立地を見極める技

2009年07月23日

中古マンション 立地を見極める技3 周辺環境や公法規制等のチェックポイント2

中古マンション 立地を見極める技3   〜周辺環境や公法規制等2

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(4)嫌悪施設の有無

嫌悪施設とは、読んで字のごとく、一般的に住宅地にあると嫌がられるような類の施設です。

具体的には、ゴミ焼却場、産業廃棄物置き場、変電所、火葬場、し尿処理施設、ガスタンク、高圧線、墓地などです。

少々離れた工場やお風呂屋さんの煙突、というのも風向きによっては嫌悪施設となります。洗濯物が干せないなんてこともあるんですよ。

それ以外にも、嫌悪施設はありますので、購入検討している物件の周辺は、「必ず歩いて見て回る」ことが必要です。たまに、とんでもないものがあったりすることも・・・



(5)騒音や振動の状況

周辺の道路、鉄道などの騒音や振動がどうであるか、ということです。

大型トラックが往来するような国道が近くにあったりすると、深夜、早朝など、よく音が聞こえたり、振動が伝わってきたりすることがあります。

こうした騒音や振動は、朝、昼、晩の平日、休日ともに確認しないとわからないものです。

ご自身でしらべたり、近所に住んでいる方に聞いてみるなどする必要があります。

また、大きな消防署や警察署があると、サイレンの音が耳につくこともありますので、注意が必要です



(6)用途地域

役所に都市計画課というセクションがありますので、そこで聞くとどんな用途地域に指定されているか解ります。最近は役所のホームページでも調べることができる場合があります。

