建物を見極める技

2011年08月24日

中古戸建 確認すべき建物の部位(床下・屋根裏)

中古戸建 確認すべき建物の部位(床下・屋根裏)


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中古戸建 確認すべき建物の部位(床下・屋根裏)


さて、久しぶりのブログアップです。


今回は、中古戸建のコンディションを確認する作業の最終回です。


これまでは、コンクリート基礎や屋根、外壁、室内といった、普通に目で見える範囲の確認でしたね。


今回は、ちょっとマニアックな世界になります。


床下や屋根裏(小屋裏)を覗いてみようというものです。


床下は、専用の点検口か、床下収納などがある場合、収納用のボックスを外します。そうすると床下を覗くことができます。


屋根裏は、押し入れなどの天版が外れるようになっていますので、そこから覗いてみます。


屋根裏は木材構造部分以外に乗っかってしまうと、天井が抜けて落下してしまう可能性がありますので、脚立に上って覗く程度にしておいたほうが安全です。無理せずに。



さて、覗いてみて何を目視確認するかです。


どちらにも共通するのは、木材の接合部分に著しい亀裂がないかどうかです。


柱と梁、梁と梁などのような接合部分は構造的に大きな力がかかりますし、ある意味建物の弱点でもあります。そこに亀裂が生じているとすれば、早急に補修する必要があります。


ちなみに接合部分と関係のない部分が乾燥収縮等で割れている場合は、構造耐力に必ずしも大きな影響を及ぼすものとは限らないため、問題としない場合もあります。



小屋裏でさらに注意したいのは、雨漏り跡のチェックです。


木材に水染みの跡がないか、木材が変色していたり、カビが生えていないか確認します。


仮に、そういった跡がある場合、どこからか水分が供給された可能性があるわけですから、屋根や壁の防水を施す必要があるかもしれません。


また、雨漏りだけでなく、結露や換気口から雨が吹き込んだということも考えられます。ですから、屋根の形や水染みの跡があった場所や範囲などから、なぜそのようになったのか推定する必要があります。


そのような場合は、日本ホームインスペクターズ協会公認ホームインスペクターなどの専門家に相談することをお勧めします。


床下でも、キッチンやお風呂場に近い部分は、配管からの水漏れ等により、木材が腐朽してしまう可能性もありますので、床下に体が入る場合、ホームインスペクターは入り込んで調査してくれます。


一般の方は、出られなくなってしまう可能性もありますので、無理なさらないでくださいね。

(とは言え、私の知ってるホームインスペクター達は太目の人が多いんですが・・・。)


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2011年06月29日

中古戸建 確認すべき建物の部位(軒裏)

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中古戸建 確認すべき建物の部位(軒裏)


建物の外壁のそばに立ち、上を見上げると、そこには軒裏が見えます。


軒裏は、雨漏りしやすい部位と言われていますので、よく確認しましょう。


軒裏に水染みがないか、その結果として軒裏の部材が剥がれていたり、波打ったりしていないかを目視でチェックします。


水染みがあるということは、何がしかの理由でそこに水が流れてきているということですから、周辺の躯体の劣化を促進させる要因となるおそれがあります。


水染みは、雨漏りだけでなく、結露が原因となることもありますし、軒裏の近くに給排水設備等があれば、それが原因となっていることも考えられますから、詳細調査の必要があります。


一般的には、押し入れから天井裏(小屋裏)を除き、内部の状況を確認するなどして、その原因を特定することになります。


また、最近の建物の場合、軒裏には換気口が設けられているのが普通で、小屋裏にたまった湿気や熱を逃がすことができるような仕組みになっていますが、古い建物の場合、こうした換気口がないことが多いので、天井裏(小屋裏)のチェックをしっかり行ったほうがよいと言えます。

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2011年06月22日

中古戸建 確認すべき建物の部位(室内)

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中古戸建 確認すべき建物の部位(室内)


さて今回は木造住宅の室内のチェックポイントです。


基本的には、壁の著しいひび割れ、窓やドア等の建具の動き、雨漏りの跡を中心に見ていきます。


ひび割れは、壁紙や塗仕上げなどの表面のみがひび割れているのであれば問題はないのですが、下地材にまで及ぶ著しいひび割れが発生している場合は、建物に何がしかの力が加わっている可能性が考えられますので注意が必要です。


窓やドア等の建具の動きもよく調べましょう。蝶番や戸車を調整すれば済むようなものであればよいのですが、窓枠やドア枠がひずんでいるような場合は、何か問題が起こっている可能性もあります。


例えば、不同沈下が発生している場合、建物のある部分に大きな力が加わります。その結果、外壁や基礎、室内の壁などに破損が生じた可能性があります。


不同沈下とは、建物の基礎の沈み方が全体的一様ではなく、不揃いに沈んでしまうことです。
その結果、家が一方向に傾いてしまいます。

建物は、本来、垂直、水平を保っていなければなりませんが、斜めになってしまうことで平行四辺形や台形のようになり、一か所に荷重が集中してしまい、壁などに亀裂が入ったり、建具がうまく動かなくなったりします。


また、建物が斜めになると、平衡感覚に支障をきたし、生活が困難になる場合もあります。


ちなみに、壁や床、柱の傾斜は、既存住宅の現況・性能に関する評価基準によれば、1000分の6以上の傾斜がある場合、「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在する可能性が高い」としています。


なお、室内の一部にちょっとしたひび割れがある、ドアの動きが悪い、床に置いたビー玉がちょっと転がるといって大騒ぎする必要はありません。


大切なことは、外壁や基礎、室内等、全体を調べた上で、何故そのようなことが発生しているのか、その原因を推定することなのです。


この推定作業は、かかりつけのお医者さんと同じような作業です。のどが痛い、熱があるなどの表面に現れている事象から病気の根源を探しだす作業と同じです。


ですから、気になる事象がある場合には、専門家に任せたほうがよいです。(日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクターなど)


最後に、雨漏りの跡については、天井や壁だけでなく、押し入れの中などもチェックしましょう。


必ずしも雨漏りということではなく、結露や給排水設備の故障等による場合もあり得ます。いずれにせよ、木造の場合、常に構造材が湿っているのは避けるべきなので、詳細調査をしたほうがよいとされています。

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2011年06月15日

中古戸建 確認すべき建物の部位(屋根)

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中古戸建 確認すべき建物の部位(屋根)


屋根をチェックするとは言っても、梯子に登って詳細に調べるということではありません。


住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)に基づく住宅性能表示制度の一環として創設された、既存住宅の現況・性能に関する評価基準においても目視が前提となっています。


日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクター達も原則は目視です。オペラグラスなどを使っていることは多々ありますが。



で、何をチェックするかというと、例えば、瓦やスレートが著しく割れていたり、著しくズレていたりしないかを確認します。


このような場合、直ぐに雨漏りになる、という話ではありませんが、瓦やスレートの下地が劣化することに繋がりますので、早目に修繕をしたほうがよいとされています。


また、スレートが著しく変色している場合、解りやすく言うと、イメージ的には元の塗料がはがれているような感じになっている場合、劣化が進んでいると考えられます。


スレートの著しい変色は、塗膜表面が剥がれ、スレート本体が剥き出しになっている状態であり、そのまま放置するとスレート自体の耐水性や強度が落ちるとされています。


金属で屋根を葺いている場合、主には亜鉛メッキ鋼板などですが、赤錆がないか確認し、赤錆の状況が穴あきに至りそうな状況かどうかをチェックします。


なお、軒先などの先端部分は赤錆による劣化が進みやす部位ですが、雨漏りに直結しにくいと言われています。どちらかというと、平らな部分やはぜ折り部分(板金を接続する折り曲げ部分)の赤錆は、漏水に直結しやすいので要チェックです。
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2011年06月09日

中古戸建 確認すべき建物の部位(外壁)

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中古戸建 確認すべき建物の部位(外壁)


住宅の外壁にはいろいろな仕上げ方がありますが、ここでは、コンクリート直仕上げ、モルタル仕上げ、サイディングによる仕上げについて簡単に確認方法をお話します。


コンクリート仕上げの場合、幅0.5mm以上のひび割れがないかどうかをチェックします。コンクリートの外壁にこのようなひび割れがある場合、乾燥収縮、地震等による変形などにより生じた可能性があります。


ひび割れがあるからといって、すぐに構造的な問題が発生しているというわけではありませんが、こうしたひび割れから水が染み込みむと、アルカリ性のコンクリートが次第に中和され、さらに水が鉄筋まで到達するとさびてしまう場合があります。

鉄筋コンクリートの鉄筋が中からさびるというのは、構造的に大きな問題になりますので、0.5mm以上のひび割れは補修をしたほうがよいのです。



モルタル仕上げの壁は、合板や石膏ボードなどの塗り下地材にモルタルを塗ったものです。ですから、ひび割れているとしても、塗り下地材にまでひび割れなどの欠損が到達していない場合は、あまり問題はありません。


