管理を見極める技

2010年04月23日

中古マンション管理を見極める技9 建物の劣化状況を確認する

中古マンション管理を見極める技9 建物の劣化状況を確認する

 

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<中古マンション管理を見極める技9 建物の劣化状況を確認する>

 

建物設備の劣化状況調査は、本来、ホームインスペクター(住宅診断士)などの有資格者に依頼して行うのが通常です。

 

詳細について調査を望まれる場合は、こうした有資格者に業務を有料で委託することになります。(詳しくは、日本ホームインスペクターズ協会ホームページをご覧ください。なお、私も同協会の公認インスペクターです。)

http://www.jshi.org/

 

一方、そこまでやらないにしても「最低限のことを確認したい」という方は、これから説明することを実践するだけでも多少は安心できると思います。

 

中古マンションの場合、購入するお部屋そのものよりも、そのマンションの共用部分の劣化状況が重要になってきますが、これらについて、管理会社等が外部業者に調査させたものが、共用部分の「劣化調査報告書」です。

 

「劣化調査報告書」は、外部にその内容を積極的に提示する類のものではありませんので、

 

まずは、「このマンション、最近、共用部分の建物設備の劣化状況を調査していますか?」と仲介業者さんに聞きましょう。

 

仲介業者さんがピンときていないようであれば、「管理会社さんに確認してもらえませんか」とお願いしましょう。

 

もし、「調査していますよ」という回答ならば、劣化調査報告書を管理会社あるいはマンションの管理人さんに見せてもらえるよう働きかけてください。

 

劣化調査報告書は、「緊急に修繕を要する」「中期的に様子を見る」というような記載があるところだけチェックすれば十分でしょう。

 

そしてそれらの部分について、既に修繕工事済みなのか、そうでないのか、そうでないとすればいつ工事を行うのか、その費用はどの程度で、修繕積立金の値上げを要する類のものかどうか、といったことを聞けばよいでしょう。

 

ただし、「調査しているけれども見せられない」と回答される場合もあります。

 

誰しも、自分の所有物件の問題点を外部に出したがらないでしょうから、調査を発注している管理会社としては、簡単に情報を出さないこともあります。

 

こういう場合は、調査結果の中に、

◇緊急に修繕を要する部分はあるか、ある場合はどの部分か

◇その部分について修繕工事は完了しているか

◇修繕工事が完了していない場合、何故か、いつ着手するか、修繕積立金に影響はないか

といった表現で確認することも可能です。

 

これすらも教えてくれない場合は、次善の策として、建物の外回りをよく見るしかありません。

 

具体的には、壁、柱、梁及び基礎のうち屋外に面する部分、バルコニーなどの屋外に面する部分を、外から確認することができる範囲で、大きなひび割れなどの有無を、目視で確認します。

 

共用部分の廊下や非常階段なども見ることができるのであれば、そういった部分にも大きなひび割れ、あるいは鉄部のひどい錆、手すりの大きなぐらつきがないかどうか、ざっと確認してみましょう。

 

鉄筋コンクリート造のマンションの場合、コンクリートに幅0.5mm以上の大きな亀裂がある場合、早急に修繕する必要があると言われています。

 

ひび割れは、修繕が施されていれば問題はありません。

 

何も処置されていない亀裂がある場合は、今後の修繕予定等について確認できればまずまず安心でしょう。

 

 

 

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2010年04月20日

中古マンション管理を見極める技8 修繕積立金の値上げを予測する

中古マンション管理を見極める技8 修繕積立金の値上げを予測する


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中古マンション管理を見極める技8 修繕積立金の値上げを予測する
仲介業者さんが行う「重要事項説明」では、「修繕積立金の値上げ予定の有無」について、説明することになっています。


しかし、「修繕積立金の値上げ予定の有無」は、そのマンションの管理組合で正式決定した場合でないと、重要事項説明書に記載しないのが一般的です。


中長期的に、そのマンションの修繕積立金がどのようになっていくかを事前に知っておくことは、中古マンション購入にあたっては極めて重要なポイントとなります。


ここでは、あまり緻密の方法ではありませんが、ある程度、将来像を知るための手法をご紹介したいと思います。


まず、仲介業者さんに以下について確認してください。

◇各年次の修繕支出合計額(長期修繕計画や計画案から確認)

◇毎年の修繕積立金徴収額(マンション全体の年間徴収額)

◇直近の修繕積立金合計額(マンション全体で貯めている修繕積立金額)


まずは「各年次の修繕積立金合計額」です。


仲介業者さんにお願いして、長期修繕計画から数字を抜き出してもらいましょう。


あるいは、長期修繕計画や計画案を仲介業者さんを通じて入手して、自分で確認してもよいでしょう。


長期修繕計画は、通常は、縦軸が修繕工事の各項目、横軸が年次となる表になっています。


縦軸を下に追っていくと、「各年次の修繕支出合計額」(表現は一様ではありません)が記載されています。


ここでは、この数字を押さえておけば結構です。(緻密にやろうと思う場合は、縦軸の各修繕工事の項目について、修繕周期や予定額が適正かどうかを確認する必要がありますが・・・)


次に、そのマンション全体で集金される「毎年の修繕積立金徴収額」です。


これも仲介業者さんに聞けばわかりますが、書面で確認する場合は、直近の定期総会議案書に修繕積立金収支報告書というのが掲載されていますので、この報告書の収入実績を見れば金額を確認できます。


なお、この報告書の収入項目に駐車場使用料等が含まれる場合、これも含めて考えていただいて結構です。


最後は、「直近の修繕積立金合計額」です。これも仲介業者さんに聞けばすぐにわかります。


書面で確認する場合は、上記の修繕積立金収支報告書の次期繰越金が概ね該当します。

 

さて、これらを使って、どのように予想するかについて説明します。

 

