購入予算の決め方

2009年11月26日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう8(無理のない購入予算2)

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう8
              (無理のない購入予算2

 

 

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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう
8
                   (無理のない購入予算2)>

 

前回の「無理のない購入予算を決めよう7」では、理想的な借入金額の最終チェック方法、適切な自己資金の必要性についてご説明しましたね。

 

さて、今回は、無理のない購入予算を求めましょう。具体的には、理想的な借入金額をベースに次のような計算を行います。

理想的な借入金額  

  +)  住宅購入用の貯蓄  

  +) 親などからの援助金  

  −)     購入諸経費  

──────────────

       適正な購入予算 

 

まず、理想的な借入金額に、自己資金として住宅購入用の貯蓄や親などからの援助金を足します。前回もお話していますが、自己資金は、売買代金に対して最低でも10%、できれば20%以上はあったほうがいいですよ。

 

次に、購入諸経費です。購入諸経費には以下のようなものがあり、概ね売買金額の8%から10%程度となるのが普通です。

◇売買契約書に添付する印紙税、不動産仲介手数料固定資産税等の精算金、登録免許税、司法書士報酬

◇ローン契約書に添付する印紙税、ローン事務手数料ローン保証料、団体信用生命保険料、火災保険料

抵当権設定費用

◇不動産取得税、固定資産税、都市計画税、引越し代、家具などの購入資金等

 

では、サラリーマンAさんでシミュレーションしてみましょう。住宅購入用の貯蓄400万円と想定しますと、以下のように適正な購入予算が算定されます。

 

理想的な借入金額  2630万円

  +)  住宅購入用の貯蓄   400万円

  −)     購入諸経費   230万円

──────────────────────

       適正な購入予算  2800万円

 

このケースだと、自己資金は400万円ですから、購入予算(売買代金)の14%強になりますね。

 

実際に自己資金400万円から諸経費の230万円は購入時に出て行ってしまうお金ですから、残りの170万円が売買にかかる手付金になるわけです。

 

もし、自己資金も購入諸経費も売買代金の10%だったとすると、フルローン(売買代金のすべてを借入に頼ること)になってしまうわけですね。

 

これが、最低でも自己資金は10%と申し上げた理由です。

 

最後に一点注意です。「住宅購入用の貯蓄」ですが、いざという時のための貯蓄を住宅購入用に回さないことです。

 

少なくとも半年〜1年程度の生活費は残した上で、不動産購入用の自己資金を考えましょう。


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無理のない購入予算を決めよう1(考え方)

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無理のない購入予算を決めよう3(銀行の貸出上限2

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無理のない購入予算を決めよう4(他に借入がある場合)

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無理のない購入予算を決めよう5(理想的な返済額)

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無理のない購入予算を決めよう6(理想的な借入額)

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無理のない購入予算を決めよう7(無理のない購入予算1

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無理のない購入予算を決めよう8(無理のない購入予算2

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2009年11月23日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう7(無理のない購入予算1)

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう7
                         (無理のない購入予算1)

 

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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう7
                   (無理のない購入予算1)>

 

前回は、理想的な返済可能額はいくらか?というお話をしました。

 

今回は、理想的な返済可能額をベースに理想的な借入金額を求め、適正な購入予算まで算出します。

 

前回、固定金利2.91%、返済期間35年、ボーナス返済なしという住宅ローンを想定して、理想的な借入金額を算定しました。

 

=−PV(2.91%/12,35*12,100000)

 

答えは、約2630万円でしたね。

 

理想的な借入金額が算出できたら、銀行の「貸出上限金額」よりも「理想的な借入金額」のほうが少ないことを確認します。

 

サラリーマンAさんの場合(他の借入金がない場合)、貸出上限金額は約2823万円、理想的な借入金額は約2630万円でしたから、「貸出上限金額>理想的に借入金額問題」となり、問題がないことが判ります。

 

理想的な借入金額のほうが貸出上限金額よりも大きい場合は、貸出上限金額をベースにして適正な購入予算を決めていただいてもよいと思いますが、この場合、現在の賃料支払や住宅購入のための貯蓄が、収入の割にはかなり高い比率になっている可能性がありますので注意が必要でしょう。

