んで頂きたいものです。


万が一のことを考えてほしいなあと思う今日この頃であります。。。

(うーん、なんだかドーナッツが食べたくなってきた(笑))

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