たとえば、各数値が以下のようになっていたとします。


<長期修繕計画の一部(例)>              (単位:万円)
        │ H22 │ H23 │ H24 │ H25 │ H26 │ H27

───────────────────────────────────

各年次の│    │    │    │    │    │

修繕支出│   100│    100    3000    5800    3000    100

合計額 │    │    │    │    │    │

───────────────────────────────────

毎年の │    │    │    │    │    │

修繕積立│    1000    1000    1000    1000    1000    1000

金徴収額│    │    │    │    │    │

───────────────────────────────────

直近の修繕積立金合計額  5000万円



このとき、この表を次のように書き換えます。


<長期修繕計画の一部(例)>              (単位:万円)
        │ H22 │ H23 │ H24 │ H25 │ H26 │ H27

───────────────────────────────────

各年次の│    │    │    │    │    │

修繕支出│   100│    100    3000    5800│  3000    100

合計額 │    │    │    │    │    │

───────────────────────────────────

毎年の │    │    │    │    │    │

修繕積立│    1000    1000    1000    1000    1000    1000

金徴収額│    │    │    │    │    │

───────────────────────────────────

収支  │   900│   900│ ▲2000│ ▲4800│ ▲2000│   900

───────────────────────────────────

各年の │    │    │    │    │    │

修繕積立│    5900│  6800│  4800│    0│ ▲2000│ ▲1100

金合計額│    │    │    │    │    │ 

───────────────────────────────────


H22のところは、年間収支は900万円の黒字ですから、直近の修繕積立金合計額である5000万円を足して、5900万円となりますね。


同様に、毎年の収支を、その前年の修繕積立金合計額に加算していきます。


この例では、マンション全体で蓄えていた修繕積立金が、H25年にはゼロになり、H26年には▲2000万円になると予想されます。


この例は極端なケースですが、仮にこのような事例が仮にあるとすれば、H22年よりも相当前から、そのマンションの管理組合で具体的な修繕積立金の値上げ策や、修繕一時金の徴収策などが議論されているはずです。


先にも述べたように、仲介業者さんの重要事項説明では、管理組合が定期総会で正式に合意した場合のみ「修繕積立金の値上げ予定あり」と説明することが多いので、このような方法で、確認をしたほうがよいのです。


本当は、仲介業者さんが主体的にやってくれればよいのですが、現在の宅地建物取引業法では、ここまでの説明が求められていないのも事実です。


自分の身を守るためにも、仲介業者さんに、このくらいのことは調べてもらうようにしましょう。仲介手数料を支払う以上は。(嫌がれることもあるとは思いますが)


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2010年04月13日

中古マンション管理を見極める技7 修繕積立金の確認3

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<中古マンション管理を見極める技7 修繕積立金の確認3


前回は、「修繕積立金の1戸あたりの平均月額」を以下の基準に照らして確認する方法をご紹介しました。


<1戸あたりの平均専有面積が55平米以上の場合>

経過年数      修繕積立金の1戸あたり平均月額の適切な金額

5年未満                6000円以上

5年以上10年未満           7000円以上

10年以上17年未満          9000円以上

17年以上              10000円以上


<1戸あたりの平均専有面積が55平米未満の場合>

経過年数      修繕積立金の1戸あたり平均月額の適切な金額

5年未満                5700円以上

5年以上10年未満           6650円以上

10年以上17年未満          8550円以上

17年以上               9500円以上


「直近の修繕積立金会計予算」と「前期の同会計決算」の双方で「1戸あたりの修繕積立金の平均月額」算出し、ともに、上記基準を超えていることを確認するというものでしたね。


この方法で、検討しているマンションの修繕積立金が基準をクリアしていれば安心なのですが、そうでない場合は、十分な修繕ができない可能性があると言えるでしょう。


特に、中古住宅の住宅性能評価基準では、「直近の修繕積立金会計予算」は少なくとも基準を超えていないと、「適正な修繕積立金額」とは言えないことになっています。


一方、「前期の修繕積立金会計決算」だけが、上記基準を割り込んだ場合は、どうすればよいのでしょうか。


この場合、「前会計期間の修繕積立金の充足率」が95%以上であることが確認できれば「適正」と判断してもよいとされています。


「前会計期間の修繕積立金の充足率が95%以上」というのは、


前の期の修繕積立金の「予算」が「決算」に対し95%以上の比率であるということですから、計画通りに修繕積立金を集めている管理組合であると認識できる、といった意味です。


具体的な計算方法は、


前期の修繕積立金会計決算上の修繕積立金総額 ÷ 前期の修繕積立金会計予算上の修繕積立金総額


となります。


「前会計期間の修繕積立金の充足率」や「修繕積立金の1戸あたりの平均月額」は、管理会社によっては毎年きちんと算出している場合がありますので、仲介業者さんを通じて確認できる場合もあります。


自分で計算するのはかなり大変かもしれないので、考え方だけ理解した上で、数値を確認するのが一番簡単かもしれません。


是非トライしてみてください。


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2010年04月09日

中古マンション 住民の管理意識の高さが資産価値をアップさせる

中古マンション 住民の管理意識の高さが資産価値をアップさせる


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<中古マンション 住民の管理意識の高さが資産価値をアップさせる>


先日、私が信託銀行に勤めていたときにお世話になった不動産業者さんと久しぶりにお話する機会があり、たまたま「古いのに人気がある中古マンション」の話題になりました。


そのマンション名は、大阪の枚方市にある「労住まきのハイツ」です。


このマンション、総戸数380戸、建築後35年にもなるマンションですが、今だに大変な人気があり、購入を希望する買主さんが絶えないマンション(価格が上がっているマンション)として有名だと言うのです。


なぜそれほどまでに人気があるかというと、マンション管理が管理会社に任せきりではなく、住民の方々が主体的に管理活動を行っており、


さらに住民の管理意識の高さから、老若男女が安心できる環境が整っているからだそうです。



本当かなあ、と思いインターネットで調べたところ、いろいろ出てくる出てくる・・・



その中で、一番イメージが湧きやすかったのが、このマンションの管理組合が運営しているホームページ。


http://www.roujyumakino.com/index.html



ご覧になるとわかる通り、管理組合が、管理運営状況をホームページで世の中に公開しているんです。


運営方針、過去の修繕履歴、今後の長期修繕計画まで!


