重要事項説明書

2010年08月31日

中古マンション・戸建購入 重要事項説明書のチェックポイント19 容認事項

中古マンション・戸建購入
  重要事項説明書のチェックポイント19 容認事項


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中古マンション・戸建購入
  重要事項説明書のチェックポイント19 容認事項


重要事項説明書は、どの項目も重要ですが、最後に出てくる「容認事項」あるいは「特約事項」「特記事項」というのが、実は一番重要であることが多いのです。


「容認事項」は、その物件固有のことが書かれているため、特に見落とすことのできない重要なチェックポイントとなります。


例えば、


◇隣接地に建物建設の予定があり、日照が阻害される恐れがある。

◇物件の周辺に計画道路がある。

◇近隣の施設(工場、ゴミ集積所や店舗など)が原因となる騒音・振動・臭気等の発生の恐れがある。

◇土地の境界点と境界線は確定しているが、越境物(隣地の建物の軒や庇、塀の一部等)が敷地内にある。

◇近隣住民とマンションの管理組合で重要な約束事がある。

◇当該マンションの影響で近隣に電波障害が発生した場合、対策施設の維持管理費は住民が負担する。


などです。


売主の立場からすると、「契約前に問題点を説明するので、後から文句を言わないでくださいね」というのが「容認事項」の主旨ですから、


買主は許容できる内容かどうか、きちんと吟味する必要があります。


一方、売主は、買主の立場になって、「これはきちんと事前に説明しておいたほうがいいな」と思う事項について、忘れずに容認事項に記載しておいてもらいましょう。


仲介業者でも調べきれないことはありますので。


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2010年08月24日

中古マンション・戸建購入 重要事項説明書のチェックポイント18 物件状況等報告書2

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  重要事項説明書のチェックポイント18 物件状況等報告書2


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中古マンション・戸建購入

  重要事項説明書のチェックポイント18 物件状況等報告書2



前回、物件状況等報告書について、売主側のチェックポイントについてお話しましたが、今回は、買主側のチェックポイントについてお話します。



買主の立場からすれば、物件状況等報告書の中身をしっかり確認してから、契約に臨む必要があるということは誰もがそう思うところなのですが、


一般的に物件状況等報告書は、契約締結の直前に売主から買主に提示されるだけなので、なんだか解らないままに話が進んでしまう可能性があります。


ですから、契約の数日前には、物件状況等報告書をもらっておいて、疑問点や不安な点を事前に解消しておいたほうがよいのです。


物件状況等報告書は、売主が知っている瑕疵(欠陥や不具合)を記載するわけですから、買主にとって、


「こういう欠陥や不具合があることを売主から説明を受けたので、文句を言わずに買いますよ」と約束した証拠書類とも言えるのです。


ですから、契約当日に確認するのではなく、事前に物件状況等報告書を貰って、場合によっては現地で状況を確認するくらいの心構えが必要です。



一方、売買対象物件の瑕疵(欠陥や不具合)のうち、隠れたる瑕疵(売主が普通に考えて知りえなかった物件の欠陥や不具合)については、物件状況等報告書には記載されません。というより、売主が知らないわけですから、記載されようがありません。


この隠れたる瑕疵については、売主が負うべき瑕疵担保責任期間内(
一般的には3ヶ月程度、売主が不動産業者である場合いは2年)に買主が瑕疵を発見した場合、


雨漏り、シロアリ被害、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水設備の故障の瑕疵についてのみ、売主が責任(修復責任)を負う、というのが一般的な取引条件となります。


よく仲介業者さんは、「瑕疵担保責任に関する取り決めが契約上なされているので、何かあったら、売主さんに修繕してもらえますよ」と説明しますが、


「売主さんに修繕してもらえる」のではなくて、「売主に対して修繕の請求ができる」だけなのです。


前回、住宅診断をお勧めしたにも関わらず、後日、大きな欠陥や不具合が発見され、瑕疵修繕費用の請求がなされたケースのお話をしましたが、


売主がその請求に応える資力があれば、費用を手にすることができますが、そうでない場合、かなり面倒なことになります。


あるいは、修繕の請求をしても拒否されたり、修繕部分や修繕方法について争いになったり、費用に関して大幅な隔たりが生じたりして、法的な争いに展開してしまう場合もあります。


こうならないためにも、売主の承諾が得られるのであれば、買主は、日本ホームインスペクターズ協会公認インスペクターなどの専門家に住宅診断をしてもらってから、契約をするかしないか判断したほうがよいと思います。



物件状況等報告書。


案外、簡単に済まされている書類ですが、実は、トラブルの温床であることが多いのです。


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2010年08月20日

中古マンション・中古戸建の購入 重要事項説明書のチェックポイント18 物件状況等報告書1

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中古マンション・戸建購入

重要事項説明書のチェックポイント18 物件状況等報告書1



中古マンションや中古戸建の売買契約において、売主は、買主に「売買対象となる物件の状況」が、契約時点においてどんな状態にあるか、また、どんな状態で買主に引渡すかを、物件状況等報告書という書類で明確にしておく必要があります。


一般的には、主に以下にお示ししたような事項について、売主は、定型の書面(仲介業者さんの所属団体によって多少異なります)に、「売主が自ら」チェックマークを付けてその有無を明確化したり、補足説明を記入したりします。


<物件状況等報告書の主な項目>

◇雨漏りの有無

◇シロアリの被害の有無

◇建物の傾きや腐食・きしみ・不具合等の有無

◇給排水施設の故障・漏水の有無

◇建築確認通知書・検査済証・設計図書の有無

◇アスベスト使用調査結果の記録の有無

◇住宅性能評価の有無

◇耐震診断の有無

◇増改築・修繕・リフォーム履歴

◇境界確定状況および越境

◇土壌汚染の可能性

◇地盤沈下の可能性

◇騒音・振動・臭気等の有無

◇周辺環境に影響を及ぼす可能性のある施設、近隣の建築計画等

◇電波障害の有無

◇近隣との申し合わせ事項の有無

◇浸水等の被害の有無

◇事件・自己・火災等

◇自治会費 等



中古マンションや中古戸建の場合、当たり前の話ですが、経年変化等により建物に劣化や損耗等が生じていることがありますが、これは説明する必要がある部分です。


建物の劣化や損耗以外にも、心理的な瑕疵(室内での自殺、その他事件、火災等)も含まれます。


また、今後、物件に何らかの影響を及ぼす可能性のある騒音・振動・臭気等の発生、近隣の建築計画等があるかどうかについても買主が購入する際の判断基準となることがありますので、これらについても、売主は、買主に事前に説明する必要があります。



物件状況等報告書は、売買をした後のトラブルを防止する観点から、その状態を買主へ説明しておこうというのが、その目的ですから、売買対象物件に瑕疵(欠陥や不具合)の存在について売主が知っていることは、この書面で予め、買主に説明する必要があります。


万一、売主が瑕疵(欠陥や不具合)の存在を知っていたにもかかわらず、買主に告知しなかった場合、売主は説明義務違反に基づく契約解除や損害賠償義務等の法的責任を負担することとなり、深刻なトラブルに巻き込まれる場合があります。


一方、売主は、売買契約締結時に瑕疵(欠陥や不具合)の存在をきちんと買主に説明していれば、売主は責任を負う必要はありません。


このため、売主が知っている瑕疵(欠陥や不具合)についてはこの書面で正確に買主に伝えることが、売主のリスクを極小化するにあたってとても重要なこととなります。



ちなみに、売買対象物件の瑕疵のうち、隠れたる瑕疵(売主が普通に考えて知りえなかった物件の欠陥や不具合)については、物件状況等報告書には記載されません。というより、売主が知らないわけですから、記載のしようがありません。


この隠れたる瑕疵については、売主が負うべき瑕疵担保責任期間内(一般的には3ヶ月程度、売主が不動産業者である場合いは2年)に買主が瑕疵(欠陥や不具合)を発見した場合、


雨漏り、シロアリ被害、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水設備の故障の瑕疵についてのみ、売主が責任(修復責任)を負う、というのが一般的な取引条件となります。


なお、隠れたる瑕疵は、売主が普通に生活していて知りえない可能性の高い部分の欠陥や不具合ですから、日本ホームインスペクターズ協会公認インスペクターなどの専門家に診断してもらってから、売却活動を行ったほうが、トラブルに巻き込まれるリスクが大きく減少します。


実際にこうした診断を行わずに取引を完了し、買主が天井を外して調査したところ、雨漏りによる木部の腐食が発見され、ウン百万円という瑕疵修繕費用の請求を売主に対して行ったというケースもありますので。


ちなみに、弊社の中古住宅売買取引は、ホームインスペクション(住宅診断)を行った上でお取引いただくようにしています。



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2010年08月17日

中古マンション・中古戸建の購入 重要事項説明書のチェックポイント17 付帯設備表2

中古マンション・中古戸建購入

  重要事項説明書のチェックポイント17 付帯設備表2

 

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中古マンション・中古戸建購入

  重要事項説明書のチェックポイント17 付帯設備表2

 

中古マンションや中古戸建の売買契約において、売主は、買主に引き渡す設備がどんな状態にあるか、また、どんな状態で買主に引渡すかを明確にしておく必要があります。

 

買主の立場からすれば、中古住宅にある設備(キッチン、お風呂、トイレ、給湯設備、建具等)が、きちんと使える状態で購入するのとそうでないのとでは大違いになりますから、付帯設備表は大切な書類のひとつです。

