売買契約書

2010年12月21日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント7(危険負担2)

中古戸建・中古マンション売買
  売買契約書のチェックポイント7(危険負担2


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中古戸建・中古マンション売買
  売買契約書のチェックポイント7(危険負担2


一般的な危険負担の条項は、


第○条(危険負担)

1. 売主、買主は、本物件の引渡完了前に、天災地変その他売主および買主
  のいずれの責めによらない事由により、本物件が滅失または毀損して本契
  約の履行が不可能となったとき、互いに書面により通知して本契約を解除
  することができる。
   ただし、修復が可能なとき、売主は、買主に対し、その責任と負担にお
  いて修復して引き渡す。

2. 前項により本契約が解除されたときは、売主は買主に対し、受領済みの
  金員を無利息にてすみやかに返還する。


というような内容でしたが、気になるのは毀損(壊れたとき)です。


滅失は、完全に物件がなくなってしまうことを意味するので、契約の履行が不可能となることは判ります。


毀損には程度の差があります。ですから修復可能かどうか、あるいは契約の履行が不可能なのかどうかで揉める可能性がありそうです。


まあ、あまり細かいことを考えてもしかたないのですが、この問題をもう少し解消しようとすると、


◇毀損した場合、買主は、毀損した部分の割合に応じて売買代金の減額を求め
 ることができる。あるいは代金の減額に代えて売主に対し当該毀損部分を修
 復して引き渡すよう請求することもできる。


◇なお、毀損が著しいため、売買代金の著しく大幅な減額を要するとき、また
 は修復が著しく困難あるいは過大な費用を要するときは、売主はこの契約を
 解除することができる。


といったような条文を付加することになります。


これでも、まだまだ曖昧の部分はありますが、毀損の程度ははじめから定義することは不可能ですから、詳しく記載するにしても、この程度になります。


いずれにせよ、最重要チェックポイントは、民法543条(引渡前に壊れた場合、そのまま買主が買わなければならないという内容)を適用しないために、危険負担の条項(民法543条を適用しない旨の特約)が記載されているかどうか、まずは確認しましょう。



蛇足ですが、物件の引渡・残代金支払いの際、「不動産受渡確認証」という書類を売主・買主でかわすことがあります。


この書類は、何年何月何日、何時何分に、不動産を売主から買主に引き渡しました。ということが書いてあります。


不動産取引は、大抵が不動産会社や金融機関などの事務所で手続きし、残代金の授受を行いますので、代金の授受と同時に物件の引渡がなされたということをはっきりさせるということがひとつの目的です。



そしてもうひとつ重要な意味があります。


この意味、解りますか?


物件の引渡をしているときは、売主も買主も仲介業者も不動産会社や金融機関などの事務所にいるわけですが、もし、その手続き中(売主の留守中)に大地震や火災などが発生していたら、誰が負担することになるでしょう?


そうです。物件を引渡した日の時刻がとても重要になります。


引渡の時刻より前に滅失・毀損すれば売主の負担、引渡の時刻以降に滅失・毀損すれば買主の負担になるのです。


これを明確にするために、時刻まで記入するのです。



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2010年12月13日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント7(危険負担1)

中古戸建・中古マンション売買
   売買契約書のチェックポイント7(危険負担1


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中古戸建・中古マンション売買
   売買契約書のチェックポイント7(危険負担1


不動産売買では、契約書にサインした後すぐに、手付金を授受し、それから1ヶ月程度経過した段階で、残代金支払いと物件の引渡が実行されます。


もし、契約書にサインした後(契約成立後)から物件の引渡前までの間に、売主と買主が原因とならない事象によって、例えば、地震や火事などの不可抗力によって売買対象物件が崩れたり、壊れたり、なくなったりしたときは、どうしたらよいのでしょうか。


民法534条は、


特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約の目的とした場合において、その物が債務者の責めに帰することができない事由によって滅失し、又は損傷したときは、その滅失又は損傷は、債権者の負担に帰する。


としています。

 

ここでいう債務者とは、物件を引き渡す義務を負っている売主のことで、債権者とは物件を引き渡してもらう権利をもっている買主のことを意味します。

 

つまり、仮に、建物が地震などで倒壊したとしても、買主は当初約束した通りの売買代金を売主に支払え、という解釈になります。

 

そもそも、民法543条の取り扱いについては、実務上の学説上も「こんなんでいいの?」という批判も多く、この条文の適用については解釈論として様々な制約があるようです。

 

いずれにせよ、契約書になにも書かなければ、地震などの不可抗力で建物が倒壊してしまったような場合、買主は当初規定した売買代金全額を支払って、倒壊した建物を引き取らなければならなくなってしまうので、

 

不動産売買契約書には、こんなことにならないような特約条項を付けるのが普通です。

 

 

具体的には、次のような条項が記載されています。

 

第○条(危険負担)

 

1.売主、買主は、本物件の引渡完了前に、天災地変その他売主および買主のいずれの責めによらない事由により、本物件が滅失または毀損して本契約の履行が不可能となったとき、互いに書面により通知して本契約を解除することができる。ただし、修復が可能なとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において修復して引き渡す。

 

2.前項により本契約が解除されたときは、売主は買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還する。

 

(次回に続きます)

 

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2010年12月06日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行着手2)

中古戸建・中古マンション売買
  売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行着手2


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中古戸建・中古マンション売買
  売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行着手2


契約書に歌われる「解約手付」では、「履行の着手」という言葉がポイントになります。


前回は、「履行の着手」の基準自体が抽象的で、結果的に個別のケースで考えざるを得ないのが実状で、争いになる余地が多分にあるというお話をするとともに、一般的な例を売主、買主別に簡単にお示ししました。


ところで、「履行の着手」で実際に問題になるのは、未改装の中古マンションなどで、売買契約締結後、売主が内装工事を実施して引き渡すようなケースです。


中古マンションを買って、自分でリフォームしようと思う方は多いのですが、お金を借りて購入しなければならない場合、住宅ローン以外に金利が高めとなるリフォームローンも別に借りなければなりません。