こんな管理組合、あまり見たことがありません。管理組合(住民)の自信の表れですよね。



そしてもっとすごいのが、住民同士によるコミュニティー創造。


自治会、子供会、老人会、暮らしの支援ボランティアなどがこのマンションの住民達の力で運営されているんです。



私も一時期ですが、大坂で仕事をしていた経験がありますのでわかるのですが、このマンションのある場所は、決して立地が最高によいというわけではないんです。


なのに人気がある。


これは、私がブログに書いている「管理を見極める技」で出てくる様々なチェックポイントが当たり前のようにクリアされているだけでなく、


そこに住まう人々同士が、もっと暮らしやすく、もっと快適に、そして100年間このマンションをもたせよう、という取り組みを通じて、地域コミュニティーや助け合う心といったものまでも構築した結果なんですね。


マスコミにも色々な形で取り上げられているようですから、本物なんだと思います。


http://www.roujyumakino.com/masscom.html



ところで、日本全国の総住戸数は、約5400万戸。そのうち、人が住んでいるのは約4700万戸と言われています。


明らかに供給過剰だし、今後も少子高齢化で空室は増えていくことが予想されます。


こうした中で、人々が欲しいと思うようなマンションの要素とは、「立地(交通利便性・周辺の施設等)」がよいというだけでなく、


もうひとつは、やはり、「きちんとした管理」なんだと思います。


「きちんとした管理」ができているということは、「住民の管理意識が高い」ということにほかなりません。


そして「住民の管理意識」が高ければ、「より住みやすい環境を作ろうとする意識」も高いはずです。


労住まきのハイツも、このような「高い管理意識」があったからこそ、主体的に管理を行い、地域コミュニティーまで作り上げることができたわけです。


中古マンションも、こうした取り組みを行っているマンションとそうでないマンションで選別化されていくことになるでしょう。


よりよいマンションは、立地のみでなく「管理」を見極めることがやはり大切なようですね。



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2010年04月06日

中古マンション管理を見極める技7 修繕積立金の確認2

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<中古マンション管理を見極める技7 修繕積立金の確認2


中古マンションの修繕積立金が適正な水準なのかどうか、これから長く住まう立場としては極めて気になるポイントですね。


今回は、建築後の経過年数が1年以上の物件に対して、どのように確認していくかを簡単に見ていきたいと思います。


適切な金額の修繕積立金か否かを確認するためには、


◇「1戸あたりの平均専有面積」と

◇マンションの「経過年数」に応じた

◇「修繕積立金の1戸あたり平均月額」が


以下の基準を満たすかどうか調べることで行います。


(正式には、直近期の修繕積立金会計予算と前期の同会計決算の双方で基準を満たすかどうか調べます)



<1戸あたりの平均専有面積が55平米以上の場合>

経過年数      修繕積立金の1戸あたり平均月額の適切な金額

5年未満                6000円以上

5年以上10年未満           7000円以上

10年以上17年未満          9000円以上

17年以上              10000円以上


<1戸あたりの平均専有面積が55平米未満の場合>

経過年数      修繕積立金の1戸あたり平均月額の適切な金額

5年未満                5700円以上

5年以上10年未満           6650円以上

10年以上17年未満          8550円以上

17年以上               9500円以上



さて、はじめに、「1戸あたりの平均専有面積」を算出してみましょう。


あくまで、そのマンションの1戸あたりの平均専有面積ですから、皆さんがこれから購入しようとしているお部屋の専有面積とは別物になりますので注意してください。


2LDK以上のファミリータイプのお部屋しかないマンションであれば、1戸あたりの平均専有面積は55平米以上とみても問題ない可能性が高いのですが、DINKS向けの狭いお部屋やワンルームなどが併存する物件の場合は、きちんと算出しておいたほうが無難です。


1戸あたりの平均専有面積は、


◇「マンション全体のお部屋の専有面積合計」÷「総戸数」


ですから、双方のデータを仲介業者さんから聞けば簡単に計算できます


次に、「1戸あたりの修繕積立金の平均月額」です。


これも、皆さんがこれから購入しようとしているお部屋の修繕積立金額とは異なります。


簡単に言うと、


◇「マンション全体で1年間積み立てた修繕積立金」÷12か月÷「総戸数」


で、1戸あたりの修繕積立金の平均月額となります。


マンション全体で1年間積み立てる修繕積立金は、定期総会議案書(総会で議決済みのもの)に掲載されている直近期の修繕積立金会計予算から、以下の項目を加減算して求めます。
 

+ 特別修繕費

+ 管理会計からの繰り入れ金

+ 一時徴収

 + 修繕費用積立保険等の配当金

 + 預金等の利息

 − 大規模修繕等に充当するための借入金に対する返済額


(注)正確には、未収入金として過去に計上している部分を除いて計算します。


以上の金額を12で割って、さらに総戸数で割ると、1戸あたりの修繕積立金の平均月額が算出されます。


これで、冒頭に掲げた表と照らして、適切な修繕積立金額になっているかどうか確認できます。


なお、中古マンションの住宅性能評価基準では、直近の修繕積立金会計予算と前期の同会計決算の双方で「1戸あたりの修繕積立金の平均月額」算出し、ともに、冒頭の基準を超えていることを確認する必要があるとしています。

(今回は、事務所や店舗が併存するマンションについての説明は省略しています。)


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2010年04月02日

中古マンション管理を見極める技7 修繕積立金の確認1

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<中古マンション管理を見極める技7 修繕積立金の確認1

 

修繕積立金は、マンションの大規模修繕などのために使うお金を、管理組合として貯めていくために徴収されるものです。

 

長期修繕計画の記事でもお話したように、マンションは、その機能を維持するために、一定の周期で大きな修繕費用がかかるため、確実にそして計画的にお金を積み立てていく必要があります。

 

 

さて、今回は修繕積立金に関するチェックの第一弾です。

 

まずは、似たようなマンション(概ね同程度の築年数)の修繕積立金を調べてみましょう。

 

それぞれの物件には専有面積○○平米というのが記載されていますよね。

 