欠損が下地材まで到達している場合は塗り直しが必要になります。


もし放置すると、構造躯体が湿気を帯び、木材が腐朽する原因になることがあります。



陶器などで作られたサイディングも、ひび割れなどをチェックします。サイディングにひび割れがある場合も、雨水が建物の躯体に入り込むことが問題になります。



このように、建物は「水分」との戦いなのです。如何に雨水が躯体に侵入しないようにするか、結露などしないようにするかが長持ちの秘訣なのです。


ちなみに、外壁の繋ぎ目などにみられるシーリング材の破断やはがれも、雨水侵入の可能性がありますのでチェック対象になります。
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2011年06月03日

中古戸建 確認すべき建物の部位(屋外に面する基礎)

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中古戸建 確認すべき建物の部位(屋外に面する基礎)


一般的な木造住宅の場合、地面から建ち上がっているコンクリートの基礎がありますね。


敷地内をぐるりと一周まわって、このコンクリート基礎の状況を目視で確認し、幅が0.5mm以上のひび割れがないかどうかをチェックしましょう。


ちなみに、ヘアクラックと呼ばれる、髪の毛のように細いひび割れは気にする必要ありません。


コンクリート基礎に、幅0.5mm以上のひび割れがある場合、色々な理由が考えられます。


例えば、不同沈下などによって、建物が乗っている地盤の半分が沈んでしまい、その影響で、建物の重みに耐えきれず、基礎にひび割れが発生したというケースや、単にコンクリートの乾燥収縮に伴ってひび割れしたというケースも考えられます。


前者の場合は、外壁や建物内部もチェックした上で、総合的に判断する必要がありますので、基礎だけ見て、大騒ぎする必要はありません(総合的な判断は、日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクターなどの専門家に任せたほうがよいでしょう。)。


なお、こうしたひび割れは、放置しておくと、そこから空気と水分が進入し、鉄筋がさびてしまうことになりかねませんし、その結果、基礎の劣化に繋がっていきます。


ですから、早目の補修が必要となります。


このチェックは、これから中古戸建を買おうという方だけでなく、売ろうとお考えの方や、これから住まい続けようという方にも簡単にできる作業です。是非試してみてください。

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2011年05月30日

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中古戸建 確認すべき建物の部位


中古戸建を購入する場合、その建物がどんな状態にあるか(不具合の有無、劣化状況など)を調査してから購入したいと思うのは当然ですね。


一方、中古戸建を売却する場合も、購入側にこのようなニーズが高まりつつある中では、調査をしておいたほうが、安心して売ることができますし、他の物件よりも売りやすくなる場合もあります。


また、住み続ける場合でも、定期的に建物の健康診断をやっておいたほうが、修繕コストが安く済みますし、長く住み続けることができます。


人間の体と一緒で、健康診断に行かず放置しておいたら、手の付けようがなかったなんていうことになりかねませんからね。定期健康診断をしておいたほうが、長く、そして低コストでお付き合いできるわけです。



さて、木造住宅は、どの部分を調査したらいいのでしょうか。


住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)に基づく住宅性能表示制度の一環として創設された、既存住宅の現況・性能に関する評価基準が最も参考になります。


この評価基準では以下の項目を検査することとしています。


(1)
基礎(屋外に面する部分)

(2)壁、柱、梁(屋外に面する部分)

(3)屋根

(4)壁、柱、梁(屋内に面する部分)

(5)

(6)天井

(7)階段

(8)バルコニー

(9)屋外に面する開口部

(10)雨どい

(11)土台および床組

(12)小屋裏

(13)給水設備

(14)排水設備

(15)給湯設備

(16)機械換気設備


これらの項目は、住宅診断士(ホームインスペクター)などの専門家が中古住宅を検査する際の項目ですから、原則としてご自身でチェックするのは難しいと思いますが、一般の方でもある程度確認できる部分もありますので、今後簡単にご説明していきたいと思います。

「すぐにでも専門家に調べてもらいたい!」という方は、日本ホームインスペクターズ協会のホームページにアクセスしてみてください。


ここでは、ホームインスペクション(住宅診断)の内容や費用などについて詳細が紹介されています。公認ホームインスペクターの検索もできますよ。

http://www.jshi.org/



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2010年02月12日

中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性5

中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性5

 

 

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<中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性5

3.建物構造と設備の状況

(10)サッシの遮音性

 

遮音性については、上下階のスラブ(コンクリート床)の厚さと梁間面積でその性能が概ね決まること、戸境壁については、コンクリート壁の厚さ、仕上げ処理の方法によって差が出てくることについてお話しました。

 

(復習したい方は、「安心中古マンション購入の極意 記事検索ページ」で検索してくださいね。)

 

 

さて今回は、サッシの遮音性についてです。

 

通常、マンションのサッシには遮音等級で「T値」というものがあります。

 

 

等級     │等級なし  T1   T2   T3   T4

─────────────────────────────────

旧等級    │等級なし  25   30   35   40

─────────────────────────────────

500Hz以 │    

上の遮音性能 │15db  25db  30db  35db  40db

 

 

これは、JISにおいて定められたもので、上記のように4等級あります。そしてT4が最も高い遮音性能を持っています。

 

「等級なし」は普通のサッシ、「T1」は一般のサッシ、「T2」や「T3」は召し合い部分やクレセント(鍵)部分の隙間をなくして遮音性を高めてたものです。

 

「T4」となると、二重窓でないと実現できません。

 

ちなみに、「500Hz以上の遮音性能」というのは、「T3」であれば35db音量を軽減することができるということを意味します。

 

ところで、dbとかHzという記号が出てきましたが、dbはデジベルといって音の大きさを表します。

 

普通の生活環境では50デシベル以下が快適だと言われています。

 

60デシベル〜70デシベルくらいから、うるさいと感じる人が多くなってくるそうです。そして、10デシベル軽減できると、人の耳に聞こえる音は半分くらいになると言われています。

 

とはいえ、音の感じ方は人それぞれ異なるので、一応の目安と考えてください。

 

Hzはヘルツといって音の振動を表します。イメージ的には、音の高さだと思っても問題はないと思います。

 

一般的に人間が聞き取りやすい音域は500Hz〜4000Hzと言われていますので、上記の「500Hz以上の遮音性能」というのは、人間が聞き取りやすい音域に対する遮音性能ということになります。

 

なお、遮音性は高すぎても低すぎてもよくないということがあります。静かな住宅地にあるマンションで、遮音性の極めて高いサッシを利用すると、通常は気にならない音にまで過剰に反応してしまうことがありますので注意が必要です。

 

さて、サッシの遮音性能をどのように確認するかという点ですが、現地で窓を開け閉めしながら音を聞いてみるという方法に加え、竣工図でサッシの遮音性を確認するという方法もあります。

 

竣工図は、仲介業者さんにお願いして、管理会社や管理人さんを通じて見せてもらうことになります。

 

見る部分は、「意匠」という項目内の「建具リスト」に掲載されているはずです。

 

まずは、「意匠」内の「平面詳細図」で、検討しているお部屋のサッシ番号(「AW11」などと書いてあります。AWはアルミウインドウのことです。)を覚えておいて、建具リストで確認するという流れです。

 

是非トライしてみてください。

 

 

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2010年01月26日

中古マンション 建物の価値を見極める技10 電気容量

中古マンション 建物の価値を見極める技10 電気容量

 

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<中古マンション 建物の価値を見極める技10 電気容量>
 

3.建物構造と設備の状況

(15)電気容量

 

1982年ころまでに竣工したマンションの場合、現代と生活スタイルが異なる面も多いことから、基本的なインフラの水準が低いままであることがあります。

 

特に電気容量は大きく違うことがあります。

 

現在のマンションは、50A〜60Aが主流ですが、この当時のマンションは30Aが主流です。

 

一般的な電化製品に必要な電気容量は、

 

◇エアコン  10A〜15A、

◇掃除機   10A

◇アイロン  10A

◇電子レンジ 10A〜12A

◇ドライヤー 10A

◇テレビ    1A

◇こたつ    5A〜10A

 

程度とされていますので、30Aの電気容量しかないマンションの場合、これらを複数利用し、合計の電気容量が30Aを超えると、ブレーカーが落ちてしまうわけです。

 

これでは使い勝手が悪いという場合、電力会社に問い合わせて、電気容量のアップをお願いすることになります。

 

電気容量のアップは、毎月の基本料金が上昇しますが、便利にはなります。

 

ただし、マンションの場合は一戸建の住宅と異なり、電気容量のアップが制限されることがあります。

 

電気容量は、現在敷設されている電気配線(幹線)の太さによって決まってくるからです。

 

マンションの場合、各住戸の所有者全員でマンション本体までの幹線を所有(共有)しています。

 

この幹線の太さによって、電気容量をアップできるかどうかが決まってくるわけです。

 