この用途地域では、どんな建物ならば建ててよいかということが決められています。

工業系(工業地域・準工業地域、特工地区など)は、法的に工場や倉庫が建てられますので、将来的に近隣に工場などが建設されても文句は言えない立地ということになります。

ですから、極力、工業系の用途地域に属する物件は選ばないほうが立地としては評価が高くなります。



(7)ハザード指定状況

役所に行くと、洪水ハザードマップ、地震災害等による被害度マップなどを提供してくれる場合が最近増えています。

自分が検討している物件がある場所が、これらの被害予想マップのどの位置に存しているのかによって、評価のレベルが変わります。

このほかに、急傾斜地や地滑りなどの危険地域に指定されているか否かなどもありますので、よく調べましょう。

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2009年07月22日

中古マンション 立地を見極める技3 周辺環境や公法規制等のチェックポイント1

中古マンション 立地を見極める技3
                 〜周辺環境や公法規制等1

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マンションの立地を見極める技(その3)です。 

価値ある立地の要素には、次のように大きく3つあると考えています。

 1.前面道路の状況

 2.交通機関や近隣施設の状況

 3.周辺環境や公法規制等の状況

今回は、3.周辺環境や公法規制等の状況です。


3.周辺環境や公法規制等の状況

周辺環境や公法規制等の状況を評価するための要素は全部で7個
あります。

(1)街並みの様子

(2)工場や倉庫などの立地状況

(3)遊休地の有無

(4)嫌悪施設の有無

(5)騒音や振動などの状況

(6)用途地域

(7)ハザード指定状況


(1)街並みの様子

私は、ざっくりと3段階に分けて考えます。

 ◇住宅として良好な環境

 ◇普通、可もなく不可もなく

 ◇今ひとつ

住宅として良好な環境というのは、最寄り駅から少し離れた場所
であれば、閑静な住宅地で、住宅以外のものが目立っては存在しないような場所です。

駅に近い場所であれば、高層マンションなど、近隣の喧騒に耐え
うる環境を創造してある街並みです。


今ひとつ、というのは、住宅地と工業系の建物が混在しているよ
うな街並みです。あるいは、普通の商店街の中の住宅なども、住環境としては今ひとつと考えます。


これは、主観的な判断になりますが、大抵の人が直観的に感じる
イメージであまり大きなブレはないと思います。


ご自身の判断で三段階のうちどれに該当するかイメージしてみて
ください。


(2)工場や倉庫などの立地状況

周辺に工場や倉庫などが多く立地しているような場所は、あまり環境としてはよくないですね。


こうした工業系のものが殆どない、あるいは少ないというのであ
れば、それほど問題はありません。


逆に、工業系のものが散見される場合は、あまり好ましい住環境
とは言えないと思います。


(3)遊休地の有無

隣地や周辺に空地(遊休地)がある場合、近い将来、どんな建物が建築されるか判りません。


古いアパートや共同住宅(特に空き部屋が多いようなもの)があ
る場合も少々不安です。取り壊す可能性もありますからね。


目の前に、大きな建物でも建てられたら、日当たりに大きな影響
があるでしょうし、工場などが建築された場合は、大きく環境が変わってしまいます。

次回に続く


 

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2009年07月16日

中古マンション 立地を見極める技2 交通機関や近隣施設のチェックポイント

中古マンション 立地を見極める技2
                           〜交通機関や近隣施設


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2.交通機関や近隣施設の状況

立地の価値を決める要素としては、最も重要な要素だと考えられます。駅から近いことや徒歩圏内に銀行や商店街があるというのは、生活利便性が高いことの証です。

 


(1)最寄り駅までの所要時間 (2)バス停までの所要時間

マンションは利便性を買うものとも言われます。最寄り駅までの距離は資産性を決める上でも重要な要素の一つです。


最寄り駅までの距離が徒歩5分以内。これはベストですね。一戸建住宅では、なかなかこの近さは得られない利便性です。


徒歩5分超〜8分以内。資産性にこだわるならば、8分以内がよいと私は思っています。一戸建住宅との比較感において、8分を超える場所は、一戸建住宅とマンションが競合しがちだからです。マンション購入で資産性にこだわるならば、8分以内にしたいものです。


徒歩8分超〜12分以内。いわゆる徒歩圏内のマンションです。徒歩12分超となると、雨の日や真夏の炎天下ではかなり辛い距離になってきます。一戸建住宅であれば許容されることは多いと思いますが、マンションの場合は、ほかに余程のメリットがないと厳しい評価になることが多いです。


バス便の場合は、バス停までの距離に加えて、バス停から駅までの所要時間、バスの本数などが影響してきます。


なお、徒歩何分というのは、信号待ちや踏切待ちなどの時間も含まれますので、実際に歩いてみる必要があります。


不動産屋さんの物件チラシは、80mで1分と計算するルールになっていますが、実際に歩く時間のほうが長くかかることもあります。


ひどい不動産屋さんになると、80mあたり1分もかからない計算になっているチラシを平気で作ってばら巻いているという事例も沢山あります。(当の本人さんは気づいていないのかもしれませんが・・・)。



(3)最寄り駅のグレード

駅のグレードを何で測るかは、いろいろあると思うのですが、マンションは利便性が一番のポイントと考えると、どんな列車が停車するのかということが重要になってきます。


普通列車しか停車しない駅よりは、特急や急行列車が停まる駅のほうがグレードは高いと言えるわけですね。



(4)小学校までの所要時間

(5)区役所等までの所要時間

(6)金融機関等までの所要時間

(7)商店街までの所要時間

(8)コンビニエンスストアまでの所要時間

いずれも、歩いて行くのに無理がない所要時間であればベストです。


歩いて行くのに無理がない所要時間は約12分です。これなら多少の雨でも我慢できる時間距離でしょう。


該当するものが多ければ多いほど、資産性は高いものと考えられます。


なお、小学校については、所要時間に加えて、学区もポイントになります。学区は小学校だけでなく中学校にも影響します。


人気のある学区(例えば、官舎などが多く存在し、キャリア官僚や裁判官などのご子息が多く通う学校区など)に物件がある場合は大変人気があり、中古マンションや中古の一戸建住宅が直ぐに売れてしまうこともあるようです。