そしてそれぞれのマンションの修繕積立金をそれぞれのマンションの専有面積で割って、1平米あたりの修繕積立金を、各マンション毎に算出してみてください。

 

どれも似たような金額ならばよいのですが、気に入ったマンションの1平米あたりの修繕積立金が安すぎるような場合は、何故そのように安くなっているのか、仲介業者さんや管理会社に確認してみるとよいでしょう。

 

歯切れのよい回答があればよいですが、はっきりしないようであれば、きちんと詳細を調査しましょう。

 

なお、建築後の期間があまり経っていないマンションの場合、修繕積立金がかなり安くなっている場合がありますので注意が必要です。

 

これは、マンション分譲当時、販売しやすくするために修繕積立金を敢えて安く設定したり、

 

分譲会社の子会社を管理会社としている場合、その管理費を高めに設定したい(儲けたい)がために、敢えて修繕積立金を安くするといったことがあるようです。

 

このような場合は、将来、修繕積立金が大幅に増加する可能性がありますので、長期修繕計画をよく確認して、今後の修繕積立金がどのようになっていくか、ある程度予測したり、管理会社に展望を聞いたりしたほうがよいでしょう。

 

 

次に、駐車場使用料が全て管理費に組み込まれていないか確認しましょう。

 

駐車場使用料は、本来、駐車場の管理に要する部分を除いて修繕積立金会計に組み入れられるべきものです。

 

特に機械式駐車場の場合は、将来、かなりの修繕費用がかかるはずですから、全てが管理費に回されていると、修繕すべきときに高額な修繕一時金を徴収せざるを得なくなる可能性があります。(最近、社会問題化しつつあります)

 

駐車場使用料は、分譲当初、管理費を安く見せるために、修繕積立金に回すべき部分を管理費に回しているというケースも散見され、分譲後数年経っても、管理組合が気づかずそのままとなっているケースもありますので注意が必要です。(管理会社は当然気づいているんでしょうけれど・・・)

 

この点についても、仲介業者さんや管理会社に聞けば分かります。

 

書面で確認したい場合は、定期総会議案書の中にある会計決算報告を、仲介業者さんにお願いして入手するとよいでしょう。

 

読み方は、仲介業者さんに聞いていただければ普通は分かります。

 

 

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2010年03月30日

中古マンション管理を見極める技6 長期修繕計画の確認

中古マンション管理を見極める技6 長期修繕計画の確認

 

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<中古マンション管理を見極める技6 長期修繕計画の確認>

 

長期修繕計画は、マンションを長期に亘って維持するための修繕計画です。

 

長期修繕計画がない場合、修繕に必要なお金を計画的に集めることができず、突然多額の修繕一時金を徴収するということになったり、お金を徴収できずに修繕できないまま放置せざるを得ないという危険性があります。

 

そういう意味では、長期修繕計画がないマンションは、積極的に購入すべきマンションとは言えないでしょう。

 

長期修繕計画の有無については、仲介業者さんに聞けば、直ぐに調べてもらえます。

 

仮に、動きの悪い仲介業者さんだったとしても、管理会社あるいは管理人さんに問い合わせれば、有無の確認はできますし、写しを入手することも可能です。

 

ところで、長期修繕計画が適切なものかどうかを知るための判断基準とは何なのでしょうか。

 

この判断基準も、品確法に基づく住宅性能評価制度の基準が最も適当だと思いますので、今回もそれを援用してお話します。

 

適切な長期修繕計画かどうかの判断基準は、

 

◇計画期間が20年以上であること

◇外壁、屋根、給水管および排水管に係る修繕工事の実施予定時期ならびに当該工事の予定額が明記されていること

 

となっています。

 

なお、長期修繕計画を誰が作成したかについては特に問うていませんが、一般的には管理会社が作成しているのが普通です。

 

また、長期修繕計画については、組合の総会決議を要しない、とされています。

 

もちろん、組合の決議を通っていればベストですが、そのような物件は極めて少ないと思いますので、少なくとも、管理会社等が作成したものがあればよしとしています。

 

ところで、長期修繕計画の中に、もうひとつチェックしておくとよい部分があります。

 

それは、修繕周期です。

 

工法・材質等によって差異はありますが、

 

◇外  壁:10〜12年程度

◇屋上防水:20年前後

◇給水管 :20年前後

◇排水管 :20年〜25年程度

 

というのが一般的です。

 

修繕周期が掲載されていなくても、上記の項目については、この程度の周期で修繕するのが一般的と考えられますので、念のため計画をよくみて、適正な周期で修繕工事が計画されているかどうか確認してみましょう。

 

なお、検討しているマンションが、適正な修繕周期で、きちんと修繕工事を実施しているかどうか、仲介業者さんを通じて確認することも大切です。

 

例えば、築15年経過している物件であれば、少なくとも外壁に関する大規模修繕を行っているか可能性が高いのですが、実行していないとすれば何故なのか、確認しておきたいところです。

 

また、築15年であれば、今後、5年〜10年で屋上防水工事や給排水管の修繕時期がやってくるわけですから、それに応じた修繕積立金が準備されているか、あるいは修繕積立金をアップさせる計画がないか、確認する必要がありますね。(これについては、また別途、確認方法をご案内します)

 

 

 

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2010年03月19日

中古マンション管理を見極める技5 エレベーター等の設備点検状況

中古マンション管理を見極める技5 エレベーター等の設備点検状況

 

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<中古マンション管理を見極める技5 エレベーター等の設備点検状況>

 

一般的なマンションには、昇降機(エレベーター)や各種消防設備が付帯しています。

 

エレベーターは、定期点検がなされていないと思わぬ事故に繋がりかねないこともありますし、消防設備も、いざというときに機能しないというのでは、被害が甚大なものになりかねません。

 

ここ数年を振り返っても、エレベーターのメンテナンス不足や消防法違反による痛ましい事故が発生していますので、注意すべき点です。

 

昇降機は、建築基準法第12条第2項により法定点検が義務付けられています。

 

また、消防法第17条の3の3においても、消防施設等(消防用ポンプ、非常ベル、消火器、消火栓の放水および圧力、火災報知器、避難通路、避難ハッチ等)の法定点検が義務付けられています。