もし幹線の太さが足りない場合、現状の幹線のままでは電気容量アップはできません。

 

幹線の交換工事を行おうとする場合、マンションの各住戸所有者の合意(管理組合での合意)による資金拠出(各所有者が積み立てた修繕積立金などの取り崩し)が必要となります。

 

お金のかかることですし、マンション所有者の多くが電気容量のアップを望んでいるかどうかも判らないので、幹線の交換工事が実現するかどうかは微妙です。

 

したがって、将来的にオール電化にリフォームしようという計画があったり、多くの電化製品を同時に利用するような生活スタイルである場合には、管理会社等に電気容量アップの可否についてきちんと確認しておく必要があるのです。

 

なお、マンションの電気容量は、室内のブレーカーを見るとすぐに判ります。

 

 

 

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<中古マンション 建物の価値を見極める技10 電気容量>


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2010年01月20日

中古マンション 建物の価値を見極める技9 給湯器の能力

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<中古マンション 建物の価値を見極める技9 給湯器の能力>


3.建物構造と設備の状況

(14)給湯器の能力


中古マンションを購入するとき、ついつい見落としがちなのが、給湯器の能力です。


購入して、いよいよマンションライフを満喫しようと思ったら、十分にお湯が出ない、なんてことはよくある話です。


最近の給湯器は、追い焚き、保温、足し湯などなんでもできますし、洗面所、お風呂、キッチンの3か所でお湯を使っても全く問題ないというのが当たり前になっています。


しかし中古マンションの場合、竣工時期によって、給湯器の機能が大きく異なります。(もちろん、新築当時の給湯器をそのまま使っている場合ですが・・・)


◇1982年ころまで      8号〜10号

◇1983年〜1987年ころ 13号〜16号

◇1988年〜1994年ころ 18号〜20号

◇1995年以降       24号


ちなみに1号というのは、1分間に1リットルの水を25度上昇させる能力を言います。


つまり、24号ならば、水温が15度とすれば、1分間に40度のお湯が24リットル作れる能力ということになります。


大体の目安ですが、10号ですと、キッチンとシャワーで利用可能ですが、同時使用は無理でしょう。冬場はお湯の量が少なくなります。


16号は、キッチン・シャワーで利用可能ですが、これも同時使用は厳しいです。同時使用できるとしても、夏場などのように水温が高い時に限られます。シャワーだけならば冬場でも十分な湯量が得られます。


24号は、年中、キッチンとシャワーの二か所同時使用が可能です。水温の高い夏場であれば、三か所使用もOKです。


個人的には、20号あればそれほど気にすることはないと思いますが、現在、お住まいになっている給湯器の能力を確認してみて、それ以上の能力があるか否か確認してみるのがよいでしょう。


なお、給湯器の号数は、品番などを確認し、メーカーに問い合わせれば解ります。(慣れてくると、品番のある部分に16とか20とか書かれているものが多いので現場で大体のことは判るのですが)


もうひとつ、お風呂については、追い焚き機能付きか否かも確認しましょう。


もし追い焚き機能がない場合、追い焚機能付きに交換するとなると、外部に設置する給湯器からユニットバスまで、コンクリート壁を貫通させた上で配管を一つ追加しなければなりませんので、給湯器の交換費用のほかに、その配管工事費が追加されます。


リフォーム物件などでは、追い焚き機能がないものでも、「追い焚き先行配管済み」といった案件もあります。この場合は、給湯器を交換するだけで、追い焚き機能付きのお風呂のチェンジすることが可能となります。


なお、リフォームするときに、給湯器の能力をアップさせる場合、ガスの供給能力によって設置可否が決まることがあります。


最近のガス給湯器は大型化しているため、場合によってはマンション全体のガス供給能力を超えることが生じることがありますので、仲介業者を通じて管理会社に事前にチェックしたほうがよいでしょう。


共用部分のガス管を従来の配管より太い管に取替えることによって、マンション全体のガス供給能力のアップが実現しないことには、大型の給湯器設置を認めることができないということもあるからです。



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2010年01月15日

中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管4

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<中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管4


3.建物構造と設備の状況

(13)給水・給湯管 二つの工法


給水管や給湯管には、二つの工法があります。


一つは、「さや管ヘッダー工法」。もう一つは「先分岐工法(在来工法)」です。


「さや管ヘッダー工法」は、ヘッダーと呼ばれる金属製の円筒形の器具(横一列に4〜6程度の穴が空いている器具)があるのですが、この器具にある横一列に並ぶそれぞれの穴と、お部屋の中にある各蛇口が、一本の配管で繋げられた形式ものです。


それぞれの配管は、さや管式(配管を通すための管。つまり二重管式。)になっており、「さや管ヘッダー工法」と呼ばれます。


給水管もさや管も樹脂製なので、柔らかくて曲げやすいため、施工が楽です。


さらに、錆びることがないですし、鋼管のように継手(管のつなぎ目)が不要ですから、漏水リスクも少ないです。


中の給水管が劣化した場合、刀の鞘(さや)のように、中の管を抜き出して簡単に交換できるので、壁や天井などを壊す必要もありません。


また、ヘッダー工法は、ヘッダーと呼ばれる器具から途中で分岐することなく、各蛇口まで水や湯が供給されるので、複数の水栓を同時に使用した場合でも、水量変化が少なく、安定した給水、給湯量が得られます。


さや管内部の空気層には断熱効果があり、結露が起きにくいと同時に、給湯配管では保温効果も期待できます。


もう一つは先分岐工法(在来工法)です。


給水本管や給湯器から、各蛇口までの間に、複数の分岐(Tの字型の分岐)がある工法です。


分岐部分は漏水リスクが高いため、現場で施工せずに部屋のタイプ別に工場であらかじめ作ることから、先分岐工法と呼ばれています。


原則として、部分別の交換ができないために、修繕する際には、床や天井を大規模に解体しなければなりません。


つまり、さや管ヘッダー工法に比べて、メンテナンスコストが高くなるということです。


こうしてみると、中古マンションを購入するのであれば、さや管ヘッダー工法の物件を選んだほうがよいと言えそうですね。


ただし、さや管ヘッダー工法が主流になったのは、1995年以降くらいからですので、それ以前のマンションですと、先分岐工法がほとんどだと思います。


だからと言って、95年以前の先分岐工法の物件を買ってはいけないということではありません。


先分岐工法の物件を購入する場合、

◇これまでに漏水トラブルがなかったかどうか

◇専有部分の配管材質や寿命から推定して、交換する必要があるかどうか

などを確認しましょう。


仮に、配管の交換工事を行う必要がありそうな物件でしたら、そのコストがどの程度かかるのか調べ、そのコストがかかる前提で、その物件を購入すべきかどうか検討すればよい話です。


ご自身でリフォームすることを考えているのであれば、先分岐工法の物件でも、内装リフォームとともに、給排水管の交換工事も一緒に行うことができますから、安心ですね。



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2010年01月11日

中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管3

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3.建物構造と設備の状況

(12)給排水管交換済み物件の注意点

 

リフォーム物件やリノベーション物件で「給排水管全面交換済み」という物件があります。

 

こういう物件は、漏水リスクも少なくて安心できそうです。

 

しかし、完全に給排水管を交換し切っていない物件も存在するので注意が必要だと思います。

 

給排水管は、簡単に言えば、次のように繋がっています。

 

 

(ア)道路に敷設された給排水管

    ↓

(イ)マンションの敷地内にある給排水管

    ↓

(ウ)建物にあるPS(パイプスペース)内の給排水管

    ↓

(エ)PSとお部屋の中を繋ぐ給排水管

    ↓

(オ)お部屋の中の給排水管

 

 

一般的に、給排水管の工事業者は、マンションの所有者が(エ)の部分から交換するよう言わなければ、(オ)のお部屋の中の給排水管のみを交換します。

 

なぜならば、マンションの所有者の権利が及ぶ場所(勝手に交換できる場所)は、厳密にいえば、(オ)の部分だけだからです。

 

(エ)の部分は共用部分(マンションの所有者全員で所有管理すべき部分)と解されるため、工事業者は勝手に給排水管を交換することができないわけです。

 

(エ)の部分まで交換するためには、管理規約等の内容にもよりますが、原則として管理組合に届け出をしたり協議をしたりしなければなりません。

 

したがって、一般的に、工事業者は、お部屋の中に引き込まれた古い給排水管の一部を1m程度残し、その先の部分のみを交換することになります。

 

このとき、お部屋の中には、元々の古い給排水管が少なからず残った状態になります。

 

残された給排水管は古いままので、仮に耐用年数を大きく超えているとすれば、漏水リスクを抱えたままということになります。

 

漏水が専有部分(マンション所有者の権利の及ぶ範囲。この場合、お部屋の内部。)で発生した場合、その責任は専有部分の所有者に及びます。

 

共用部分で漏水が発生すれば、管理組合の負担となります。

 