もし、売主が不動産業者であれば、買主の意向通りにリフォーム工事をして引き渡してくれますし、リフォーム工事代金も含めて金利の安い住宅ローンで調達することができます。


結果として、経済合理性から、未改装の中古マンションのままで売買契約を締結し、売主がリフォーム工事を行った上で買主に引き渡す契約が流行るわけです。


しかし、このようなケースの場合、契約締結後、売主がリフォーム工事に着手してしまったら、


◇買主の希望による変更工事の材料発注、変更工事の着工


に該当しそうですね。


もっと言えば、


◇買主の希望によるリフォーム工事の材料発注、当該工事の着工


ということになり、変更工事どころの話ではないということになりそうです。


したがって、売主が工事材料の発注をしたり、工事に着手したら、手付放棄による解除ができなくなる可能性が極めて高くなります。


手付放棄による解除ができなければ、違約による解除(違約金あるいは損害賠償の予定額を支払うことで解除)しか方法がなくなります。(「手付金の額」と「違約金および損害賠償金の合計額」が同額ならば、経済的に無差別となりますが)


いずれにせよ、契約書にサインする前に、「自分にとって、いつ・どんな行為を行ったら履行の着手になるのか?」ということを、仲介業者さんにきちんと確認しておきましょう。


もちろん、仲介業者さんや相手方の回答を記録しておくのを忘れずに。



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2010年11月30日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行の着手1)

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中古戸建・中古マンション売買
   売買契約書のチェックポイント6(解約手付と履行着手1


一般的な中古住宅の売買契約では、手付金の性格が解約手付であることを確認したほうがよいという話を以前しましたね。


解約手付は、売主と買主の両方が、契約を自由に解除できる権利を一定条件のもとで持ち、解除した場合、手付金相当額が損害賠償額となるもの(手付流し、手付倍返し)で、もう少し具体的に言うと、以下の通りです。


買主は、売主が売買契約の履行(一般的には物件の引き渡し)に着手するまでは、買主は売主に対し、支払い済みの手付金を放棄して売買契約を解除できる(手付流し)。


売主は、買主が売買契約の履行(一般的には売買代金の支払い)に着手するまでは、売主は買主に対し、手付金を買主に返還するとともに、手付金相当額の金銭を買主に支払うことで売買契約を解除できる(手付倍返し)。



ここでよく問題になるのは、「履行の着手」というものです。


解約手付は、「相手方が履行に着手するまでは」、もう一方が手付金相当額を相手方に支払うことで解約できるという内容です。


履行の着手とは一体何なのでしょうか?



最高裁判例(大法廷)昭和40年11月24日によれば、


履行の着手とは、債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識しうるようなかたちで履行の行為の一部をなしたまたは履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す。


としています。


しかし、実は、「履行の着手」の内容や着手の有無については、その基準自体が抽象的であり、結果的に個別のケースで考えざるを得ないのが実状で、争いになる余地が多分にあります。



ただ、一般的に、売主の履行の着手は、


◇買主の希望による変更工事の材料発注、変更工事の着工

◇買主の希望による引渡し前の所有権移転登記完了

◇引渡し後の所有権移転登記完了


などが挙げられます。


また、買主の履行の着手は、


◇中間金の支払い

◇引渡される物件のための家具等購入

◇直ぐに残代金を支払える状態


などが挙げられます。


手付放棄による解除を申し入れることができるのは、その相手方が履行に着手する前とされていますが、履行の準備と解されるような行為の場合、履行に着手したとはみなされません。


<例>

新築マンションの青田売りの場合の木材の加工、工事の着工

◇測量

◇明け渡しのための住居の手配、小修繕

◇売却物件の抵当権の抹消

◇ローン申込み



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2010年11月22日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント5(現況有姿売買2)

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   売買契約書のチェックポイント5(現況有姿売買2


「引渡時の現況有姿にて引き渡すこととする。」


との記載があるからといって、これだけをもって、直ちに、売主の担保責任や瑕疵担保責任の免責について特約が付されていると言うことはできない、というお話を前回しましたね。


ところで、売主さんの気持ちとしては、


「中古住宅なんだから、ちょっとした不具合はあるだろうし、だからこそ安い売買代金で売却しているんだ」


とか、


「契約前に、買主さんには十分に物件を見ておいてもらい、その現状有姿で売買するのだから、売主としてはその後の責任は負いたくない」


というのが本音だと思います。



この気持ちを契約書に表すとすると、売主は、単に現状有姿と言うだけでなく、売買契約書において、事由の如何を問わず瑕疵担保責任は免責されているという特約を入れなければいけないと言うことになります。


しかし、事由の如何を問わず瑕疵担保責任が免責されているという特約は、一般の買主からすれば、恐ろしくて買えないという話になってしまいます。



ですから、売主さんは、物件的な部分(土地、建物の権利関係等)と建物のコンディション(建物の劣化状況等)について予め調査し、買主さんには、問題のある部分を容認して購入してもらうという方法を選択せざるを得ないのです。


例えば、物件的な部分で言えば、


◇土地の境界が確定できていない部分がある


◇隣地の建物の一部が越境している


◇私道の掘削承諾がない


などの問題があり、解決の目途が立たない場合、これらを契約書に列挙し、この点については、買主はこの事実が存することを了承した上で買いうけ、売主はこの点について責任を負わない、などという文章を記載します。


建物については、何度も出てきていますが、日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクター(住宅診断士)に調査を売主が依頼し、その調査結果を踏まえて、売却の条件を事前に決めておくことが大切です。



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2010年11月16日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント5(現況有姿売買1)

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中古住宅の売買で、売買契約書に


「引渡時の現況有姿にて引き渡すこととする。」


などと記載されることがよくあります。



この意味については、売買の当事者や仲介業者さんなどによって様々に(勝手に)解釈されているようで、物件に何か瑕疵(欠陥や不具合)が見つかると、


「現状有姿売買だから、物件の瑕疵について売主は責任を負わない」


「担保責任や瑕疵担保責任は、免責されている」


という主張がときどきなされることがあります。



実は、現状有姿売買は、


契約後引渡までに目的物の状況に変動があったとしても、売主は引渡時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎない。