 

前回は、「売主の立場からのチェックポイント」についてお話しましたが、

 

今回は、「買主の立場からのチェックポイント」を。

 

付帯設備表の書類を確認することや、引渡を受けた後、直ぐに各設備の状況をチェックすることはもちろんですが、

 

一番確認したいのは、売主が付帯設備について瑕疵担保責任を負うのか負わないのかという点です。

 

この確認は、契約書にサインする前に、きちんと確認しておく必要があります。

 

瑕疵担保責任というのは、売買の目的物に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合は、原則として買主は、瑕疵を発見してから1年以内に損害賠償請求あるいは契約解除ができます(民法570条、566条3項)。

 

ただし、この法律は任意規定ですので、契約で内容を変更するのが一般的です。

 

普通、契約書条文にある瑕疵担保責任は、不動産そのもの(土地および建物)については「引渡しから3か月」、付帯設備については「引渡から7日間」までは売主は責任を負うというのが多いです。

 

つまり、その期間内に瑕疵(欠陥)が見つからなければ売主は責任を負いません。その期間経過後に瑕疵(欠陥)が見つかっても、買主が自分の費用で修繕するしかありません。

 

なお、売主が宅地建物取引業者(不動産業者)である場合は、「引渡から2年間」以上は責任を負わなければならない規則になっています(2年以上というルールなので、通常は2年間の瑕疵担保責任を負う契約条文になっています。)。

 

しかし、付帯設備表のひな型が、仲介する業者さんの所属団体によってやや形式が異なっており、とある団体の使用している付帯設備表には、小さく「付帯設備等については、売主は瑕疵担保責任を負いませんのでご承知おきください。」と書いてあったりするのです。

 

つまり、売主は、土地建物については瑕疵担保責任を負うけれど、付帯設備については(仮に欠陥があったとしても)責任を負いません、という形式の契約もあるのです。

 

この契約条件が悪いというわけではありませんが、事前にこの事実を知った上で購入するのそうでないのとでは、大きな違いです。

 

もし、このような条件で契約するのであれば、契約書にサインする前に、一通り付帯設備の状況を確認してから契約したほうがよいでしょう。

 

全ての設備が直ぐに使える状態かどうか、ご自身で確認するか、日本ホームインスペクターズ協会の公認インスペクターなどに調査を依頼した上で、契約に臨んだほうがよいと思います。

 

実際、この部分でトラブルが発生することがよくあるので注意しましょう。



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2010年08月13日

中古マンション・中古戸建の購入 重要事項説明書のチェックポイント17 付帯設備表1

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  重要事項説明書のチェックポイント17 付帯設備表1


中古マンションや中古戸建の売買契約において、売主は、買主に引き渡す設備がどんな状態にあるか、また、どんな状態で買主に引渡すかを明確にしておく必要があります。


買主の立場からすれば、中古住宅にある設備(キッチン、お風呂、トイレ、給湯設備、建具等)が、きちんと使える状態で購入するのとそうでないのとでは大違いになりますから、付帯設備表は大切な書類のひとつです。


付帯設備表の説明は、契約締結前に重要事項説明に加えて、「売主から買主に」説明がなされます。


キッチン、給湯器、トイレ、換気扇、照明器具、網戸や扉などの建具等、買主に引き渡す設備の有無、有る場合には、故障の有無などが記載、説明されます。


設備の有無は、買主に売買物件を引渡す時点の状況を記入するものなので、売買契約締結時点の状況を記入するものではなく、買主に物件を引き渡すまでに売主が撤去したり処分する設備については、「無」と記載されます。




さて、この書類の作成で、

「売主が注意しなければならないこと」

をいくつか述べます。


まずは、ご自身が、各設備についてひとつひとつきちんと状態を確認することです。


仲介業者さんに任せると、きちんと確認してもらえないこともありますし、後日、買主からクレームがついたときに責任を負うのは、仲介業者さんではなくて売主であるご自身となるからです。


各設備は、日々使っていても気づかないこともありますし、引っ越して住まなくなってから時間が経過している場合、使用していた当時は普通に利用できた設備でも、故障しているというケースは多々ありますので注意してください。


キッチンや洗面台は、シンクの下の配管をよく見て、漏水などがないか確認しましょう。あるいは、水の流れは悪くありませんか?パイプが詰まっている可能性があるかもしれません。


洗面台のシンクは陶器でできているものが多いですが、ひび割れたりしていませんか?いつも普通に使っているので問題ない、と思っていても、買主から故障を指摘されてしまうこともあります。

照明器具に電球切れやスイッチの故障などがありませんか?


玄関・窓・などの建具は、使用上の不具合箇所についても重要となります。建具自体の歪みや窓ガラスの割れている箇所、網戸やふすまの破れ等についても確認しましょう。


それから、ビルトイン式電気食器洗機、浴室用電気乾燥機、石油給湯器、石油ふろがま、FF式石油温風暖房機、屋内式ガス瞬間湯沸器、屋内式ガスふろがまを、買主に引き渡す場合には、特によく設備機器を確認してください。


上記の設備は、平成21年4月1日に施行された長期使用製品安全点検制度に係る特定保守製品に該当しますので、点検期間には点検を行う必要があるからです。


なお、売主は、買主へ引渡す付帯設備については、契約締結後、買主に引渡すまでの間は、善良なる管理者としての注意義務をもって契約時の状態を保持するように努める義務を負いますので、事実上、「人のもの」と思って管理する必要があります。


(次回は、買主の立場からのチェッポイントです)


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2010年08月10日

中古マンション・戸建購入 重要事項説明書のチェックポイント16 金銭の貸借のあっせん

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 重要事項説明書のチェックポイント16 金銭の貸借のあっせん

 

 

重要事項説明書の終わりのほうに、「金銭の貸借のあっせん」という項目が出てきます。

 

宅地建物取引業者が住宅ローン(金銭の貸借)のあっせんを行う場合には、その住宅ローンの融資先・金利・返済方法などについて説明することになっています。

 

重要事項説明書では、まずこのローンのあっせんの有無について記載されます。

 

「あっせん有り」の場合は、仲介業者さんに対して、不動産仲介手数料以外に、金融機関のあっせん手数料なるものを請求される可能性がありますので、よく確認しましょう。

 

重要事項説明がなされるタイミングでは、すでに金融機関を紹介されている状態でしょうから、いまさら紹介手数料やあっせん手数料を支払えませんとは言えない可能性が高いので、

 

仲介業者さんから金融機関の紹介話がでた段階で、「これって、仲介手数料以外に手数料を払うことになりますか?」「その手数料はいくらですか?」ときちんと確認し、納得の上で話を進めてください。

 

 

次に、あっせんがある場合でもない場合でも、予定していた住宅ローンなどが受けられなかった場合の措置についても説明することになっています。

 

一般的には、住宅ローンが受けられなかったときに、売買契約を無条件で解除することができる特約(いわゆる「ローン特約」)が売買契約に記載されます。

 

もしこの特約がなくて、住宅ローンが受けられない場合、買主は、契約で定められた期日までに、売買代金全額を支払う義務を果たせなくなりますので、買主の契約違反となってしまいます(違約金や損害賠償金を売主に支払わなければならなくなる)。

 

これを避けるために、もし、住宅ローンの審査が通らなかった場合は、買主の一存で契約そのものを無償で白紙にできます、あるいは、自動的に契約は無償で白紙になります、という特約を付けておくのです。まさに、買主を守る特約です。

 

重要事項説明書で特に注意しておきたいのは、「ローン特約あり」と記載することに加え、

 

「融資申込先(○○銀行△△支店)」

「融資承認取得期限」

「金利」

「借入期間」

「融資金額」

 

などを明確に記載することです。

 

よくあるのが、ローンを借りる銀行が契約時点ではまだ決まっていないという理由で、これらの項目を空欄のままにしておいたり、融資申込先を「金融機関等」とか「都市銀行等」などと、広い範囲の金融機関となるような表現で記載するケースがあります。

 

もしこのような記載のしかたですと、たとえば、金利の安い大手銀行ローンでの資金調達に失敗したとしても、金利の高い金融機関などで審査が通るのであれば契約をしなければならないという意味になります。

 

極論を言えば、どんな金融機関(消費者金融を含む)でも、審査さえ通れば、買主として気に入らないローン商品や金利であっても、契約を解除できないということになりかねないということです。

 

実際に、こういったトラブル相談は多いので要注意です。

 

 

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2010年08月06日

中古マンション・戸建購入 重要事項説明書のチェックポイント15 手付金等の保全措置

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第1回     第2回     第3回

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中古マンションや中古戸建の売主が宅地建物取引業者(不動産業者)で、一般消費者が買主となる取引の場合で、


「一定の金額以上の手付金等」を支払う契約の場合は、宅地建物取引業者である売主は手付金を保全する義務を負うことになっています。


これは、物件の引渡までの間に売主が倒産したりすると、一般消費者である買主は、物件は手に入らないは、手付金は戻ってこないはという事態になりかねませんので、消費者保護の観点から、宅地建物取引業法が規制しているものです。