工事業者さんや売主が、恣意的に嘘をついているということではないのだと思いますが、完全なる給排水管の交換が結果的にできていないような事例は実際に散見されます。

 

ですから、「給排水管全面交換済み」とは言っても、(オ)からなのか、(エ)からなのか、よく確認したほうがよいのです。

 

中古マンションを購入後、ご自身で給排水管の取替工事をする場合、(エ)からすべて交換してもらうようにするのが一番安心です。

 

 

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2010年01月07日

中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管2

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<中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管2

 

3.建物構造と設備の状況

(11)給排水管の材質2 共用部分の確認

 

マンションの場合、権利関係が専有部分(対象となる部屋。所有権部分。)と共用部分(マンション所有者全員で共有する部分。廊下、階段、エレベーターなど)に分かれます。

 

専有部分については、売主さんが新築で購入してから、給排水管の交換をしていないのであれば、前回お話した給排水管の材質が確認することで、いつ頃交換しなければならないかがある程度判ります。

 

交換に必要な費用も、工事業者などに聞けばおおよそは判ります。

 

一方、共用部分はどうすべきなのでしょうか。

 

共用部分には、廊下や階段、エレベータ、外壁、屋上のほか、共用部分に該当する部分にある諸設備(給排水管やその他設備等)が含まれます。

 

そして、マンションの所有者で構成される管理組合が、劣化部分の修繕や設備の更新等を行いながら、維持管理をしています。

 

実際に計画したり作業をするのは、管理組合が委託した管理会社になりますので、管理会社から、

◇共用部分にある給排水管の材質が判る資料

◇修繕履歴書

◇長期修繕計画書

を入手できれば、共用部分における給排水管のメンテナンス状況や将来の修繕計画が判ります。

 

きちんとした仲介業者さんであれば、管理会社に問い合わせて直ぐに回答してくれると思いますのでトライしてみましょう。

 

修繕履歴は、これまでのメンテナンス状況が記載されていますので、給水管については、10年〜15年程度で、配管内の状況調査や水質チェックなどが行われているかどうか、排水管については、年に1回の高圧洗浄が実施されているかどうか確認しましょう。

 

長期修繕計画では、今後、共用部分の給排水管を交換したり大幅な更生工事を行う計画などが記載されています。

 

この更生工事の時期が、給排水管の寿命と概ね同じ時期になっていれば、問題ないでしょう。

 

ただし、長期修繕計画はあくまで計画であり、実施されるかどうかは、管理組合での決議によって決まります。

 

修繕積立金がどの程度あるか、他に費用のかかる優先順位の高い修繕箇所があるかどうか、などによって、工事が遅れたりすることがあります。

 

このような、修繕積立金が十分にあるかどうか、優先順位の高い修繕箇所があるかどうかなどの確認方法は、管理状況のチェックというお話になりますので、また後日にお話しします。

 

 

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2010年01月04日

中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管1

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<中古マンション 建物の価値を見極める技8 給排水管1

 

3.建物構造と設備の状況

(10)給排水管の材質1 材質と耐久性

 

中古マンションの購入で気になることの一つに、給排水管トラブルのリスクがあります。

 

漏水などにより、下の階の方に迷惑をかけてしまうと、その修繕費用等は数十万円以上かかることもあります。

 

そういったリスクをある程度回避するためにも、給排水管のチェックは重要なポイントです。

 

給排水管の寿命は15年〜30年程度と言われていますが、材質やつなぎ方(継手)によって異なってきますし、メンテナンス状況によっても異なります。

 

まずは、一般的な給排水管の材質とその寿命についてです。

 

給水管、給湯管の材質は、主に金属系、樹脂系、金属と樹脂の複合系の3種類があります。

 

1.金属系

◇亜鉛メッキ鋼管(給水管)  15年〜20年  

◇ステンレス管(給水給湯管) 35年〜40年

◇鋳鉄管(給排水管)     30年〜40年

◇銅管(給湯管)       20年〜30年 

 

亜鉛メッキ交換は、主に1970年代前半までは給水管の主流でしたが、赤水(錆びが混じった水)がでる可能性が高いと言われています。

 

銅管は給湯管としてよく使われています。一般的に、表面に酸化銅被膜ができることで、ほとんど腐食しないといわれています。

 

しかし、表面に局部的に酸化銅の欠落部があると、腐食して穴があき、そこから漏水することがあります。

 

不思議な話ですが、銅管を使った給湯管の漏水トラブルは、同じマンションで同じような漏水事故が発生するようです。

 

これは、あまり質のよくない銅管を使ったからではないかと思うのですが、とある超一流マンションデベロッパーがかつて分譲したマンションでさえも、こうしたトラブルがあるので、お住まいの方や管理会社の方に、他の部屋も含めて、過去にトラブルがなかったか確認したほうがよいと思います。

 

なお、ステンレス管や鋳鉄管は耐久性が非常に高く、耐用年数は30年を超えると言われています。

 

 

2.樹脂系

◇硬質塩化ビニル管(給水管)   30年

◇ポリエチレン管(給水管)    30年

◇架橋ポリエチレン管(給水給湯管)30年

◇ポリブデン管(給水給湯管)   30年

 

樹脂系の給水管、給湯管は、錆びや腐食の心配がないため、最近のマンションでは主流になってきています。施工性もよいのが特徴です。

 

 

3.金属と樹脂の複合系

◇硬質塩化ビニルライニング鋼管(給水管)25年

 

金属・樹脂複合タイプは継ぎ手から腐食することが多く、耐用年数は防食継ぎ手を用いた場合で約20年〜30年、それ以外は15年程度が目安です。

 

 

 

次に排水管の材質と一般的な寿命を掲載します。

◇配管用炭素鋼鋼管           15年

◇排水用硬質塩化ビニルライニング鋼管  25年〜30年

◇鋳鉄管                30年〜40年

◇硬質塩化ビニル管           30年

 

気に入ったマンションが見つかったら、その部屋の内部にある給排水管にはどのような材質のものが使用されているか不動産仲介業者や管理会社に確認し、交換すべき時期が到来しているかどうかをまず知りましょう。

 

 

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2009年12月01日

中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性4

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<中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性4

3.建物構造と設備の状況

(9)戸境壁厚さと処理方法 (遮音性)

 

お隣との境目となる壁のことを「戸境壁」と呼びますが、この壁の遮音性能は、マンションで生活する上で、床の遮音性能と同様に気になるところです。

 

戸境壁の遮音性は、空気が伝達する音をどの程度シャットアウトできるかにかかっていますので、戸境壁のコンクリートの厚みによって左右されます。

 

一般的に、戸境壁のコンクリートの厚みは少なくとも150mmあれば合格です。

 

150mmの厚みがある場合、ピアノなどの特に大きな音(90dB〜100dB)でも小さく聞こえる程度、テレビ・ラジオ・会話などの音(60dB〜70dB)は通常では聞こえない程度になると言われています。

 

戸境壁の厚さは、竣工図を見ると判ります。

 

竣工図は、4つの項目から成り立っているという話は何度かしましたが、今回も4つのうちの一つである構造の項目を見ます。

 

その中に、各階伏せ図というのがあります。

 

そこで、自分が検討している部屋を探します。

 

マンションの平面図が事前に入手できれば、それと見比べながら、対象部分を探し出します。

 

各階伏せ図には、S1、G2、B5、C11、W13などの記号が書かれていますが、チェックするのはW(ウォール)とそのあとに続く番号です。

 

次に、構造の項目の中に、ウォールリストというページがありますので、そこで同じ番号のWを探します。

 

ウォールリストには、その戸境壁の厚さが記載されています。

 

ところで、この戸境壁、仕上げ方法によって遮音性に大きな違いが生まれます。

 

最近のマンションは、コンクリートに直接ビニールクロスを貼る「直貼り工法」を採用しているケースが多いのですが、中古マンションの場合、「GL工法」と呼ばれる仕上げ方法を採用しているケースが多々あります。

 

GL工法は、コンクリートの壁にボンドをランダムに塗りつけ、その上に石膏ボードなどを貼りつけ、石膏ボードの上にビニールクロスなどを貼りつけて仕上げる方法です。

 

コンクリートの表面を平滑にしなくて済むので、簡単かつ時間がかからないということもあり、GL工法はかつてはよく採用されていました。

 

GL工法を採用している場合、たとえ戸境壁コンクリートの厚みが150mm以上あったとしても、遮音性能が大幅に低下する可能性がありますので注意が必要です。

 

なぜならば、コンクリート壁と石膏ボードの間に空気の層が作られ、音が共鳴してしまう可能性が高いからです。

 

所謂、「太鼓現象」と呼ばれるものです。

 

GL工法の場合、実際に壁を叩いてみると、全体によく響くのでよく解ります。直貼工法はそんなに響きません。

 