という趣旨を示すために用いられており、それ以上の意味を含むものではないという解釈が通常です。



したがって、現状有姿売買との記載があるからといって、これだけをもって、直ちに、売主の担保責任や瑕疵担保責任の免責について特約が付されていると言うことはできません。



万が一、現況有姿売買で契約した後にトラブルが発生した場合、買主さんは、上記の説明を踏まえて反論することになりますが、こうしたことで揉めてしまうと、無駄な時間を費やすことになったり、気分的にも滅入ってしまうことになります。



ですから、現況有姿という言葉が書かれている契約書を見たら、契約締結前に、売主さん、仲介業者さんと共に、「現況有姿」の解釈が上記のようになるようお互いに確認し、担保責任や瑕疵担保責任が免責されているわけではないことを、関係者間で確認しておくべきでしょう。



ところで、売主さんの気持ちとしては・・・(次回に続きます)



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2010年11月09日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任4)

中古戸建・中古マンション売買
   売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任4


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中古戸建・中古マンション売買
   売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任4


ここまで、「隠れた瑕疵」の意味やどのような責任を負うのかといことについて説明してきましたが、


隠れた瑕疵が発見された場合、売主がこれを修繕できない場合、どうなるかということが契約書上書かれていることはあまりありません。


これらの取り扱いは、全て民法の規定(570条により566条を準用)に委ねられます。


つまり、


 ◇当該瑕疵が存在することで、買主にとって契約の目的を達することができ
  ない場合に限り、買主は契約を解除することができる。

 ◇契約を解除できる場合であっても、解除ができない場合であっても、買主
  は損害賠償をすることができる。

 ◇買主の代金減額請求権は認められない。ただし、損害賠償請求権との相殺
  は可能なので、実務上は代金減額と同様の形態にはなる。


ということになります。



「隠れた瑕疵」は、売主が責任をもって処理するのが民法の原則ですし、不動産売買契約書上も、修繕等の請求期限はあるにしても売主が責任を持つことになっています。


私の経験上の話ですが、売主さんが中古戸建を売却する際、壁に水の染みた跡が残っていたので、雨漏りの可能性を指摘したのですが、


売主さんと売主側の仲介業者さんの主張が、


「近所の工務店さんに調べてもらったら、結露と仰っていたので問題ない」


ということでしたので、やむを得ずそのまま取引しました。


引渡後、壁を剥がしてみたら、完全な雨漏りで、木造の柱や桁が一部腐朽しており、瑕疵担保責任条項を適用し、売主さんにウン百万円の請求をしたこともあります。

このときは、きちんと売主さんに費用をお支払いいただけましたので、事なきを得ましたが、もし資力がなかったら、と考えると冷や汗ものです。。。


このように、売主さんにとって、「隠れた瑕疵」は大きなリスクなのです。


だからこそ、前回お話したように、日本ホームインスペクターズ協会公認ホームインスペクターなどの専門家に事前に診断してもらったほうが安心なのです。


現在の日本では、不動産仲介業者さんが物件的な面については調査してくれますが、建物について診断できる方がほとんどいないというのが実情です。


その分、売主さんが「隠れた瑕疵」の全てのリスクを負担していることになります。


もちろん、買主さんにとってもリスクです。


物件引き渡し後、新しいマイホームライフが始まると思ったら、建物に問題があったとなると、精神的にはとても気分の悪い話です。


さらに、売主さんに修繕するための資力がなかった場合、もっと悲惨な話になります。


そういう意味でも、買主さんも建物の診断を事前に行った上で売買契約を締結したほうがよいのです。


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2010年11月05日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任3)

中古戸建・中古マンション売買
   売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任3


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中古戸建・中古マンション売買
    売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任3


「瑕疵担保責任」とは、買主が売買対象不動産に「隠れた瑕疵」をある一定の期間内に発見したら、売主は修繕するなどの処理をする責任を負います、ということでした。


前回は、「瑕疵」や「隠れた」という言葉の意味についてお話しましたが、今回は「隠れた瑕疵の範囲」についてです。


中古住宅の売買契約における瑕疵担保責任の条項には、売主が負担すべき「隠れた瑕疵」の範囲が限定されるケースがほとんどです。


中古マンションの場合、専有部分における「雨漏り」「シロアリの害」「給排水管の故障」の瑕疵についてのみ責任を負います、と条件がついていることが多いです。


中古戸建の場合は、これに加えて、「建物構造上主要な部位の木部の腐蝕」、というものが対象になることが多いです。


ところで、給湯器やエアコンなどの設備については、瑕疵担保責任ということではなくて、設備表という別の書面で故障しているかいないかを明確にした上で、


故障していないと告知した設備については、物件の引渡日から7日間以内に買主から請求を受けたものに限り、売主が修繕の責任を負うということにしているケースが多いですね。


なお、売主が不動産業者である場合、全ての不動産売買契約書上は、売主が負担すべき「隠れた瑕疵」の範囲を限定することはありません。


しかも、引き渡す設備も含めた「隠れた瑕疵」の責任を負うという解釈が一般的になっています。


ただし、瑕疵担保責任は、「隠れた瑕疵」が、契約時には表面化していなくても、契約締結時に既にその瑕疵が存在していた場合に、買主から請求があった場合に売主が処理しなければならないことを定めています。


たとえば、売主が不動産業者で、物件の引渡後1年半後に給湯器が故障した場合、瑕疵担保責任とは言えない可能性が高いのです。


契約時には正常に動いていたということは、契約締結時には瑕疵が存在していたとは言えない可能性が高く、さらに、引き渡し後、1年半も普通に使用できたとなると、瑕疵担保責任をもって売主に請求することはできないでしょう。


中古物件の場合、給湯器などは使用して数年、あるいは十数年というケースもあるわけで、その設備をそのまま買主が引き継げば、経年劣化による故障も発生するわけです。


よく、買主側の仲介業者が勘違いして、売主である不動産会社に修繕の申し立てをしますが、これは役所の宅建指導班なども含めて同じ見解となるケースが多いです。


ですから、もし不動産会社から中古マンションや中古戸建を購入するなら、設備のアフターサービスがどのような基準になっているかを明らかにすべきでしょう。


一般個人の方から中古マンションや中古戸建を購入するなら、給湯器などの各種設備については、どのくらいの期間、使用されてきたか、交換する場合、どの程度の費用がかかるか、事前に調査しておくことをお勧めします。(本当は仲介業者さんが、重要事項説明とは別に、説明しておいてほしいところですが・・・)