ここで、保全すべき手付金等とは、


◇売買代金の全部または一部として授受される金銭および手付その他の名義を以って授受される金銭で、

◇売買代金に充当されるものであって、

◇契約の締結日以後その宅地建物の引渡前に支払われるもの


を言います。


一般的には、手付金のみが該当すると考えてもよいと思いますが、契約内容によっては、売買代金に充当される申込証拠金、内金や中間金などが含まれるケースがあります。


次に、「一定の金額以上」についてですが、完成物件の場合と未完成物件の場合とで異なります。


中古マンションや中古戸建の売買の場合、一般的には完成物件と考えられますので、売買代金の10%または1000万円を超える手付金等の場合、不動産業者である売主は手付金等を保全する義務を負います。


未完成物件に該当する可能性がある中古マンションや中古戸建は、不動産業者がリフォーム前に販売・契約し、契約後、リフォームを仕上げて買主に物件を引き渡すというような契約内容の場合に該当する可能性があります。


この場合は、売買代金の5%または1000万円を超える手付金等の場合、不動産業者である売主は手付金等を保全する義務を負います。


保全方法は銀行等の金融機関による保証と保険会社による保証契約に限定され、いずれも、物件の引渡前に売主である不動産業者が倒産するなどの事態が発生した場合、手付金等の相当額を保証してくれます。


ところで、一般的には、売主不動産業者の立場からすると、手付金等の保全手続きは面倒なので、一定金額未満となるよう手付金等の額を設定するのが普通です。


したがって、実際に問題になるのは、一定金額未満の手付金等を授受した後に、売主の不動産業者が倒産したらどうなるかという話です。


手付金等が保全されていないわけですから、売主が倒産すれば手付金は帰ってこない可能性が極めて高くなります。


売主が民事再生法などで、事業を継続するような場合は、原則として物件の引渡を受けることができますので、手付金返還の問題は実務上発生しませんが、破産した場合には、売主は物件を引き渡すことも手付金を返還することもできなくなる可能性が高まります。


ここ数年、多くの不動産会社が倒産しましたし、手付金返還を巡るトラブルは後を絶ちませんでしたから、注意するに越したことはありません。


買主としては、どのように売主の財務状況を見極めるか、そして、どのように手付金を守るかが課題となります。


まずは、売主の信用状況を確認することが大切なのですが、インターネットなどを通じて、売主に関する様々な情報を入手するというのが一つの方法です。


これでも多少の安心感を得られると思います。


一方、中古マンションや中古戸建を販売する不動産会社は中小零細企業が多いのも事実で、インターネットに情報がほとんど掲載されていないことも多々あります。


中小零細企業で相手方の信用状況が全く判らず不安な場合は、極力、手付金の額を少なくすることをお勧めします。5000万円の取引でも10万円程度の手付金という例は多々あります。


あるいは、手付金ゼロ、決済時全額という契約内容を呑んでもらえるのであれば、それも安心です。


もうひとつは、契約時一括決済。契約したその時に全額支払う方法です。ローンを組む場合には使えませんが(∵住宅ローンの審査・実行は売買契約後であることが普通であるため)。


どうしても心配であれば、手付金返還請求権を担保するため、売主に手付金相当額の預金証書を作成させ、これに質権を設定するという方法もあります。ただし、売主、預金証書を作成する金融機関の承諾が必要になります。


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重要事項説明書のチェックポイント15 手付金等の保全措置


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2010年08月02日

中古マンション・中古戸建の購入 重要事項説明書のチェックポイント14 損害賠償金・違約金

中古マンション・戸建購入

  重要事項説明書のチェックポイント14 損害賠償金・違約金

 

 

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中古マンション・戸建購入

    重要事項説明書のチェックポイント14 損害賠償金・違約金

 

「契約の解除について」説明がなされた後に出てくるのは、「損害賠償額の予定または違約金について」です。

 

前回、「契約違反による解除」についてお話しましたが、この契約違反によって解除がなされる場合は、損害賠償あるいは違約金の請求が発生するのが通常です。

 

損害賠償金や違約金の取り決めは、取引条件の内容の中では、契約の解除とともに重要な事項であるため、重要事項説明書においても説明がなされます。

 

 

まず、初めに説明されるのが、損害賠償の予定額あるいは違約金の金額です。

 

その金額が、手付金の額なのか、売買代金に対する何%なのか、あるいは別に定めた金額なのかが記載されます。

 

まずはその金額がどの程度の水準なのか確認しましょう。

 

一般的には10%〜20%程度が通常です。もしこれを大きく逸脱するような水準である場合、仲介業者さんに理由を聞いたほうがよいでしょう。

 

率や額が低すぎれば、簡単にさほどの負担なく契約違反ができることになりますし、率や額が高すぎる場合は、契約違反をして契約を解除せざるを得ない状況に追い込まれたときに大問題になりますので。

 

 

なお、売主が宅地建物取引業者(不動産業者)である場合、

 

損害賠償の額の予定あるいは違約金を定めるときは、これらを合算した額が売買代金の20%を超えてはならないとされています(宅地建物取引業法第38第1項)。

 

さらに、同法38条第1項の規定に反する特約は、売買代金の20%超えた部分について無効となります(同法第38条第2項)。

 

不動産のプロである売主が、不動産知識のない一般のユーザーを相手に取引する場合、一般ユーザーが解約しにくいような仕掛けにならないようにという考えから、このような規制が敷かれているようです。

 

 

次に、損害賠償額あるいは違約金に関する契約条項が説明されます。

 

一般的には次のような文章が記載されています。

 

◇売主、買主は、契約書案第●条に規定する契約違反による解除により、本売買契約を解除するとき、その相手方に対して、違約金として金●円の支払いを請求することができます。

 

◇なお、違約金に関し、現に生じた損害額の多寡を問わず、相手方に違約金の増減を請求することはできません。

 

◇違約金の支払い、精算は、売主が違約した場合、売主は買主に対し、速やかに受領済みの金員を無利息にて返還するとともに、違約金を支払います。

 

◇買主が違約した場合、違約金が支払い済みの金員を上回るときは、買主は売主に対し、速やかにその差額を支払います。違約金が支払い済みの金員を下回るときは、売主は買主に対し、受領済みの金員から違約金相当額を控除して、速やかに残額を無利息にて返還します。

 

 

ここで大切なのは、重要事項説明書の文章の中に、「現に生じた損害額の多寡を問わず、相手方に違約金の増減を請求することはできない」との内容が記載されていることを確認することです(もちろん、契約書の条文も同様に確認しましょう)。

 

「違約金」という表現は、損害賠償額の予定と解される場合と、違約罰(ペナルテイー)と解される場合があります。

 

現に生じた損害額の多寡を問わず、違約金の増減を請求できないという説明があれば、「違約金」という言葉は、損害賠償額の予定と解することができます。

 

しかし、もし、上記のような説明が契約書や重要事項説明書でなされていなければ、「違約金」は単なる違約罰(ペナルティー)の金額を定めたのみで、別途、損害に応じた損害賠償を請求できると解される可能性が高くなります。

 

民法上は、違約金との名目が使用されている場合は、損害賠償額の予定と推定することになっていますが、「推定」という状態では論争のもとになりますので、上記のような文章が記載されていることを確認したほうが安全です。

 

 

 

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2010年07月27日

中古マンション・戸建購入 重要事項説明書のチェックポイント13 契約の解除2

中古マンション・戸建購入

 重要事項説明書のチェックポイント13 契約の解除2

 

 

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中古マンション・戸建購入

 重要事項説明書のチェックポイント13 契約の解除2

 

 

前回は、重要事項説明書で記載される「契約の解除」のうち、「手付解除」と「引き渡し完了前の滅失・毀損による解除の有無」について説明しました。

 

今回は、その続きです。

 

 

<契約違反による解除の有無>

 

契約書で取り決めた債務(イメージ的には、買主は金銭の支払い、売主は物件の引き渡しなど)を履行しなかった場合、その相手方は売買契約を解除して、損害賠償請求できるという内容です。

 

チェックすべきポイントは、その損害額の多寡にかかわらず、損害賠償額が確定していることを確認しましょう。

 

この部分が明確化されていないと、損害賠償+違約罰の両方を請求できる内容と解される可能性がありますので。(詳細は契約条項のブログ記事にて後日解説します。)

 

 

<融資利用の特約による解除の有無>

 

いわゆるローン特約のお話です。これについては以前、詳細を説明していますね。

 

一般的にマンションや戸建を購入する場合、買主は銀行から住宅ローンを借ります。

 

ただし、ローンの申込みは、売買契約を締結した後になりますので、審査が通るかどうかは契約前に確定しません。

 

もし、ローンが通らなかった場合、買主に対して何としてでも買ってくれというのは酷なので、その場合は無償で解除できますよという内容です。

 

<参考記事>

ローン特約の注意点1 http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2501357.html

ローン特約の注意点2 http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2519553.html

 

<瑕疵の責任および瑕疵による解除>

 

瑕疵とは、通常有すべき品質・性能に欠けるところがあるか、または当事者が表示した品質・性能が備わっていないことを言いますが、

 

例えば、マンションですと、専有部分の給水管に小さな穴が開いており、少しずつ水が漏れていたというような場合や、

 

戸建ですと、雨漏りや、建物の柱や壁などの腐食、シロアリ被害などが該当します。

 

「瑕疵の責任および瑕疵による解除」というのは、売買の対象となる土地や建物に「隠れたる瑕疵」があり、その瑕疵によって生じた損害について賠償請求あるいは修復請求ができるというものです。

 

また、その瑕疵により契約の目的が達せられないような場合には、買主は、売買契約の解除ができるというものです。

 