なお、GL工法の場合、前の住人に隣人の生活音についてそれとなく聞いてみたり、空き家であれば、夜に物件の案内をしてもらうなどして、音の影響を実際に確認してみたほうがよいでしょう。


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2009年10月23日

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<中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性3

3.建物構造と設備の状況
(8)遮音性(軽量衝撃音)

軽量衝撃音というのは、ナイフやフォークを床に落としたり、椅子を引きずったりした際に発生する音のことです。

この軽量衝撃音に対する遮音性能は、以下の通り、LL(レベルライト)値で示されます。

LL40  特級  特別に高い水準が要求される場合の水準
LL45  1級  日本建築学会が推奨する水準
LL55  2級  一般的な水準
LL60  3級  やむを得ない場合に許容される水準

よく、リフォームマンションの営業担当者が、「このフローリングはLL45ですから遮音性に優れていますよ」というセールストークをしますが、

これは、そのフローリング材の製品が持つ、軽量衝撃音に対する遮音性能についてのみ語られているのであって、重量衝撃音に対する遮音性能については、全く語られていないということに注意しなくてはなりません。

そうです。人が飛び跳ねたり走ったりしたときの「ドスン」という音、重量衝撃音に対する対策は、床の仕上材料とはあまり関係ないのです。

重量衝撃音については、スラブ厚さと梁間面積によって遮音性能がある程度決まってくるということについてお話しましたね。

つまり、マンションの床における遮音対策は、(1)重量衝撃音対策と(2)軽量衝撃音対策の双方が必要ということです。

軽量衝撃音を吸収するためには、絨毯やカーペット(特に防音カーペット)が効果的です。


床の表面が柔らかいですから、ものを落としても音を吸収してくれそうだということが、なんとなく判りますよね。

とはいうものの、最近はフローリングが流行です。リフォームマンションやリノベーションマンションも、大抵フローリングに仕様を変えています。

フローリングは、絨毯やカーペットに比べて、かなり音が響きます。

ですから、フローリングの物件の場合、極力LL45以上の遮音性能があるものが使われているマンションのほうが安心できます。

なお、仮に遮音性の高いフローリング材を使用しているとしても、施工によっては表示された性能を発揮しない場合があるそうなので、絶対に安心というわけではないようです。

音の問題は、それくらいに複雑かつ難しい問題だと思っておいてください。

なお、気に入ったマンションがある場合、管理規約や仕様細則に、フローリング改修工事を行う場合は、管理組合理事長に申請書を提出し承認を受けなければならないといったルールがある場合があります。

あるいは、フローリング材を使う場合はLL45以上だとか、最高水準の防音性能のあるもののみ使用可能、といった規制がある場合があります。

リフォーム済みでもそうでなくても、購入前には念のため確認しておきたいポイントです。

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2009年10月16日

中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性2

中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性2

 

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<中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性2

 

3.建物構造と設備の状況

(7)スラブ厚さと梁間面積 2

 

前回、重量衝撃音に対する遮音性は、スラブ厚さと梁間面積に関係するというお話をしました。

 

皆さんが検討するマンションのスラブ厚さや梁間面積は、どのように調べたらよいのでしょうか?

 

まずは、仲介の営業担当者に、スラブ厚さ(対象となる部屋の床と上階の床双方とも)、梁間面積を聞いてみましょう。

 

多分、殆どの営業担当者は答えることができないとは思いますが、中には、マンションの管理会社などに連絡して調査してくる気の利いた営業担当者もいるかもしれません。

 

もし、仲介の営業担当者が明確に回答してこない場合は、管理会社の連絡先を聞いて、スラブ厚さと梁間面積を確認するという方法もあります。

 

しかし、管理会社の方でも調べるノウハウがない人もいますし、あまりに忙しくて対応できないという場合も多々ありますので、簡単に調べてくれるとは限りません。

 

この場合、管理会社やマンションの管理人さんにお願いをして、竣工図を見せてもらって確認することになります。

 

竣工図は、4つの項目から成り立っているという話は何度かしましたが、今回も4つのうちの一つである構造の項目を見ます。

 

その中に、各階伏せ図というのがあります。

 

そこで、自分が検討している階の床部分と上の階の床部分を探します。

 

マンションの平面図が事前に入手できれば、それと見比べながら、対象部分を探し出します。

 

各階伏せ図には、S1、G2、B5、C11、W13などの記号が書かれていますが、チェックするのはS(スラブ)とG、B(梁)です。

 

まず、GとBですが、これらは梁なので、その図面に記載された梁の長さから、梁間面積を計算します。

 

通常のファミリーマンションであれば、ひとつの部屋は、二つの梁間で構成されていると思いますので、それぞれの面積を算出しておきます。

 

次に、Sですが、英文字の後に続く番号を記録しておきます。構造の項目の中に、スラブリストというページがありますので、そこで同じ番号のSを探します。

 

スラブリストには、そのスラブの厚さが記載されています。

 

これで、スラブ(床と天井)の厚さ、梁間面積が判るので、前回掲載した表と照らし合わせることで、概ねの重量衝撃音に対する遮音性が明白になるわけです。

 

なお、ここで記載しているスラブは、ボイドスラブ(コンクリートの内部を空洞にして発砲ポリスチレンなどを埋め込んだもの)には当てはまりませんので注意してください。

 

ボイドスラブは通常のスラブより厚できていますが、上記のような構造であるため、通常のスラブより厚みがないと遮音性が低くなります。

 

ボイド系の場合、通常スラブ厚さの1.25倍〜1.3倍程度で通常スラブと同等の遮音性になると言われています。

 

仲介営業担当者から、「このマンションのスラブは250mmですから極めて遮音性に優れていますよ」と言われても、「ボイド系じゃないですよね?」と確認できれば、相手の営業担当者も一目置くでしょう。

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2009年10月09日

中古マンション 建物の価値を見極める技7 遮音性1

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3.建物構造と設備の状況

(6)スラブ厚さと梁間面積 1


マンションライフが始まって、一番初めに気になること。


それは上の階から響く音と、自分が下の階に音を響かせていないか、という音の問題です。


上下階の音問題は、床に物を落とすと、床が振動し音が伝わることが原因です。


遮音性とは、音を、さえぎる(遮る)性能のことです。床の遮音性で問題になるのは、衝撃音といわれるものです。


衝撃音には2種類あり、重量衝撃音と軽量衝撃音というのがあります。


前者は、子供がとび跳ねたり走ったりした際に発生する音です。


後者は、ナイフやフォークを床に落としたり、椅子を引きずったりした際に発生する音です。


遮音性能は、重量衝撃音はLH(レベルヘビー)値で表記され、軽量衝撃音はLL(レベルライト)値で表記されます。


よく、リフォームされたマンションの営業担当者が、「このフローリングはLL45ですから遮音性に優れてますよ」というセールストークをしていますが、


これは、そのフローリング材の製品が持つ、軽量衝撃音に対する遮音性能についてのみ語られているのであって、重量衝撃音に対する遮音性能については、全く語られていないということに注意しなくてはなりません。


まず、重量衝撃音です。


重量衝撃音は、コンクリート床(スラブ)の厚さと、梁で支えられるスラブの面積で、計算上は概ね決まるといわれています。


よく、スラブの厚さが20cmあれば大丈夫、という話がありますが、実は梁(大梁と小梁)で支えられるスラブの面積によって遮音性は変わってくるのです。


スラブが厚ければ、振動を抑えることができるだろうというのは、なんとなくイメージできます。


一方、梁で支えられる面積というのは、イメージ的には大太鼓です。重低音が響くのは、叩く面積の広い大太鼓ですよね。


つまり、スラブの厚さに加え、梁で支えられる面積(梁間面積)が小さければ、より遮音性は高いということになります。


日本建築学会によれば、遮音等級は以下のようになっています。

 

      │         梁間面積

スラブ厚さ │ 15平米  20平米  25平米  30平米

──────│───────────────────────

15cm  │ LH55  LH55  LH60  LH60

16cm  │ LH50  LH55  LH55  LH60

18cm  │ LH50  LH50  LH55  LH55

20cm  │ LH45  LH50  LH50  LH55

23cm  │ LH45  LH45  LH50  LH50


重量衝撃音の遮音等級は、次の通りです。


◇LH45 特に優れている。特別の高い性能が要求される場合の水準。

◇LH50 優れている。日本建築学会が現在(新築物件において)推奨する好ましい水準。

◇LH55 標準的である。一般的な性能水準。

◇LH60 やや劣る。やむをえない場合に許容される性能水準。


この遮音等級は、スラブ厚さと梁間面積によって、「計算上」概ね決まってくると申し上げましたが、床の仕上げ方法や仕上材料の種類、さらに施工レベルやよっても大きく影響されます。