(9)大型商業施設までの所要時間

10)入院施設や救急対応の病院までの所要時間

これらは、自動車で行く場合の所要時間を見ます。


いずれも、10分程度で到着できればベストです。


ここに掲げたすべてを網羅する物件は極めて少ないので、物件を選ぶ時には、ご自身が何にこだわるか冷静に考えて、優先順位を決めていく必要があります。


そうしないと、いつまでたっても物件を購入することができなくなってしまうので注意が必要です。

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2009年07月14日

中古マンション 立地を見極める技1 前面道路

中古マンション 立地を見極める技1〜前面道路の状況

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価値ある立地は、住生活を営むにあたって住みやすい環境にある場所となります。そして、この要素は、次のように主に3つあります。


1.前面道路の状況

2.交通機関や近隣施設の状況

3.周辺環境や公法規制等の状況

不動産会社や不動産仲介業者のセールス担当者は、物件のよいところばかり宣伝してきます。例えば、駅までたったの5分と言いながら、アップダウンが激しい場所だったり、開かずの踏切があったり・・・

こうしたセールストークに気を取られないようにするためにも、チェック項目としてよく確認してみてください。

1.前面道路の状況
■前面道路というのは、そのマンションに面する道路のことです。マンションの出入り口や駐車場の出入り口に面する道路と思ってください。

■この前面道路、評価をするための要素は全部で7つあります。

(1)道路の幅

(2)道路の計画性

(3)歩道の有無

(4)街路樹の有無

(5)勾配の状況

(6)駐車場からの入出庫難易度

(7)駐車場からの左右出庫の可否

(1)道路の幅

■一番よいのは幅12m以上あることです。ゆったりした道路ですから、使い勝手もよいはずです。


■次によいのは6m〜12m未満です。これでも私は十分だと思っています。そして4m〜6mが普通。4m未満はあまり使い勝手はよくないですね。車のすれ違いも大変です。


(2)道路の計画性

■きちんと計画的に作られていない場合、その道を先に進んでいくと道路の幅がだんだん狭くなったり、行き止まりになったり、あるいは曲がりくねったりしていることがあります。


■こういう無計画な道路は見た目もあまりよくないことが多いのです。つまり、付け焼刃的に舗装だけとりあえずしました、というような道路である可能性があるということです。


■十分な排水計画もなく作られている場合は、強い雨の日など、とても歩きづらい道になってしまいます。


■計画的な道路であれば、行き止まりということもないでしょうし、幅員も一定であることが多く、それなりに時間とお金をかけた道であるため、見た目も利用上も良好です。


(3)歩道の有無 (4)街路樹の有無

■歩道や街路樹があるほうが良好な環境と言えますよね。見た目も美しいですし、歩行も楽です。


(5)勾配の有無

■平坦ならよいのですが、急な坂の途中にあるマンションは使い勝手としてはあまり好まれません。


(6)駐車場からの出入りの難易度

■交通量が多い場所や渋滞がひどい通りに出入口があれば、出入りに苦労します。また、カーブの途中に出入口があるなどの場合は、交通事故のリスクが高くなります。


(7)駐車場からの左右出庫の可否

■右左折ともに可能な場合はよいのですが、左折しかできないところもあります。


■例えば、広い通りに面してはいるものの、道路に中央分離帯があるような場合です。これでは右折はできません。


■中央分離帯がなくても、交通量が多ければ実質的には右折できないと考えたほうがよいかもしれません。よくチェックしたほうがよい項目です。

なお、これらのチェッポイントは、すべてを満たさなければならないというものではありません。

個々人のニーズに応じて譲れないものに絞らないと、買えるものも買えなくなってしまいます。

ある程度気に入った物件が、数件に絞れた際に、こうしたチェックポイントとあなたのこだわりポイントをすり合わせながら、最終選定に使っていただけるとよいと思います。


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