もちろん、日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクターなどに、契約前に調査してもらえば、給湯器などの設備がどの時期のもので、いつ頃までに交換したほうがいいかというアドバイスやその費用についても教えてもらえますので、こうした住宅診断は、購入前の判断材料としては重要なものになると思います。


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2010年11月02日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任2)

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中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任2


「瑕疵担保責任」とは、買主が売買対象不動産に「隠れた瑕疵」をある一定の期間内に発見したら、売主は修繕するなどの処理をする責任を負います、ということでした。


ここで重要なのは、「瑕疵」や「隠れた」という言葉の意味です。


「瑕疵」というのは、「物が通常有すべき品質・性能を欠くこと」を言います。


例えば、雨漏りや建物の柱が腐朽していたりする場合などです。不具合や欠陥と捉えておいてもいいかもしれません。


「隠れた」というのは、「一般的に通常払われる注意をもってしては簡単に知ることができない」という意味で、無過失ということです。


これについては、売主は責任をもって処理をしなければなりません。原則的には不具合を修繕することになります。


逆に、「隠れた瑕疵」に該当しないのは、


「一般的に通常払われる注意をもってすれば簡単に知ることができる瑕疵」

売主がその存在を知っていたにもかかわらず、買主に告知しなかった瑕疵」


という二種類になります。


前者については、売主はそもそも物件の所有者ですから当然として、物件を見学した際の買主にも当てはまります。


たとえば、物件見学すれば当然判るような目に見える瑕疵を見逃していた場合などは、「隠れた瑕疵」に該当しないケースもあり、買主は売主に修繕等の請求ができない場合もありますので注意が必要です。


後者については、売主は説明義務違反に基づく契約解除や損害賠償義務等の法的責任を負担することとなり、深刻なトラブルに巻き込まれる場合があります。


ですから、売主さんとしては「知っていたけど言わなかった」というのは一番危険です。


あるいは、素人考えで「この程度のことなら問題ないだろう」と勝手に判断してしまい、買主に告知しないというケースは、最もよくある説明義務違反トラブルです。


いずれにせよ、専門家に取引対象となる不動産の状況をきちんと調査してもらい、売買契約前に修繕するなり、問題を明らかにしたほうが安全です。


物件的な部分(権利関係や境界、接道等)については仲介業者さんでも調査可能ですが、建物については診断できる仲介業者さんは、大手不動産会社や信託銀行系の不動産会社を含めて皆無に等しいのが実状です。


仲介取引に関係しない第三者としての立場になって診断してもらえる、日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクターなどに調査・診断してもらうのが一番だと思います。


一般的なマンションだと6万円〜7万円程度、一般的な戸建だと12万円〜13万円程度の費用なので、やっておいたほうが安心です。


ちなみに、弊社が仲介者として中古住宅売買の取引に介在するときは、後で頂戴する仲介手数料から当該費用を控除しますので、実質無料で診断を受けていただくことが可能な仕組みにしています。


もちろん私も公認ホームインスペクターですが、私が調査をすると第三者性が薄れますので、第三者の立場となる別の公認ホームインスペクターさんに診断してもらうようにしています。


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2010年10月29日

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任1)

中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任1


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中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント4(瑕疵担保責任1


「瑕疵担保責任」も契約条文の中ではともて重要な条項です。


一般的には次のような文になっています。


(瑕疵担保責任)

後記表示不動産について隠れた瑕疵があったときまたは、第三者からの請求があったときは、第●条規定の引渡し日より3ヶ月に限り、売主が責任を持ってこれを処理し、買主に迷惑をかけてはならない。


「瑕疵担保責任」は、「瑕疵の責任」というタイトルになっていることもあります。所謂「隠れた瑕疵」に関する責任の所在を明確にするものです。


買主が「隠れた瑕疵」をある一定の期間内に発見したら、売主は修繕するなどの処理をする責任を負います、ということですね。


民法上では、566条3項によって、瑕疵担保責任が追及できる期間は、買主が瑕疵を知ったときから1年間となっていますが、中古住宅の売買取引では、物件の引渡日から3ヶ月に限定されていることが多いようです。


なお、売主が不動産会社(宅地建物取引業者)である場合には、引渡日から2年以上の期間について瑕疵担保責任の負担を負わなければならないことになっています(宅地建物取引業法第40条)。


次回は、「瑕疵」や「隠れた」という言葉の意味についてお話します。


これが意外に重要なんです。


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2010年10月26日

中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント3(担保責任2)

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中古戸建売買  売買契約書のチェックポイント3(担保責任2


不動産売買契約書にある「担保責任」(「負担の消除」とか「抵当権等の抹消」ともいう。)とは、


売主が買主に不動産を引き渡す以上、完全な所有権を引き渡さなければならないという、極めて当たり前の約束で、民法上の規定そのものです(566条)。


一般的には、その物件についている抵当権や根抵当権、差押えなどの登記を抹消することと思われていますが、

隣地所有者の樹木の枝、ブロック塀や建物の庇(ひさし)などが、売買対象となる敷地に越境している場合、完全な所有権という状態とは言えませんので、売主はこれらすべてを撤去させた上で買主に不動産を引き渡さなければならないことになります。


このような場合、どうしたらよいのでしょうか。一般的には3つの方法が考えられます。



(1)隣地の人に越境しているものを全て撤去してもらう

隣地の人が了解してくれれば、この方法を選択できます。買主も納得できる方法です。


しかし、樹木の枝は、隣地の方にお願いすれば、切らせてもらうことができるかもしれませんが、ブロック塀や建物の庇などは、現在、隣地の方が利用しているものですから、壊すことを了承してもらえそうにありませんね。