 

マンションにおいては、これらの法定点検を、管理組合が管理会社に委託して手続きを実施しているのが普通です。

 

住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)における住宅性能評価制度の基準では、「適切な維持管理に関する計画等が認められるマンション」の要件の一つとして、これら法定点検がなされていることを書面で確認できることとしています。

 

実際の確認方法としては、

 

◇昇降機及び昇降機等定期検査報告書

◇消防用設備等点検結果報告書

◇消防用設備等点検結果総括表

 

といった書類の有無をまずは確認します。

 

そして、昇降機については、直近の定期検査報告書の検査日が過去2年以内であることによって確認します。

 

また、消防設備については、直近の消防用設備点検結果報告書の点検機関の終期が、過去3年6ケ月以内であることにより確認します。

 

これらの書類は、仲介業者さんあるいはマンション管理会社に問い合わせて、写しを手に入れるか、直接マンション管理会社あるいはマンション管理人さんのところに行って原本を確認するという方法があります。

 

通常の中古マンション売買で、ここまで調査することはまずありませんし、仲介業者さんによっては、お願いしても理解できずに対応ができないということも多々あると思います。

 

しかしながら、今後、ホームインスペクターの活用が一般的になってくるとすれば、こうした調査も一般的になってくると思います。

 

現に、民主党政策INDEX2009では、ホームインスペクター(中古住宅診断士)の育成を課題に挙げていますし、

 

昨年、日本ホームインスペクターズ協会(http://www.jshi.org/)が設立され、第1回ホームインスペクター資格試験も実施されています。(もちろん私は合格者のひとりです。間もなく協会で公認の登録がなされます。)

 

ホームインスペクターの調査基準は、品確法に基づく住宅性能評価制度の基準を援用していますので、近い将来、こうしたチェックは当然のものとなるのではないでしょうか。

 

なお、前回掲載した「適正な管理規約の判断基準」や、今後お話する「適切な金額の修繕積立金」「適切な長期修繕計画」なども、住宅性能評価制度の基準です。

 

要チェックですよ。

 

 

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2010年03月05日

中古マンション 管理を見極める技4 適正な管理規約か否かの確認3

中古マンション 管理を見極める技4 適正な管理規約か否かの確認3

 

 

 

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<中古マンション管理を見極める技4 適正な管理規約か否かの確認3

 

前回までに、

 

(ア)管理規約の対象となる敷地、建物、共用部分等の範囲が規定されていること

(イ)区分所有者が管理費および修繕積立金を管理組合に納入しなければならない旨が規定されていること

(ウ)修繕積立金の使途が計画修繕等に限定されている旨が規定されていること

(エ)修繕積立金と管理費を区分して経理しなければならない旨が規定されていること

 

の四項目についてお話しました。

 

今回は最後の二つです。

 

(オ)管理組合が管理する建物の敷地等及び共用部分等の修繕及び変更が管理組合の行わなければならない業務である旨が規定されていること

 

■管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割を十分認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必要があります。

 

■そこで、管理規約の中で、「管理組合がやらなければならない業務」を明確化しておく必要があります。

 

■「管理組合がやらなければならない業務」は、建物の敷地や共用部分等の修繕や変更等です。

 

■具体的には、以下のような条文が管理規約に記載されているかどうかを確認することになります。

 

 

<マンション標準管理規約より抜粋>

 

第○条(業務)

1.管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。

一.略

二.組合管理部分の修繕

三.〜八.略

九.敷地及び共用部分等の変更及び運営

十.〜十七.略

 

 

(カ)管理費と修繕積立金の額、これらの賦課および徴収の方法、計画修繕等に係る資金調達の方法ならびに収支決算および収支予算が管理組合の集会における議決事項である旨が規定されていること

 

■マンション管理に必要な経費の額やその調達、決算や予算という金銭に関わる事項については、誰かの一存で決めてしまうことは極めて危険ですし、金銭に関わるルールが不明確ですと区分所有者間のトラブルの元になります。

 

■したがって、金銭に関わる事項は、管理組合全体で議論して合意の上で決めていくことがルール化されている必要があるのです。

 

■具体的には、以下のような条文が管理規約に記載されているかどうかを確認することになります。

 

 

<マンション標準管理規約より抜粋>

 

第○条(議決事項)

1.次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければな

らない。

一.収支決算及び事業報告

二.収支予算及び事業計画

三.管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法

四.〜五.略

六.特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び

修繕積立金の取崩し

七.建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金

の取崩し

八.〜十五.略

 

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2010年03月02日

中古マンション 管理を見極める技4 適正な管理規約か否かの確認2

中古マンション 管理を見極める技4 適正な管理規約か否かの確認2



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<中古マンション管理を見極める技4 適正な管理規約か否かの確認2

 

前回に続き、適正な管理規約かどうかのチェックポイントです。

 

前回は、

(ア)管理規約の対象となる敷地、建物、共用部分等の範囲が規定されていること

についてお話しました。

 

今回は、


(イ)区分所有者が管理費および修繕積立金を管理組合に納入しなければならない旨が規定されていること

 

(ウ)修繕積立金の使途が計画修繕等に限定されている旨が規定されていること

 

(エ)修繕積立金と管理費を区分して経理しなければならない旨が規定されていること


の三本です。

 

マンションの管理組合が、その機能をきちんと発揮するためには、その経済的基盤が確立されていることが重要です。

 

このため、管理費や修繕積立金、特別修繕費等について必要な費用を徴収するとともに、これらの費目を明確に区分して経理を行い、適正に管理する必要があります。

 

区分を明確にしないと、何の目的で使うお金なのか判らなくなり、本来の維持管理に見合った金銭の利用ができなくなる危険性が出てきてしまうのです。

 

特に修繕積立金はその利用が限定される必要があり、以下の内容以外の記載がないことが重要です。

 