 

一般的に、税込年収の25%〜28%程度までがまずまずの返済比率といわれていますので、この程度に収まるよう、理想的な借入金額を調整したほうがよいと思います。

 

さて、ここで注意してほしいのは、理想的な借入金額が2630万円だからといって、2630万円の物件を購入できるわけではないということです。

 

少し前であれば、オーバーローンといって売買金額以上のローンを出す金融機関も多かったのですが、最近では、不動産価格の下落や収入環境の悪化に伴い、銀行による評価が厳しくなったことも影響しているのか、オーバーローンで実行するケースは少なくなりつつあります。

 

実際に住宅ローンを借りる場合、売買金額に対して10%から20%程度の自己資金がないと融資されないケースも散見されます。

 

自己資金があまり準備できていないけれども、何とか購入したいという場合は、フラット35や、一般金融機関の変動金利や固定金利選択型商品を選んでいくことになりますが、どんな商品を選ぶにせよ、売買金額に対して10%以上の自己資金は欲しいものです。

 

何故かというと、少ない自己資金で購入するとなると、何事もなく返済が継続すれば問題はないのですが、例えば、急激に給料が減るなどといったことが発生し、住宅ローンの返済がままならない状態になった場合、売却した場合の手取り金額よりも住宅ローンの残債務の額のほうが大きいという事態、つまり、売るに売れないし、支払いも継続できない、という事態が発生する場合があるのです。

 

もし、将来、売却せざるを得なくなった場合、買った値段より高く売れれば問題ないでしょうが、今後、マンション価格がどんどん上昇していくということは考えにくいですし、建物が古くなっていく以上は、原則として、価格は時間の経過とともにゆっくり下がっていくと考えるのが自然です。

<参考記事 http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1729005.html 

 

たとえば、2400万円のマンションを購入し、5年で売却せざるをえない事態になった場合で考えてみましょう。全額ローンで購入した場合と自己資金10%、20%の場合の残債務は以下のようになります。

【返済期間35年、固定金利2.91%、2400万円で購入】

5年後の残債務

全額ローン     2190万円

自己資金10%   1970万円

自己資金20%   1750万円

 

このように、自己資金が増加すればするほど、残債務は少なくなっていきます。つまり、自己資金が多いほど、何かあった時に、価格面で売りやすい状態になるということです。

 

逆に自己資金が少ないと、何かあった場合、身動きが取れなくなる(売るに売れない、支払いも継続できないという事態に陥る)可能性があるという意味なのです。


次回はこれを踏まえて無理のない購入予算を最終的に計算します。 

 

続きを読む

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2009年11月20日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう6(理想的な借入額)

 

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう6(理想的な借入額) 

 

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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう6(理想的な借入額)>


前回、理想的な返済額を求めました。サラリーマンAさんの場合、一ヶ月10万円でしたね。


今回は、理想的な返済額から理想的な借入金額を求めます。


まずは、大手銀行などの、全期間固定金利の商品をネットなどで探し、返済期間と金利を調べてみましょう。


今回は、返済期間35年、全期間固定金利2.91%を前提に理想的な借入金額を算定してみます。


なお、全期間固定金利の商品を選定する理由は、完済するまでの間、毎月の返済額が一定であるため、安全な返済計画を検討するのに適しているからです。


さて、再びエクセルで計算してみましょう。計算方法は次の通りとなります。前回もご紹介しましたよね。


 =−PV(審査金利/12,返済期間(年)×12,実質的な年間返済額/12)


今回は、実質的な年間返済額ではなくて、理想的な月間返済可能額は10万円ですから、


 =−PV(2.91%/12,35*12,100000)


で算出できます。答えは、約2630万円となります。

(今回は月間返済額なので、「/12」が抜けています)