無理な交渉や強引な交渉をすれば、隣地の方と大揉めに揉めてしまうでしょう。


ともすれば、時効取得を主張されてしまうかもしれません。(他人の敷地だと知っていて20年間占有するか、他人の敷地だと知らずに10年間占有すれば、時効取得が成立する。)



(2)境界線を手前に引っ込めてしまう

隣地の方が、越境している塀や庇を壊してくれそうになければ、売主が境界線を手前に引っ込めてしまえば問題はなくなります。


しかし、売主からすれば、自分の資産が他人の越境によって減少することに納得できないかもしれません。


また、売主が所有している建物が、敷地面積の減少により、既存不適格建物になってしまうかもしれませんので注意が必要です。


特に、敷地面積の減少により、結果的に建ぺい率や容積率を超過した建物(既存不適格建物)となってしまうと、買主にとって住宅ローンが通りにくい物件となるため、売りにくくなってしまいます。


逆に、買主は、多少、土地の面積が減少しても、売買の目的を達成することができると思えば、納得できる話でしょう。



(3)隣地の方と「将来撤去の覚書」を締結する

隣地の方と売主で、「将来撤去の覚書」を締結します。


覚書の内容は、以下のイメージです。


◇隣地所有者のブロック塀や庇などが、売主の敷地内に越境していることを隣地所有者と売主とで、お互いに確認します。これによって時効取得の成立を防ぎます。


◇その上で、隣地所有者が、自己の所有土地建物を第三者に売却する際や建て替えを行う場合には、現在ある越境状態を解消(越境している部分を撤去)する旨の約束をします。


この方法は、買主に覚書の内容を納得してもらうことが前提となりますが、実務上はこの方法で買主に了解してもらっているのが一般的です。


少なくとも、隣地所有者の建物や構築物が、微妙に越境しているという時に、このような方法が選択されます。


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2010年10月22日

中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント3(担保責任1)

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中古戸建売買 
売買契約書のチェックポイント3(担保責任1)


不動産売買契約書には、必ず「担保責任」という条文があります。


一般的には次のような条文になっています。


<担保責任>

売主は後記表示不動産について、第●条規定の所有権移転登記申請のときまでに、自己の責任と費用負担にて、抵当権その他一切の担保物権、賃借権、利用権、請求権、その他名目如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する。


「担保責任」は、契約書上、「負担の消除」とか「抵当権等の抹消」というタイトルになっている場合もあります。


「担保責任」の意味は、売主が買主に不動産を引き渡す以上、完全な所有権を引き渡さなければならないという、極めて当たり前の約束で、民法上の規定そのものです(566条)。


ここで言う「一切の負担」は、「所有権という権利を侵害するような負担」を意味しますので、当然ながら、公法上の規制(都市計画法や建築基準法などの制限)については含まれません。


さて、実際の取引において一般的に認識されているのは、その物件についている抵当権や根抵当権、差押えなどの登記を抹消することでしょう。


買主としては、抵当権付きの物件を買ってしまうと、いつ競売されてしまうか解りません。だからこそ売主は、抵当権をきちんと抹消してから(借入金を返済してから)、買主にきれいな物件を引き渡します。


ところが、案外認識されていないのは、隣地所有者の樹木の枝、ブロック塀や建物の庇(ひさし)などが、売買対象となる敷地に越境しているケースです。


担保責任条項の主旨からすれば、売主はこれらすべてを撤去させた上で買主に不動産を引き渡さなければならないことになります。


よく、「現況有姿にて引き渡す」という表現が契約書上にあれば、担保責任から逃れられると誤解している方が(仲介業者さんを含めて)いらっしゃいますが、これは間違いです。


現状有姿売買は、


◇契約後引渡までに目的物の状況に変動があったとしても、売主は引渡時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎない、


という趣旨を示すために用いられており、それ以上の意味を含むものではないという解釈が通常です。


このように、売主にとって、「担保責任」はとても重い話です。


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2010年10月12日

中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント2(測量図と境界明示3)

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中古戸建売買

  売買契約書のチェックポイント2(測量図と境界明示3


前回、測量図があるからといって、安心できるものではないという話をしましたね。


それは、隣地所有者がその測量図に基づいて、境界線と境界点を認めてくれているのかどうかが判らないからです。


もし、隣地所有者がその測量図に基づいた境界線と境界点を認めているのであれば、「境界確認書」という書類があるはずです。



しかし、境界確認書があるというだけでは、完全なチェックにはなりません。


まずは、「境界確認者が作成された時期」をチェックしなければなりません。


境界確認書は、「測量図の赤線部分が、お互いの境界線と境界点ということで確認し合いました」といった書類で、確認した年月日と双方の記名押印がなされています。


もし、作成年月日があまりに古い場合は、相続や売買などで隣地所有者が変わっている可能性があります。


そして、現在の所有者は、前所有者がその境界線で合意しているという事実を知らずに、隣地を所有しているかもしれません。


このような場合は、境界紛争に巻き込まれる可能性があります。


なお、隣地所有者が、市区町村や都道府県、国などの場合(隣地が道路などの場合)、官民境界査定書という書類が作成されますが、これについては、時期の確認はさほど必要とはなりません。

地方公共団体は自分の土地を第三者に売却したりすることはまずありませんし(もちろん、所有権が誰にあるのか登記記録で確認する必要はあります)、自然人のように相続が発生することもありませんので。


次に「境界確認書」でチェックすべきことは・・・(次回に続く)


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2010年10月08日

中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント2(測量図と境界明示2)

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中古戸建売買

  売買契約書のチェックポイント2(測量図と境界明示2

 

土地を売買する以上、その土地が、どこからどこまでが所有権の範囲なのか、はっきりさせておく必要があります。

 

買主からすれば、どこからどこまでが所有権なのかはっきりしたものを購入したいですし、お隣さんから、「この境界線は違います」と後から主張されても困ります。

 

売主も、売却したあと、訴訟トラブルなどに巻き込まれる可能性があるため注意しなければならないポイントです。

 

ですから、一般的には、専門家に測量をしてもらい、その測量図を基に、お隣さんに対して「この境界線と境界点で問題ないですよね」と確認した上で、物件を最終的に引き渡すことになります。

 

 

ところで、測量で問題になるのは、「過去に作った測量図があるし、境界杭もきちんと入っているので、今回は測量をしないで取引しましょう」としてしまうケースです。

 

仲介業者さんから、「測量図はあるし、境界杭もあるから問題ないでしょう」と言われて、売主も買主も、なんとなく安心して売買してしまうのが、実は一番怖かったりします。

 

なぜなんでしょうか?