さらに、上下階にどんな人が住んでいるかによっても、状況は異なります。


また、音に対する感じ方は、個々人によって大きく異なるとも言われていますので、実際には住んでみないと判らないという面もあります。


しかし、今回お話したような客観的な指標は、判断材料としては必要なものだと思います。


次回は、ご自身でもできる、スラブ厚さと梁間面積の調査方法についてご紹介します。


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2009年10月05日

中古マンション 建物の価値を見極める技6 リフォーム許容度を知る(階高)2

中古マンション 建物の価値を見極める技6 
                    リフォーム許容度を知る(階高)2

 

 

 

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<中古マンション 建物の価値を見極める技6
                      リフォーム許容度を知る(階高)2

3.建物構造と設備の状況

 

(5)リフォーム許容度を知る(階高)2

マンションは構造体であるコンクリートを削ったりすることはできませんので、階高が高いほうが、空間活用度合いという意味で、リフォーム許容度が高い、すなわち資産性が高いと言えます。

 

たとえば、階高にゆとりがあれば、リフォーム時に床を均一の高さにしてバリアフリーにもできます。

 

お風呂やトイレなどの水回りの場所も変更が可能になる場合もあります。

 

特に、水回りの場所変更は、排水のこう配を十分にとる必要がありますから、階高にゆとりがあるほうが有利なのです。

 

また、部屋の配置自体を大きく変えることも可能です。

 

直天井の場合は照明などの配線がコンクリートの中に埋まっているため、配線変更は難しいですが、二重天井にすることで、自在に配線を変更することも可能になります。

 

ところで、現在の新築マンションは、二重床、二重天井が主流なので、階高は3mくらいあるものがよいとされていますが、中古マンションの場合は、直天井、直床というものも多く、天井高も低いものが散見されます。

 

そうしたなかで、どの程度の階高の中古マンションを選ぶべきでしょうか?

 

二重床や二重天井のゆとりは、概ね15cm程度とるのが通常ですから、天井高を最低で2.3m程度とすると、有効な天井高(コンクリート床面から上の階のコンクリート床の底面までの高さ)は2.6mは欲しいところです。

 

階高に換算すると、コンクリート床の厚さを加えて、2.8m程度あれば最低レベルをクリアしていると考えてもよいのではないかと思います。

 

階高の確認方法は、竣工図にある構造という項目の中に、軸組図というものがありますので、それで確認することができます。

 

直床、直天井の物件であれば、有効な天井高は、室内に入って計測すれば解ります。この場合は2.6mあれば最低限をクリアしていると考えてもよいでしょう。

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2009年10月02日

中古マンション 建物の価値を見極める技6 リフォーム許容度を知る(階高)1

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<中古マンション 建物の価値を見極める技6
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3.建物構造と設備の状況

 

(5)リフォーム許容度を知る(階高)1

 

マンションの天井が高いと、解放感があり、広く感じるため、生活する上でも非常によいものです。

 

実際に天井の高さが2.5mを超えてくると、なかなかよいものです。

 

2.4m程度であれば普通かな、といった感じです。

 

ちなみに、建築基準法施工令では、天井の高さは2.1m以上と定められています。

 

 

 

ところで、中古マンションを購入するときにチェックしたいのは、天井の高さではなくて、階高なのです。

 

階高というのは、マンション構造体のコンクリート床面から、上の階のコンクリート床面までの距離を言います。

 

 

 

なぜ、この階高にこだわるのかというと、リフォームの許容度がこれでわかるのです。

 

価値ある建物は、長く住まうことができるというのが、ひとつの要素になるため、階高も重要なポイントのひとつです。

 

もし、2.5mの天井高だとしても、直天井(上の階のコンクリート床の底面にクロスを直接貼った天井)と二重天井(上の階のコンクリート床と天井の間に配線などのための空間を確保してある天井)とでは、空間を自由に活用する上での許容度が大きく異なってきます。

 

また、直床(コンクリート床に直接フローリングなどを施した床と、二重床(コンクリート床とフローリングとの間に空間がある床)も、上記同様、空間を活用する上での許容度が大きく異なります。

 

具体的に、許容度というのは・・・(次回に続きます)


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2009年09月25日

中古マンション 建物の価値を見極める技5 コンクリートの耐久性2

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<中古マンション 建物価値を見極める技5 コンクリートの耐久性2>

 

3.建物構造と設備の状況

(4)コンクリートの耐久性(その2)

 

前回、コンクリートの耐久性をチェックする指標として、水セメント比についてお話しました。

 

本来的には、水セメント比がコンクリートの耐久性を確認する上ではベストなのですが、この水セメント比、マンションによっては竣工図に記載がない場合があります。

 

この場合、別の指標として、設計基準強度というものをチェックすることで代用します。

 

設計基準強度というのは、建物を設計する時にコンクリートが持つべき強度のことを言います。

 

設計基準強度は、24N/mm2というように標記されますが、1センチ平方メートルに240kgの力が加わっても壊れない強度という意味です。

 

ここで議論しているのは強度ではなくて、耐久性の話なのに・・・と思われるでしょうけれど、実は、コンクリートの強度は、コンクリートの中性化の速度と比例関係にあります。

 

ですから、設計基準強度が高いほうが耐久性があると考えることができます。

 

日本建築学会では、コンクリートの強度を決めるに当たって、耐久設計強度というのを定めていて、以下のようになっています。

 

<長期>

設計基準強度        30N/mm2

大規模補修不要予定期間   100年

 

<標準>

設計基準強度        24N/mm2

大規模補修不要予定期間   65年

供用限界期間        100年

 

<一般>

設計基準強度        18N/mm2

大規模補修不要予定期間   30年

供用限界期間        65年

 

大規模補修不要予定期間というのは、大規模な補修をしなくても、鉄筋の腐食やコンクリートの重大な劣化が起こらないと予定されるおおよその期間のことを言います。

 

供用限界期間というのは、建物を継続して使用した時に、構造体の大規模補修が必要となるであろうと予想されるおおよその期間のことを言います。

 

最近の一般的なマンションでは耐久設計基準強度24N/mm2以上のコンクリート(大規模補修不要予定期間65年、供用限界期間およそ100年のコンクリート)が採用されています。

 

耐久設計基準強度が24N/mm2より弱い基準のものは、すべて購入してはいけない中古マンションかというとそうではないと思いますが、24N/mm2という数値は、ひとつの目安になると思います。

 

古いマンションになると、耐久設計基準強度20N/mm2などが利用されているケースもあります。

 

この場合でも、ご自身がお住まいになる想定期間などと照らし合わせて、十分な耐久性と言えるかどうかというのも判断基準となるでしょう。

 

当然、そのマンションの維持管理状況にも左右されます。

 

なお、設計基準強度の記載場所は、前回ご説明した竣工図の構造の項目にある特記仕様書に記載されています。

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2009年09月21日

中古マンション 建物価値を見極める技5 コンクリートの耐久性1

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<中古マンション 建物価値を見極める技5 コンクリートの耐久性1>

 

 

3.建物構造と設備の状況

(3)コンクリートの耐久性(その1)

 

一般的なマンションは、鉄筋コンクリート造りのものが大半です。この鉄筋コンクリートの耐久性をチェックすることも、建物の価値を見極める上では重要だと思います。

 

鉄筋コンクリートは、マンションの構造の大半をなす部分です。コンクリートの中に鉄筋が入ったものです。

 

鉄筋は引っ張られる力に対して強く、コンクリートは圧縮される力に強いという特徴があります。

 

さらに、コンクリートはアルカリ性であるため、鉄筋が錆びるのをガードしてくれます。

 

これらの特徴を合わせることで、引っ張られる力にも圧縮される力にも強く、かつ耐久性の高い建材になっているのです。

 

ところが、大気中の炭酸ガスにコンクリートがさらされ続けると、コンクリートはだんだん中性化していきます。1年間でコンマ数ミリの世界ですが、表面からだんだん中性化します。

 

中性化がひどく進行すると、これまでのガード役が機能しなくなってしまい、鉄筋が錆び始め、強度が低下していくことになるわけです。

 

ガード役のコンクリートの耐久性は、中性化するスピードがより遅い性質のもののほうが、耐久性が高いということになるわけですが、これを見極めるポイントは、水セメント比という指標です。

 

コンクリートの成分は、水、セメント、砂、砂利で構成されていますが、セメントの重量に対する水の重量の比率(水セメント比)が強度の決め手になります。

 

水の量が少ないほど、緻密なコンクリートが生成され、炭酸ガスが浸透しにくくなり、その結果、耐久性も高くなるというわけです。

 

住宅金融支援機構の住宅ローンで有名なフラット35の技術基準では、この水セメント比は60%以下と定められています。

 

長期間、融資をする立場から見て、簡単に劣化するマンションにはお金を貸したくないはずです。

 

そうした観点からすれば、水セメント比は最低でも60%、55%以下ならば優良と言えると思います。

 

この水セメント比、中古マンションの場合どのように調べるか、ということが問題になりますが、このチェックは、一般の仲介業者さんではまず無理なので、専門家に任せたほうがよいと思います。