ご自身で、理想的な月間返済額を計算したら、返済期間と金利を変化させてシミュレーションしてみてくださいね。


ところで、実際にシミュレーションを行う場合には、お子さんの「将来の教育費」「結婚資金準備」などのライフイベントも加味したキャッシュフローシミュレーョンを行ったほうがよいと思います。


これは、弊社のみならず、フィナンシャルプランナーの方などでも有料サービスとして提供しています。


また、インターネットなどで、キャッシュフローシミュレーション用のエクセルシートを無料で提供しているケースもありますので、ご自身で試してみるのもよいと思います。


続きを読む

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2009年11月16日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう5(理想的な返済額)

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう5

                 (理想的な返済額) 

 

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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう5
                      (理想的な返済額)

 

 

無理のない購入予算をきめよう4までで、(1)金融機関がどの程度貸してくれる可能性があるのか?という点についてお話ししました。

 

ただし、銀行が「貸してくれる金額」と実際に「買える金額」とは別ものです。

 

理想的な返済可能額を計算し、その上で、理想的な借入金額を求めていかないと、安心の中古マンションライフは送れません。

 

前回のサラリーマンAさん、他の借入がない場合ですと、実質的な年間返済額150万円で、28百万円強まで住宅ローンを借りることができそうだということは、以前にお話しましたね。

 

<復習はこちら>

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1808814.html

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1825531.html

 

しかし、実質的な年間返済額150万円でというのは、果たして適正なのでしょうか?

 

こうした観点から、サラリーマンAさんにとっての理想的な返済可能額を考えてみましょう。

 

今、サラリーマンAさんは、以下の条件で住宅を賃借しています。 

◇月額賃料(共益費・管理費等込み) 90000円

 ◇駐車場賃料            10000円

 

また、Aさんは自宅の購入を考えていましたので、毎月、住宅購入のための貯蓄として、4万円ずつ貯めています。

 

Aさんにとっては、住宅に関する毎月の最大支払額は賃料等と住宅購入のための貯蓄ということになります。これ以外は、生活費や教育費、その他レジャーなどのための支出、その他貯蓄等と想定します。

 

このとき、Aさんにとって、9万円+1万円+4万円=14万円が、住宅に関する「一般的な返済可能額」と考えられます。

 

一方、マンションを所有すると「管理費」「修繕積立金」「駐車場賃料」「公租公課」などの追加負担が発生します。検討するマンションによって金額はまちまちですが、今回は以下のように想定します。

 ◇管理費         10000円

 ◇修繕積立金       10000円

 ◇駐車場賃料       10000円

 ◇公租公課(月額換算)  10000円

  合  計        40000円

 

先ほどの「一般的な返済可能額」から、上記の合計4万円を差し引いた10万円が「理想的な返済可能額」となります。

 

年間返済額としては120万円ですね。Aさんのケースでは、金融機関の目線として考える年間返済額よりも少ない結果になりました。

 

なお、上記のように4万円を差し引くのは、実際にマンションを購入した際に、毎月かかる費用を含めて、当初予定していた住宅の支出である14万円に納めるためなのです。

 

この点についてよく考えずに、借りられるからいいや、と思って買ってしまうと、毎月の返済のほかに、管理費等の諸費用がかかり、家計の収支が大幅に狂うことになりかねません。

 

さて、「理想的な返済可能額」が算出できましたので、次回は、これをもとにした「理想的な借入額」を算出してみましょう。

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2009年11月09日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう4(他に借入がある場合)

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう4

                    (他に借入がある場合)
 

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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう
4
                    (他に借入がある場合)>

 

「無理のない購入予算を決めよう3」では、他に借入金がないケースで考えましたが、他に借入金があると、大きく借入可能額が減少してしまいますので注意が必要です。

 

例になっているサラリーマンAさんに、以下のような他の借入金があった場合、どのようになるか見てみましょう。


 ◇税込年収   500万円

 ◇年齢     30歳

 ◇他の借入金

・自動車ローン(年間返済額24万円、残りの返済期間1年)

  ・ローンカード(極度額100万円。現在は借入金なし。)