 

 

まず、隣地所有者がその測量図に基づいて、境界線と境界点を認めてくれているのかどうかが判りません。

 

勝手に売主が考えている土地の範囲を測量した「現況測量図」だとすると、買った後にトラブルに巻き込まれないとも限らないわけです。

 

したがって、その測量図が、「確定測量図(隣地所有者も境界線と境界点について合意した測量図)」であることを確認しなければなりません。

 

その確認のためには、「境界確認書」の有無を確認することです。

 

「境界確認書」とは、

 

「測量図の赤線部分が、お互いの境界線と境界点ということで確認し合いました」という内容の書類で、双方の記名押印がなされています。

 

 

過去に作った測量図があっても、その測量図基づいて、隣地所有者との境界承諾印のある「境界確認書」が作成されたことを確認できない限りは、安易に売買取引できないわけです。

 

ちなみに、隣地所有者が、市区町村や都道府県、国などの場合(隣地が道路などの場合)、官民境界査定書という書類の有無を確認することになります。

 

次のチェックポイントは・・・(次回に続く)

 

 

 

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2010年10月05日

中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント(測量図と境界明示1)

中古戸建売買

  売買契約書のチェックポイント2(測量図と境界明示1


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中古戸建売買

  売買契約書のチェックポイント2(測量図と境界明示1


一戸建ての売買は、土地と建物を一体とした売買契約になりますが、売買する以上、その土地が、どこからどこまでが所有権の範囲なのか、はっきりさせておく必要があります。


買主からすれば、どこからどこまでが所有権なのかはっきりしたものを購入したいですし、お隣さんから、「この境界線は違います」と後から主張されても困ります。


売主も、売却したあと、訴訟トラブルなどに巻き込まれる可能性があるため注意しなければならないポイントです。


ですから、一般的には、専門家に測量をしてもらい、その測量図を基に、お隣さんに対して「この境界線と境界点で問題ないですよね」と確認した上で、物件を最終的に引き渡すことになります。


そして、その測量結果に基好き、契約時点の面積と異なれば、契約書で取り決めた1平方メートルあたりの単価で売買代金の調整をします。


契約条文としては、以下のようなイメージです。



第○条 売買代金


1.売買代金は金●円とする。


2.ただし、後記表示不動産の表示は不動産登記記録によるものとし、後記売買土地の面積が第△条規定の実測の結果、後記表示面積と相違したときは、第◇条規定の決済期日に増減面積1平方メートルにつき金▲円の割合で売買代金を精算する。



第△条 実測・境界明示


1.売主は、自己の責任と費用負担において第◇条規定の決済のときまでに、資格ある測量士または土地家屋調査士に後記売買土地の確定実測図を作成させ、その実測面積に基づき、売主および買主は、第○条ただし書きによる売買代金の精算について別途書面にて確認する。


2.売主は、前項の実測に基づく隣地との境界線および境界点について、第◇条規定の引渡のときまでに買主に明示するとともに、前項規定の実測図および隣地所有者との境界承諾印のある境界確認書(官民境界査定を含む。)を買主に交付する。



契約書にここまで書いてあれば、まず殆ど問題になることはありません。


ところで、測量で問題になるのは、(次回に続きます)



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2010年10月01日

中古マンション・中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント1(手付金5)

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  売買契約書のチェックポイント1(手付金5


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中古マンション・中古戸建売買

  売買契約書のチェックポイント1(手付金5


上場不動産会社が倒産していた時期、よくご質問されたのが、


「手付金は支払ったけれど、売主が倒産したらどうなるの?」

「手付金はちゃんと返ってくるの?」

「どうすれば、手付金が返ってくるようにできるの?」


という話でした。


大手でさえも、突然倒産する時代ですから、中小の不動産会社さんから住宅を購入する場合、手付金がきちんと返還されるか、どうしても気になるという方は多いと思います。


また、売買対象となる物件に、売買金額以上の抵当権などが付いている場合には、買主は売主の資力について十分注意する必要があるでしょう。

特に、手付金額が、宅地建物取引業法上の保全をせずに済む金額(完成物件の場合、売買金額の10%以下かつ10百万円以下)である場合はとても気になるところですよね。


今回は、売主の財務状況に懸念がある場合、万が一の場合でも手付金が返ってくるようにするための手法についてご説明します。


不動産売買契約におけるお金の流れは、厳密に言うと、


◇契約時に手付金を売主に預ける。

◇決済・物件引渡の時に売買代金全額を支払う。

◇預けた手付金を返してもらう(実際は、預けた手付金を、この時点で売買代金の一部として充当するので、実際に現金が戻ってくるわけではありません)。


という流れになります。


だから、物件を引き渡してもらうまでは、「手付金を返してくださいと請求する権利」を買主は持っているわけです。


これを手付金返還請求権と言います。


この手付金返還請求権を担保するために、質権設定という手続きを行います。


質権というのは、質屋さんをイメージしていただけると解ると思います。


お金を借りるために、時計を質に出します(このとき質権設定契約がなされます)。


時計の所有権はお金を借りた人のままで、質屋さんは時計を「留置」している状態です。


決まった期限までにお金を返せなければ、質屋さんは時計を売って貸したお金を回収することができます。



具体的な手続きは次の通りです。

まず、契約時に、買主は売主に対して手付金を支払います。


売主は、直ちに、その手付金全額を、銀行に預金し、「預金証書」を作ってもらいます。


売主と買主は、買主が持っている手付金返還請求権を担保するために、売主が銀行に対して持つ「預けた預金を払い戻してくださいと請求する権利」(預金返還請求権)に対して、期間を売買不動産の引渡までとする「質権設定契約」を結びます。