 

もし、ご自身で調べたい場合は、前回のお話と同様に、検討している中古マンションの管理人さんや管理会社に事情を説明して、竣工図を見せてもらいましょう。

 

竣工図は、構造、意匠、電気、設備という4つの項目に分かれていますので、構造の部分を見てください。

 

構造の項目の最初のほうに「特記仕様書」という項目がありますので、その中の「コンクリート工事」の欄を見ると水セメント比が出てきます。

 

このほかに、スランプ値という指標もありますので、チェックしたほうがよいです。(長くなってしまうので、今回は説明を省略します)。

 

なお、中古マンションの場合、物件によっては、竣工図に水セメント比やスランプ値が記載されていないケースが多々あります。

 

この場合の対処については、次回お話します。


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2009年09月03日

中古マンション 建物の価値を見極める技4 杭と地盤

中古マンション 建物の価値を見極める技6 〜杭と地盤



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<中古マンション 建物の価値を見極める技6 〜杭と地盤>


前回の耐震性に続き、建物の基礎となる杭と地盤の強さについてのお話です。


3.建物構造と設備の状況

(2)杭と地盤


現在の建築基準法では、マンションなどの一定の規模の建物については、その基礎が「良好な地盤」に達していなければならないことになっています。


「良好な地盤」というのは、標準貫入試験という特殊な調査でN値という数値を割り出し、N値50以上となる固さの地盤が5m以上続く場所を言います。


要するに、地中の固い部分が連続しているところ、ということです。


そして、その場所を支持層と呼んでいます。


マンションの構造を確認するにあたっては、この支持層に到達するよう杭がきちんと打たれているかどうかということは当然ながら、地表から支持層までの距離がポイントになります。


仮に、地表から支持層までの距離が50mだとすると、細長い50mの柱が何本かある上に建物が乗っているイメージになります。50mというと、概ね16階建の建物の高さです。


支持層までの地盤が非常に緩いような場合、液状化現象などの問題もありますが、巨大地震などが発生した場合、杭が損傷するリスクがあります。


なぜならば、杭は縦に打ち込むだけなので、横につっかえ棒となる梁のような構造がないため、縦の揺れには強いかもしれませんが、横ゆれには弱いと考えられます。


地表から支持層までの距離が短いものに比べて、その距離が長いもののほうが、杭損傷のリスクが高いと言えるのです。


一般的には、30m以内ならばさほど心配しないでよいようです。20m以内なら安心できるといったところでしょうか。


このあたりのチェックは、一般の仲介業者さんではまず無理なので、専門家に任せたほうがよいと思います。

もし、ご自身で調べたい場合は、検討している中古マンションの管理人さんや管理会社に事情を説明して、竣工図を見せてもらいましょう。


竣工図は、構造、意匠、電気、設備という4つの項目に分かれていますので、構造の部分を見てください。

構造の項目の中に、ボーリング調査図(土質柱状図)というのがありますので、そこに深さに応じたN値のグラフが掲載されています。これで、支持層までの距離が確認できます。


次に、杭伏せ図という図面があります。これは
、どこにどのような杭を打っているかがわかる図面です。


図面には注釈があり、杭のタイプ、位置別、杭先端の長さが掲載されています。支持層までの深さと比べ、その地点の杭が支持層に達しているかどうかが確認できます。

 

 

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2009年08月27日

中古マンション 建物の価値を見極める技3 耐震性

中古マンション 建物の価値を見極める技3 〜耐震性

 




いよいよ、安心中古マンションの真髄になってきました。建物構造と設備のチェックポイントです。

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3.建物構造と設備の状況

 

建物構造と設備の状況を評価する項目のうち、今回は「耐震性」のチェックポイントについてお話します。

 


(1)耐震性

 

このところ、大規模な地震が続くなかで、やはりマンションの耐震性は気になるところです。

 

日本は言わずと知れた地震大国ですから、地震に対してどのような建物を建てなければならないかということを、建築基準法で制限しています。

 

1978年に発生した宮城県沖地震を機に、1981年6月1日に施行された建築基準法の改正で、耐震に対する設計方法が根本的に見直しされているのですが、それ以前の建物は、震度5強程度の揺れでも倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能なレベルで建築することが義務付けられていました。

 

一方、見直しされた建築基準法では、巨大地震を想定し、震度6強から震度7の揺れでも建物が倒壊せず、最低でも「人の命が守られる」ように建物の設計や構造が強化されています。

 

この1981年6月1日を境に、それより前の建物は、旧耐震基準の建物、それ以降の建物は新耐震基準の建物と言われています。

 

ここで注意しなければならないのは、いつ建物が建ったのか、ということではなく、建築確認申請がいつ役所に受理されたかということです。

 

建築確認申請というのは、役所に対して、こういう建物を建築しますがよろしいでしょうか、と申請を出し、役所に受理されることを言います。

 

つまり、1981年6月1日に建物が完成していたとしても、建築確認申請が1981年6月1日より前になされていれば、この建物は旧耐震基準の建物ということになります。

 

よく解っていない仲介業者さんと話をしていると、「このマンションは、1982年に竣工(建物が完成)しているので大丈夫です」などと平気で言っているケースが多々ありますので注意が必要です。

 

この時代の中古マンションを購入する場合は、建築確認申請の写しを入手して確認することが必要です。仲介業者に言えば入手することができます。

 

建築確認申請には、役所が受理したはんこが押されているのですが、その日付が、1981年6月1日以降になっていることが確認できれば、新耐震基準の建物であることが判ります。

 

私の経験ですが、1983年に竣工した建物を調査した際、建築確認申請の日付が1981年5月というものがありました。

 

このマンションは非常に規模の大きい物件でしたので、建築期間が長いものだったのです。ですから、建物の完成時期が1983年ではあっても、役所に受理してもらった建築確認申請は、旧耐震基準のもとに行われていたということになっていたようです。

 

ところで、旧耐震基準の建物は全て危険なものなのでしょうか。

 

阪神淡路大震災では、1972年〜1981年に建築された建物で無被害だったものは50%弱、軽微な被害だったものが25%程度となっています。

 

つまり、あの大地震にも耐え抜いた旧耐震基準物件が75%もあったということです。

 

つまり、新耐震基準ほどの安心感はないかもしれませんが、選び方次第では買ってもよい旧耐震基準物件もあるのではないかと思います。

 

阪神淡路大震災で被害が大きかった建物は、

 

◇1階部分が、鉄筋コンクリートなどの構造壁のない独立した柱だけの構造になっている建物(1階が駐車場になっているケースが多い)

 

◇1階部分が、柱の少ない構造で、入り口部分などの開口部が大きい建物(1階が店舗などになっているケースが多い)

 

などが大きな被害を受けたそうです。

 

旧耐震基準の物件を購入する場合、このような建物を極力選ばないようにすることは重要なことだと思います。

 

また、旧耐震基準の物件でも、耐震改修促進法に基づく耐震補強がなされているものは、現在の建築基準法レベルの耐震性があると考えてもよいです。

 

さらに、上記の耐震補強ほどの安心感はありませんが、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が行っている住宅ローンで、フラット35という商品がありますが、

 

この住宅ローンを借りることができる証明書(中古住宅適合証明)がある物件も、ある程度の安心感はあると考えています。

 

フラット35は、旧耐震基準のマンションの場合、耐震に関する部分の簡単な調査が必要となります。

 

融資をする側からすれば、地震で倒壊してしまうリスクの高いマンションにはお金を貸したくないと思うのは当然なので、フラット35の適合証明があるマンションは、何もない旧耐震基準のマンションに比べれば、安心感のある物件であると言えると思います。


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2009年08月22日

中古マンション 建物の価値を見極める技2 専有部分のチェックポイント3

中古マンション 建物の価値を見極める技2
〜専有部分のチェックポイント3

 

 

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今回は、前回に引き続き、(9)〜(10)の項目のお話です。

 

 

2.専有部分の状況

 

 

(9)収納率

収納率というのは、その部屋の専有面積(販売資料上の室内面積。通称、壁芯面積。)に対してどの程度の収納スペースがあるかということです。

 

ただし、床から天井まである収納スペースのみで計算してください。新築マンションでも、キッチンのつり戸棚や下駄箱、トイレの戸棚まで収納スペースとして計算しているところがありますが、本来的には邪道だと私は思います。

 

中古マンションの場合、正確な間取り図が入手できない場合もありますが、仲介業者に頼めば、販売当時のパンフレットを手に入れることができますので、それをベースにざっくりと計算してみるとよいでしょう。

 

専有面積に対して7%以上あれば良好、5%以下の場合は今ひとつ、その中間であれば普通と考えています。

 

 

(10)バルコニーの広さ

バルコニーはその幅はいくらあってもよいと思いますが、奥行きが見るべきポイントになります。

 