 ◇借入期間   35年
 ◇審査金利   4% 


「実質的な年間返済額」の計算式は、

 ◇年間返済額 − 他の借入金の年間返済額 

でしたね。

 

上記の例でいくと、自動車ローンの年間返済額が24万円です。

 

ここで注意すべきは、自動車ローンが、仮にあと1年で支払いが終わるとしても、貸出上限金額の算定においては、35年という返済期間のすべてを通じて、年間返済額から24万円が控除されてしまうということなのです。

 

さらに、カードローンです。これは実際に借入していなくても、極度額の20%〜30%を、他の借入金の年間返済額とみなす金融機関もあります。今回は25%で計算してみます。

 

すると、サラリーマンAさんの年間返済額は、

◇税込年収500万円×返済比率30%=年間返済額150万円

でしたから、以下のように他の借入金の年間返済額を差し引きます。

年間返済額      150万円

 自動車ローン      24万円

 カードローン      25万円

─────────────────

  実質的な年間返済額  101万円

 

このとき、貸出上限金額は約1900万円となってしまいます。(ご興味があれば、エクセルで計算してみてください。前回の記事に入力式も出ていますので。)

 

他の借入金がないときは約2800万円の借入が可能でしたが、このケースの場合、約900万円も貸出上限金額が下がってしまうのです。(ちなみに、他の借入金が自動車ローンだけの場合、貸出上限金額は約2371万円となります。)

 

この結果から言えるのは、住宅ローンを借りようと思っているならば、極力、他の借入金がない状態にしておいたほうがよい、ということなのです。

 

次回は、これを踏まえて、理想的な返済可能額と理想的な借入金額の算定方法についてお話をします。

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2009年11月02日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう3(銀行の貸出上限2)

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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう3
                      (銀行の貸出上限2)>


前回は、金融機関がどの程度貸してくれる可能性があるのか?という問題を考える準備として、

 「実質的な年間返済額」

 「返済期間」

 「審査金利」

という三つの指標についてお話しました。


今回は、これらを使って、金融機関がどの程度貸してくれる可能性があるのかを、実際に計算してみます。


今回例とするサラリーマンAさんは、

 ◇税込年収   500万円

 ◇年齢     30歳

 ◇他の借入金  なし

でしたね。


まず、金融機関は、税込年収が500万円程度の場合、税込年収に対する年間返済額の比率を30%程度で見ます。


したがって、金融機関は、Aさんの年間返済額は、

税込年収500万円×返済比率30%=150万円


として計算されます。


Aさんは他の借入金がありませんから、実質的な年間返済額は、


年間返済額150万円−他の借入金の年間返済額0円=150万円

計算されます。


ここから、金融機関が計算上利用する審査金利4%を使って、借入金の上限額を計算しますが、電卓で計算するのは面倒なので、マイクロソフトのエクセルを使った計算方法をご説明します。


エクセルでは、関数「PV」を使います。細かい意味はさておき、入力する式は次の通りです。


=−PV(審査金利/12,返済期間(年)×12,実質的な年間返済額/12)


サラリーマンAさんのケースだと、

=−PV(0.04/12,35*12,1500000/12)

と入力することになります。


これで計算すると、約2823万円という数字が得られるはずです。サラリーマンのAさんは、金融機関の目線からすれば、28百万円強までなら融資してもらえる可能性がある、ということになります。


金融機関によっては、返済比率を40%まで見る場合もあり、借入上限額はもっと高くなることがありますが、返済はかなり厳しくなります。


なお、通常、多くの金融機関は、勤続年数が2年〜3年経過していないと、貸出の対象としない場合が多いので注意が必要です。


また、金融機関は、年収等から見た判断に加え、対象となるマンションの価格評価(担保評価)を行い、それに見合った範囲で貸出するというステップも踏む場合があります。


ですから、今回ご紹介した方法は、あくまで、事前にどの程度借りられる可能性があるかということを検討するための、簡便法と捉えてください。


 

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2009年10月30日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう2(銀行の貸出上限1)

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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう2
                     (銀行の貸出上限1)>