なお、「隠れたる瑕疵」とは、売主と買主がその存在を知らず、または知り得なかった瑕疵を言います。

 

瑕疵担保責任が請求できる期間もチェックポイントです。これもここに記載されますので確認しましょう。

 

民法上は、その瑕疵を発見したら1年以内に請求すればよいことになっているのですが(商法上は半年以内)、一般的な取引においては、瑕疵担保請求ができる期間は3ヶ月とされるケースが多いようです。

 

ちなみに、売主が不動産業者である場合は2年以上の責任期間を負わなければならないことになっています。

 

余談ですが、瑕疵は契約締結時にあることが前提です。引渡後に発生した原因による後発的な瑕疵や、経年劣化による故障等については、瑕疵担保責任は追及できないことになりますので注意してください。

 

 

前向きに売買契約をしようという時に、ご破算にしなければならなくなった場合のことを想定するというのは、あまり気が進まない話かもしれませんが、万が一に備えて、よくよく内容を確認しておきましょう。

 

 

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2010年07月20日

中古マンション・中古戸建の購入 重要事項説明書のチェックポイント13 契約の解除1

中古マンション・中古戸建の購入
    重要事項説明書のチェックポイント13 契約の解除1

 

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中古マンション・中古戸建の購入
    重要事項説明書のチェックポイント13 契約の解除1

 

重要事項説明書の「取引の条件に関する事項」で次に出てくる項目は、「契約の解除について」です。

 

不動産売買契約を締結する際、売主と買主は、何を売買の対象物とし、幾らで取引するのか、また、いつまでにお金を支払い、物件を引き渡してもらうのかなど、様々な約束をするわけですが、

 

万が一の場合に備えて、契約をご破算にする場合のルール(契約の解除に関する約束事)についても、事前に決めておきます。

 

結婚するのは簡単ですが、離婚するのは非常に大変だと言われていますが、不動産売買取引においては、ご破算にする際のルールを事前に決めておくことで、揉め事が発生するリスクを極小化できるようになっているのです。(余談ですが、私がお世話になっている弁護士の一人に、結婚するときに解除条項を取り決めた、という方がいらっしゃいます。ご夫婦ともに弁護士だからこそなんでしょうが・・・)

 

原則として、契約書条文の中にある解除に関する条項をすべて説明することになっていますが、主には以下の解約条項が契約書に規定されているかいないか、そして規定されている場合はその内容が説明されます。

 

 

<手付解除>

買主は、売主が売買契約の履行(一般的には物件の引き渡し)に着手するまでは、買主は売主に対し、支払い済みの手付金を放棄して売買契約を解除できるというものです。

 

また、売主は、買主が売買契約の履行(一般的には売買代金の支払い)に着手するまでは、売主は買主に対し、手付金を買主に返還するとともに、手付金相当額の金銭を買主に支払うことで売買契約を解除できるというものです。

 

なお、売主が宅地建物取引業者であり、買主が宅地建物取引業者でない場合は必ず手付解除が有になります。もし、手付解除なしである場合は、宅地建物取引業法違反となります。

 

<引き渡し完了前の滅失・毀損による解除の有無>

不動産売買契約は、通常、契約を締結して手付金を支払うと、1ケ月から2ケ月後に残金の支払いと不動産の引き渡しがなされます。

 

契約を締結した時点では、物件の所有権は買主に移転していませんから、残代金が支払われ、物件が買主に引き渡されるまでは、売主がその物件の所有権を持つことになります。

 

もし物件の引き渡しまでの間に、売主と買主が原因とならないトラブル(大地震など)が発生して、売買対象物件が全壊してしまったような場合、そもそも契約の履行はできないので、ペナルティーなしで契約を解除することができるという内容です。

 

ペナルティーなしなので、買主が支払った手付金は無償で返還されることになります。

 

次回は、「契約違反による解除の有無」「融資利用の特約による解除の有無」「瑕疵の責任および瑕疵による解除」についてご説明します。

 

 

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2010年07月06日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント12 売買代金以外に授受される金銭

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント12 売買代金以外に授受される金銭


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中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント12 売買代金以外に授受される金銭


重要事項説明書には、これまで説明してきたように「物権に関する事項」が説明された後、「取引条件に関する事項」の説明がなされます。


今回は、売買代金以外に授受される金銭についてです。


「売買代金以外に授受される金銭」には、主に次のものがあります。

◇手付金

◇固定資産税・都市計画税の精算金

◇管理費・修繕積立金等の精算金


まずは手付金です。実は、手付金は売買代金ではありません。


手付には三つの種類がありますが、いずれも根底に考え方は、売買契約書以外に売買したという証拠を残すという主旨です。


売買契約書上は、「契約締結時に手付金●万円を買主は売主に支払う。決済引渡時に手付金は売買代金の一部として充当する。」などと書かれます。


つまり、決済引渡時までは売主に対する預け金のようなイメージで考えて頂いて結構だと思います。


ですから、手付金は売買代金以外に授受される金銭に該当するわけですね。


手付金は売主に対する預け金ですから、売主の事情で契約が解除されれば当然返還されなければならない金銭となります。


最近よくあった問題では、売主が不動産業者で、契約後に倒産するなどして、契約の履行(物件の引渡)ができず、手付金も返還できなくなってしまった、という例がありました。


手付金については、このようなリスクを極小化するために考えなければならないことなど、重要なチェックポイントが多々ありますが、後日、契約条文のところで詳細に説明します。


次に、固定資産税と都市計画税の精算金です。


固定資産税と都市計画税は、1月1日時点の登記簿上の土地・建物所有者に毎年課税される税金です。


不動産取引の慣行上、固定資産税と都市計画税は、物件の引渡日の前までを売主の負担、物件の引渡日以降を買主の負担として日割按分するのが通例です。


関東圏では、起算日を1月1日とし、課税される固定資産税と都市計画税を、その年の1月1日から12月31日までを1年分の税額として日割で精算します。(関西地区は起算日を4月1日としています。)


例えば、平成22年度の固定資産税と都市計画税の年間合計額が10万円で、引渡日が平成22年7月6日だった場合は、買主の負担日数は7月6日から12月31日までの179日。よって、


10万円×179日÷365日=49041円


を買主が精算金として売主に支払うことになります。


もうひとつ注意しなければならないのは、消費税の問題です。


売主が消費税課税事業者の場合、売買代金のうち建物部分については別途消費税がかかります。


これは一般的に理解できる話だと思いますが、固定資産税と都市計画税の精算金のうち、建物相当分についても5%の消費税がかかります。


税金に税金が課税されるの?と感じられるでしょうけれど、税務当局の立場からすれば、固定資産税・都市計画税は、あくまでその年の1月1日の登記簿上の所有者に課税するという考え方なので、それを売買取引に伴って精算するのは民間の慣行、と認識していることに理由があります。


したがって、建物に係る固定資産税・都市計画税を精算した場合、売主が消費税課税事業者ならば、売主が手にする精算金は売上に該当するため、消費税を課税しますよというのが、税務当局の見解です。


なんだか腑に落ちないという方もいらっしゃると思いますが、当局の考え方ですからやむを得ないのです。


最後に、管理費・修繕積立金等の精算金です。


これは毎月かかる管理費や修繕積立金、さらには自治会費などについて、引渡日の存する月の日数を分母にして日割按分するものです。


マンションによっては、ヒーツなどのようなマンション全体にかかる暖房設備使用料などを精算するケースもあります。


これら精算金は、契約時点できちんと計算しておくことが可能なものではありますが、


契約上の決済引渡日が、「平成●年●月●日までに決済を行う」というような記載になっており、前倒しになる可能性がある(精算金額が変わる可能性がある)ことから、重要事項説明書に精算金額を記載しないというケースが多いです。


そういう意味では、決済引渡の当日に、「えっ!?」と思うことのないように、契約前に契約上の決済引渡日を前提とした精算金額はきちんと確認しておいたほうがよいでしょう。


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2010年07月01日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント11 管理形態や管理の委託先等2

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中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント11 

管理形態や管理の委託先等2

 

(前回からの続き)

 

本番の重要事項説明では、別添付される「管理に係る重要事項調査報告書」を具体的に説明することなく、重要事項説明書に記載した簡単な内容のみをさらっと説明して終わることが多いです。

 

実は、先日お話した「管理費や修繕積立金の額、滞納の有無」と今回ご説明する「管理形態や維持修繕の記録、大規模修繕の有無、管理費や修繕積立金の値上げ有無等」については、

 

仲介業者さんが管理会社にお金を払って「管理に関する重要事項調査報告書」というものを作成してもらい、その一部を重要事項説明書に転記するというのが実情なんです。

 

だから、仲介業者さんが具体的に説明できるわけもなく、重要事項説明書の添付資料あるいは付属資料として、「管理に関する重要事項調査報告書」がくっついているので、よく読んでおいてくださいと言って説明が終了するというパターンが一般的です。

 

ですから、少なくとも「管理に関する重要事項調査報告書」は、事前に熟読しておきたい書類のひとつなんです。

 

ただ、この報告書に大きな落とし穴があります。

 

「管理に関する重要事項調査報告書」は、売買対象となるお部屋に関する現時点の管理費・修繕積立金額、滞納の有無、直近の全修繕積立金額を明確にすることが主な目的であるため、

 