一方、売主と買主で質権設定契約を結ぶだけでは、何も知らされていない銀行は、預金の払い戻しに応じてしまうかもしれませんので、質権設定承諾書という書類(大抵は各銀行に定型の書類としてあります)に売主と買主が署名押印して銀行に承諾してもらう必要があります。


そして公証人役場に行き、質権設定契約書と質権設定承諾書に確定日付を貰いに行きます。

確定日付を貰いに行くのは、第三者に対抗するためです(このあたりは難しいので、担保を完璧なものにする(他人から一切文句を言われないようにする)ためと思ってください。)。


こうして、預金証書を売主から買主に引渡し、留置してもらいます。


手付金返還請求権を担保するということは、手付金(預金証書)は売主のものですが、買主と質権設定契約を結んで、預金証書(預金の払い戻し請求権)を買主に留置させるということなのです。


物件の引渡時には、買主から質権解除通知を銀行に提出して、質権を解除し、預金証書を買主から売主に返却します。


手付金について、このような処置をするよう交渉することは、ある意味で、売主の資力を信用しない、ということに繋がりますので、交渉は慎重に行う必要があるでしょう。


一般的には、売主が中小の不動産業者で、売買物件に売買金額以上の抵当権などが付いている場合などに限られるかもしれません。


売主が個人の場合には、この手続きの意味について理解できる相手でないと、「そんな面倒なことをするなら売らない」と言われてしまうかもしれませんので、注意してください。


あくまで、売主さんとの交渉が必要であることを認識しておいてください。


ちなみに、法的には完璧な担保とはなりませんが、手付金を決済引渡まで仲介業者に預けるということも実際にはあるようです。


この場合は、売主さん、買主さんが、仲介業者さんをどこまで信用できるかどうかにかかってきますが。



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2010年09月28日

中古マンション・中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント1(手付金4)

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  売買契約書のチェックポイント1(手付金4

 

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中古マンション・中古戸建売買

  売買契約書のチェックポイント1(手付金4


今回は、手付金の金額が僅少である場合のチェックしたいポイントについてお話します。


手付金の金額が僅少である場合、売主も買主もともに解約をしやすい状態になります。


不動産売買の当事者は、売主と買主だけなので、解約をするにあたっては、買主は手付金を放棄、売主は手付金を返還して手付金相当額を支払うか、で解約は成立します。



でも!ちょっと忘れてやしませんか?


確かに、不動産売買の当事者は売主と買主だけですが、それぞれの当事者が、別の契約、しかも金銭が絡む契約を結んでいる第三者がいることを忘れていませんか?


そうです。仲介業者さんです。


中古住宅の売買では、通常、必ず仲介業者さんが介在します。


売主と買主は、不動産売買を成立させるために動いてもらう仲介業者さんとも媒介契約を結んでいるのが普通です。


媒介契約書をよく読むと、契約が成立しさえすれば、仲介業者は依頼者(売主または買主)に仲介手数料を請求できることになっています。


これは、国土交通省が作成した約款ですから、ある意味ではお上のお墨付きなんです。

(もちろん、停止条件付契約やローン特約による解除などの場合は請求できませんが。詳細はまた後日説明します。媒介契約も注意するポイント
がいっぱいあるんです。本当は・・・)



そこで、手付金が僅少である場合は、仮に、契約を締結した後に手付解約(買主が手付を放棄して解除、売主が手付を返還し手付金相当額を買主に支払って解除)になった場合、仲介手数料を請求されるかどうかという点を確認する必要があります。


しつこいようですが、売主と買主どちらかの都合で契約が解除されたとしても、契約締結までが仲介行為と解されているため、仲介業者に問題がない限り、仲介手数料を売主、買主双方に請求できるのです。


もちろん、契約前に、「万が一契約が解除になった場合は、手数料は請求しません。既に受領済みの仲介手数料がある場合は返還します。」などと、書面で確認が取れていれば、問題は起こらないのですが。



よくあるパターンでお話すると、こんなことが起こります。


30百万円の不動産取引で、仲介業者さんが、「手付金は10万円でいいですから今すぐ契約しましょう!」と買主Aさんを強引に説得し、契約を締結してしまいました。


その後、買主Aさんはだんだん不安になってきて、「やっぱり10万円を放棄して解除します」
となりました。


この場合、買主Aさんは10万円を放棄して解除でき、売主Bさんは10万円もらったから仕方ない、となるのですが、


仲介業者から、売主Bさん、買主Aさんの各々に対して、30百万円の3.15%+6万3千円(約100万円)の請求がなされます。


仲介業者は、媒介契約に書いてありますので、請求します。と言うのみです。


「契約は解除になったんだから手数料は支払えない」と言ったところで、「いやいや、媒介契約に書いてあるし、あなたもサインしてますよ」となるわけです。


そうです。いくら契約解除になったとはいえ、手付金相当額のペナルティーだけでは済まないということがあるのです。


だから、このような解除になった場合の仲介手数料の支払いルールについて、契約前に事前に確認しておかなければならないのです。


お金に関することは事前に確認すべきなのです。

 

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2010年09月24日

中古マンション・中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント1(手付金3)

中古マンション・中古戸建売買

  売買契約書のチェックポイント1(手付金3


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中古マンション・中古戸建売買

  売買契約書のチェックポイント1(手付金3


前回、手付金に関する第一のチェックポイントは、


「手付金の性格が、解約手付」になっているかどうか、


であるとお話しましたね。



今回はもう一つのチェックポイント、「手付金の額」です。


手付金の額が僅少である場合、売主も買主も気楽に契約を解除できてしまいます。


例えば、売買代金30百万円、手付金1万円だったら、安易に契約してしまっても、買主としてちょっと不安だなあと思ったら、比較的簡単に解除できそうですよね。


逆に売主も、契約を結んだ後に、31百万円で買うという買主が現れたりしたら、1万円を捨てて元々の契約を解除し、新たな買主と契約することもできてしまいます。


つまり、契約が非常に不安定になる可能性があるということです。ある意味、不義理が許されてしまう契約条件というイメージとも言えるでしょう。


一方、手付金額が非常に大きい場合、売主も買主も簡単には解除できません。


例えば、売買代金30百万円、手付金10百万円だったら、通常、手付金相当額を相手に支払ってまで、契約を解除することはしないでしょう。


このように手付金の額が過大である場合、契約は非常に安定するのですが、


そもそも解約手付は、一般の個人の方々が、一定のペナルティーを支払えば、契約を解除できるようにしようという主旨ですから、あまりに高額な手付金額で契約することは、本来の主旨に反すると思います。