金融機関は、以下のような手順で貸出上限額を算出していく、というのは前回お話した通りです。

 ◇税込年収 × 返済比率 = 年間返済額
 ◇年間返済額 − 他の借入金の年間返済額 = 実質的な年間返済額
 ◇年金現価係数(※)を利用して貸出金額上限を算出

まずは、年間返済額の算定です。

金融機関は、税込年収に対する返済比率をベースに、住宅ローンの年間返済額を算定します。税込年収が500万円ならば、返済比率は30%程度です。

年収が少なければ、返済比率は25%だとか、高い年収だと40%程度が概ね上限になりますが、金融機関の審査基準によって違いがあります。

Aさんの年収は税込500万円ですから

◇税込年収500万円×返済比率30%=年間返済額150万円

となります。Aさんは、他に借入金がないという前提なので、実質的な年間返済額も150万円となります。
 (他に借入金がある場合は、そのうちお話します。)

次に、金融機関は、年間返済額150万円を、何年に亘って貸し出せるか(返済期間)、ということを考えます。

返済期間は、通常35年間が上限です。

最終完済年齢を75歳〜80歳とする金融機関が多いので、Aさんの場合、厳しい金融機関でも、75歳−30歳=45年となるので、上限の35年間の返済期間となります。

例えば47歳で住宅ローンを借りようとする場合は、75歳−47歳=28年間となります。

返済期間が短いということは、借入額が少なくなるということを意味します。

さらに、中古マンションの場合、築年数が古い場合、返済期間が短縮されることもあります。このような制限をかける金融機関の場合、「55年−築年数」が返済期間の上限となるようです。

ですから、中古マンションを購入する場合で、返済期間を上限の35年間にしたいのならば、古くても築年数は20年以内のものを選んだほうがよいということになります。

次に審査金利です。審査金利というのは、金融機関が住宅ローンの貸出額を計算するときに使用するもので、長期的な金利動向を踏まえた金利です。

あくまで審査上の金利ですから、実際の貸出金利とは異なります。

これも金融機関によって違いはありますが、今のところ4%程度としている金融機関が多いようです。

ここまでで、「実質的な年間返済額」「返済期間」「審査金利」という三つの指標が出そろいました

これで貸出金額上限の算定ができます。

なお、年金現価係数というやっかいな算式が出てきましたが、ここでは無視しましょう。

これは、代表的な表計算ソフトのマイクロソフトエクセルを使えば、簡単にできますので(次回へ)。



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2009年10月26日

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう1(考え方)

中古マンション 無理のない購入予算を決めよう1(考え方)


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<中古マンション 無理のない購入予算を決めよう1(考え方)>


住宅を購入する際、まず物件を探すことから始めてしまう人が多いのですが、本当は、適正な予算を決めるのが第一段階の作業です。


適正な予算を十分に検討せずに購入した結果、幸せな生活が続くはずが、返済苦の生活になってしまったのでは、せっかくの住宅購入も全く意味がありません。


適正な購入予算を決めるには、

(1)金融機関がどの程度貸してくれる可能性があるのか?

(2)理想的な返済可能額はいくらか?

(3)理想的な返済可能額から導かれる借入金額はいくらか?

(4)理想的な借入金額から導かれる適正な購入予算はいくらか?

というステップで考えます。


今回は(1)の金融機関がどの程度貸してくれる可能性があるのか?というお話です。言い換えれば、金融機関の貸出上限金額ということになります。


次のようなサラリーマンAさんを想定して、シミュレーションしてみましょう。

 ◇税込年収   500万円

 ◇年齢     30歳

 ◇他の借入金  なし


基本的に銀行は、上記データをベースにして、以下のような手順で算出していきます。

◇税込年収 × 返済比率 = 年間返済額

◇年間返済額 − 他の借入金の年間返済額 = 実質的な年間返済額

◇年金現価係数(※)を利用して貸出金額上限を算出

(※)年金現価係数=((1+r)^n-1)/r(1+r)^n)


なんだか難しい言葉が並んでいますが、気にしないでください。


次回、それぞれの言葉について簡単に説明していきますので。



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