それ例外の事項については、管理組合が公式に行ってきた行為や管理組合で正式に決まった事項のうち主なもののみ記載しているといった形になっています。

 

例えば、大規模修繕が近い将来に必要かもしれないという議論を管理組合で行っていても、実行する内容や時期が管理組合で決定されていなければ、「大規模修繕の予定なし」と記載されますし、

 

修繕積立金の値上げも、管理組合内が「そろそろ値上げしないと問題だ」と認識していも、正式に決定していない限りは、「値上げ予定なし」と記載されます。

 

また、「管理に関する重要事項調査報告書」は、管理委託契約の詳細が記載されているケースが多いわけではないので、

 

長期修繕計画案とそれに基づく修繕積立金計画案の作成と更新が管理会社の事務内容になっているかどうかや、

 

具体的な管理事務の内容(管理員の勤務日や勤務時間、保守点検や清掃作業等の年間回数等)が判らない場合もあります。

 

長期修繕計画案と修繕積立金計画案は、マンション管理にとっての肝なので、これが管理会社の仕事内容として規定されていないと維持管理の点でかなり心配ですし、

 

具体的な管理事務の内容も事前に知っておきたい内容の一つですよね。

 

また、管理委託契約が、管理組合側から契約解除をしにくいという不利な内容ではないかという確認(契約期間が1年となっていること、契約の更新が自動更新になっていないこと、契約の解除が、管理組合側が3ヶ月前までに書面

で申し入れすれば解除ができるという内容になっていること)も、「管理に関する重要事項調査報告書」だけでは、確認することがほとんどできません。

 

ですから、重要事項説明を受ける前に、そのマンションの抱える問題やそれに対する議論や対応状況が判る「定期総会議案書」「総会議事録」「理事会議事録」や、

 

管理組合と管理会社の契約内容や業務内容が判る「管理会社が作成する重要事項説明書(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第72条)」いった各種書類を契約の1週間程度前までに入手して熟読し、実際の重要事項説明までに疑問点を全て解消できるようにしておくことが本当は望ましいのです。

 

 

 

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2010年06月29日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント11 管理形態や管理の委託先等1

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中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント11 

管理形態や管理の委託先等1

 

重要事項説明書においては、管理形態や管理の委託先、建物の維持修繕の実施状況等が記載されます。

 

具体的には、

 

◇○○マンション管理組合というような管理組合の名称

◇管理形態(後述)

◇管理委託先の名称や連絡先、所在、マンション管理適正化法による登録番号

◇建物の共用部分の維持修繕の記録

 

などが、簡単に記載されているというイメージです。

 

まず確認したいのが、「管理形態」です。

 

管理形態とは、全部委託管理、一部委託管理、自主管理のいずれかを指すもので、

 

◇全部委託管理:外部の管理会社さんに全てを委託しているもの

◇一部委託管理:一部を外部に委託しているもの

◇自主管理:マンションの住人(区分所有者)が自ら管理しているもの

 

があります。

 

一般的には、全部委託管理というマンションが大勢を占めています。プロの管理会社が管理していますので、一応は安心できるものだとは思います(もちろん中身を精査する必要はありますが)。

 

一方、自主管理は、マンション管理のプロとは限らないメンバーで管理をしているため、必ずしも安心できるような管理を行っているかどうかが判りません。

 

その意味では、自主管理の場合は、実際の管理状況について十分調査をする必要があります。

 

しかし、自主管理のマンションでも、マスコミなどにも取り上げられるほど素晴らしい管理を行っている自主管理型マンションも実際にはありますので、自主管理だからといって初めから敬遠する必要はないと思います。

 

次に、建物の共用部分に関する維持修繕の記録です。

 

買主としては非常に気になるところですが、重要事項説明書上は、別添「管理に係る重要事項調査報告書」をご参照ください、とだけ書いてあるのが一般的です。

 

重要事項説明の場では、具体的な内容について説明されることは殆どありません。

 

ですから、重要事項説明の際に、必ず「管理に係る重要事項調査報告書」をよく確認してください。

 

できれば、事前に入手して熟読しておいたほうがよいと思います。

 

最後の「その他」の項目は、大規模修繕が近く予定されている場合や、管理費・修繕積立金の値上げが確定している場合に記載されます。

 

ところで・・・(次回に続きます)

 

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2010年06月24日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント10 管理費や修繕積立金の額と滞納の有無

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント10 管理費や修繕積立金の額と滞納の有無


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中古マンション

 重要事項説明書のチェックポイント10

 管理費や修繕積立金の額と滞納の有無



重要事項説明書には、計画修繕積立金に関する事項、通常の管理費用の額について記載されています。


所謂、毎月の修繕積立金と管理費の額です。


修繕積立金は、購入対象となるマンションのお部屋における毎月の金額だけでなく、マンション全体で貯まっている直近の修繕積立金の積立総額も書かれます。


重要事項説明書には、単純に積立金総額が記載されているだけなので、その数字の意味について説明されることはありません。


この積立総額が適正な水準にあるかどうかなどについての確認方法は、以前お話した通りです。

(以前の記事はブログインデックスでチェックしてみてください)


さて今回のお話で重要なポイントは、管理費や修繕積立金の滞納についてです。


重要事項説明書には、対象となるお部屋に管理費や修繕積立金に滞納がある場合、その滞納額が記載されます。


これは、その物件の売主さんが、管理費や修繕積立金を滞納していたということを意味します。


この滞納金は、マンションを維持管理していくための大切なお金ですから、マンション管理組合からすると絶対に回収しなければならない債権です。


ですから、この債権については、滞納した人(債務者)が所有する区分所有権および建物に付帯する動産の上に先取特権がつくことになっています。(区分所有法第7条)


先取特権とは、債権者であるマンション管理組合が、他の債権者に優先して滞納分を弁済してもらう権利のことです。


さらに、区分所有法第8条では、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。」としています。


特定承継人とは買主のことを意味しますので、滞納した売主の取引相手である買主にもその影響が及ぶということになります。


マンション管理組合は、売主に対して滞納金を支払うよう請求するのは当然ですが、この売主がマンションを売った場合は、売主に対してだけでなく、新たな所有者となった買主にも請求することができるのです。


(売主はそもそも滞納している状態なので、回収可能性は低いと思われ、結果として管理組合は買主に請求することになると言ったほうがリアルかもしれません。)


もし、買主がその請求に応じなければ、マンション管理組合は、先取特権を行使することによって(マンションを処分するなどによって)、滞納分の弁済を受けることができるわけです。


このように、滞納があるマンションを購入した買主は、その滞納分を絶対に弁済しなければならない立場になるのです。


買主からすると、売主が滞納したのに何故買主が請求されなければならないんだ?と思うでしょうけれど、


滞納金がある物件は、その分値段を下げて売らざるを得ないわけで、結果的に売主が負担している形にはなると思います。


もちろん、滞納金の意味を十分に知らずして購入し、後で大変な目にあったという話もないわけではありませんので、十分に注意が必要です。




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2010年06月18日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント9 専有部分の用途や利用制限等

<中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント9 専有部分の用途や利用制限等>

 

 

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中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント9 専有部分の用途や利用制限等

 

専有部分には、住居としてのみ利用可能とか、事務所や店舗もOKとか、マンションによってその利用用途が決められています。

 

また、ペットの飼育に関する制限や、フローリングに貼り替える場合の制限、楽器等の使用に関する制限など、様々な制限がマンションそれぞれにあります。

 

これらのうち、「主な事項」については、重要事項説明書にて説明される事項になっています。

 

しかし、これまで、中古マンションの売主として数多くの物件を売ってきた立場からすると、仲介業者さんたちが作成する重要事項説明書は、やや不十分なものが多いと言わざるを得ません。

 

大抵の場合、重要事項説明書には定型のひな型があり、気の利いたひな型の場合、用途制限、ペット飼育の制限、フローリング制限、楽器使用の制限の4項目についての制限の有無と制限の内容等が記載できるような書式になっていますが、

 

そうでないひな型は、こういった項目がなく、単に制限の有無と制限の内容を記載するスペースがちょこんとあるだけです。

 

このような重要事項説明書のひな型を使っている仲介業者さんの場合、「制限有り」「詳細は、管理規約および使用細則等をご参照ください」としか書いていないケースがかなりあります。

 

もちろん、実際に説明する際も、そのまま棒読みです。

 

また、気のきいたひな形を使っていたとしても、仲介業者さんが管理規約や使用細則などのルールブックを熟読していなければ、前述の4項目以外に重要な制限があったとしても、見落としてしまうかもしれません。

 

何が言いたいかと言うと、契約前に重要なポイントがきちんと説明されないケースが多々あるということです。

 

重要事項説明は、契約の直前に行われるのが一般的ですが、このようなラフな説明をされて、契約書に署名捺印した後に、「こんな制限があるなんて知らなかった」となってしまうことが多々あるということなんです。

 

説明する側が義務を果たしているかという点については疑問が残りますが、現状ではそういったことが多々行われている以上、ご自身で身を守るしかないのです。残念ですが。

 

ですから、中古マンションを購入する以上、買主として、事前に管理規約や使用細則等の書類に目を通しておくべきなのです。

 

そこに書かれたルールは、今後お住まいになる以上、ご自身も守らなければならないわけですから。

 

そして、意味の判らないところや疑問点については、「契約前までに」すべてクリアにしておきましょう。

 