◇一定年数毎に計画的に行う修繕

◇不測の事故その他特別の理由により必要となる修繕

◇建物の敷地等および共用部分等の変更

◇劣化診断

◇長期修繕計画の作成及び見直し

◇建物の建替えの合意形成に必要な事項の調査

◇上記に掲げるものに準ずる管理(区分所有者の全体の利益のために特別に必要となる管理)

 

具体的には、以下のような条文が記載されているかどうかを確認することになります。

 

<マンション標準管理規約より抜粋>

 

第○条(管理費等)

1.区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。

一.管理費

二.修繕積立金

 

第○条(修繕積立金)

1.管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

一.一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

二.不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕

三.敷地及び共用部分等の変更

四.建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査

五.その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

2.略

3.管理組合は、第1項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。

4.修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。

 

 

 

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2010年02月23日

中古マンション 管理を見極める技4 適正な管理規約か否かの確認1

中古マンション 管理を見極める技4 適正な管理規約か否かの確認1

 

 

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<中古マンション 管理を見極める技4 適正な管理規約か否かの確認1

 

管理規約が適正か否かを確認するひとつの基準に、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のフラット35における審査基準というものがあります。

 

この基準は、フラット35だけでなく、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)における住宅性能評価制度の基準としても援用されています。

 

住宅性能評価制度は、新築や中古マンションの性能評価を行うにあたっての基準となるものですから、この制度におけるマンションの管理規約の基準というのは一応の目安になるわけです。

 

さて、具体的には、以下に述べる(ア)から(カ)の6つの条件がすべて満たされているかどうかを確認していくことになります。(長くなりますので、今回は(ア)の条件を説明します。)

 

 

(ア)管理規約の対象となる敷地、建物、共用部分等の範囲が規定されていること

 

国土交通省「マンションの管理の適正化に関する指針」では、

 

「管理組合は、マンションの快適な居住環境を確保するため、あらかじめ、共用部分の範囲及び管理費用を明確にし、トラブルの未然防止を図ることが重要である。」とし、

 

「特に、専有部分と共用部分の区分、専用使用部分と共用部分の管理及び駐車場の使用等に関してトラブルが生じることが多いことから、適正な利用と公平な負担が確保されるよう、各部分の範囲及びこれに対するマンションの区分所有者等の負担を明確に定めておくことが望ましい。」としています。

 

そして、管理規約においては、通常、対象物件の範囲、専有部分の範囲、共用部分の範囲を定義する内容になっているはずです。

 

具体的には、以下のような条文が記載されているかどうかを確認することになります。

 

 

<マンション標準管理規約より抜粋>

 

第○条(対象物件の範囲)

この規約の対象となる物件の範囲は、別表第1に記載された敷地、建物及び附属施設(以下「対象物件」という。)とする。

 

第○条(専有部分の範囲)

1.対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。

2.前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。

一.天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。

二.玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

三.窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

3.第1項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。

 

第○条(共用部分の範囲)

対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第2に掲げるとおりとする。

 

 

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2010年02月19日

中古マンション 管理を見極める技3 管理規約・使用細則チェックポイント

中古マンション 管理を見極める技3 
              管理規約・使用細則チェックポイント


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中古マンション 管理を見極める技3
              管理規約・使用細則チェックポイント


管理規約・使用細則は、マンションの使用方法や、管理組合の運営方法、管理費や修繕積立金などの規定、その他の生活のルールなどについて書かれています。


まず、確認したいのが、管理規約に規定されている使用方法(用法)です。管理規約を読み進めるとすぐに出てきます。


はじめに、その使用方法が、住居のみではなく、店舗や事務所での利用が可能になっていないかどうかということを確認しましょう。


店舗や事務所としての利用が可能であるということは、


◇マンションの維持・管理・利用に対する考え方が、住居専用で利用する人と異なる可能性がある。

◇事務所や店舗には、不特定多数の人が立ち入ることがある。


という問題がありますので、維持管理で議論がまとまらなかったり、防犯上のリスクが高まったり、音の問題が発生したりしがちになります。


また、仮に、住宅だけだとしても、ワンルームなどの狭い部屋が多く存在していないかどうか、というのもポイントになります。


ワンルームなどが問題になるのは、


◇ライフスタイルの異なる人が生活しているため、住民間でトラブルが発生しやすい。

◇所有者ではなく賃借人が生活していることも多いため、維持管理とは疎遠になりがち。


といったことです。


次に、使用細則です。


使用細則では、まずペット飼育に関するルールを確認しましょう。


ペットがだめな人もいらっしゃいますので、このルールがないと住民間のトラブルが制御できませんので、意外に重要なルールなのです。


単純に「ペット可」というだけの規定しかないというのもあまりいただけません。


ペットの種類、大きさ、頭数など、きめ細かく規定されているほうがトラブルが少なくて安心です。


なお、新築マンションは「ペット可」が最近多いので、「ペット不可」を探すのであれば、中古マンションのほうが見つけやすいかもしれません。


ちなみに、「ペット不可」でも勝手に飼育している人がいたりするケースもあるようです。


これについて管理組合が問題視している場合は、定期総会議案書や総会議事録、理事会議事録などに議論の経過が記載されている場合がありますのでチェックしてみてください。


次に、ピアノなどの楽器に規制です。


音が気になる方は、必ずチェックしたほうがよいでしょう。マンションによっては、明確な規制がないものもありますので注意が必要です。


逆に、周囲を気にせずに楽器を楽しみたい方も、規制の有無については確認する必要がありますね。


よくある規制は、楽器の音を出せる時間帯が限られているケースが多いです。


最後に、リフォーム工事に関する規制です。


特にフローリングに対するルールは確認しましょう。


中古マンションの場合、分譲時は床がカーペットになっていたものも多く、あまり音の問題は発生しないのですが、フローリングに代えることで、音の問題が顕在化するケースがよくあります。


したがって、リフォームする際には、遮音性能の高いもの(LL45以上など)を利用するようルールを設けているのは、管理上、よろしいと言えるでしょう。


ちなみに、フローリングは、主に軽量衝撃音に対する遮音性能を発揮するだけなので、重量衝撃音に対しては効き目がないことに注意しましょう。


重量衝撃音に対する遮音性は床の厚さと梁間面積でしたね。(過去の記事を参照してください)