幅が1.2m未満ですと狭く使い勝手が悪いと感じるでしょう。1.8m以上は良好と判断しています。ただし、2m以上ある場合、逆に部屋の日当たりが悪くなるケースもありますので、注意が必要です。

 

なお、1.2m以上1.8m未満は普通と判断しています。

 

なお、バルコニーに外部水栓(水道の蛇口とシンク)があると便利です。

 

 

 

これで、2.専有部分の状況はおしまいです。

 

近いうちに、3.建物構造と設備の状況についてお話します。

 

いよいよ、中古マンションを購入する上で、最も重要なポイントであると私が思っている領域に入ってきました。ご期待ください。


 

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その3では、専有部分の状況(6)〜(8)までお話しました。


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2009年08月20日

中古マンション 建物の価値を見極める技2 専有部分のチェックポイント2

中古マンション 建物の価値を見極める技2 
〜専有部分のチェックポイント2

 

 

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今回は、前回に引き続き、(6)〜(8)の項目のお話です。

 

 

2.専有部分の状況

 

 

(6)バスルームの広さ

バスルームは、ユニットバスの規格が決まっています。1216とか1418などと、業界の人々が言っているものです。

 

1216というのは、1.2m×1.6mのサイズのユニットバスという意味です。

 

1216は、かなり狭く感じると思います。1317で普通。1418以上あれば、かなり広く感じます。

 

もちろん体の大きさによって感じ方は違うかもしれませんが、中古マンションを見学するとき、実際にバスルーム内に立ち入り、サイズを聞いてみて実感してみてください。

 

なお、最近のマンションは1418というものが増えていますので、バスルームにこだわる方は、比較的、築年数の新しい物件を狙うことになると思います。

 

 

(7)トイレの広さ

トイレの広さというのは、あまり関係ないと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、狭いトイレというのは、案外とつらいものなのです。

 

座って用をたす場合、正面のドアや壁までの距離が狭いと、体がちょっと大きいだけで、立ったり座ったりするのに、頭がぶつかってしまい大変苦労します。

 

基本的には、便座の先端から前の壁、あるいはドアまでの距離が55cm以上あるとよいです。それより短いとかなり窮屈になります。

 

 

(8)主寝室の広さ

ここでは、ご夫婦の主寝室というイメージでお話します。

 

中古マンションを見学しても、実際にどのような家具の配置ができるかというのがイメージできずに、入居してみてから、家具の配置ができずに困ってしまうというケースはよくある話です。

 

特に、主寝室は、シングルベッドを2台置くことになりますので、きちんとした配置が可能かどうかというのは、部屋の広さに加え、形状も大きな要素になります。

 

一般的に、シングルベッドの幅は1m程度です。ベッドの間にナイトテーブルを配置するとすれば、50cm程度の幅が必要となります。これだけで、2.5mはとられてしまいます。

 

これに加え、その両端は1mずつの余裕は欲しいです。窓もあるでしょうし、クローゼットの開け閉めもあるでしょうから。

 

とすると、部屋の幅は、できれば4.5m程度は欲しいということになります。

 

次にベッドの長さです。一般的には2m程度ですね。片側は壁にくっつけてしまうでしょうから、足元側は少なくとも1mの余裕を作るとして、3mは欲しいですね。

 

ですから、主寝室は4.5m×3mの長方形が収まる部屋であればOKでしょう。このサイズの長方形が入らない場合は、使い勝手が悪いと思います。

 

 



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その2では、専有部分の状況(1)〜(5)までお話しました。


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2009年08月16日

中古マンション 建物の価値を見極める技2 専有部分のチェックポイント1

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その1では、「1.建物外観と共用部分の状況」のお話をしました。


今回は、2.専有部分の状況についてです。


2.専有部分の状況


専有部分の状況を評価するための要素は次のとおり10種類あります。今回はそのうちの5つをお話します。

(1)日照と眺望

対象となる部屋の日当たりですね。一般的には南向きが最も日当たりがよいとされます。人気度合いで言うと、南向き、西向き、東向き、北向きの順番が一般的です。


ただし、バルコニー側などの主要開口部の方位によっても違いますし、バルコニー側にどのような建物が建っているかによっても差がでます。ですから、現地で確認することが一番です。


もう一つは眺望です。これは、部屋からの眺望やバルコニーからの眺望です。上層階であればあるほど評価は高いです。(最上階は冷房が効きにくいとか、防犯上リスクがあるというデメリットもあると言われますが・・・)


日照、眺望ともに、現地をよく見て、個々人の主観でよいので、よい、普通、今ひとつ、と3段階に分けて評価してみましょう。



(2)角部屋かどうか

角部屋は、開口部(窓)がある部屋が増えますので、通気性や日照の面で評価が高くなります。


角部屋であれば、よい、そうでなければ、普通、と評価します。


ちなみに、角部屋住戸の人気順位は、東南、南西、北西、北東の順番です。



(3)玄関ポーチ・アルコープの有無

アルコープとは、共用廊下から数十cmから数m程度バックした位置に玄関を設置し、玄関の前から廊下までの窪んだゆとり空間を形成している部分のことで、共用廊下から玄関内部が丸見えになるのを防ぐために行われます。


ポーチとは、アルコープのような空間に加えて、門扉が併設されているものです。


玄関前に、ポーチやアルコープがあるかどうかを確認しましょう。これらがある場合は、よい、ない場合は普通と評価します。



(4)リビングダイニングの広さ

リビングダイニングは、ファミリータイプのマンションの場合、専有面積の25%以上あればよいと言われます。


マンションの設計をやっている友人達は、大抵このようなことを言っています。マンションの動線などを意識している設計士の方々の経験からくる数値のようです。


私が思うに、恐らく間取りのバランスなんだと思います。実際に、様々なマンションでこの確認をしてみましたが、不思議なことに、25%をクリアしていない物件は見た目の間取りのバランスが悪いものが多いのです。


なお、私は、25%以下の場合については、普通と評価しています。



(5)キッチンの広さ

システムキッチンの長さを確認します。ここではI型(直線のキッチン)についてお話します。


一番よいのは2.4m以上の長さがあるもの(あるいは、リフォームを前提とする場合、これを設置できるキッチンスペースがあること)です。


これは使い勝手が良い。まな板を置いて調理をするスペースもゆったりしていますが、シンクの端にもゆとりが(25cm程度)あり、とても使いやすいと言われています。


なお、これ以下の場合は普通と評価しています。


ちなみにキッチン背後の通路幅は、冷蔵庫や食器棚を配置した後の幅として、80cmは欲しいところです。



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2009年07月31日

中古マンション 建物の価値を見極める技1 建物外観と共用部分のチェックポイント

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1.建物外観と共用部分の状況

(1)建物全体のイメージ

これは、主観的なイメージでとらえるしかないのですが、良い、普通、今ひとつ、の3段階に分けて評価しています。

個々人の好き好きではありますが、見た目のよいマンションは大抵の人が「いいなぁ」と感じるのも事実です。

(2)駐車場の状況

一番よい駐車場は、平らな地面に置ける平置き型駐車場です。出し入れも簡単ですしね。


次によいのは、自走式と言われる駐車場です。2階建や3階建ての平面駐車場などがよく見受けられます。


使い勝手が今ひとつなのは、機械式駐車場です。出し入れが面倒ということもありますが、中長期的に見ると維持管理費用が結構高いと言われています。


機械式駐車場を持つ中古マンションでは、当初の修繕計画における費用と、現在の修繕見積もり費用が大幅に異なるという問題を抱えているケースが多いようです。


また、乗用車のサイズが過去に比べて大型化しているので、機械式駐車場の幅が合わない、高さが合わないということもよくあります。事前にチェックしないと、敷地外の駐車場を借りざるをえないということもあります。


(3)エントランスホールのイメージ

これも、(1)と同様、主観的なイメージでとらえるしかありません。私は、良い、普通、今ひとつ、の3段階に分けて評価しています。


あくまでもイメージですが、私は、狭く圧迫感のあるエントランスや、かなり薄暗いエントランスは、今ひとつの部類に入れています。


セキュリティー面(オートロックの有無、外部から共用廊下への進入難易度、監視カメラの台数や設置場所など)も評価要素に入ります。


(4)エレベーターの配置

エレベーターの数とお住まいになる部屋からの距離を確認します。


数は、50戸に1基は欲しいところですね。これより少ないと今ひとつの部類に入ります。これ以下ですと、利用者の多い朝などは、なかなかエレベーターが来ないということも起こりえます。


また、自分のお部屋からエレベーターまでの距離は50m以内であるのがよいですね。


近いからと言って、エレベーターに隣接する部屋は極力避けたほうがよいですが、遮音処理がばっちり施されていれば気にならない場合もあります。


(5)バリアフリーの状況

駐車場や廊下、通路など、段差がないようにスロープが施されている場合は、バリアフリーを考えている設計ですので、良好として評価しています。


上記のような加工が施されていない場合は、普通と評価しています。




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