重要事項説明の時に初めて知るというならばまだ救えますが、大抵のトラブルは契約後に知るということなのです。

 

 

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2010年06月11日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント8 区分所有権

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント8 区分所有権


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<中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント8 区分所有権>


一戸建てを購入した場合、土地と建物の所有権を購入するということになりますが、建物の維持管理、土地だけの売却、建物の増改築や建替え、建物だけの売却等、全て所有者の判断で行うことができます。


マンションの場合は、区分所有権といって、前述の所有権とは少々趣が異なります。


あらためて、区分所有権というものがどんなものなのか、ここで確認しておきましょう。


(1)区分所有権の概略

分譲マンションのように、1棟の建物の中に、構造上区分された複数の部分(独立した住宅など)を有する建物のことを区分所有建物と言います。


そして、この区分所有建物の共用部分(後述)を除く部分を目的とする所有権を、区分所有権と言います。


これについては、建物の区分所有等に関する法律(通称、区分所有法)という法律が適用されます。


(2)専有部分と共用部分

専有部分とは、区分所有権の目的となる建物の部分で、独立した住居などの用途に供することができる部分を言います。シンプルに言えば、お住まいになるお部屋そのもの(コンクリートの内側部分)といったイメージです。


共用部分とは、専有部分以外の建物部分を言います。そして、法定共用部分と規約共用部分とに分かれます。


法定共用部分は、建物の性質上、当然に共用部分となる部分のことで、エントランス、階段、廊下、エレベーターなどが該当します。


一方、規約共用部分は、例えば集会室や管理人室などを、規約(区分所有者間で決めるルール)で共用部分と決めたものを言います。一般的に、これらは登記がなされていますので、登記簿を見れば判ります。


(3)共用部分に対する区分所有者の権利

共用部分については、規約で特段の定めをしない限り、区分所有者の全員または一部の共有となります。


共用部分に対する各共有者の共有持分は、規約で特段の定めがない限り、各共有者がそれぞれ所有する専有部分の床面積の割合によって決められます。


そして、この共有部分の共有持分は、法律で別段の定めがある場合を除いて、専有部分と切り離して処分することができません。(専有部分と共有部分の持分はワンセット)


なお、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利のことを敷地利用権と言います。要するにマンションが建っている土地の権利です。


この敷地利用権も専有部分とワンセットとして認識され、専有部分と敷地利用権を分離して処分(売却したり抵当権を設定)することができません。


(4)共用部分の管理

共用部分の管理は、原則として区分所有者の集会で区分所有者及び議決権(一般的には専有部分の床面積の割合)の各過半数によって決定されます。


マンションでは、最低毎年1回、集会を招集しなければなりませんが、集会の決議は、法律や規約で定めがない限り、区分所有者および議決権の各過半数で決定します。


共用部分の大幅な改築などは、各4分の3以上の多数決、建替えになると各5分の4以上(建物の建替え)となります。



このように、区分所有権というのは、マンションのお部屋(専有部分)所有しつつ、お部屋を除く建物全体(共用部分の共有持分)、敷地利用権の共有持分がワンセットとなった権利です。


ワンセットですから、それぞれを勝手に売ったり買ったりできません。


しかも、みんなで持つ部分(共用部分と敷地利用権)が沢山ありますので、様々な問題などを区分所有者たちで決めて運営していかなければなりません。


これが区分所有権の大きな特徴です。



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2010年06月08日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント 7 既存不適格

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント7 既存不適格

 

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<中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント7 既存不適格>

 

前回、容積率や建ぺい率をオーバーしているような物件について注意するようお話しましたね。

 

これは、そのマンションを建築する当時は、当時の建築基準法などの法令に適合するように建てられていたものの、その後の法令改正等によって、容積率や建ぺい率などが変更になり、制限に適合しなくなってしまったというケースでした。

 

このような物件を、既存不適格物件と言います。

 

建築基準法は、原則として着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた場合に、既存不適格という状態が発生するわけです。

 

ところで、既存不適格は現在の法律に適合していないからといって、直ぐに取り壊して適法な建物に直せ、と言われるわけではありません。

 

既存不適格物件は、法の不遡及(実行時に適法であった行為を事後に定めた法令によって遡って違法としないこと)と、既に建っている既存不適格物件をすべて違法としてしまう場合に発生するであろう社会的混乱から、半永久的ではないにせよ見逃しましょう、という考え方になっています。

 

 

なお、既存不適格となる主なケースは以下のようなものです。

 

◇用途地域が決められる前から建っていた工場などで、後になって住居専用地域などに定められたような場合。

 

◇かつては、20mあるいは31mといった高さ制限で建物の規模を制限していましたが、1968年の建築基準法改正により、建物の規模を容積率で制限するようになった結果、現行の容積率をオーバーしている場合。

 

◇日照権訴訟が多発したことにより、1976年の建築基準法改正で日影規制が導入され、現状の規模あるいは形状の建物が再建築できないような場合。

 

◇1981年の建築基準法改正で、耐震基準が改正された結果、現行基準に満たない耐震基準の建物である場合(旧耐震基準の物件)。

 

◇現行法では、幅員4m以上の道路に接した土地でないと建物の建築はできないことになっているが、現行法施工前に建った建物で、4m未満に道路に接している土地に建っている建物。(原則として4m未満の道路の場合、中心線から2mセットバックした状態で建替えすることで適法となります)

 

 

 

既存不適格物件はすべてダメということではありませんが、問題となるポイントは以下の通りだと考えています。

 

<住宅ローン審査>

金融機関によっては、既存不適格物件には融資しないというところもあります。特に容積率オーバーや建ぺい率オーバーの物件についてはハードルが高くなる傾向にあります。

 

裏を返せば、売ろうとする際に、通常の物件に比べると買い手も付きにくくなる可能性があります。

 

 

<建替え>

現在と同じサイズの物件が建てられない可能性が高いという問題があります。マンションの場合、当初の建物と同規模以上のものが建築可能であればよいのですが、そうでない場合、区分所有者間の調整は極めて困難になることが予想されます。

 

 

<耐震基準>

新耐震基準に準じていなければ、地震発生時の倒壊等のリスクが高くなります。また、適合証明がないとフラット35の融資を受けることができません。(逆にいえば、旧耐震基準のマンションでも適合証明がある物件であれば、一定の安心感はあると言えます。)

 

既存不適格については、重要事項説明書に記載されるケースがありますが、詳細について語られることはあまりないように思いますので、仲介業者さんには十分な説明をしてもらったほうがよいでしょう。

 

 

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2010年06月01日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント6 容積率と建ぺい率2

<中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント6 容積率と建ぺい率2

 

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中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント6 容積率と建ぺい率2

 

 

前回は、容積率と建ぺい率の基礎知識についてお話しました。

 

今回は、容積率と建ぺい率に関するチェックポイントです。

 

新築マンションの場合は、現在の都市計画法や建築基準法等に則って建物が建築されますので、殆ど気にすることはないと思うのですが、

 

中古マンションの場合は、「建築当時の」法令に基づき建築されているということを知っておかなければいけません。

 

「建築当時の法令」と「現在の法令」に殆ど変化がなければ問題ないのですが、特に容積率や建ぺい率が変わっている(小さくなっている)と大きな問題になる場合があります。

 

例えば、検討中の物件は、現在、容積率200%の地域にあるとします。ところが、20年前の容積率は300%であったというような場合です。

 

恐らく、当時、建築を行う際は、土地面積×300%(3倍)の床面積がある建物を建築している可能性が高いはずです。

 

この建物が老朽化し、建替えしなければならなくなった時、「現在の法令」では土地面積×200%(2倍)の床面積となる建物しか建築できないことになってしまいます。

 

建替えを行う場合、このマンションの所有者(管理組合)は、現在持っている床面積の3分の2の床しか持てないということになるわけです。

 

持っている床面積が減るということは、資産価値が減るということですから、問題はかなり大きいと言わざるを得ませんね。

 

このほか、容積率には変化はないものの「建築当時の建ぺい率」よりも「現在の建ぺい率」のほうが小さいという場合も注意が必要です。

 

容積率には変化がなくても、高さ制限や斜線制限等、様々な制限がありますので、現在と同規模の建物が建築できない場合もあります。

 

なんだか、問題点ばかり上げていますが、実は、上述とは逆パターンのお話もあります。

 

例えば、「建築当時の容積率」よりも「現在の容積率」のほうが大きい(あるいは大きくなる)という物件です。

 

こういう物件は、今ある建物よりも大きな建物を建築することが可能になりますので、大手のマンションデベロッパーなどが建替えのコンサルティングを行ったりしていることもあります。

 

今までより建物が大きくなる部分は、そのマンション所有者の利益(資産価値の増加分)になるので、その利益を当て込んで、建替えを行うというイメージですね。

 

さて、簡便なチェック方法です。

 

重要事項説明書の初めのほうには、登記簿謄本に記載された権利関係等について説明されていますので、その中で、以下の項目をチェックします。

 

◇表題部(一棟の建物の表示)のうち、

(1)建物の床面積(全階の面積を合計)

 (2)建物の床面積(全階のうち最大の面積)

 

◇敷地権の目的である土地の表示のうち、

(3)マンションが建っている土地面積合計

 

(1)が延べ床面積、(2)が建築面積、(3)が敷地面積になりますので、

 

◇この建物の容積率 = (1)÷(3)

 