<関連記事>

建物の価値を見極める技 遮音性1

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1710889.html

建物の価値を見極める技 遮音性2

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1748311.html

建物の価値を見極める技 遮音性3

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1779752.html


なお、内装工事については、事前の書面による届出あるいは組合による承認、工事完了後の確認(勝手な行為を行っていないかなどの確認)ができるルールになっているとよりよいです。


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2010年02月09日

中古マンション 管理を見極める技2 管理状況を知るための書類(2)

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<中古マンション管理を見極める技2 管理状況を知るための書類(2)


前回は、(イ)管理規約・使用細則、(ロ)定期総会議案書・総会議事録、についてお話しました。


今回は、(ハ)管理会社が作成した重要事項説明書、(ニ)長期修繕計画案、(ホ)竣工図、の3つについてお話します。



(ハ)管理会社が作成した重要事項説明書

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第72条では、管理会社がマンションの管理組合と管理委託契約を締結(更新を含む)する前に、説明会を開催する必要があり、説明会の1週間前までに重要事項説明書、説明会の日時・場所を記載した書面を交付しなければならないとしています。


(新築マンションの場合は、建設工事の完了日から1年を経過する間に契約期間が満了するものについては、重要事項説明の義務は課されていません。)


この管理会社が作成した重要事項説明書は、


1.管理会社の商号、住所、登録番号、登録年月日

2.管理事務の対象となるマンションの所在地

3.管理事務の対象となるマンションの部分に関する事項

4.管理事務の内容及び実施方法

4−2.管理する財産の管理方法

5.管理事務に関する費用ならびにその支払い時期及び方法

6.管理事務の一部の再委託に関する事項

7.保証契約に関する事項

8.免責に関する事項

9.契約期間に関する事項

10.契約の更新に関する事項

11.契約の解除に関する事項

12.原本を交付した方の氏名


という構成になっています。


ざっと項目を眺めると判る通り、管理業務の中身を中心とした構成となっています。


すべてについて詳細はご説明しませんが、主要なチェック項目について簡単に説明します。


「4.管理事務の内容及び実施方法」については、


◇長期修繕計画案とそれに基づく修繕積立金計画案の作成と更新

◇具体的な管理事務の内容(管理員の勤務日や勤務時間、保守点検や清掃作業等の年間回数等)


が、きちんと記載されているかどうかを確認しましょう。


長期修繕計画案と修繕積立金計画案は、マンション管理にとっての肝なので、これが記載されていないとなると、その管理会社の対応はちょっと心配になってしまいます。


また、具体的に管理事務の内容が記載されていれば、日々のきめ細かなメンテンナス対応が判ります。


「9.契約期間に関する事項」は、契約期間が1年となっていること、


「10.契約の更新に関する事項」は、自動更新になっていないこと、


「11.契約の解除に関する事項」は、管理組合側が3ヶ月前までに書面で申し入れすれば解除ができるという内容になっていること、


というのがチェックポイントになります。


これは、質の割には高い管理費を取り続けようとするような管理会社である場合、管理組合側から管理委託契約を解除しにくいような契約内容にしようとする傾向があるからです。


管理組合と管理会社が健全な緊張関係のもと、日々、維持管理に向けて行動していくという考え方が管理会社にあれば、そのような契約内容にはならないと思います。


なお、(ハ)管理会社が作成した重要事項説明書ならびに、前回ご説明した(イ)管理規約・使用細則、(ロ)定期総会議案書・議事録は、仲介業者さんにお願いすれば入手できます。


仲介業者から、まれに、「買受申込を出していただけないとお渡しできません」などと言われることもあると思いますが、マンションの管理人さんあるいは管理会社に直接行けば、閲覧は可能です。


もちろん、仲介業者さんに同行してもらってもよいと思います。


管理組合は、利害関係人(マンションを購入しようとしている人)に対して、マンションの規約や総会議事録などを閲覧させなければならない義務があるので、大抵の書類は閲覧可能なのです。



(ニ)長期修繕計画案

20年〜25年程度のスパンで、なにをどのように修繕していくか、という長期計画案です。


この計画案は、今後の修繕積立金の値上げなどを予測するのに使える資料です。


チェック方法については別途ご案内したいと思っています。



(ホ)竣工図

これまでこのブログで沢山出てきましたよね。杭と地盤の状況やコンクリート強度、遮音性などを調べるにあたって必要な書類です。

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2010年02月05日

中古マンション 管理を見極める技2 管理状況を知るための書類(1)

中古マンション 管理を見極める技2 管理状況を知るための書類(1)

 

 

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<中古マンション 管理を見極める技2管理状況を知るための書類(1)

 

マンションは、その所有者たちで共同管理していかなければならないものですから、様々な取り決めがありますし、様々な課題をみんなで解決していきます。

 

そして、一般的にこうした管理ルール、管理状況や管理活動について、書面が必ず作成されます。

 

ですから、マンションの管理状況を確認するためには、まずは以下のような書類の有無を確認することから始めます。

 

 

(イ)管理規約・使用細則

管理規約は、マンションの専有部分と共用部分の定義、使用方法、管理組合の運営方法、管理費や修繕積立金などの規定について書かれています。

 

使用細則は、管理規約に書かれていないきめ細かな利用方法や様々な生活のルールなどが記載されています。まさに、そのマンションで生活するためのルールブックです。

 

大抵のマンションにはこれらの書類があると思いますが、まれに存在しない場合もありますので注意が必要です。

 

なお、どの部分をチェックすべきかについては、後日、詳細をご案内します。

 

 

(ロ)定期総会議案書・総会議事録

「定期総会議案書」には、

 

◇管理費や修繕積立金に関する会計決算報告や次年度の会計予算

◇管理組合の業務報告(修繕、備品の購入や諸トラブル対応等)

◇管理規約や使用細則の変更や新ルールの制定

◇大規模修繕の予定等

◇管理費や修繕積立金等の値上げについて

 

などが記載されています。

 

