2016年08月15日

不動産 あるある相談 相続対策の賃貸アパートって?

不動産 あるある相談 相続対策の賃貸アパートって?

 

相続対策で、借入して賃貸ビルや賃貸住宅を建てて運用するというのが流行っています。

 

2015年1月から、相続税における基礎控除が6掛けになったことから、より借入金による賃貸建物建築に拍車がかかっているようです。

 

 

筆者のところにも相続と借入に関するご相談を持ち掛ける方は多いのですが、先日、都内某所で8階建ての賃貸マンションを建てるという計画があり、アドバイスをしてきました。

 

「家賃保証が30年続くから安心というけれど、本当なの?」

というのがご相談者の一番心配な点でした。

 

これについては、最近いろいろなところで報道されているように、2年ごとに合意しないと家賃保証契約が継続されないなど、ずっと同じ水準で家賃が保証されるわけではないという点が問題です。

 

 

もちろん、家賃収入が下がっていくリスクにどのように対応するかということは極めて重要なポイントですが、実は次の二点も家賃下落リスクと同じくらい重要なポイントなんです。

 

(1)  元利均等返済で、金利支払いが少なくなってくる16年目以降

(2)  建物設備の減価償却がなくなる16年目以降

のキャッシュフローがどうなっているか?

 

 

建物の競争力がなくなってくるのは築10年〜15年以降。

そのころになると、金利の支払額は当初より少なくなってきます。経費が少なくなりますので、損益はあがり、支払う税金が増えます。

また、建物設備の減価償却は一般に15年です。当初15年は経費として償却できますが、16年目からは償却はゼロとなり、支払う税金が増えます。

 

つまり、収入は減るけれど、税額が増えるという時期が16年目以降だということなんです。

 

16年目以降の現金収支がチャント回って入ればよいのですが、

そうでないケースが多いのです。

 

 

借入で賃貸事業を行う場合、この16年目以降の現金収支に注目しておかないと、後で痛い目に合う可能性があるんです。

 

 

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ayumiltd at 09:28│Comments(0)TrackBack(0)

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