◇この建物の建ぺい率 = (2)÷(3)

 

という算式で概ねの答えが出ます。

 

これで出た数値と、法的に制限されている容積率と建ぺい率を比較して、制限を超えていないかどうか確認すればよいのです。

 

もちろん、この計算方法は簡便法なので、厳密に言うと正確ではありません。所謂、共用廊下などは容積率の計算上、算入しないなどの細かなルールを勘案していないからです。

 

しかし、もし大幅に制限を超えるような結果が出るようであれば、仲介業者さんに確認をとったほうがよいと思います。

 

きちんとした仲介業者さんなら、多少時間がかかったとしても、明快に答えてくれるはずです。

 

 

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2010年05月28日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント5 容積率と建ぺい率1

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中古マンション重要事項説明書のチェックポイント5 容積率と建ぺい率1

 

今回は容積率と建ぺい率の基礎知識について説明します。

 

容積率とは、建物の延べ床面積(全ての階の床面積の合計)の敷地面積に対する割合を言います。

 

算式で表すと、容積率=建築可能な延べ床面積÷敷地面積 となります。

 

例えば、容積率200%、敷地面積100坪である場合、延べ床面積200坪まで建築することが可能になるということです。

 

重要事項説明書には、その物件のある場所の最高限度(指定容積率)が記載されます。

 

ただし、その物件が接する道路の幅によって、容積率がさらに制限されることがあります。(重要事項説明書にその制限が記載されるケースがほとんどですが、具体的に説明されないことも多々あるようですから注意してください。)

 

接する道路が12m以上の場合は、指定容積率がそのまま採用されますが、12m未満の場合、以下のような制限を受けます。

◇住居系の用途地域の場合:道路の幅(m)×0.4

◇住居系以外の場合:道路の幅(m)×0.6

(ただし、上記より算出された数値と指定容積率を比べ、厳しいほうを採用)

<例>

◇住居系で道路の幅が4m、指定容積率200%の場合⇒160%

 

一方、容積率には緩和措置もあります。

 

ここではあまり詳細についてご説明しませんが、共同住宅の共用廊下や階段、エントランス部分などの床面積は容積率の計算上、建築物の延べ床面積に算入されません。

 

次に、建ぺい率です。

 

建ぺい率は、建築面積の敷地面積に対する割合を言います。

 

算式で表すと、建ぺい率=建築可能な建築面積÷敷地面積 となります。

 

例えば、建ぺい率50%、敷地面積100坪である場合、建築面積は50坪までとなります。

 

建築面積は、いわゆる水平投影面積(上から見て一番大きな部分)ですので、必ずしも1階の面積というわけではありません。

 

なお、建ぺい率には以下のような緩和措置があります。

◇角地の場合:指定建ぺい率+10%

◇防火地域内にある耐火建築物:指定建ぺい率+10%

◇上記両方を満たす場合:指定建ぺい率+20%

 

例えば、商業地域で防火地域などの場合で指定建ぺい率80%だとすると、角地かつ鉄筋コンクリート造などの耐火建築物である場合は、建ぺい率100%となるわけです(敷地いっぱいに建てることができます)。

 

さて、容積率と建ぺい率の概要はこのようなものですが、中古マンションを購入するにあたって、何に注意すべきなのかについて、次回お話します。

 

 

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2010年05月25日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント4 用途地域

<中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント4 用途地域>


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<中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント4 用途地域>


用途地域(ようとちいき)とは、都市計画法の地域地区のひとつで、その地域の中で、土地の利用方法がごちゃまぜにならないようにすることを目的として制定されています。


住居、商業、工業など、市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など12種類があり、用途の制限(用途制限)に関する規制は、主に建築基準法で定められています。


用途地域は、その地域や地区に建てられている建物の種類や用途などを示しているだけでなく、将来どんな街並みになるのかを、ある程度予測させてくれるものでもあり、周囲環境を知る上ではとても大切です。


用途地域のイメージは以下の通りとなっています。


◇第一種低層住居専用地域

低層住宅にかかる良好な住居の環境を保護する地域


◇第二種低層住居専用地域

主として、低層住宅にかかる良好な住居の環境を保護する地域


◇第一種中高層住居専用地域

中高層住宅にかかる良好な住居の環境を保護する地域


◇第二種中高層住居専用地域

主として、中高層住宅にかかる良好な住居の環境を保護する地域


◇第一種住居地域

住居の環境を保護する地域


◇第二種住居地域

主として、住居の環境を保護する地域


◇準住居地域

道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護する地域


◇近隣商業地域

近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進する地域


◇商業地域

主として、商業その他の業務の利便を増進する地域


◇準工業地域

主として、環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するための地域


◇工業地域

主として、工業の利便を増進するための地域


◇工業専用地域

工業の利便を増進するための地域


ここで重要なのは、具体的にどの地域にどのような建物が建てられるのかという観点です。


住宅として中古マンションに住む以上は、キャバレーやナイトクラブ、ダンスホールなどが目の前に建ってしまっては困るという考え方もあるでしょう。


これらは、商業地域と準工業地域においてのみ建築することができます。こうした建物が近所にできたらイヤだという方は、商業地域と準工業地域を避けることになるでしょう。


あるいは、カラオケボックスは、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、には建てられませんが、それ以外であれば建てられます。


準工業地域は、12種類の中で、最も規制の緩い地域となっており、「個室付浴場業にかかる公衆浴場等」と「火薬類、石油類、ガス等の危険物の貯蔵、処理の量が多い施設」以外であれば、大抵のものが建てられます。


このように、どの地域にはどのような建物が建てられないか、ということが明確になっていますので、ご自身の考え方に合わせて、どの用途地域にある場所に生活したいのか考えてみてください。


さて、もうひとつチェックポイントがあります。


それは、隣地や近隣の用途地域です。


重要事項説明書では、購入対象となる物件が存する場所の用途地域について説明されます。


しかし、隣の敷地が異なる用途地域だとしても、重要事項説明書では説明されません。


もし、お隣が自分の住んでいる場所の用途地域とは異なるのであれば、全く違う規制が敷かれていることになります。


つまり、隣に思ってもみない建物が建つ可能性があるということです。


前述のように、隣地や近隣の用途地域については、重要事項説明書では説明されませんので、仲介業者さんに聞いてみたほうがよいでしょう。


地方公共団体のホームページに用途地域が掲載されていることもありますので、調べてみるとよいと思います。


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2010年05月18日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント3 都市計画法

<中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント3 都市計画法>

 

 

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<中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント3 都市計画法>

 

都市計画法とは、健康で文化的な生活ができるよう、市街地の開発や道路や公園などの施設の整備といった基本的な都市計画のあり方を定めた法律です。

 

各人が好き勝手に建物を建てたり、道路をつくったりすると、バランスを欠いた、使い勝手の悪い街になってしまいますよね。

 

これを制限して、バランスの取れた、また機能的な街をつくるために様々な制限をしているのが都市計画法です。

 

 

中古マンションを購入する際、都市計画法の制限で注意すべき点のひとつは、「計画道路」です。

 

計画道路とは、都市計画によって定められた「新たな道路を作る計画」のことです。

 

都道府県などが主導して、地域の人々が生活しやすいように、新たな道路を作る計画をしたり、幅を広げる計画をするわけです。

 

検討しているマンションの敷地の一部が計画道路に当たっている場合は、その部分の敷地について利用の制限が出てきますので注意が必要です。

 

 

計画道路には2種類あり

 

◇「計画中の計画道路」

◇「これから道路を作る作業を始める・既に作業を始めている計画道路」

 

の二種類があります。

 

「計画中の計画道路」は、一般的には「計画決定」と呼ばれており、まだ計画しているのみで、具体的にいつから事業に着手するか決まっていないものです。

 

「これから道路を作る作業を始める・既に作業を始めている計画道路」は「事業決定」と呼ばれており、事業着手が具体的に決定されている、あるいは既に事業に着手しているものです。

 

道路計画があるということは、「いつか道路をつくります」ということを意味しますから、計画道路の予定地内に建物を建てる場合は、原則として都道府県知事の許可を得なければなりません。

 

一方、計画決定の段階で、「2階建以下で地下のないもの」かつ主要構造部分が木造・鉄骨造等であり、鉄筋コンクリート造のような堅固な建物でないもの」であれば、都道府県知事は申請があれば許可しなければならないことになっています。

 

 

さて、長々と計画道路について説明しましたが、中古マンションを購入する際、この計画道路がどのような影響をもたらすか?という点に注目してみましょう。

 

問題になるのは、検討している中古マンションの建築計画よりも後に、計画道路の計画決定がなされていた場合です。

 

そのマンションが建ったあと、その敷地の一部が計画道路の予定地となってしまった場合、計画道路の予定地上には、新たに鉄筋コンクリート造のような堅固な建物は建築できませんので、

 

将来の建て換えの際、少なくともその場所をずらして建築しなければならなくなりますし、現在の建物と同程度の建物に建て換えることが困難になる可能性が出てきます。

 

仮に、現在の建物がその予定地の上に建築されていなくても、当初は問題とならなかった他の制限(建築基準法等の建ぺい率など)が影響し、現在の建物と同程度の建物に建て換えることができないという事態も発生し得ます。

 

 

ところで、一般的な重要事項説明では、計画道路がある場合、

 

 ◇計画道路の有無

 ◇計画決定か事業決定か

 ◇計画道路の名称

 ◇計画道路の計画幅員

 