このように、手付金の額にはある程度のバランス感が必要なのです。


そして一般的には、売買代金の10%程度が手付金の額になっているようです。


もし、手付金の額があまりに僅少あるいは過大である場合、何故そのようなことになるのか、仲介業者さんなどにその意図を確認すべきでしょう。


ちなみに、売主が宅地建物取引業者(不動産会社)である場合は、売買代金の20%を超えて手付金を受領することができないことになっています。(さらに、手付金の性格は、絶対に「解約手付」にしなければならないことにもなっています。)


そして、中古マンションや中古住宅(リフォーム済物件を含む)の場合、売買代金の10%超または10百万円超の手付金を受領する場合は、手付金の保全が義務付けられています。


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2010年09月21日

中古マンション・中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント1(手付金2)

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  売買契約書のチェックポイント1(手付金2

 

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中古マンション・中古戸建売買

  売買契約書のチェックポイント1(手付金2

 

前回お話したように、手付金には、「解約手付」「違約手付」「証約手付」の3種類があります。

 

このように3種類の意味が手付金にはあるのですが、住宅売買を行う場合、手付金の性格を解約手付と規定する契約書が多いです。(契約条文では、第●条の手付金は解約手付とし・・・などと書かれています。)

 

契約を結んでも、一定条件のもとでは自由に契約を解除できる、という解約手付の考え方は、売主や買主が一般の個人である場合には、一定の意味があると思います。

 

一生に一度か二度程度しか自宅の売買をすることがない一般の方々ですから、契約を結んでも「やっぱりやめたい」と思うことがあるかもしれません。

 

そんなとき、手付金相当額を相手に支払えば自由に解約できるというのは、一定の安心感があるのだと思います。

 

もし、商人間の取引であれば、こんな考え方はまず許されないので、契約の解除は契約違反でしかないという前提に立つ「証約手付」や「違約手付」で契約を締結することがほとんどです。

 

ですから、中古マンションや中古戸建の売買を行うにあたって、第一のチェックポイントとして、手付金の性格が、「解約手付」になっているかどうかを確認しましょう。

 

もし、違約手付や証約手付になっている場合、何故そのような条文にしたのか、その意図について仲介業者さんに確認をとったほうがよいでしょう。

 

違約手付や証約手付となっている場合、損害賠償や違約罰について、どのような条件になっているか、十分に吟味する必要があります。(詳しくは前回の記事を確認してみてくださいね)

 

ちなみに、売主が宅地建物取引業者であり、買主が宅地建物取引業者でない場合は、必ず解約手付にしなければならないというルールがあります。これは、一般消費者である買主を保護する目的です。

 

 

 

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2010年09月17日

中古マンション・中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント1(手付金1)

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  売買契約書のチェックポイント1(手付金1

 

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中古マンション・中古戸建売買

  売買契約書のチェックポイント1(手付金1

 

手付金(てつけきん)という言葉はよく耳にすると思いますが、その意味をきちんと理解している方は少ないのではないでしょうか。

 

今回は、この手付金についてお話をしたいと思います。

 

 

手付金は、不動産売買契約を締結する際、初めに支払う金銭ですが、基本知識として知っておきたいことは

 

「手付金は、売買代金ではない」

 

ということです。

 

 

手付金は、法律的には、売買契約とは別の手付契約に基づいて交付される金銭と定義され、売買代金ではないのです。

 

ですから、手付金は、契約締結時に売主に一旦預けて、売買代金全額を支払う際に、売主から返還してもらうべきものなのです。

 

だから、契約書には、「手付金は、残代金支払いのときに、売買代金の一部として充当する。」と書かれるのが一般的なんですね。

 

じゃあ、手付金ってどういう意味があるの?ということになりますが、手付金には次の3つの種類と意味があります。

 

 

<解約手付>

売主と買主の両方が、契約を自由に解除できる権利を一定条件のもとで持ち、解除した場合、手付金相当額が損害賠償額となるもの(手付流し、手付倍返し)。

 

もう少し具体的に言うと、

 

買主は、売主が売買契約の履行(一般的には物件の引き渡し)に着手するまでは、売主に対し、支払い済みの手付金を放棄して売買契約を解除できます(手付流し)。

 

一方、売主は、買主が売買契約の履行(一般的には売買代金の支払い)に着手するまでは、買主に対し、手付金を買主に返還するとともに、手付金相当額の金銭を買主に支払うことで売買契約を解除できます(手付倍返し)。

 

 

<違約手付>

解約手付のように、一定条件のもとで、自由に契約を解除することは許されません。

 

ですから、契約上の約束を守らない(契約上の債務を履行しない)場合には、手付金相当額を「違約罰(ペナルティー)」として没収されます。

 

債務不履行(契約上の約束を守らないこと。例えば、契約後、残代金を支払わない、物件を引き渡さないなど。)によって相手方に与えた損害については、別途、損害賠償として請求されることになります。

 

 

<証約手付>

契約が成立したことを示す効力を持つという意味の手付金です。

 

違約手付同様、契約を自由に解除することは許されません。

 

違約手付は、違約罰を手付金相当額としていますが、証約手付はそれすらも決めていないため、他の条文で違約罰や損害賠償額を確定していない場合、思いもよらない金額を請求される可能性もあります。

 

 

このように、全く性格が異なる手付金。

 

売主であれ買主であれ、まずは、どの手付金に該当するかきちんとした確認が必要です。

 

なお、手付金の性格が契約書上明確になっていない場合は、解約手付であると「推定」することになりますが、

 

「推定」されるだけですので、後日トラブルが発生した場合、議論が長引くリスクがあります。

 

ですから、必ず上記3つのうちどの手付金に該当するか明確化する必要があります。

 

(次回に続きます)

 

 

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