「総会議事録」は、定期総会議案書を前提に管理組合が開催した総会の議事録ですから、どのように採決されたか、あるいは各議案に対してどのような意見が出たか、ということが記載されています。

 

つまり、定期総会議案書や総会議事録は、そのマンションの抱える問題やそれに対する対応状況が解る書類ということなのです。

 

大規模修繕の計画や修繕積立金の値上げについては、正式に採決されていない状況であっても、今後の課題として議論されている場合もあります。

 

その場合は、議決外事項として議事録に記載されるケースもありますので要チェックです。

 

中古マンションの売買で、不動産仲介業者が行う売買に関する重要事項説明書においては、正式な採決がない限り、「大規模修繕の予定なし」「修繕積立金の値上げ予定なし」と説明するケースが多く、管理組合が今後の課題として認識しているかどうか、あるいはそういった議論があるかどうかまでは調査・説明されないことが多々あります。

 

このほか、理事会議事録も入手できると、定期総会で報告される主要な事項とは別に、きめ細かな課題やそれに対する対応状況が判るので参考になります。

 

 

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2010年01月29日

中古マンション 管理を見極める技1 簡単なチェック方法

中古マンション 管理を見極める技1 
                             簡単なチェック方法

  

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<中古マンション 管理を見極める技1 簡単なチェック方法>

 

一戸建て住宅でも、維持管理は必要ですね。

 

塗装が禿げてくれば塗り替えなければならないし、生垣も手入れしなければならない。古くなってくれば給排水管も交換しなければならなかったり、壁や屋根の修理をしたり・・・

 

マンションも維持管理が必要なのは一戸建て住宅と同じです。ほおっておくと劣化がどんどん進んでしまいます。

 

マンションが一戸建て住宅と異なるのは、それぞれのお部屋を所有する人たちと共同で管理しなければならないということです。

 

所有者の方々の足並みが揃わないと、維持管理が思うように進まないこともあります。

 

その意味では、所有者あるいは住民の方々の意識の高低によって、管理の善し悪しが決まってくると言えます。

 

ところで、きちんと管理がなされていると、どのようなメリットがあるでしょうか。

 

きちんと維持管理がなされていれば、エントランスやエレベーター、共用廊下などは小奇麗に清掃され、気持ちよく生活することができます。

 

そして、良好な管理はマンションを長持ちさせます。

 

また、時代とともに生活スタイルが変化するにつれて、古いマンションは、どうしてもその機能が陳腐化します(新しい設備や機能のマンションが登場すれば相対的に機能面での価値が下がっていく)。

 

しかし、所有者たちの管理に対する意識が高ければ、新たな設備を取り入れるなど(セキュリティーシステム導入・ブロードバンドの設置等)によって、価値を維持向上させることもできるわけです。

 

要するに、良好な管理によって資産価値の維持向上が図られるということです。

 

だからこそ、中古マンションは「管理を買え」と言われるのです。

 

さて、早速、管理の善し悪しについて、見るだけで簡単にチェックできる方法をご紹介しましょう。

 

(1)エントランス

きれいに清掃されていますか?ゴミなど落ちていませんか?あるいは、電球が切れていたりしませんか?

 

これらがきちんとしていれば、住民の方々の管理に対する意識が高い可能性があります。

 

掲示板には、古いお知らせ(半年以上も前のものなど)が掲示されたままになっていませんか?

 

通常は、定期点検のお知らせや地元自治会のお知らせなどが掲示されていると思いますが、古いものがそのまま掲示されていたり、破れたままになって久しいと思われる状態だと、管理活動がずさんな可能性もあります。

 

(2)駐輪場

駐輪場に置いてある自転車が散乱しているなど、整然と収納されていない状態ではありませんか?

 

お住まいになっている方々のマナーが表に現れる部分ですから、あまり整頓されていない状況だと、管理意識が低い可能性があります。

 

(3)ゴミ置き場

ここは、住民の方々の意識の高さや管理会社のレベルの高さが一目瞭然です。

 

ゴミ収集日を守らない人がいたり、ゴミの出し方が乱雑だったり、清掃が行き届いていなかったりする場合は、管理レベルが高いとは言えないでしょう。

 

これらについては、ひとつの物件だけではなく、いくつか現物を見て回るとよく解ります。

 

是非お試しください。

 

 

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2009年08月04日

修繕積立金 本当に大丈夫?

修繕積立金、本当に大丈夫?


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修繕積立金は、マンションの様々な部分の修繕のために、区分所有者の方々が毎月積み立てている金銭です。

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中古マンションを購入すると、仲介業者が行う重要事項説明書で、現在積み立てられている修繕積立金の総額、そのお部屋の毎月の修繕積立金、そのお部屋について修繕積立金の滞納があるかないか、などが説明されます。


実は、安心して買う、ということになると、これだけでは調査不足なんですね。


まずは仲介業者にお願いして、長期修繕計画(あるいは管理会社が作成した計画案でもOK)と、最近の定期総会議案書とその議事録を貰いましょう。


前者については、今後、20年とか25年に亘って、どのような修繕工事が計画されているか、その予算はどの程度と考えているかが判ります。


これと、現在積み立てられている修繕積立金総額、今後、積み立てられる予定の修繕積立金を勘案しながら収支を作ると、概ねではありますが、どの時期にお金が足りなくなるか、といったことが判ります。

(具体的な方法は別の記事に掲載しています。こちらをクリックしてください)

後者の定期総会議案書は、当初計画された修繕計画以外に、オートロックを付けようとか、エレベーターを代えようとか、管理組合で工事をすべきかどうか議論されている内容が掲載されていることがあります。


これも踏まえて、今後の修繕計画や費用について、管理会社にヒアリングすると、判らなかった点が見えてくると思いますよ。


ちなみに、長期修繕計画案がないという場合もあります。この場合は、仲介業者では全く対応ができません。維持管理のプロに現状の劣化診断を行ってもらった上で、今後の計画を策定してもらわなければならなりません。


こういうマンションは、区分所有者の方々の管理に対する意識がやや低い可能性があります。長く住まう場合には、あまりお勧めしたくないマンションかもしれません・・・



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