程度しか説明されないことが多々あります。

 

ですから、計画道路の予定地が検討しているマンションの敷地の一部に当たっていたとしても、将来の建て換えに影響があるかないかまでは説明されないケースも多々あります。

 

都市計画法の制限については、

 

(1)計画道路の有無

(2)有の場合、計画決定された年月日とマンションの建築確認申請の年月日

(3)マンションの建築時期よりも計画決定の時期が後である場合、将来の建換えにおける影響の有無

 

というステップで確認し、もし、(3)の場合に該当する場合は、将来の建て換えにおける影響の有無について仲介業者さんにきちんと説明してもらうことをお勧めします。

 

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2010年05月04日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント2 登記簿謄本に記載された権利関係

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント2 

登記簿謄本に記載された権利関係


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<中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント2

               登記簿謄本に記載された権利関係>


重要事項説明書のはじめに出てくるのが、「登記簿謄本に記載された権利関係」の説明です。


マンションの登記簿は、次のような構成になっています。


◇表題部(一棟の建物の表示)
・一棟の建物の表示(所在、構造、全体の建物面積など)

・敷地権の目的である土地の表示(マンションが建つ土地の所在、面積など)


◇表題部(専有部分の建物の表示)

・専有部分の建物の表示(購入対象物件の所在、構造、一戸の面積など)

・敷地権の表示(敷地権の種類(所有権か否か)、持分割合など)


◇権利部(甲区)

・所有権に関する表示(所有権者、差押え、仮登記など)


◇権利部(乙区)

・所有権以外の権利に関する表示(抵当権など)


登記簿の読み方に関する説明は省きますが、注意すべき点をいくつかお話します。


<敷地権の表示がないマンションには注意>

通常、土地と建物はそれぞれ別々に登記がなされるのですが、マンションの場合は、土地と建物が一体となっているため、マンションの敷地と区分建物の専有部分(マンションの一室)とを一体化して登記しています。


つまり、一般的なマンションは、ひとつの登記簿に区分建物と土地(敷地権)の両方が記録されている形になっています。


マンションの建物一室だけを売って、土地の持ち分だけ保有し続けることができないようになっている、というイメージです。


古いマンションですと、敷地権の登記がされていないもの(土地と建物が別々に登記されているもの)もあります。


このようなマンションは、住宅ローンの審査において、ややハードルが高くなることがありますので注意が必要です。


<敷地権の種類をきちんと確認>

敷地権の表示では、その種類が「所有権」と記載されているかどうかを必ず確認しましょう。


マンションの中には、借地権マンションもありますので、要チェックです。


安いと思って契約したら、建物部分は所有権だけれども、敷地は借り物だったなどという、笑うに笑えない話も実際にありますので。


<登記上の所有者と実際の所有者が同一であることを確認>

権利部(甲区)は、一番下にある記録が、登記簿上の所有者です。


ここには、所有者の名前と住所が記載されていますので、実際の所有者と同一人物か確認します。売主さんの住民票や運転免許証などで確認できます。


なお、登記がなされていれば、一応その権利関係が事実だと推定はできますが、登記の内容と実際の権利が相違していた場合、その登記を信じて売買しても、権利を取得できないことがある、ということを知っておきましょう。


これは、真の権利者の利益を保護するという法の精神からきています。そしてこれが、「登記に公信力なし」と言われる所以です。


<購入対象の一室を使っている人は所有者か第三者か>

マンションを占有している(マンションに住んでいる人)と実際の所有者が同一人物かどうか確認します。


他人に賃貸していたり、使用貸借(無償で賃貸)している場合、新たに購入したからと言って、簡単には追い出すことができません。


<売主のマンションが借金の担保になっている場合>

権利部(乙区)は、主に抵当権や根抵当権といった権利が記録されます。


簡単に言えば、お金を借りている人が、金融機関などにその不動産を担保提供していることを示しています。


注意したいのは、抵当権や根抵当権に記載されている債権額や極度額です。


債権額や極度額は、ざっくり言えば、借金の額を示しています。


「借金の額<売買代金」である場合は、さほど問題はないのですが、「借金の額>売買代金」の場合は注意が必要です。


つまり、売買代金のほうが少ないので、契約を結んで手付金を支払ったはよいが、残代金支払い時に、抵当権や根抵当権が抹消できない可能性があるということです。


よくあるトラブルでは、「借金の額>売買代金」という不動産会社所有のマンションを個人の方が買おうとしたところ、債権者である金融機関が抵当権を外してくれず、結局購入できなかった、というような話です。


しかも、悪いことに、その不動産会社は、契約時に買主から受け取った手付金を使ってしまい、返還できなくなっていた、という話です。


このようなケースの場合でも、売主が返済を進めており、登記上は「
借金の額>売買代金」となっているものの、


実際は「借金の額<売買代金」となっていることもありますので、仲介業者さんによく調べてもらう必要があります。


調べた結果、よく判らなかったり、ちょっとあぶないかなあ、というときは、手付金の額を極力少なくしたり、何がしかの方法で手付金を保全したりすることもあります。

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ayumiltd at 17:47|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2010年04月30日

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント1

中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント1


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<中古マンション 重要事項説明書のチェックポイント>


(1)重要事項説明書とは


不動産業者である売主、あるいは、売買に介在する仲介業者は、その不動産の買主に対して、宅地建物取引業法で定められた項目について、重要事項説明書を作成し、宅地建物取引主任者にその説明をさせなければならないことになっています。


重要事項説明書の主な構成は、以下のようになっています。

 

1.物権に関係する事項

◇登記簿謄本に記載された権利関係

◇都市計画法・建築基準法等の法令上の制限

◇私道負担について

◇飲料水・電気・ガス・排水などの設備について

◇未完成物件の場合は完成後の形状・構造(中古は非該当)

◇区分所有建物の場合の権利関係

◇共用部分に関する規約の定め

◇専有部分の用途や利用制限、専用使用権に関する規約の定め

◇管理費や修繕積立金の額、滞納の有無

◇管理形態


2.取引条件に関する事項

◇売買代金以外に授受される金銭について

◇契約の解除について

◇損害賠償金・違約金について

◇手付金の保全措置について


3.金銭の貸借のあっせん

◇金銭の貸借のあっせんの有無

◇ローンが条件となる場合について(ローン特約)


4.その他重要な事項、特約事項



まず知っておいてほしいことは、上記の項目は、中古マンションを購入する方にとって必要な情報を全て満たしているわけではないということです。


中古マンションは、建物の状況や維持管理の状況をきちんと調査した上で購入すべきなのですが、宅地建物取引業法に定められた重要事項説明書は、物件として必要最低限の情報に限定されています。


建物の状況や維持管理の状況の調査については、これまで私が述べてきた方法などで別途調査する必要がありますが、残念ながら一般の仲介業者さんでは対応していません。


弊社は仲介業務の一環としてこれら調査を含めて対応していますが、一般の仲介業者さんをご利用される場合は、これらの調査なしで購入するか、ご自信でお調べになる、あるいは、日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクターなどの専門家に調査を依頼することになります。


日本ホームインスペクターズ協会http://www.jshi.org/


とはいえ、この重要事項説明書、物件の権利関係、建築基準法上の制限やその他法令上の制限、マンションに特有の共用部分や専有部分のルール、売買契約に関する事項等、買主にとっては必要最低限の情報が満載ですので、きちんと理解した上で、売買契約に進む必要があります。


ところが、現実は、契約日の当日に、宅地建物取引主任者が重要事項説明書を1時間程度で読み流し、買主に「説明を受けました」という記名押印をさせて、その直後に、売買契約に記名押印させるといったやりかたが一般的です。


しかし、上記の項目を眺めただけでもわかる通り、専門用語が多く、一般の方々が1時間程度で簡単に理解できるような内容ではないのです。


結局、わかったような、わからなかったようなという状態で、記名押印させられ、契約書にサインしてしまうというのが、ごくごく当たり前に行われているのが現状です。


悪く言ってしまえば、重要事項説明書の中身を十分理解しないままに、書面上に書かれていることを「すべて」了承した上で、契約締結に臨んだという形にさせられているわけです。


そして、契約後、「そんな話、聞いてない!」というトラブルが発生してしまうのです。


しかし、これは後の祭りで、重要事項説明書をよくよく読めば書いてある、つまり、説明を受けていた、聞いてないなんてことはない、と言われることになってしまうのです。


宅地建物取引業法第35条では、契約が成立するまでの間に重要事項説明を行わなければならないとしていますので、残念ながら、契約の直前に重要事項説明を行っても法律的にはなんら問題がない、ということになっているのです。


売主や一般の仲介業者さんからすれば、鉄は熱いうちに打て、という感じで、買主さんのテンションが上がっている状態で、一気に契約まで持っていこうとするものです。


しかし、買主さんの立場に立てば、そんなことは許されるはずもないと思うのですが・・・


ですから、買主さんは、重要事項説明書のコピーを事前にもらっておいて、内容をじっくりと確認しておかなければなりません。


そして疑問点やわからない点がれば、後で言った言わないというトラブルにならないよう、全てメモにして内容をきちんと確認する必要があるわけです。


今後、上記の項目のうち、特に注意すべき事項について、事例を交えて説明をしていきます。


やや専門的な表現や言葉が出てきますが、是非、お付き合いください。


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